項(xiàng)目概況：世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目是我公司在2000年以7000萬(wàn)元價(jià)格拍賣(mài)來(lái)的一個(gè)"半拉子"工程。該工程位于寧波中山路南大路口，占地面積9950平方米，二幢樓分別建了9層和11層，原設(shè)計(jì)為28層的辦公樓。該樓原由寧波華寧房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建造，后停建多年，未能復(fù)工，成為“爛尾樓"。我公司拍賣(mài)來(lái)后，重新確定了改建方案，向市場(chǎng)推出。由于該樓盤(pán)定位準(zhǔn)確，策劃成功，銷(xiāo)售率達(dá)100%，同時(shí)該工程造價(jià)管理控制自始自終到位，因而使項(xiàng)目效益也非常理想，在造價(jià)管理方面，我們主要是從四方面加以控制，具體如下：
一、立項(xiàng)、規(guī)劃階段的精確測(cè)算和估算。
這是整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的關(guān)鍵階段，一般對(duì)造價(jià)影響力度為75%至95%。這一階段造價(jià)管理人員的重點(diǎn)是積極做好項(xiàng)目決策前的測(cè)算和估算工作，盡可能考慮多方面因素，工作要細(xì)心、精確、全面地反映工程造價(jià)，為公司領(lǐng)導(dǎo)層提供可靠決策依據(jù)。當(dāng)時(shí)寧波房產(chǎn)高層建筑非常難銷(xiāo)，樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格一般每平方米在2500～2800元之間，預(yù)測(cè)項(xiàng)目利潤(rùn)也不多。因這個(gè)改建工程技術(shù)上存在難度大，造價(jià)分析也比較困難，加上原結(jié)構(gòu)局限和不可預(yù)測(cè)的因素，因而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。但我公司決策層具有前瞻性眼光，選擇了這個(gè)"半拉子"工程，我們?cè)靸r(jià)管理人員就必須提供準(zhǔn)確可行的經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)告，做好精確的測(cè)算和估算工作。記得當(dāng)時(shí)測(cè)算時(shí)有很大困難，特別是該樓盤(pán)為老樓改造，需掌握許多原有數(shù)據(jù)。為此我們預(yù)算人員認(rèn)真踏勘了現(xiàn)場(chǎng)，在半拉子工程里跑上奔下，測(cè)看工程實(shí)物情況，并走訪了原設(shè)計(jì)和施工單位，收集了大量的、詳細(xì)的原始數(shù)據(jù)和圖紙，我們不僅考慮了材料價(jià)格上漲系數(shù)，還充分考慮對(duì)原結(jié)構(gòu)加固改建處理的費(fèi)用，如有關(guān)補(bǔ)樁、植筋、拆除、修補(bǔ)、加強(qiáng)的費(fèi)用估算，提供了詳細(xì)、精確的可行性報(bào)告，為公司領(lǐng)導(dǎo)層決策提供了可靠的依據(jù)。項(xiàng)目改建向市場(chǎng)推出后，銷(xiāo)售上非常成功，取得了半年內(nèi)清盤(pán)的驕人業(yè)績(jī)，為今后開(kāi)發(fā)類(lèi)似工程提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。
二、設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段的標(biāo)底和造價(jià)控制
項(xiàng)目投資決策作出以后，影響工程造價(jià)的關(guān)鍵和重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)和項(xiàng)目造價(jià)預(yù)先控制。此階段造價(jià)管理主要體現(xiàn)在"技術(shù)與經(jīng)濟(jì)"相結(jié)合上。合理經(jīng)濟(jì)的技術(shù)設(shè)計(jì)可以降低造價(jià)，預(yù)先的整體造價(jià)控制，可以防止施工過(guò)程中資金失控。針對(duì)這個(gè)工程，我們是這樣做的：
對(duì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行分項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)限額設(shè)計(jì)。負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目的總工程師與我們?cè)靸r(jià)管理人員進(jìn)行討論溝通，怎樣做到設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，我們積極與設(shè)計(jì)院配合，提出明確的設(shè)計(jì)意圖和經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求，提供詳盡可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì) 過(guò)程中，我們與設(shè)計(jì)技術(shù)人員經(jīng)常溝通，使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求和使用功能都得到了滿足，費(fèi)用得到有效控制。
尋求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)。該工程為老樓改造，原主樓辦公層每層只有600多平方米，公攤面積很大，改為商住樓后，分割又不理想，這樣銷(xiāo)售就有困難。因此在改建中我們尋求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)。公司技術(shù)人員與造價(jià)管理人員相合作，在確保安全前提下，在原建筑四周外挑，增加使用面積，縮小公攤面積，增加套型布置的靈活性，迎合市場(chǎng)客戶的需要。造價(jià)管理人員在經(jīng)濟(jì)上加入，進(jìn)行造價(jià)分析，經(jīng)過(guò)周密測(cè)算，雖然成本增加，但面積擴(kuò)大，銷(xiāo)售利潤(rùn)同樣增加，因而可行。方案在當(dāng)時(shí)專(zhuān)家組討論時(shí)，通過(guò)我方努力，得到最后認(rèn)可通過(guò)，為公司贏得了技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合改建方案。
選擇施工單位和控制合同造價(jià)。本工程因是"半拉子"工程，雖能象新建工程一樣進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，但我們了解到原施工單位是一個(gè)施工實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的單位，又因原工程資料都在他們手中，加上他們對(duì)老工程熟悉，故仍然選擇原寧波建設(shè)集團(tuán)續(xù)建該工程?？偘鼏挝淮_定后，對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程如結(jié)構(gòu)加固、消防、外墻涂料、鋁合金門(mén)窗、室內(nèi)裝飾等工程都進(jìn)行了內(nèi)部招投標(biāo)，盡管當(dāng)時(shí)有來(lái)自各方面壓力，但造價(jià)管理人員在公司領(lǐng)導(dǎo)支持下，工程部的配合下，詳細(xì)編制標(biāo)底，保證準(zhǔn)確率，確保工程造價(jià)得到了有效控制。
三、施工階段的動(dòng)態(tài)管理
在工程施工階段，業(yè)主投放項(xiàng)目資金流量較大，控制不好，可能造成浪費(fèi)。因而造價(jià)管理人員在施工階段重點(diǎn)是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)管理，盡量節(jié)約投資，減少資金浪費(fèi)。在這一階段著重做好以下幾方面管理：
現(xiàn)場(chǎng)管理人員嚴(yán)把簽證關(guān)。目前大多數(shù)管理人員和施工人員對(duì)工程規(guī)范，工程質(zhì)量很內(nèi)行，但一般對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用不夠重視，對(duì)定額規(guī)范不了解、不熟悉，容易造成聯(lián)系單重簽、誤簽、錯(cuò)簽。所以現(xiàn)場(chǎng)管理人員與造價(jià)管理人員要相互配合，經(jīng)常溝通，做到簽證準(zhǔn)確不重復(fù)，不錯(cuò)簽，且隨做隨簽，由于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，避免了返工和浪費(fèi)。
及時(shí)采納施工單位的合理化建議。由于選擇的施工單位素質(zhì)較好，他們常常會(huì)在施工技術(shù)上提出合理化建議，公司則會(huì)在成本控制前提下，盡量采用施工方的合理化方案，并事先約定利潤(rùn)分成，獎(jiǎng)勵(lì)施工單位，調(diào)動(dòng)施工單位積極性，如施工方提出采用冷軋扭鋼筋代換后，一項(xiàng)我公司就節(jié)約造價(jià)12萬(wàn)元。
四、結(jié)算審核階段的嚴(yán)格審核把關(guān)
在此階段結(jié)算、審核過(guò)程中，我們把握以下幾點(diǎn)：
明確界定"半拉子"工程的工作量清單。由于原工程只建了一部分，為避免在今后結(jié)算中發(fā)生扯皮現(xiàn)象，對(duì)已完成工程應(yīng)在開(kāi)工前有一個(gè)明確的界定，造價(jià)管理人員會(huì)同工程管理人員對(duì)已建工程部位、建筑、結(jié)構(gòu)、安裝到什么程度，哪些需要清理、哪些需要修補(bǔ)、哪些可以利用，哪些需要拆除都進(jìn)行詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)，并盡可能按工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行測(cè)量，列出工程量清單，使合同結(jié)算時(shí)雙方不會(huì)再發(fā)生歧義。
細(xì)分定額，合理定價(jià)。因?yàn)椤鞍肜?工程，一部分已建工程就不能把一個(gè)定額子目的基價(jià)全部計(jì)取直接費(fèi)，因其中有部分分部分項(xiàng)工序還沒(méi)有完成。這就要對(duì)定額相應(yīng)的子目作認(rèn)真分析，合理確定已建部分基價(jià)。下面以超高增加費(fèi)計(jì)取為例詳細(xì)加以說(shuō)明：根據(jù)浙江94定額規(guī)定，該工程原樓層已超過(guò)20米，建筑物總高度為99米，一般情況下應(yīng)在20-100米范圍內(nèi)計(jì)取超高費(fèi)：126.03元/平方米。但因其部分結(jié)構(gòu)已建造完成，因此不能把超高費(fèi)全部計(jì)取。如何計(jì)取呢？細(xì)分定額，我們看到超高費(fèi)由垂直運(yùn)輸、腳手架費(fèi)和其它三部分組成，再分析看到，主要是指砼、鋼材、模板、支撐、砂漿、砌塊等各種材料運(yùn)輸費(fèi)用，而結(jié)構(gòu)部分材料占整個(gè)工程材料比例約為60%，而余下的裝飾部分材料垂直運(yùn)輸費(fèi)工應(yīng)按40%計(jì)取，這樣分析施工單位也認(rèn)為在理，故其中已完成結(jié)構(gòu)部分垂直運(yùn)輸費(fèi)應(yīng)按39.43元/平方米乘以40%等于15.77元/平方米計(jì)取。其余增加費(fèi)也按此原理結(jié)算，這樣該項(xiàng)直接費(fèi)經(jīng)測(cè)算為49.67元/平方米，比原來(lái)降低61%，為公司減少了不必要的支出。
認(rèn)真把握好造價(jià)較大的材料的定價(jià)工作。本工程因改建，需要采用大量的植筋、粘鋼新技術(shù)，該項(xiàng)技術(shù)加固工程結(jié)算價(jià)為400多萬(wàn)元。該項(xiàng)技術(shù)在寧波市場(chǎng)報(bào)價(jià)較高，為此我們?nèi)ド虾Ｏ驳美玖私?，選定三家有實(shí)力、信譽(yù)好的企業(yè)報(bào)價(jià)，經(jīng)過(guò)對(duì)比分析，確定合理低價(jià)的報(bào)價(jià)企業(yè)，為公司節(jié)約一大筆工程費(fèi)用。
通過(guò)半拉子工程造價(jià)管理總結(jié)分析，我們認(rèn)為把好這四個(gè)關(guān)非常重要，從世紀(jì)廣場(chǎng)工程項(xiàng)目的測(cè)算，造價(jià)的控制，有針對(duì)性的管理和最后的嚴(yán)格把關(guān)，造價(jià)管理人員為我公司取得該項(xiàng)目滿意的經(jīng)濟(jì)效益作出了顯著成績(jī)，同時(shí)也為今后類(lèi)似工程的造價(jià)管理提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)
一、立項(xiàng)、規(guī)劃階段的精確測(cè)算和估算。
這是整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的關(guān)鍵階段，一般對(duì)造價(jià)影響力度為75%至95%。這一階段造價(jià)管理人員的重點(diǎn)是積極做好項(xiàng)目決策前的測(cè)算和估算工作，盡可能考慮多方面因素，工作要細(xì)心、精確、全面地反映工程造價(jià)，為公司領(lǐng)導(dǎo)層提供可靠決策依據(jù)。當(dāng)時(shí)寧波房產(chǎn)高層建筑非常難銷(xiāo)，樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格一般每平方米在2500～2800元之間，預(yù)測(cè)項(xiàng)目利潤(rùn)也不多。因這個(gè)改建工程技術(shù)上存在難度大，造價(jià)分析也比較困難，加上原結(jié)構(gòu)局限和不可預(yù)測(cè)的因素，因而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。但我公司決策層具有前瞻性眼光，選擇了這個(gè)"半拉子"工程，我們?cè)靸r(jià)管理人員就必須提供準(zhǔn)確可行的經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)告，做好精確的測(cè)算和估算工作。記得當(dāng)時(shí)測(cè)算時(shí)有很大困難，特別是該樓盤(pán)為老樓改造，需掌握許多原有數(shù)據(jù)。為此我們預(yù)算人員認(rèn)真踏勘了現(xiàn)場(chǎng)，在半拉子工程里跑上奔下，測(cè)看工程實(shí)物情況，并走訪了原設(shè)計(jì)和施工單位，收集了大量的、詳細(xì)的原始數(shù)據(jù)和圖紙，我們不僅考慮了材料價(jià)格上漲系數(shù)，還充分考慮對(duì)原結(jié)構(gòu)加固改建處理的費(fèi)用，如有關(guān)補(bǔ)樁、植筋、拆除、修補(bǔ)、加強(qiáng)的費(fèi)用估算，提供了詳細(xì)、精確的可行性報(bào)告，為公司領(lǐng)導(dǎo)層決策提供了可靠的依據(jù)。項(xiàng)目改建向市場(chǎng)推出后，銷(xiāo)售上非常成功，取得了半年內(nèi)清盤(pán)的驕人業(yè)績(jī)，為今后開(kāi)發(fā)類(lèi)似工程提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。
二、設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段的標(biāo)底和造價(jià)控制
項(xiàng)目投資決策作出以后，影響工程造價(jià)的關(guān)鍵和重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)和項(xiàng)目造價(jià)預(yù)先控制。此階段造價(jià)管理主要體現(xiàn)在"技術(shù)與經(jīng)濟(jì)"相結(jié)合上。合理經(jīng)濟(jì)的技術(shù)設(shè)計(jì)可以降低造價(jià)，預(yù)先的整體造價(jià)控制，可以防止施工過(guò)程中資金失控。針對(duì)這個(gè)工程，我們是這樣做的：
對(duì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行分項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)限額設(shè)計(jì)。負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目的總工程師與我們?cè)靸r(jià)管理人員進(jìn)行討論溝通，怎樣做到設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，我們積極與設(shè)計(jì)院配合，提出明確的設(shè)計(jì)意圖和經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求，提供詳盡可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì) 過(guò)程中，我們與設(shè)計(jì)技術(shù)人員經(jīng)常溝通，使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求和使用功能都得到了滿足，費(fèi)用得到有效控制。
尋求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)。該工程為老樓改造，原主樓辦公層每層只有600多平方米，公攤面積很大，改為商住樓后，分割又不理想，這樣銷(xiāo)售就有困難。因此在改建中我們尋求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)。公司技術(shù)人員與造價(jià)管理人員相合作，在確保安全前提下，在原建筑四周外挑，增加使用面積，縮小公攤面積，增加套型布置的靈活性，迎合市場(chǎng)客戶的需要。造價(jià)管理人員在經(jīng)濟(jì)上加入，進(jìn)行造價(jià)分析，經(jīng)過(guò)周密測(cè)算，雖然成本增加，但面積擴(kuò)大，銷(xiāo)售利潤(rùn)同樣增加，因而可行。方案在當(dāng)時(shí)專(zhuān)家組討論時(shí)，通過(guò)我方努力，得到最后認(rèn)可通過(guò)，為公司贏得了技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合改建方案。
選擇施工單位和控制合同造價(jià)。本工程因是"半拉子"工程，雖能象新建工程一樣進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，但我們了解到原施工單位是一個(gè)施工實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的單位，又因原工程資料都在他們手中，加上他們對(duì)老工程熟悉，故仍然選擇原寧波建設(shè)集團(tuán)續(xù)建該工程?？偘鼏挝淮_定后，對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程如結(jié)構(gòu)加固、消防、外墻涂料、鋁合金門(mén)窗、室內(nèi)裝飾等工程都進(jìn)行了內(nèi)部招投標(biāo)，盡管當(dāng)時(shí)有來(lái)自各方面壓力，但造價(jià)管理人員在公司領(lǐng)導(dǎo)支持下，工程部的配合下，詳細(xì)編制標(biāo)底，保證準(zhǔn)確率，確保工程造價(jià)得到了有效控制。
三、施工階段的動(dòng)態(tài)管理
在工程施工階段，業(yè)主投放項(xiàng)目資金流量較大，控制不好，可能造成浪費(fèi)。因而造價(jià)管理人員在施工階段重點(diǎn)是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)管理，盡量節(jié)約投資，減少資金浪費(fèi)。在這一階段著重做好以下幾方面管理：
現(xiàn)場(chǎng)管理人員嚴(yán)把簽證關(guān)。目前大多數(shù)管理人員和施工人員對(duì)工程規(guī)范，工程質(zhì)量很內(nèi)行，但一般對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用不夠重視，對(duì)定額規(guī)范不了解、不熟悉，容易造成聯(lián)系單重簽、誤簽、錯(cuò)簽。所以現(xiàn)場(chǎng)管理人員與造價(jià)管理人員要相互配合，經(jīng)常溝通，做到簽證準(zhǔn)確不重復(fù)，不錯(cuò)簽，且隨做隨簽，由于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，避免了返工和浪費(fèi)。
及時(shí)采納施工單位的合理化建議。由于選擇的施工單位素質(zhì)較好，他們常常會(huì)在施工技術(shù)上提出合理化建議，公司則會(huì)在成本控制前提下，盡量采用施工方的合理化方案，并事先約定利潤(rùn)分成，獎(jiǎng)勵(lì)施工單位，調(diào)動(dòng)施工單位積極性，如施工方提出采用冷軋扭鋼筋代換后，一項(xiàng)我公司就節(jié)約造價(jià)12萬(wàn)元。
四、結(jié)算審核階段的嚴(yán)格審核把關(guān)
在此階段結(jié)算、審核過(guò)程中，我們把握以下幾點(diǎn)：
明確界定"半拉子"工程的工作量清單。由于原工程只建了一部分，為避免在今后結(jié)算中發(fā)生扯皮現(xiàn)象，對(duì)已完成工程應(yīng)在開(kāi)工前有一個(gè)明確的界定，造價(jià)管理人員會(huì)同工程管理人員對(duì)已建工程部位、建筑、結(jié)構(gòu)、安裝到什么程度，哪些需要清理、哪些需要修補(bǔ)、哪些可以利用，哪些需要拆除都進(jìn)行詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)，并盡可能按工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行測(cè)量，列出工程量清單，使合同結(jié)算時(shí)雙方不會(huì)再發(fā)生歧義。
細(xì)分定額，合理定價(jià)。因?yàn)椤鞍肜?工程，一部分已建工程就不能把一個(gè)定額子目的基價(jià)全部計(jì)取直接費(fèi)，因其中有部分分部分項(xiàng)工序還沒(méi)有完成。這就要對(duì)定額相應(yīng)的子目作認(rèn)真分析，合理確定已建部分基價(jià)。下面以超高增加費(fèi)計(jì)取為例詳細(xì)加以說(shuō)明：根據(jù)浙江94定額規(guī)定，該工程原樓層已超過(guò)20米，建筑物總高度為99米，一般情況下應(yīng)在20-100米范圍內(nèi)計(jì)取超高費(fèi)：126.03元/平方米。但因其部分結(jié)構(gòu)已建造完成，因此不能把超高費(fèi)全部計(jì)取。如何計(jì)取呢？細(xì)分定額，我們看到超高費(fèi)由垂直運(yùn)輸、腳手架費(fèi)和其它三部分組成，再分析看到，主要是指砼、鋼材、模板、支撐、砂漿、砌塊等各種材料運(yùn)輸費(fèi)用，而結(jié)構(gòu)部分材料占整個(gè)工程材料比例約為60%，而余下的裝飾部分材料垂直運(yùn)輸費(fèi)工應(yīng)按40%計(jì)取，這樣分析施工單位也認(rèn)為在理，故其中已完成結(jié)構(gòu)部分垂直運(yùn)輸費(fèi)應(yīng)按39.43元/平方米乘以40%等于15.77元/平方米計(jì)取。其余增加費(fèi)也按此原理結(jié)算，這樣該項(xiàng)直接費(fèi)經(jīng)測(cè)算為49.67元/平方米，比原來(lái)降低61%，為公司減少了不必要的支出。
認(rèn)真把握好造價(jià)較大的材料的定價(jià)工作。本工程因改建，需要采用大量的植筋、粘鋼新技術(shù)，該項(xiàng)技術(shù)加固工程結(jié)算價(jià)為400多萬(wàn)元。該項(xiàng)技術(shù)在寧波市場(chǎng)報(bào)價(jià)較高，為此我們?nèi)ド虾Ｏ驳美玖私?，選定三家有實(shí)力、信譽(yù)好的企業(yè)報(bào)價(jià)，經(jīng)過(guò)對(duì)比分析，確定合理低價(jià)的報(bào)價(jià)企業(yè)，為公司節(jié)約一大筆工程費(fèi)用。
通過(guò)半拉子工程造價(jià)管理總結(jié)分析，我們認(rèn)為把好這四個(gè)關(guān)非常重要，從世紀(jì)廣場(chǎng)工程項(xiàng)目的測(cè)算，造價(jià)的控制，有針對(duì)性的管理和最后的嚴(yán)格把關(guān)，造價(jià)管理人員為我公司取得該項(xiàng)目滿意的經(jīng)濟(jì)效益作出了顯著成績(jī)，同時(shí)也為今后類(lèi)似工程的造價(jià)管理提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)