首先的話，怎么來談，昨天晚上我們還在討論一個項目，就是北京前門地區(qū)的改造的問題。要搞一個報告，但委托方就說不清楚這個報告到底怎么用，他說的話誰都可以用，實際上在琢磨這個東西的時候，實際上是不行的。一種用途他就是向我們提出來的，一種用途就是給政府看，就是打動政府，這個項目上，上怎么樣它必要，簡單用必要可能不行，從政績角度出發(fā)，從老百姓或者現(xiàn)在的話現(xiàn)在經(jīng)濟增長點這樣一個說法來琢磨這個東西。完了話，講到必要性同時的話，可能遇到一些問題，這樣的時候就要政策這樣一些東西，這樣一個角度。拿這個東西去招商投資那可能就不同了，招商投資要吸引投資，首先你這個東西規(guī)劃是怎么樣子的，完了政府給你的政策是什么樣子的，我要進來，你給我什么樣一個價值這樣一個東西，這樣的話，最根本點的話，要他覺得這個地方有錢賺，有吸引力，在政府那里要化我們叫做叫苦，讓你政策支持，這兩個目標就相反，這兩個目標完全相反。如果的話，你拿這個東西如果這個報告完成給你這個公司來做，公司來看，國家你怎么樣來運作，頭一步應該干什么，第二步干什么，第三步干什么，第四，慢慢把這個項目怎么推動起來。但是的話，委托方想一個東西涵蓋所有的東西，這個實際上本身對這個東西就不太了解。這個也是某種過程中策劃這樣一個東西。但是我現(xiàn)在還是談一下，市場營銷吧，我今天沒有準備市場營銷的一個東西，但我剛才講了，市場營銷和策劃的話，現(xiàn)在基本上是相類似的。
我們剛才講了，市場營銷不等于促銷，不等于后期的銷售，這個大家已經(jīng)基本上都有共識了，從西方也是這樣的，他一開始市場的調(diào)查，產(chǎn)品的定位，這樣一些東西。再到后期的促銷，銷售這樣一些東西。但是市場營銷的話，它實際上整個的發(fā)展了作為企業(yè)的發(fā)展的目標，它是有三個轉(zhuǎn)變。
一個就是產(chǎn)品質(zhì)量的階段，非常注視這個產(chǎn)品的質(zhì)量，或者說叫做生產(chǎn)導向型這樣一個階段。再一個重視銷售的階段，從西方來講，重視銷售的階段。就是說后期的推銷。第三個階段就是市場營銷的這樣一個階段，實際上前期和后期都要兼顧，但是實際上它更重視前期，就是說前期生產(chǎn)出一種好的產(chǎn)品，如果把這個東西解決了之后，當然這個好的產(chǎn)品不是說質(zhì)量、功能的問題，實際上面向這個市場，面向這個消費者，挖掘這個市場潛在的需求來滿足它的一個東西。這樣的話，你后面自然就能夠解決它銷售的問題，所以叫市場營銷。當然現(xiàn)在國外市場營銷發(fā)展到一個叫做社會的，這樣一個階段，這個是詞我一下子記不清楚，這是第四個階段。但我們現(xiàn)在也差不多，重視環(huán)境，重視一些其它的一些東西。這就是市場營銷它的在一個過程中的一個位置。
但是市場營銷它涵蓋方方面面的，方方面面的這樣的過程。所以接下來的話，我還是先談一下市場營銷或者策劃的它的重要性，當然我們現(xiàn)在談策劃的時候，很多人你看到報紙上不愿意當策劃人或者策劃這個東西，所以很多人不愿意給自己或者對別人說成是一個策劃的什么大師，顧問啊，所以你看到一些報紙上，所謂的策劃好像雕蟲小技，就是一些點子，傳統(tǒng)的策劃，就是實際上的話，所以，很多人說策劃這個詞用濫了，但我還是從頭講一下我們的形式，對這個東西的認識。
在我們國家的話，就是這幾年來，近五六年來才有營銷才有策劃這樣一個觀念。但為什么這個觀念能夠風行呢？為什么大家比較重視這個東西？我覺得的話并不是你主動愿意來接受這個東西，實際上的話，被逼的，被市場所被逼的。你不這樣弄，就在市場上站不主，特別是面臨著未來的競爭。所以，我們要對這個市場的背景還是有一個了解。我們過去的話，這個市場是在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟里面，在計劃學上講的話是一個短缺的經(jīng)濟，基本上是一個短缺的經(jīng)濟，或者是一個賣方的市場。但是到了９６年遴選的標志，從９６年開始就逐步走到了一個叫做一個相對過剩的或者一個叫做買方的市場，房地產(chǎn)也是這樣的，生產(chǎn)出來的東西，不是那么輕易的就那么能夠賣得掉了，不是消費者來求你生產(chǎn)者，而是你求這個消費者，在這樣一種條件下，很多觀念你不改變也得改變，所以為什么西方提出來顧客、消費者就是上帝，它實際上就是在這樣一個背景下才衍生出來的。為什么你進去買東西他都笑臉相逢，我們那兒為什么板著一個臉？這就是一個大的背景造成的，這樣的一個格局。所以的話，我們從９６年開始的話，就是在整個經(jīng)濟方面，在整個市場方面都出現(xiàn)了一個大的轉(zhuǎn)折，而且這個大的轉(zhuǎn)折如果把它提升到一點是不可逆轉(zhuǎn)的。就是我個人認為的話，短缺的現(xiàn)象或者短缺的這種普遍性的短缺，當然臨時的個別的不能這么講了，短缺的普遍性，這是計劃經(jīng)濟相聯(lián)系的，計劃經(jīng)濟的本質(zhì)特征就是這個。相對過剩的買方的市場是市場經(jīng)濟的本質(zhì)特征，就這樣來定義。在馬克思那個時代就是這樣的，為什么資本家把牛奶倒到海里面去，一邊是窮人餓肚子，一邊是倒牛奶，牛奶倒在海里面，要在我們國家現(xiàn)在一樣的倒牛奶，它也是有道理的，這個是有道理的，不是說按照你不要錢就給你，沒有的，它要維持一個價位，一個市場消費的狀況，正常的秩序。
但是我們要認清楚，這樣一個狀況，我個人認為是一個正常的，就是說我們現(xiàn)在到未來這樣一個市場經(jīng)濟下的永遠伴隨著的一個東西。所以，我有一個想法，要丟掉幻想，我原來寫好一個，叫丟掉幻想，什么叫丟掉幻想？我們還期望過去那個時代的到來，但是期望可能沒有那么高了。明確來講，包括我們房地產(chǎn)業(yè)來講，還是期望９２年９３年那個火熱的那個時候的到來，你看，９２年９３年宏觀調(diào)控之后，９４年很多文章就寫，快了，快了，９５年寫，快了，９６年寫快了，到后面就沒有聲音了，誰也不寫了，因為說了一次又說一次，還說一次，還是這個樣子，跟狼來了，也沒人相信了，也沒人去說了，自己也說不準了，實際上的話，我覺得這是一個正常的一個現(xiàn)象，盡管我們這個正常的現(xiàn)象有可能比較惡化一點的，或者是比較好一點的，我們可能認為好一點，政府認為比較惡化一點，叫通貨緊縮這樣一些東西，但我覺得政府還沒有認清楚這個東西是市場經(jīng)濟的特征，沒有認識到這一點，所以還給大家一個比較高的希望。市場經(jīng)濟本質(zhì)特征就是這樣，相對過剩，買方的市場，生產(chǎn)者求消費者，這是永遠的。所以要丟掉原來那種，抱著那個態(tài)度的丟掉那個話題，絕對要丟掉那個話題，而且未來競爭的話，越來越激烈。這么多人，這么多企業(yè)，是干什么？去干什么？哪個東西有權干就干什么。
我們剛才講了，市場營銷不等于促銷，不等于后期的銷售，這個大家已經(jīng)基本上都有共識了，從西方也是這樣的，他一開始市場的調(diào)查，產(chǎn)品的定位，這樣一些東西。再到后期的促銷，銷售這樣一些東西。但是市場營銷的話，它實際上整個的發(fā)展了作為企業(yè)的發(fā)展的目標，它是有三個轉(zhuǎn)變。
一個就是產(chǎn)品質(zhì)量的階段，非常注視這個產(chǎn)品的質(zhì)量，或者說叫做生產(chǎn)導向型這樣一個階段。再一個重視銷售的階段，從西方來講，重視銷售的階段。就是說后期的推銷。第三個階段就是市場營銷的這樣一個階段，實際上前期和后期都要兼顧，但是實際上它更重視前期，就是說前期生產(chǎn)出一種好的產(chǎn)品，如果把這個東西解決了之后，當然這個好的產(chǎn)品不是說質(zhì)量、功能的問題，實際上面向這個市場，面向這個消費者，挖掘這個市場潛在的需求來滿足它的一個東西。這樣的話，你后面自然就能夠解決它銷售的問題，所以叫市場營銷。當然現(xiàn)在國外市場營銷發(fā)展到一個叫做社會的，這樣一個階段，這個是詞我一下子記不清楚，這是第四個階段。但我們現(xiàn)在也差不多，重視環(huán)境，重視一些其它的一些東西。這就是市場營銷它的在一個過程中的一個位置。
但是市場營銷它涵蓋方方面面的，方方面面的這樣的過程。所以接下來的話，我還是先談一下市場營銷或者策劃的它的重要性，當然我們現(xiàn)在談策劃的時候，很多人你看到報紙上不愿意當策劃人或者策劃這個東西，所以很多人不愿意給自己或者對別人說成是一個策劃的什么大師，顧問啊，所以你看到一些報紙上，所謂的策劃好像雕蟲小技，就是一些點子，傳統(tǒng)的策劃，就是實際上的話，所以，很多人說策劃這個詞用濫了，但我還是從頭講一下我們的形式，對這個東西的認識。
在我們國家的話，就是這幾年來，近五六年來才有營銷才有策劃這樣一個觀念。但為什么這個觀念能夠風行呢？為什么大家比較重視這個東西？我覺得的話并不是你主動愿意來接受這個東西，實際上的話，被逼的，被市場所被逼的。你不這樣弄，就在市場上站不主，特別是面臨著未來的競爭。所以，我們要對這個市場的背景還是有一個了解。我們過去的話，這個市場是在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟里面，在計劃學上講的話是一個短缺的經(jīng)濟，基本上是一個短缺的經(jīng)濟，或者是一個賣方的市場。但是到了９６年遴選的標志，從９６年開始就逐步走到了一個叫做一個相對過剩的或者一個叫做買方的市場，房地產(chǎn)也是這樣的，生產(chǎn)出來的東西，不是那么輕易的就那么能夠賣得掉了，不是消費者來求你生產(chǎn)者，而是你求這個消費者，在這樣一種條件下，很多觀念你不改變也得改變，所以為什么西方提出來顧客、消費者就是上帝，它實際上就是在這樣一個背景下才衍生出來的。為什么你進去買東西他都笑臉相逢，我們那兒為什么板著一個臉？這就是一個大的背景造成的，這樣的一個格局。所以的話，我們從９６年開始的話，就是在整個經(jīng)濟方面，在整個市場方面都出現(xiàn)了一個大的轉(zhuǎn)折，而且這個大的轉(zhuǎn)折如果把它提升到一點是不可逆轉(zhuǎn)的。就是我個人認為的話，短缺的現(xiàn)象或者短缺的這種普遍性的短缺，當然臨時的個別的不能這么講了，短缺的普遍性，這是計劃經(jīng)濟相聯(lián)系的，計劃經(jīng)濟的本質(zhì)特征就是這個。相對過剩的買方的市場是市場經(jīng)濟的本質(zhì)特征，就這樣來定義。在馬克思那個時代就是這樣的，為什么資本家把牛奶倒到海里面去，一邊是窮人餓肚子，一邊是倒牛奶，牛奶倒在海里面，要在我們國家現(xiàn)在一樣的倒牛奶，它也是有道理的，這個是有道理的，不是說按照你不要錢就給你，沒有的，它要維持一個價位，一個市場消費的狀況，正常的秩序。
但是我們要認清楚，這樣一個狀況，我個人認為是一個正常的，就是說我們現(xiàn)在到未來這樣一個市場經(jīng)濟下的永遠伴隨著的一個東西。所以，我有一個想法，要丟掉幻想，我原來寫好一個，叫丟掉幻想，什么叫丟掉幻想？我們還期望過去那個時代的到來，但是期望可能沒有那么高了。明確來講，包括我們房地產(chǎn)業(yè)來講，還是期望９２年９３年那個火熱的那個時候的到來，你看，９２年９３年宏觀調(diào)控之后，９４年很多文章就寫，快了，快了，９５年寫，快了，９６年寫快了，到后面就沒有聲音了，誰也不寫了，因為說了一次又說一次，還說一次，還是這個樣子，跟狼來了，也沒人相信了，也沒人去說了，自己也說不準了，實際上的話，我覺得這是一個正常的一個現(xiàn)象，盡管我們這個正常的現(xiàn)象有可能比較惡化一點的，或者是比較好一點的，我們可能認為好一點，政府認為比較惡化一點，叫通貨緊縮這樣一些東西，但我覺得政府還沒有認清楚這個東西是市場經(jīng)濟的特征，沒有認識到這一點，所以還給大家一個比較高的希望。市場經(jīng)濟本質(zhì)特征就是這樣，相對過剩，買方的市場，生產(chǎn)者求消費者，這是永遠的。所以要丟掉原來那種，抱著那個態(tài)度的丟掉那個話題，絕對要丟掉那個話題，而且未來競爭的話，越來越激烈。這么多人，這么多企業(yè)，是干什么？去干什么？哪個東西有權干就干什么。