房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響較大，穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)就必須穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)，所以宏觀控制至少是中期不可避免的取向。由于我國(guó)投資率過(guò)高，投資需求膨脹壓力仍然較大，在建和新上項(xiàng)目過(guò)多，投資擴(kuò)張的沖動(dòng)還很強(qiáng)烈，因此宏觀調(diào)控目前仍處在關(guān)鍵時(shí)期，如果稍有放松，可能會(huì)出現(xiàn)反復(fù)。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重較大，而且產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，影響面廣，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免大起大落，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)意義重大。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控包括以下內(nèi)容：
一是對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的調(diào)控，包括防止市場(chǎng)大起大落，綜合運(yùn)用稅收和信貸及土地等政策工具抑制和排除房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的不健康因素、抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等。從2005年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資開(kāi)始扭轉(zhuǎn)了自1999年以來(lái)明顯高于固定資產(chǎn)投資的增速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，穩(wěn)步回落到略低于全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速，2006年已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月穩(wěn)定在24％這樣一個(gè)水平上。房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定回落有效地避免了固定資產(chǎn)投資增速過(guò)快，避免了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起到積極的作用。
二是對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，包括優(yōu)先滿(mǎn)足中低收入群體的住房需求、發(fā)展節(jié)能省地型住宅、形成符合中國(guó)國(guó)情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式。中國(guó)正處于建筑規(guī)模巨大、發(fā)展迅速的階段。每年建造20億平方米的新建筑，新建建筑竣工面積大于各發(fā)達(dá)國(guó)家每年新建建筑竣工面積之和，是世界上的建筑市場(chǎng)。此外中國(guó)既有建筑數(shù)量也非常之巨大，2003年城鄉(xiāng)既有建筑面積達(dá)420億平方米，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比建筑能耗高2～3倍。
由于土地等資源環(huán)境的約束，建立節(jié)能省地型住房，加大小戶(hù)型供應(yīng)比例，必將持續(xù)從供應(yīng)和需求方面進(jìn)行雙向政策調(diào)節(jié)，小戶(hù)型的建設(shè)和使用將受到鼓勵(lì)，節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保建筑將以法律和經(jīng)濟(jì)手段推進(jìn)。
三是強(qiáng)化地方政府責(zé)任，規(guī)范其行為，包括合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度、明確地方政府對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的責(zé)任、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房等。目前弱勢(shì)群體在市場(chǎng)上得到的實(shí)惠明顯過(guò)少。
政府的住房保障工作是需常抓不懈的一項(xiàng)制度性工作：
①政府需要從立法的高度重視住房保障問(wèn)題的解決。政府應(yīng)通過(guò)法律、規(guī)劃、財(cái)政、金融、稅收等多種手段保障城市中低收入群體住上適當(dāng)?shù)淖》浚⒏鶕?jù)不同時(shí)期的特點(diǎn)及時(shí)調(diào)整住房保障的重點(diǎn)。
②住房保障形式應(yīng)靈活多樣。如可以借鑒各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)低價(jià)銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、半買(mǎi)半租、分步購(gòu)買(mǎi)、貼租、貼息等多種形式對(duì)低收入家庭提供住房保障。以紐約市為例，住房保障的形式有：
第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售給符合條件的低收入家庭。對(duì)于無(wú)能力一次購(gòu)買(mǎi)的家庭，可以先租后買(mǎi)，或先購(gòu)買(mǎi)10%的產(chǎn)權(quán)，再逐步購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)；
第二，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)容積率和免稅等措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商提供一定比例的低價(jià)住房，交給有關(guān)組織出售或出租給低收入家庭；
第三，對(duì)低收入家庭實(shí)行貨幣補(bǔ)貼（發(fā)放住房券），由其到市場(chǎng)直接租賃住房。
③嚴(yán)格控制保障的面積標(biāo)準(zhǔn)，并制定合理的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論具體的保障形式如何，保障面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)僅僅限定在滿(mǎn)足基本需求這個(gè)層面上。如我們考察到，日本面向低收入家庭住宅的平均使用面積僅為40～50平方米左右。在倫敦，社會(huì)公共房屋部門(mén)提供的住房中，兩居室及兩居室以下房屋占64.2%。2002年超過(guò)5萬(wàn)戶(hù)居民居住在倫敦市政府提供的臨時(shí)住房里，大約六分之一的臨時(shí)住房只能容納床和飯桌等簡(jiǎn)單設(shè)施。
從具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)看，一般原則是低收入家庭住房支出不超過(guò)月收入的30%，超過(guò)的部分由政府給予補(bǔ)貼。
④租售并舉和“共有產(chǎn)權(quán)”制度相結(jié)合，在住房保障中發(fā)揮了重要作用。租售并舉是英國(guó)、美國(guó)和日本住房保障的共同特點(diǎn)，在幫助低收入家庭購(gòu)房的措施中，“共有產(chǎn)權(quán)”制度起到了積極作用。在英國(guó)，采取產(chǎn)權(quán)分享的形式（也稱(chēng)為半租半買(mǎi)形式）幫助低收入居民分步買(mǎi)房，即由居民先購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，其余仍繼續(xù)付房租（其產(chǎn)權(quán)由房屋協(xié)會(huì)持有），等將來(lái)經(jīng)濟(jì)能力提高后，再買(mǎi)下整套住房，購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)的居民可以有三年的優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)權(quán)，三年之內(nèi)房?jī)r(jià)與其他優(yōu)惠條款不變。通過(guò)這種房屋產(chǎn)權(quán)共有的過(guò)渡方式，推動(dòng)居民最終買(mǎi)斷全部產(chǎn)權(quán)。我們國(guó)家也可以學(xué)習(xí)和借鑒這些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。
⑤建立政策性住房保障金融制度。這對(duì)那些有一定支付能力，但在市場(chǎng)上購(gòu)房又有一定困難的家庭很有幫助。如在倫敦，政府通過(guò)對(duì)住房抵押貸款免征利息稅，促使銀行提供低息貸款幫助有困難的家庭購(gòu)房。2000年英國(guó)共免除居民住房抵押貸款利息稅約17億英鎊；此外，購(gòu)房者如果有保險(xiǎn)公司擔(dān)保，可以達(dá)到90%-100%的貸款成數(shù)，還可以與定期人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，借款人在貸款償還期內(nèi)每月償付利息，同時(shí)又繳納人身保險(xiǎn)費(fèi)，到人壽保險(xiǎn)到期時(shí)，用到期的人壽保險(xiǎn)收入歸還抵押貸款。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控包括以下內(nèi)容：
一是對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的調(diào)控，包括防止市場(chǎng)大起大落，綜合運(yùn)用稅收和信貸及土地等政策工具抑制和排除房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的不健康因素、抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等。從2005年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資開(kāi)始扭轉(zhuǎn)了自1999年以來(lái)明顯高于固定資產(chǎn)投資的增速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，穩(wěn)步回落到略低于全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速，2006年已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月穩(wěn)定在24％這樣一個(gè)水平上。房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定回落有效地避免了固定資產(chǎn)投資增速過(guò)快，避免了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起到積極的作用。
二是對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，包括優(yōu)先滿(mǎn)足中低收入群體的住房需求、發(fā)展節(jié)能省地型住宅、形成符合中國(guó)國(guó)情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式。中國(guó)正處于建筑規(guī)模巨大、發(fā)展迅速的階段。每年建造20億平方米的新建筑，新建建筑竣工面積大于各發(fā)達(dá)國(guó)家每年新建建筑竣工面積之和，是世界上的建筑市場(chǎng)。此外中國(guó)既有建筑數(shù)量也非常之巨大，2003年城鄉(xiāng)既有建筑面積達(dá)420億平方米，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比建筑能耗高2～3倍。
由于土地等資源環(huán)境的約束，建立節(jié)能省地型住房，加大小戶(hù)型供應(yīng)比例，必將持續(xù)從供應(yīng)和需求方面進(jìn)行雙向政策調(diào)節(jié)，小戶(hù)型的建設(shè)和使用將受到鼓勵(lì)，節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保建筑將以法律和經(jīng)濟(jì)手段推進(jìn)。
三是強(qiáng)化地方政府責(zé)任，規(guī)范其行為，包括合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度、明確地方政府對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的責(zé)任、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房等。目前弱勢(shì)群體在市場(chǎng)上得到的實(shí)惠明顯過(guò)少。
政府的住房保障工作是需常抓不懈的一項(xiàng)制度性工作：
①政府需要從立法的高度重視住房保障問(wèn)題的解決。政府應(yīng)通過(guò)法律、規(guī)劃、財(cái)政、金融、稅收等多種手段保障城市中低收入群體住上適當(dāng)?shù)淖》浚⒏鶕?jù)不同時(shí)期的特點(diǎn)及時(shí)調(diào)整住房保障的重點(diǎn)。
②住房保障形式應(yīng)靈活多樣。如可以借鑒各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)低價(jià)銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、半買(mǎi)半租、分步購(gòu)買(mǎi)、貼租、貼息等多種形式對(duì)低收入家庭提供住房保障。以紐約市為例，住房保障的形式有：
第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售給符合條件的低收入家庭。對(duì)于無(wú)能力一次購(gòu)買(mǎi)的家庭，可以先租后買(mǎi)，或先購(gòu)買(mǎi)10%的產(chǎn)權(quán)，再逐步購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)；
第二，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)容積率和免稅等措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商提供一定比例的低價(jià)住房，交給有關(guān)組織出售或出租給低收入家庭；
第三，對(duì)低收入家庭實(shí)行貨幣補(bǔ)貼（發(fā)放住房券），由其到市場(chǎng)直接租賃住房。
③嚴(yán)格控制保障的面積標(biāo)準(zhǔn)，并制定合理的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論具體的保障形式如何，保障面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)僅僅限定在滿(mǎn)足基本需求這個(gè)層面上。如我們考察到，日本面向低收入家庭住宅的平均使用面積僅為40～50平方米左右。在倫敦，社會(huì)公共房屋部門(mén)提供的住房中，兩居室及兩居室以下房屋占64.2%。2002年超過(guò)5萬(wàn)戶(hù)居民居住在倫敦市政府提供的臨時(shí)住房里，大約六分之一的臨時(shí)住房只能容納床和飯桌等簡(jiǎn)單設(shè)施。
從具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)看，一般原則是低收入家庭住房支出不超過(guò)月收入的30%，超過(guò)的部分由政府給予補(bǔ)貼。
④租售并舉和“共有產(chǎn)權(quán)”制度相結(jié)合，在住房保障中發(fā)揮了重要作用。租售并舉是英國(guó)、美國(guó)和日本住房保障的共同特點(diǎn)，在幫助低收入家庭購(gòu)房的措施中，“共有產(chǎn)權(quán)”制度起到了積極作用。在英國(guó)，采取產(chǎn)權(quán)分享的形式（也稱(chēng)為半租半買(mǎi)形式）幫助低收入居民分步買(mǎi)房，即由居民先購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，其余仍繼續(xù)付房租（其產(chǎn)權(quán)由房屋協(xié)會(huì)持有），等將來(lái)經(jīng)濟(jì)能力提高后，再買(mǎi)下整套住房，購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)的居民可以有三年的優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)權(quán)，三年之內(nèi)房?jī)r(jià)與其他優(yōu)惠條款不變。通過(guò)這種房屋產(chǎn)權(quán)共有的過(guò)渡方式，推動(dòng)居民最終買(mǎi)斷全部產(chǎn)權(quán)。我們國(guó)家也可以學(xué)習(xí)和借鑒這些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。
⑤建立政策性住房保障金融制度。這對(duì)那些有一定支付能力，但在市場(chǎng)上購(gòu)房又有一定困難的家庭很有幫助。如在倫敦，政府通過(guò)對(duì)住房抵押貸款免征利息稅，促使銀行提供低息貸款幫助有困難的家庭購(gòu)房。2000年英國(guó)共免除居民住房抵押貸款利息稅約17億英鎊；此外，購(gòu)房者如果有保險(xiǎn)公司擔(dān)保，可以達(dá)到90%-100%的貸款成數(shù)，還可以與定期人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，借款人在貸款償還期內(nèi)每月償付利息，同時(shí)又繳納人身保險(xiǎn)費(fèi)，到人壽保險(xiǎn)到期時(shí)，用到期的人壽保險(xiǎn)收入歸還抵押貸款。