一、項(xiàng)目管理的內(nèi)涵
工程項(xiàng)目管理內(nèi)容貫穿項(xiàng)目的全過程，與一般意義上的工程施工項(xiàng)目管理相比，有以下區(qū)別。
1、管理幅度更寬。不限于從工程動工開始，而是從項(xiàng)目構(gòu)思、可行性研究、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、招投標(biāo)前期工作就開始介入，直至工程施工完成、竣工交樓、辦理竣工結(jié)算以及資產(chǎn)交接等管理工作。
(1)可行性研究階段：項(xiàng)目構(gòu)思策劃、可行性研究。根據(jù)項(xiàng)目所處的位置，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，人口、收入、供應(yīng)、需求、配套設(shè)施、交通、以及原材料的供應(yīng)等要素運(yùn)用科學(xué)方法進(jìn)行風(fēng)險分析的綜合論證，對項(xiàng)目投資定位。根據(jù)項(xiàng)目的定位，確定項(xiàng)目的各種規(guī)劃指標(biāo)，為項(xiàng)目投資估算、經(jīng)濟(jì)分析、評價建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。該階段為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)，是項(xiàng)目投資成敗的關(guān)鍵。
(2)營銷策劃階段：根據(jù)項(xiàng)目市場定位，需要策劃項(xiàng)目的市場形象包裝、開發(fā)節(jié)奏、市場推廣的節(jié)奏與術(shù)。使之與工程施工相配合，施工組織、進(jìn)度安排如何滿足營銷策劃的需要，如項(xiàng)目的售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇；收場后現(xiàn)場包裝(圍墻)等都需要項(xiàng)目管理組織管理、統(tǒng)籌安排。
(3)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：審查由規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位編制的工程勘察設(shè)計(jì)任務(wù)書及其成果的質(zhì)量；為確保工程項(xiàng)目的安全可靠，提高適用性、經(jīng)濟(jì)性，增強(qiáng)其與環(huán)境的協(xié)調(diào)性及具有的時代性，是工程設(shè)計(jì)審查的基本任務(wù)。其要點(diǎn)：審核設(shè)計(jì)方案總平面、單體平面、空間、裝飾及建筑功能、基礎(chǔ)的選型(天然、樁基礎(chǔ))、主體結(jié)構(gòu)(結(jié)構(gòu)形式、含鋼量、使用材料)的選型、工藝、設(shè)備及材料參數(shù)選型，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對多方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，協(xié)助設(shè)計(jì)人員優(yōu)選功能合適且技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好的方案，掌控設(shè)計(jì)進(jìn)度和各階段審批環(huán)節(jié)等。 ‘
2、對管理要素的控制更嚴(yán)。工程項(xiàng)目本身就是商品，是一種投資額大、投資周期長的不可移動的耐用品，需要進(jìn)入市場流通，接受市場檢驗(yàn)；面對的可能不僅是投資人這個大業(yè)主，還有更多是消費(fèi)者個體，而個人購房(如商住樓項(xiàng)目)較之以往單位分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，維權(quán)意識均很強(qiáng)，容不得開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目管理企業(yè)有絲毫馬虎。
(1)成本管理：成本管理從項(xiàng)目構(gòu)思定位開始到項(xiàng)目完成竣工結(jié)算，涉及工程項(xiàng)目各階段及各種成本。工程項(xiàng)目成本直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目的競爭力，只有通過降低和控制項(xiàng)目的建造成本，才能控制住整個項(xiàng)目的成本。工程項(xiàng)目成本包含：土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本、營銷成本。其中地價已交，基本固定，財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等成本，無法通過管理來降低其費(fèi)用(或?qū)φ麄€項(xiàng)目成本影響較小)，建造成本在項(xiàng)目成本中占的比例較大。國內(nèi)項(xiàng)目，建造成本所占比例越大，對整個項(xiàng)目成本影響就越敏感。
材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價中約占70％，有的工程還會更高，因此材料設(shè)備費(fèi)應(yīng)是建安成本控制中的重點(diǎn)。
在項(xiàng)目管理過程中，除了設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備選型關(guān)鍵外，招投標(biāo)和合同管理也很關(guān)鍵，同時還需要重視規(guī)范技術(shù)管理、索賠與反索賠以及風(fēng)險控制等方面的管理。
(2)質(zhì)量管理：工程質(zhì)量保證書；放心房宣言。質(zhì)量的內(nèi)涵和外延發(fā)生變化、耐久性、節(jié)能環(huán)保性統(tǒng)一結(jié)合，是一個全面、系統(tǒng)、綜合，涉及面比較廣泛的工程，不是僅僅停留在規(guī)范層面上，還需要考慮消費(fèi)者的要求。這一點(diǎn)考慮，不像施工單位的項(xiàng)目管理。
(3)進(jìn)度管理：項(xiàng)目進(jìn)人開發(fā)前期，就需要編制項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃，其計(jì)劃涉及到策劃、營銷推廣、設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、施工、材料、設(shè)備采購、物業(yè)管理等方方面面，需要控制各階段節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，檢查、反饋、調(diào)整、修正。還需要與營銷配合，形象進(jìn)度、約定的交樓(或資產(chǎn)交付)進(jìn)度不能拖延。
(4)安全管理：防止工傷意外，防火、防盜等現(xiàn)場施工安全；配合營銷推廣的安全管理。
(5)技術(shù)支持：審核、比較各階段的技術(shù)方案，可以降低成本，縮短建設(shè)周期、確保質(zhì)量、消除安全隱患、控制投資風(fēng)險，應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料可以提高項(xiàng)目技術(shù)含量。
3、管理的內(nèi)容更廣。消費(fèi)者對使用、居住理念的提升(休閑、購物、生活或工作方便一環(huán)境要求園林式、花園式、教育、藝術(shù)、文化、體育、動靜結(jié)合等)，消費(fèi)者需求增加與變化，要求對設(shè)計(jì)細(xì)化，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使消費(fèi)者感受到尊貴與關(guān)懷。
4、管理的跨度更大。涉及的合 單位、專業(yè)多，需要項(xiàng)目管理者領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制，既有遠(yuǎn)外圍關(guān)系的協(xié)調(diào)管理，如與政府相關(guān)部門及鄰近單位之間的協(xié)調(diào)，又有近圍關(guān)系，項(xiàng)目參與各方，如各專業(yè)分包單位、項(xiàng)目組織內(nèi)部人員的協(xié)調(diào)和管理。只有人際關(guān)系的和諧，工作環(huán)境愉快，項(xiàng)目建設(shè)參與各方才能高效完成既定的任務(wù)，使項(xiàng)目目標(biāo)得到完成。
二、項(xiàng)目管理重點(diǎn)內(nèi)容
項(xiàng)目管理尤以工程管理為主，工程管理貫穿于項(xiàng)目管理的整個過程，從項(xiàng)目策劃、可研中的技術(shù)研究到設(shè)計(jì)、施工、直至保養(yǎng)維修。工程管理應(yīng)重視的幾個方面。
1、成本(工程建造成本)管理。建立動態(tài)預(yù)警系統(tǒng)，在項(xiàng)目發(fā)展之初，可行性研究階段，根據(jù)項(xiàng)目的策劃定位、歷史數(shù)據(jù)和市場行情，編制投資估算，建立項(xiàng)目成本控制總目標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行動態(tài)評估和預(yù)警。
(1)設(shè)計(jì)階段成本控制：設(shè)計(jì)階段，根據(jù)投資估算，編制設(shè)計(jì)概算。政府規(guī)劃部門不要求工程設(shè)計(jì)作初步設(shè)計(jì)，但從結(jié)構(gòu)的安全性、可靠性、特別是設(shè)計(jì)優(yōu)化、成本控制的角度考慮，施工圖設(shè)計(jì)前應(yīng)增加初步設(shè)計(jì)，采用限額設(shè)計(jì)，防止設(shè)計(jì)概算超估算。組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程管理、造價、施工及工程顧問(專家)等專業(yè)工程師參加設(shè)計(jì)評審(方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖三階段)和圖紙會審工作。從設(shè)計(jì)階段介入成本控制，可起到事半功倍的效果。
應(yīng)嚴(yán)格審核計(jì)算書，有時設(shè)計(jì)師為省事，忽略一些有利條件，導(dǎo)致設(shè)計(jì)保守(結(jié)構(gòu)含鋼量、砼用量增加、材料、設(shè)備配置加大等)。
(2)完善并嚴(yán)格招投標(biāo)管理，強(qiáng)化工程分包控制成本意識。招標(biāo)前進(jìn)行市場調(diào)查，建立信息數(shù)據(jù)庫，對招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行造價分析和市場行情摸底，選擇合適的招標(biāo)策略，選擇有實(shí)力、重信譽(yù)的承包商參加投標(biāo)，嚴(yán)格審查、規(guī)范招標(biāo)文件及合同條款，防止串標(biāo)，抬高價格；細(xì)化分包，遵行二八法則：20％分包項(xiàng)目，可節(jié)約80％成本。嚴(yán)格合同管理，采用三堂會審，對合同進(jìn)行分解管理、強(qiáng)化合同細(xì)節(jié)，跟蹤分析合同執(zhí)行情況，及時為合同補(bǔ)漏，注意合同索賠和反索賠，及時補(bǔ)充預(yù)算。
完善合同管理，做好索賠與反索賠管理，及時準(zhǔn)確做好違約事件的調(diào)查分析及裁定工作，并將有關(guān)資料收集整理。
(3)材料采購成本控制：材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價中占的比重較高，約占70％，因此材料設(shè)備費(fèi)應(yīng)是建安成本控制中的重點(diǎn)。不論是采用甲供、還是甲方指定，均應(yīng)做到貨比三家，做好市場調(diào)研，了解供應(yīng)商的實(shí)力——生產(chǎn)能力(或供貨能力)、技術(shù)力量、管理水平、財(cái)務(wù)支付能力、信譽(yù)度、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格規(guī)范招標(biāo)文件及合同條款，防止串標(biāo)，抬高價格，嚴(yán)格合同管理一做好驗(yàn)貨工作，防止調(diào)包，以次充好，確保供貨進(jìn)度和質(zhì)量。
(4)加強(qiáng)技術(shù)管理：熟悉設(shè)計(jì)圖紙、重視圖紙會審，緊扣規(guī)范，但又不能唯規(guī)范是從。應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更，反復(fù)審查、比較優(yōu)選設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案。
(5)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更、工程變更簽證與進(jìn)度款支付，建立風(fēng)險控制管理機(jī)制。
(6)改善工作流程，提高工作效率。對于項(xiàng)目管理過程中出現(xiàn)的各類問題及時作出判斷處理。
2、質(zhì)量管理。由于施工階段的質(zhì)量管理是工程項(xiàng)目控制的重點(diǎn)階段。遵照質(zhì)量管理?xiàng)l例、設(shè)計(jì)圖紙及規(guī)范，建立質(zhì)量管理體系，實(shí)行施工準(zhǔn)備、施工過程及施工驗(yàn)收三個控制系統(tǒng)。
(1)選擇重信譽(yù)、有實(shí)力的好隊(duì)伍(施工、監(jiān)理)。質(zhì)量是做出來的，不是管出來的，也不是喊出來和檢查出來的，隊(duì)伍的素質(zhì)很重要，技術(shù)、質(zhì)量意識很關(guān)鍵，組織、培訓(xùn)、管理不可缺少。
(2)對于施工復(fù)雜，質(zhì)量難以保證的項(xiàng)目，實(shí)行樣板先行，滿足要求后，再按照樣板大面積施工。
(3)加強(qiáng)工序驗(yàn)收，自檢、復(fù)檢以及監(jiān)控檢查要落實(shí)，重點(diǎn)部位(如關(guān)鍵工序、關(guān)鍵操作)實(shí)行旁站式管理；按照規(guī)范要求、施工組織、設(shè)計(jì)及合約要求組織驗(yàn)收。
(4)對入場的材料、設(shè)備應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收控制。
3、進(jìn)度管理。
(1)建立計(jì)劃管理體系，首先由項(xiàng)目管理公司與投資人編制總體開發(fā)計(jì)劃(即為一級計(jì)劃)、二級計(jì)劃為分階段控制計(jì)劃，參與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各專業(yè)公司(咨詢、策劃、設(shè)計(jì)、廣告推廣、施工等單位)根據(jù)一級計(jì)劃分解(wBS分解)編制，三級計(jì)劃由總承包商根據(jù)一級計(jì)劃結(jié)合各專業(yè)分包單位編制的計(jì)劃綜合調(diào)整(編制計(jì)劃應(yīng)有科學(xué)性、嚴(yán)肅性、可操作性，否則制定的計(jì)劃也僅僅是擺設(shè))。還應(yīng)編制年度、季、月、周計(jì)劃，資金運(yùn)用計(jì)劃也應(yīng)同步編制，否則資金不到位也將影響工程進(jìn)度。
(2)編制計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖，對計(jì)劃進(jìn)行跟蹤預(yù)測和動態(tài)控制；預(yù)控找出關(guān)鍵點(diǎn)，動態(tài)解決問題；隨時檢查，出現(xiàn)問題立即召開協(xié)調(diào)會，討論找出解決辦法、修正調(diào)整。
(3)與質(zhì)量成本關(guān)系的處理，發(fā)生矛盾的時候找出平衡點(diǎn)。[考試大整理]
4、安全管理。
(1)制定安全規(guī)程，抓落實(shí)。
(2)促進(jìn)現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理，安全文明施工是工程質(zhì)量的保證，并可促進(jìn)質(zhì)量的提高。
(3)一定的資金投入和獎懲措施可以使之得到更好地落實(shí)。
5、技術(shù)支持。項(xiàng)目管理水平的競爭相當(dāng)于技術(shù)的競爭，包含有設(shè)計(jì)及圖紙管理、設(shè)計(jì)變更管理、施工技術(shù)方案審查管理、技術(shù)創(chuàng)新。
(1)新技術(shù)、新工藝、新材料的收集研究和應(yīng)用推廣；需把握其深度、廣度以及可靠性。
(2)資料信息收集管理，緊急信息的收集和使用；建筑市場行情、材料市場行情調(diào)研與收集等。
(3)利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺。利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行材料招標(biāo)、信息發(fā)布、查詢，可提高效率、節(jié)省時間、減少交易成本，又能使項(xiàng)目管理者(或第三方，如公司、業(yè)主等)及時了解。
三、工程項(xiàng)目管理的支持體系
項(xiàng)目組織的設(shè)置是為了完成項(xiàng)目總目標(biāo)和總?cè)蝿?wù)，項(xiàng)目的組織設(shè)置應(yīng)能完成項(xiàng)目的所有工作，每個具體的項(xiàng)目都是性的、暫時的。項(xiàng)目的成功離不開企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、決策、協(xié)調(diào)與監(jiān)控，不論是代建制的還是公司式項(xiàng)目管理，均需要制度的監(jiān)管和約束，要有好的組織架構(gòu)來管理事務(wù)，建立高效的、暢通的溝通機(jī)制(與業(yè)主或公司、項(xiàng)目管理部)，對項(xiàng)目有關(guān)信息，及時反饋、決策。
1、組織架構(gòu)：所謂組織架構(gòu)，也就是通過界定組織的資源和信息流動的程序，明確組織內(nèi)部成員個人相互之間關(guān)系的性質(zhì)，使每個成員在這個組織中，具有什么地位、擁有什么權(quán)力、承擔(dān)什么責(zé)任、發(fā)揮什么作用，提供一個共同約定的框架。其作用和目的，是通過這種共同約定的框架，保證資源和信息流通的有序性。并通過這種有序性，穩(wěn)定和提升公司組織所擁有的資源在實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展目標(biāo)上的效率。但這里的資源不僅僅是經(jīng)濟(jì)物質(zhì)的資源，也包括加入這個組織的每個成員的體力和腦力——人力資源，而且更重要的是人力資源。
(1)公司層面：公司是項(xiàng)目的戰(zhàn)略組織。公司作為一個特定的社會經(jīng)濟(jì)組織，必須有特定的組織架構(gòu)，為其資源、信息的流動提供程序約束，并在此基礎(chǔ)上，把貫徹實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的事務(wù)工作進(jìn)行合理的分解，落實(shí)到部門及具體人，以保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的事務(wù)工作項(xiàng)項(xiàng)有人承擔(dān)，事事有人去做。
要保證公司組織架構(gòu)強(qiáng)健有力，就必須對公司的組織架構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)。也就是通過對達(dá)成組織目標(biāo)而必須完成的事務(wù)工作進(jìn)行分析、分解，并設(shè)置相對獨(dú)立而又相互依存的具體承擔(dān)事務(wù)工作單位、部門和崗位，進(jìn)而以此為基礎(chǔ)界定這個特定組織中成員相互之間關(guān)系的性質(zhì)，以及每個成員的地位和作用。
(2)項(xiàng)目部層面：項(xiàng)目組織架構(gòu)有職能式組織架構(gòu)、區(qū)域性組織架構(gòu)、事業(yè)部式組織架構(gòu)。采取何種管理架構(gòu)需要根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小、復(fù)雜程度、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)狀況來確定，應(yīng)建立高效率、低成本的組織形式，使決策快速、簡便，并使項(xiàng)目目標(biāo)分解落實(shí)、責(zé)任到人，使各方面有效溝通、責(zé)權(quán)利關(guān)系明確、能進(jìn)行有效的項(xiàng)目控制。同時，項(xiàng)目生命周期不同階段，項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)設(shè)立也不同。
項(xiàng)目部需要根據(jù)公司對項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目目標(biāo)，對項(xiàng)目的實(shí)施與執(zhí)行進(jìn)行管理。根據(jù)公司的制度、管理手冊、作業(yè)程序，編制適合項(xiàng)目部的管理制度和項(xiàng)目實(shí)施的作業(yè)程序手冊，項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還需要團(tuán)隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)。項(xiàng)目在執(zhí)行過程中，對一些突發(fā)事件作出及時反應(yīng)，所以要求項(xiàng)目部內(nèi)部要有良好的順暢的溝通機(jī)制，同時需要公司(或業(yè)主)給予一定的授權(quán)，使項(xiàng)目部有一定的決策權(quán)。
2、建立監(jiān)管、約束及激勵機(jī)制。
項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)的實(shí)現(xiàn)，有了組織架構(gòu)，還需建立管理制度。除了制度的約束與監(jiān)管，還需要有良好的激勵機(jī)制，并且要求項(xiàng)目管理者具有良好的品德。公司(或業(yè)主)與項(xiàng)目部(或項(xiàng)目管理者)簽訂管理合同或責(zé)任書，明確項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，如進(jìn)度、質(zhì)量(含安全生產(chǎn)的形象、事故率等)、成本(管理成本、營銷成本、建造成本、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用)以及利潤，實(shí)行過程監(jiān)控、階段考核與項(xiàng)目終考評。
工程項(xiàng)目管理內(nèi)容貫穿項(xiàng)目的全過程，與一般意義上的工程施工項(xiàng)目管理相比，有以下區(qū)別。
1、管理幅度更寬。不限于從工程動工開始，而是從項(xiàng)目構(gòu)思、可行性研究、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、招投標(biāo)前期工作就開始介入，直至工程施工完成、竣工交樓、辦理竣工結(jié)算以及資產(chǎn)交接等管理工作。
(1)可行性研究階段：項(xiàng)目構(gòu)思策劃、可行性研究。根據(jù)項(xiàng)目所處的位置，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，人口、收入、供應(yīng)、需求、配套設(shè)施、交通、以及原材料的供應(yīng)等要素運(yùn)用科學(xué)方法進(jìn)行風(fēng)險分析的綜合論證，對項(xiàng)目投資定位。根據(jù)項(xiàng)目的定位，確定項(xiàng)目的各種規(guī)劃指標(biāo)，為項(xiàng)目投資估算、經(jīng)濟(jì)分析、評價建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。該階段為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)，是項(xiàng)目投資成敗的關(guān)鍵。
(2)營銷策劃階段：根據(jù)項(xiàng)目市場定位，需要策劃項(xiàng)目的市場形象包裝、開發(fā)節(jié)奏、市場推廣的節(jié)奏與術(shù)。使之與工程施工相配合，施工組織、進(jìn)度安排如何滿足營銷策劃的需要，如項(xiàng)目的售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇；收場后現(xiàn)場包裝(圍墻)等都需要項(xiàng)目管理組織管理、統(tǒng)籌安排。
(3)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：審查由規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位編制的工程勘察設(shè)計(jì)任務(wù)書及其成果的質(zhì)量；為確保工程項(xiàng)目的安全可靠，提高適用性、經(jīng)濟(jì)性，增強(qiáng)其與環(huán)境的協(xié)調(diào)性及具有的時代性，是工程設(shè)計(jì)審查的基本任務(wù)。其要點(diǎn)：審核設(shè)計(jì)方案總平面、單體平面、空間、裝飾及建筑功能、基礎(chǔ)的選型(天然、樁基礎(chǔ))、主體結(jié)構(gòu)(結(jié)構(gòu)形式、含鋼量、使用材料)的選型、工藝、設(shè)備及材料參數(shù)選型，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對多方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，協(xié)助設(shè)計(jì)人員優(yōu)選功能合適且技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好的方案，掌控設(shè)計(jì)進(jìn)度和各階段審批環(huán)節(jié)等。 ‘
2、對管理要素的控制更嚴(yán)。工程項(xiàng)目本身就是商品，是一種投資額大、投資周期長的不可移動的耐用品，需要進(jìn)入市場流通，接受市場檢驗(yàn)；面對的可能不僅是投資人這個大業(yè)主，還有更多是消費(fèi)者個體，而個人購房(如商住樓項(xiàng)目)較之以往單位分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，維權(quán)意識均很強(qiáng)，容不得開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目管理企業(yè)有絲毫馬虎。
(1)成本管理：成本管理從項(xiàng)目構(gòu)思定位開始到項(xiàng)目完成竣工結(jié)算，涉及工程項(xiàng)目各階段及各種成本。工程項(xiàng)目成本直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目的競爭力，只有通過降低和控制項(xiàng)目的建造成本，才能控制住整個項(xiàng)目的成本。工程項(xiàng)目成本包含：土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本、營銷成本。其中地價已交，基本固定，財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等成本，無法通過管理來降低其費(fèi)用(或?qū)φ麄€項(xiàng)目成本影響較小)，建造成本在項(xiàng)目成本中占的比例較大。國內(nèi)項(xiàng)目，建造成本所占比例越大，對整個項(xiàng)目成本影響就越敏感。
材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價中約占70％，有的工程還會更高，因此材料設(shè)備費(fèi)應(yīng)是建安成本控制中的重點(diǎn)。
在項(xiàng)目管理過程中，除了設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備選型關(guān)鍵外，招投標(biāo)和合同管理也很關(guān)鍵，同時還需要重視規(guī)范技術(shù)管理、索賠與反索賠以及風(fēng)險控制等方面的管理。
(2)質(zhì)量管理：工程質(zhì)量保證書；放心房宣言。質(zhì)量的內(nèi)涵和外延發(fā)生變化、耐久性、節(jié)能環(huán)保性統(tǒng)一結(jié)合，是一個全面、系統(tǒng)、綜合，涉及面比較廣泛的工程，不是僅僅停留在規(guī)范層面上，還需要考慮消費(fèi)者的要求。這一點(diǎn)考慮，不像施工單位的項(xiàng)目管理。
(3)進(jìn)度管理：項(xiàng)目進(jìn)人開發(fā)前期，就需要編制項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃，其計(jì)劃涉及到策劃、營銷推廣、設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、施工、材料、設(shè)備采購、物業(yè)管理等方方面面，需要控制各階段節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，檢查、反饋、調(diào)整、修正。還需要與營銷配合，形象進(jìn)度、約定的交樓(或資產(chǎn)交付)進(jìn)度不能拖延。
(4)安全管理：防止工傷意外，防火、防盜等現(xiàn)場施工安全；配合營銷推廣的安全管理。
(5)技術(shù)支持：審核、比較各階段的技術(shù)方案，可以降低成本，縮短建設(shè)周期、確保質(zhì)量、消除安全隱患、控制投資風(fēng)險，應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料可以提高項(xiàng)目技術(shù)含量。
3、管理的內(nèi)容更廣。消費(fèi)者對使用、居住理念的提升(休閑、購物、生活或工作方便一環(huán)境要求園林式、花園式、教育、藝術(shù)、文化、體育、動靜結(jié)合等)，消費(fèi)者需求增加與變化，要求對設(shè)計(jì)細(xì)化，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使消費(fèi)者感受到尊貴與關(guān)懷。
4、管理的跨度更大。涉及的合 單位、專業(yè)多，需要項(xiàng)目管理者領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制，既有遠(yuǎn)外圍關(guān)系的協(xié)調(diào)管理，如與政府相關(guān)部門及鄰近單位之間的協(xié)調(diào)，又有近圍關(guān)系，項(xiàng)目參與各方，如各專業(yè)分包單位、項(xiàng)目組織內(nèi)部人員的協(xié)調(diào)和管理。只有人際關(guān)系的和諧，工作環(huán)境愉快，項(xiàng)目建設(shè)參與各方才能高效完成既定的任務(wù)，使項(xiàng)目目標(biāo)得到完成。
二、項(xiàng)目管理重點(diǎn)內(nèi)容
項(xiàng)目管理尤以工程管理為主，工程管理貫穿于項(xiàng)目管理的整個過程，從項(xiàng)目策劃、可研中的技術(shù)研究到設(shè)計(jì)、施工、直至保養(yǎng)維修。工程管理應(yīng)重視的幾個方面。
1、成本(工程建造成本)管理。建立動態(tài)預(yù)警系統(tǒng)，在項(xiàng)目發(fā)展之初，可行性研究階段，根據(jù)項(xiàng)目的策劃定位、歷史數(shù)據(jù)和市場行情，編制投資估算，建立項(xiàng)目成本控制總目標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行動態(tài)評估和預(yù)警。
(1)設(shè)計(jì)階段成本控制：設(shè)計(jì)階段，根據(jù)投資估算，編制設(shè)計(jì)概算。政府規(guī)劃部門不要求工程設(shè)計(jì)作初步設(shè)計(jì)，但從結(jié)構(gòu)的安全性、可靠性、特別是設(shè)計(jì)優(yōu)化、成本控制的角度考慮，施工圖設(shè)計(jì)前應(yīng)增加初步設(shè)計(jì)，采用限額設(shè)計(jì)，防止設(shè)計(jì)概算超估算。組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程管理、造價、施工及工程顧問(專家)等專業(yè)工程師參加設(shè)計(jì)評審(方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖三階段)和圖紙會審工作。從設(shè)計(jì)階段介入成本控制，可起到事半功倍的效果。
應(yīng)嚴(yán)格審核計(jì)算書，有時設(shè)計(jì)師為省事，忽略一些有利條件，導(dǎo)致設(shè)計(jì)保守(結(jié)構(gòu)含鋼量、砼用量增加、材料、設(shè)備配置加大等)。
(2)完善并嚴(yán)格招投標(biāo)管理，強(qiáng)化工程分包控制成本意識。招標(biāo)前進(jìn)行市場調(diào)查，建立信息數(shù)據(jù)庫，對招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行造價分析和市場行情摸底，選擇合適的招標(biāo)策略，選擇有實(shí)力、重信譽(yù)的承包商參加投標(biāo)，嚴(yán)格審查、規(guī)范招標(biāo)文件及合同條款，防止串標(biāo)，抬高價格；細(xì)化分包，遵行二八法則：20％分包項(xiàng)目，可節(jié)約80％成本。嚴(yán)格合同管理，采用三堂會審，對合同進(jìn)行分解管理、強(qiáng)化合同細(xì)節(jié)，跟蹤分析合同執(zhí)行情況，及時為合同補(bǔ)漏，注意合同索賠和反索賠，及時補(bǔ)充預(yù)算。
完善合同管理，做好索賠與反索賠管理，及時準(zhǔn)確做好違約事件的調(diào)查分析及裁定工作，并將有關(guān)資料收集整理。
(3)材料采購成本控制：材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價中占的比重較高，約占70％，因此材料設(shè)備費(fèi)應(yīng)是建安成本控制中的重點(diǎn)。不論是采用甲供、還是甲方指定，均應(yīng)做到貨比三家，做好市場調(diào)研，了解供應(yīng)商的實(shí)力——生產(chǎn)能力(或供貨能力)、技術(shù)力量、管理水平、財(cái)務(wù)支付能力、信譽(yù)度、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格規(guī)范招標(biāo)文件及合同條款，防止串標(biāo)，抬高價格，嚴(yán)格合同管理一做好驗(yàn)貨工作，防止調(diào)包，以次充好，確保供貨進(jìn)度和質(zhì)量。
(4)加強(qiáng)技術(shù)管理：熟悉設(shè)計(jì)圖紙、重視圖紙會審，緊扣規(guī)范，但又不能唯規(guī)范是從。應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更，反復(fù)審查、比較優(yōu)選設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案。
(5)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更、工程變更簽證與進(jìn)度款支付，建立風(fēng)險控制管理機(jī)制。
(6)改善工作流程，提高工作效率。對于項(xiàng)目管理過程中出現(xiàn)的各類問題及時作出判斷處理。
2、質(zhì)量管理。由于施工階段的質(zhì)量管理是工程項(xiàng)目控制的重點(diǎn)階段。遵照質(zhì)量管理?xiàng)l例、設(shè)計(jì)圖紙及規(guī)范，建立質(zhì)量管理體系，實(shí)行施工準(zhǔn)備、施工過程及施工驗(yàn)收三個控制系統(tǒng)。
(1)選擇重信譽(yù)、有實(shí)力的好隊(duì)伍(施工、監(jiān)理)。質(zhì)量是做出來的，不是管出來的，也不是喊出來和檢查出來的，隊(duì)伍的素質(zhì)很重要，技術(shù)、質(zhì)量意識很關(guān)鍵，組織、培訓(xùn)、管理不可缺少。
(2)對于施工復(fù)雜，質(zhì)量難以保證的項(xiàng)目，實(shí)行樣板先行，滿足要求后，再按照樣板大面積施工。
(3)加強(qiáng)工序驗(yàn)收，自檢、復(fù)檢以及監(jiān)控檢查要落實(shí)，重點(diǎn)部位(如關(guān)鍵工序、關(guān)鍵操作)實(shí)行旁站式管理；按照規(guī)范要求、施工組織、設(shè)計(jì)及合約要求組織驗(yàn)收。
(4)對入場的材料、設(shè)備應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收控制。
3、進(jìn)度管理。
(1)建立計(jì)劃管理體系，首先由項(xiàng)目管理公司與投資人編制總體開發(fā)計(jì)劃(即為一級計(jì)劃)、二級計(jì)劃為分階段控制計(jì)劃，參與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各專業(yè)公司(咨詢、策劃、設(shè)計(jì)、廣告推廣、施工等單位)根據(jù)一級計(jì)劃分解(wBS分解)編制，三級計(jì)劃由總承包商根據(jù)一級計(jì)劃結(jié)合各專業(yè)分包單位編制的計(jì)劃綜合調(diào)整(編制計(jì)劃應(yīng)有科學(xué)性、嚴(yán)肅性、可操作性，否則制定的計(jì)劃也僅僅是擺設(shè))。還應(yīng)編制年度、季、月、周計(jì)劃，資金運(yùn)用計(jì)劃也應(yīng)同步編制，否則資金不到位也將影響工程進(jìn)度。
(2)編制計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖，對計(jì)劃進(jìn)行跟蹤預(yù)測和動態(tài)控制；預(yù)控找出關(guān)鍵點(diǎn)，動態(tài)解決問題；隨時檢查，出現(xiàn)問題立即召開協(xié)調(diào)會，討論找出解決辦法、修正調(diào)整。
(3)與質(zhì)量成本關(guān)系的處理，發(fā)生矛盾的時候找出平衡點(diǎn)。[考試大整理]
4、安全管理。
(1)制定安全規(guī)程，抓落實(shí)。
(2)促進(jìn)現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理，安全文明施工是工程質(zhì)量的保證，并可促進(jìn)質(zhì)量的提高。
(3)一定的資金投入和獎懲措施可以使之得到更好地落實(shí)。
5、技術(shù)支持。項(xiàng)目管理水平的競爭相當(dāng)于技術(shù)的競爭，包含有設(shè)計(jì)及圖紙管理、設(shè)計(jì)變更管理、施工技術(shù)方案審查管理、技術(shù)創(chuàng)新。
(1)新技術(shù)、新工藝、新材料的收集研究和應(yīng)用推廣；需把握其深度、廣度以及可靠性。
(2)資料信息收集管理，緊急信息的收集和使用；建筑市場行情、材料市場行情調(diào)研與收集等。
(3)利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺。利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行材料招標(biāo)、信息發(fā)布、查詢，可提高效率、節(jié)省時間、減少交易成本，又能使項(xiàng)目管理者(或第三方，如公司、業(yè)主等)及時了解。
三、工程項(xiàng)目管理的支持體系
項(xiàng)目組織的設(shè)置是為了完成項(xiàng)目總目標(biāo)和總?cè)蝿?wù)，項(xiàng)目的組織設(shè)置應(yīng)能完成項(xiàng)目的所有工作，每個具體的項(xiàng)目都是性的、暫時的。項(xiàng)目的成功離不開企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、決策、協(xié)調(diào)與監(jiān)控，不論是代建制的還是公司式項(xiàng)目管理，均需要制度的監(jiān)管和約束，要有好的組織架構(gòu)來管理事務(wù)，建立高效的、暢通的溝通機(jī)制(與業(yè)主或公司、項(xiàng)目管理部)，對項(xiàng)目有關(guān)信息，及時反饋、決策。
1、組織架構(gòu)：所謂組織架構(gòu)，也就是通過界定組織的資源和信息流動的程序，明確組織內(nèi)部成員個人相互之間關(guān)系的性質(zhì)，使每個成員在這個組織中，具有什么地位、擁有什么權(quán)力、承擔(dān)什么責(zé)任、發(fā)揮什么作用，提供一個共同約定的框架。其作用和目的，是通過這種共同約定的框架，保證資源和信息流通的有序性。并通過這種有序性，穩(wěn)定和提升公司組織所擁有的資源在實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展目標(biāo)上的效率。但這里的資源不僅僅是經(jīng)濟(jì)物質(zhì)的資源，也包括加入這個組織的每個成員的體力和腦力——人力資源，而且更重要的是人力資源。
(1)公司層面：公司是項(xiàng)目的戰(zhàn)略組織。公司作為一個特定的社會經(jīng)濟(jì)組織，必須有特定的組織架構(gòu)，為其資源、信息的流動提供程序約束，并在此基礎(chǔ)上，把貫徹實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的事務(wù)工作進(jìn)行合理的分解，落實(shí)到部門及具體人，以保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的事務(wù)工作項(xiàng)項(xiàng)有人承擔(dān)，事事有人去做。
要保證公司組織架構(gòu)強(qiáng)健有力，就必須對公司的組織架構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)。也就是通過對達(dá)成組織目標(biāo)而必須完成的事務(wù)工作進(jìn)行分析、分解，并設(shè)置相對獨(dú)立而又相互依存的具體承擔(dān)事務(wù)工作單位、部門和崗位，進(jìn)而以此為基礎(chǔ)界定這個特定組織中成員相互之間關(guān)系的性質(zhì)，以及每個成員的地位和作用。
(2)項(xiàng)目部層面：項(xiàng)目組織架構(gòu)有職能式組織架構(gòu)、區(qū)域性組織架構(gòu)、事業(yè)部式組織架構(gòu)。采取何種管理架構(gòu)需要根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小、復(fù)雜程度、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)狀況來確定，應(yīng)建立高效率、低成本的組織形式，使決策快速、簡便，并使項(xiàng)目目標(biāo)分解落實(shí)、責(zé)任到人，使各方面有效溝通、責(zé)權(quán)利關(guān)系明確、能進(jìn)行有效的項(xiàng)目控制。同時，項(xiàng)目生命周期不同階段，項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)設(shè)立也不同。
項(xiàng)目部需要根據(jù)公司對項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目目標(biāo)，對項(xiàng)目的實(shí)施與執(zhí)行進(jìn)行管理。根據(jù)公司的制度、管理手冊、作業(yè)程序，編制適合項(xiàng)目部的管理制度和項(xiàng)目實(shí)施的作業(yè)程序手冊，項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還需要團(tuán)隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)。項(xiàng)目在執(zhí)行過程中，對一些突發(fā)事件作出及時反應(yīng)，所以要求項(xiàng)目部內(nèi)部要有良好的順暢的溝通機(jī)制，同時需要公司(或業(yè)主)給予一定的授權(quán)，使項(xiàng)目部有一定的決策權(quán)。
2、建立監(jiān)管、約束及激勵機(jī)制。
項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)的實(shí)現(xiàn)，有了組織架構(gòu)，還需建立管理制度。除了制度的約束與監(jiān)管，還需要有良好的激勵機(jī)制，并且要求項(xiàng)目管理者具有良好的品德。公司(或業(yè)主)與項(xiàng)目部(或項(xiàng)目管理者)簽訂管理合同或責(zé)任書，明確項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，如進(jìn)度、質(zhì)量(含安全生產(chǎn)的形象、事故率等)、成本(管理成本、營銷成本、建造成本、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用)以及利潤，實(shí)行過程監(jiān)控、階段考核與項(xiàng)目終考評。