一個(gè)城市的地價(jià)的形成和地價(jià)水平，主要是由土地市場(chǎng)供求關(guān)系所決定的。尤其是由土地的終端市場(chǎng)即房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的。供給和需求兩個(gè)方面的共同作用決定了價(jià)格的平衡點(diǎn)，因此考察價(jià)格水平應(yīng)從供給和需求兩個(gè)方面來進(jìn)行。
從土地供給的方面來看，目前我國(guó)城市中土地供給有兩大類型。一是劃撥土地，作為公共用地的提供方式，目前已受到很大的限制，嚴(yán)格地說這種土地并未進(jìn)入真正意義上的土地市場(chǎng)。二是出讓土地，而出讓土地又分為四種情況，即招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。相對(duì)來說，前三種方式更符合市場(chǎng)化運(yùn)作，協(xié)議出讓則存在一些弊端。協(xié)議出讓方式難以避免由于各種原因而人為地壓低價(jià)格，同時(shí)也由于市場(chǎng)的不規(guī)范和不透明性，給土地的炒賣留下了空間。但是在市場(chǎng)發(fā)育初期，由于最終產(chǎn)品的需求也尚待開發(fā)，市場(chǎng)尚未形成穩(wěn)定公開的價(jià)格機(jī)制和水平，因而多數(shù)情況下只能采取協(xié)議出讓的方式。為了形成正常的和真實(shí)的價(jià)格水平，應(yīng)該隨著市場(chǎng)的發(fā)育盡量減少協(xié)議出讓的方式。從近年來的實(shí)踐來看，國(guó)土資源部已經(jīng)加大了市場(chǎng)化方式出讓的力度和比例，同時(shí)對(duì)協(xié)議出讓方式也作出了詳細(xì)的規(guī)定。因而目前協(xié)議出讓的方式已經(jīng)受到限制，代之以更為公開公正的掛牌出讓方式，以及完全市場(chǎng)化的招標(biāo)、拍賣方式。
從需求方面來看，很顯然，最終產(chǎn)品的需求導(dǎo)致對(duì)上游產(chǎn)品的需求，即房屋的需求導(dǎo)致對(duì)房屋建設(shè)用地的需求。但是，在考察需求方面的情況時(shí)，要注意區(qū)別來自本地內(nèi)在的、持續(xù)穩(wěn)定的需求，以及外來的、短時(shí)期的需求這樣兩種情況。內(nèi)在的、持續(xù)穩(wěn)定的需求可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出穩(wěn)定的信息，形成一個(gè)良性循環(huán)的價(jià)格機(jī)制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)得以穩(wěn)定的可持續(xù)的發(fā)展。而外來的、短時(shí)期的需求刺激很可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤的信息，即由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)隔性和供給方面作出反應(yīng)的滯后性（一般房地產(chǎn)開發(fā)的周期至少兩年）&考&試大$，一時(shí)的需求刺激可以很快將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平推高，而帶動(dòng)土地市場(chǎng)價(jià)格水平的提高。而土地市場(chǎng)價(jià)格水平的提高必然進(jìn)一步促成高房?jī)r(jià)的維持，反過來又必然抑制本地房地產(chǎn)市場(chǎng)最終需求的實(shí)現(xiàn)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和正常運(yùn)行必然受到阻礙。據(jù)筆者的觀察，沿海部分城市，以及北京、上海等地，在房地產(chǎn)的需求方面，都曾出現(xiàn)過一些短期的外來的刺激，導(dǎo)致在某個(gè)時(shí)期之內(nèi)對(duì)土地的炒作，使土地市場(chǎng)價(jià)格的形成受到一定程度的誤導(dǎo)，致使土地價(jià)格水平出現(xiàn)調(diào)整的需要。當(dāng)然，筆者也認(rèn)為，隨著北京、上海等地國(guó)際化趨勢(shì)的進(jìn)一步發(fā)展，以及當(dāng)?shù)匕傩帐杖氲奶岣?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的承接能力會(huì)得到增強(qiáng)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和土地市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的幅度也是很有限的。同時(shí)，一些二線城市，如濟(jì)南、成都、昆明、長(zhǎng)沙等，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要是由于本地需求的激活，它是內(nèi)生的、持續(xù)穩(wěn)定的，并且土地供給方面沒有出現(xiàn)太多的炒作，因此其市場(chǎng)的發(fā)展基本上是健康穩(wěn)定的，地價(jià)水平也是穩(wěn)定合理的。
考察地價(jià)水平，還應(yīng)特別注意區(qū)分不同的土地利用類型。各種不同的用地類型其地價(jià)的形成機(jī)制也不同，一般來說，它們需要用不同的地價(jià)理論來考察。例如商業(yè)辦公用地，其地價(jià)的形成一般可用地租理論來解釋，居住用地的地價(jià)一般可用市場(chǎng)供求理論來解釋，而工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的地價(jià)一般可用成本理論來解釋。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中情況是非常復(fù)雜的，如一條老街道是商業(yè)鋪面，其地價(jià)主要是由商業(yè)地租所決定，商業(yè)地租只能是超額利潤(rùn)，如果侵占了行業(yè)平均利潤(rùn)，承租人就會(huì)要求撤出了。因此，考察地價(jià)水平，即要把握區(qū)域總體地價(jià)水平，也要區(qū)別不同地塊的土地利用類型；既要考察它的歷史形成，也要把握其合理的未來預(yù)期。關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。純從自然的角度來看，土地可以獨(dú)立于房屋存在，且房屋必須依賴于土地，因此自然土地是第一位而房屋是第二位的，或者說地價(jià)決定了房?jī)r(jià)。然而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，更普遍的情況是，終端市場(chǎng)上產(chǎn)品的需求決定了上游產(chǎn)品的需求，同時(shí)終端產(chǎn)品可接受的價(jià)格決定了上游產(chǎn)品的價(jià)格（土地估價(jià)中的剩余法就采用了這個(gè)原理，而開發(fā)商在參與土地競(jìng)標(biāo)和競(jìng)拍中也是采用這種方法來決定自己的競(jìng)標(biāo)價(jià)或競(jìng)拍價(jià)）。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況決定了土地市場(chǎng)的供需情況，因而房屋的價(jià)格決定了土地的價(jià)格。這樣看來似乎兩種說法都有道理，但是它們導(dǎo)出的結(jié)論卻是相反的。這說明了什么呢？說明在城市房屋建設(shè)用地中，房與地統(tǒng)一于不動(dòng)產(chǎn)，房?jī)r(jià)與地價(jià)是一對(duì)共生體，是一個(gè)硬幣的兩面。它們究竟誰(shuí)決定誰(shuí)，恐怕很難泛泛而定，還是要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的具體情況，即它們發(fā)生發(fā)展的歷史過程來作具體分析。從我國(guó)城市的現(xiàn)實(shí)來看，城市土地是政府所有，但是政府并沒有將土地以超出其本身應(yīng)有價(jià)值的價(jià)格出讓的動(dòng)機(jī)。即使是拍賣出讓土地使用權(quán)，拍賣底價(jià)也僅是其基準(zhǔn)地價(jià)的70％至80％左右。而由競(jìng)爭(zhēng)形成的拍賣價(jià)格，則反映了市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格的認(rèn)可。&考&試大$至于上游產(chǎn)品價(jià)格和下游產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系，如煤價(jià)和電價(jià)、原油價(jià)和汽油價(jià)、顯像管的價(jià)格和彩電價(jià)格、芯片和計(jì)算機(jī)的價(jià)格、以及地價(jià)和房?jī)r(jià)等，究竟誰(shuí)能起決定性的作用，恐怕還是要看誰(shuí)能在價(jià)格壟斷上更有力量。
無(wú)論怎么說，一個(gè)城市的地價(jià)一旦形成，它就會(huì)有一種慣性，對(duì)后來的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響。如果地價(jià)水平較為合理，它可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因?yàn)樗环矫孢m應(yīng)購(gòu)房者的承受能力，而又給開發(fā)商建立了一個(gè)可以獲利的價(jià)格機(jī)制。如果地價(jià)水平不合理，它必然給房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行造成阻礙，實(shí)際上損害市場(chǎng)參與各方的利益。因此作為市場(chǎng)的參與者和社會(huì)的管理者，政府應(yīng)主動(dòng)采用有效合理的手段對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)、分析和必要的宏觀間接調(diào)控，以保證市場(chǎng)的正常運(yùn)行。
從土地供給的方面來看，目前我國(guó)城市中土地供給有兩大類型。一是劃撥土地，作為公共用地的提供方式，目前已受到很大的限制，嚴(yán)格地說這種土地并未進(jìn)入真正意義上的土地市場(chǎng)。二是出讓土地，而出讓土地又分為四種情況，即招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。相對(duì)來說，前三種方式更符合市場(chǎng)化運(yùn)作，協(xié)議出讓則存在一些弊端。協(xié)議出讓方式難以避免由于各種原因而人為地壓低價(jià)格，同時(shí)也由于市場(chǎng)的不規(guī)范和不透明性，給土地的炒賣留下了空間。但是在市場(chǎng)發(fā)育初期，由于最終產(chǎn)品的需求也尚待開發(fā)，市場(chǎng)尚未形成穩(wěn)定公開的價(jià)格機(jī)制和水平，因而多數(shù)情況下只能采取協(xié)議出讓的方式。為了形成正常的和真實(shí)的價(jià)格水平，應(yīng)該隨著市場(chǎng)的發(fā)育盡量減少協(xié)議出讓的方式。從近年來的實(shí)踐來看，國(guó)土資源部已經(jīng)加大了市場(chǎng)化方式出讓的力度和比例，同時(shí)對(duì)協(xié)議出讓方式也作出了詳細(xì)的規(guī)定。因而目前協(xié)議出讓的方式已經(jīng)受到限制，代之以更為公開公正的掛牌出讓方式，以及完全市場(chǎng)化的招標(biāo)、拍賣方式。
從需求方面來看，很顯然，最終產(chǎn)品的需求導(dǎo)致對(duì)上游產(chǎn)品的需求，即房屋的需求導(dǎo)致對(duì)房屋建設(shè)用地的需求。但是，在考察需求方面的情況時(shí)，要注意區(qū)別來自本地內(nèi)在的、持續(xù)穩(wěn)定的需求，以及外來的、短時(shí)期的需求這樣兩種情況。內(nèi)在的、持續(xù)穩(wěn)定的需求可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出穩(wěn)定的信息，形成一個(gè)良性循環(huán)的價(jià)格機(jī)制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)得以穩(wěn)定的可持續(xù)的發(fā)展。而外來的、短時(shí)期的需求刺激很可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤的信息，即由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)隔性和供給方面作出反應(yīng)的滯后性（一般房地產(chǎn)開發(fā)的周期至少兩年）&考&試大$，一時(shí)的需求刺激可以很快將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平推高，而帶動(dòng)土地市場(chǎng)價(jià)格水平的提高。而土地市場(chǎng)價(jià)格水平的提高必然進(jìn)一步促成高房?jī)r(jià)的維持，反過來又必然抑制本地房地產(chǎn)市場(chǎng)最終需求的實(shí)現(xiàn)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和正常運(yùn)行必然受到阻礙。據(jù)筆者的觀察，沿海部分城市，以及北京、上海等地，在房地產(chǎn)的需求方面，都曾出現(xiàn)過一些短期的外來的刺激，導(dǎo)致在某個(gè)時(shí)期之內(nèi)對(duì)土地的炒作，使土地市場(chǎng)價(jià)格的形成受到一定程度的誤導(dǎo)，致使土地價(jià)格水平出現(xiàn)調(diào)整的需要。當(dāng)然，筆者也認(rèn)為，隨著北京、上海等地國(guó)際化趨勢(shì)的進(jìn)一步發(fā)展，以及當(dāng)?shù)匕傩帐杖氲奶岣?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的承接能力會(huì)得到增強(qiáng)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和土地市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的幅度也是很有限的。同時(shí)，一些二線城市，如濟(jì)南、成都、昆明、長(zhǎng)沙等，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要是由于本地需求的激活，它是內(nèi)生的、持續(xù)穩(wěn)定的，并且土地供給方面沒有出現(xiàn)太多的炒作，因此其市場(chǎng)的發(fā)展基本上是健康穩(wěn)定的，地價(jià)水平也是穩(wěn)定合理的。
考察地價(jià)水平，還應(yīng)特別注意區(qū)分不同的土地利用類型。各種不同的用地類型其地價(jià)的形成機(jī)制也不同，一般來說，它們需要用不同的地價(jià)理論來考察。例如商業(yè)辦公用地，其地價(jià)的形成一般可用地租理論來解釋，居住用地的地價(jià)一般可用市場(chǎng)供求理論來解釋，而工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的地價(jià)一般可用成本理論來解釋。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中情況是非常復(fù)雜的，如一條老街道是商業(yè)鋪面，其地價(jià)主要是由商業(yè)地租所決定，商業(yè)地租只能是超額利潤(rùn)，如果侵占了行業(yè)平均利潤(rùn)，承租人就會(huì)要求撤出了。因此，考察地價(jià)水平，即要把握區(qū)域總體地價(jià)水平，也要區(qū)別不同地塊的土地利用類型；既要考察它的歷史形成，也要把握其合理的未來預(yù)期。關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。純從自然的角度來看，土地可以獨(dú)立于房屋存在，且房屋必須依賴于土地，因此自然土地是第一位而房屋是第二位的，或者說地價(jià)決定了房?jī)r(jià)。然而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，更普遍的情況是，終端市場(chǎng)上產(chǎn)品的需求決定了上游產(chǎn)品的需求，同時(shí)終端產(chǎn)品可接受的價(jià)格決定了上游產(chǎn)品的價(jià)格（土地估價(jià)中的剩余法就采用了這個(gè)原理，而開發(fā)商在參與土地競(jìng)標(biāo)和競(jìng)拍中也是采用這種方法來決定自己的競(jìng)標(biāo)價(jià)或競(jìng)拍價(jià)）。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況決定了土地市場(chǎng)的供需情況，因而房屋的價(jià)格決定了土地的價(jià)格。這樣看來似乎兩種說法都有道理，但是它們導(dǎo)出的結(jié)論卻是相反的。這說明了什么呢？說明在城市房屋建設(shè)用地中，房與地統(tǒng)一于不動(dòng)產(chǎn)，房?jī)r(jià)與地價(jià)是一對(duì)共生體，是一個(gè)硬幣的兩面。它們究竟誰(shuí)決定誰(shuí)，恐怕很難泛泛而定，還是要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的具體情況，即它們發(fā)生發(fā)展的歷史過程來作具體分析。從我國(guó)城市的現(xiàn)實(shí)來看，城市土地是政府所有，但是政府并沒有將土地以超出其本身應(yīng)有價(jià)值的價(jià)格出讓的動(dòng)機(jī)。即使是拍賣出讓土地使用權(quán)，拍賣底價(jià)也僅是其基準(zhǔn)地價(jià)的70％至80％左右。而由競(jìng)爭(zhēng)形成的拍賣價(jià)格，則反映了市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格的認(rèn)可。&考&試大$至于上游產(chǎn)品價(jià)格和下游產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系，如煤價(jià)和電價(jià)、原油價(jià)和汽油價(jià)、顯像管的價(jià)格和彩電價(jià)格、芯片和計(jì)算機(jī)的價(jià)格、以及地價(jià)和房?jī)r(jià)等，究竟誰(shuí)能起決定性的作用，恐怕還是要看誰(shuí)能在價(jià)格壟斷上更有力量。
無(wú)論怎么說，一個(gè)城市的地價(jià)一旦形成，它就會(huì)有一種慣性，對(duì)后來的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響。如果地價(jià)水平較為合理，它可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因?yàn)樗环矫孢m應(yīng)購(gòu)房者的承受能力，而又給開發(fā)商建立了一個(gè)可以獲利的價(jià)格機(jī)制。如果地價(jià)水平不合理，它必然給房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行造成阻礙，實(shí)際上損害市場(chǎng)參與各方的利益。因此作為市場(chǎng)的參與者和社會(huì)的管理者，政府應(yīng)主動(dòng)采用有效合理的手段對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)、分析和必要的宏觀間接調(diào)控，以保證市場(chǎng)的正常運(yùn)行。