土地還原率概念及種類
1．土地還原率的概念
土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。
2．還原率的種類
還原率分為以下三類：
(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。即如果運(yùn)用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價(jià)格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時(shí)，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。
(2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，所使用的還原率。這時(shí)所對應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。
(3)土地還原率：是求取純土地價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2～3個(gè)百分點(diǎn)。
3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。若知道其中兩個(gè)還原率，便可求出另一個(gè)還原率。計(jì)算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)／(L+B)
公式2：r＝[r1L十(r2+d)B]／(L十B)
式中：r—綜合還原率；
r1——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
L——地價(jià)；
B——建筑物價(jià)格；
d——建筑物折舊率。
上述第一個(gè)公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個(gè)公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。
1．土地還原率的概念
土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。
2．還原率的種類
還原率分為以下三類：
(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。即如果運(yùn)用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價(jià)格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時(shí)，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。
(2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，所使用的還原率。這時(shí)所對應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。
(3)土地還原率：是求取純土地價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2～3個(gè)百分點(diǎn)。
3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。若知道其中兩個(gè)還原率，便可求出另一個(gè)還原率。計(jì)算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)／(L+B)
公式2：r＝[r1L十(r2+d)B]／(L十B)
式中：r—綜合還原率；
r1——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
L——地價(jià)；
B——建筑物價(jià)格；
d——建筑物折舊率。
上述第一個(gè)公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個(gè)公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。