拿了土地不動(dòng)工，或者只建售樓處、立起施工圍擋偽裝開工等待地價(jià)增值將不再是開發(fā)商的利潤來源。近日獲悉，國土資源部、國家工商行政管理總局已經(jīng)向各地發(fā)布2008版《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，今年7月1日起正式執(zhí)行。此次新規(guī)矛頭直指開發(fā)商囤地行為，政府要向地產(chǎn)業(yè)下猛藥？但仔細(xì)解讀卻發(fā)現(xiàn)此政策問題頗多，業(yè)內(nèi)看法也不盡相同，本文通過大量走訪，為讀者解讀新政、以及新政對后市將產(chǎn)生哪些影響？
新規(guī)防囤地 四把亮劍據(jù)悉，新版合同中關(guān)注度高的亮點(diǎn)主要有四：
一，對于閑置土地，土地出讓方將有權(quán)征收增值地價(jià)；
二，未來開發(fā)商拿地時(shí)土地出讓金必須全額付清才能獲得土地使用許可證，不得按比例分期拿證；
三，對商品房開發(fā)性質(zhì)，同一地塊開發(fā)時(shí)間不得超過3年；
四，首次規(guī)定同一地塊內(nèi)住宅開發(fā)的套數(shù)套型。
土地出讓金全付清才能拿證以前很多開發(fā)商為等土地升值，不顧自己手中資金鏈緊張大規(guī)模囤地，程度幾近瘋狂，其中一個(gè)重要原因就是開發(fā)商拍到地塊后不必全額付款即可開工，2007年，國土資源部下發(fā)39號(hào)令，明確土地使用合同必須在土地出讓金全部付清的情況下才能取得。39號(hào)令一下，開發(fā)商再度面臨資金考驗(yàn)。
在此次新版合同中，39號(hào)令規(guī)定得到落實(shí)。合同規(guī)定，"受讓人應(yīng)在按合同約定付清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款后，持本合同和出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記……未按本合同約定繳清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人依法不得為受讓人辦理土地登記，不得向受讓人發(fā)放國有土地使用證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例為受讓人發(fā)放國有土地使用證。"土地出讓人有權(quán)收土地增值費(fèi)業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商拿到土地后不開工主要有三種情況：
1.周邊條件實(shí)在不成熟，不具備開工條件；
2.有些開發(fā)商本身并不具備完整的土地開發(fā)能力，簽下大量地塊主要考慮土地增值性，將囤地賺得的利潤作為公司收益之一，有些甚至是直接或者相當(dāng)重要的一項(xiàng)收益。拍到的地塊周邊一條路的修整或者配套設(shè)施的完善，都將帶來地價(jià)幾何式的翻倍增長。
這部分開發(fā)商主要經(jīng)營土地一級整理，整理升值后的土地二手交易，利潤并不比建項(xiàng)目低；
3.申辦項(xiàng)目的流程時(shí)間，受不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的阻隔，如特殊地質(zhì)條件，項(xiàng)目內(nèi)有文物，項(xiàng)目附近有交通信號(hào)燈、變電箱等。
解讀新合同，屬于下列情形之一，視為土地閑置。
1，超過本合同約定的動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工建設(shè)的；
2，約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；
3，約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已投資額占總投資額不足25% ，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。合同規(guī)定，土地閑置滿一年不滿兩年的，受讓人應(yīng)依法按宗地出讓價(jià)款的20%繳納土地閑置費(fèi)；對閑置土地的其他情況，出讓人有權(quán)向受讓人征收增值地價(jià)。
規(guī)定住房套數(shù)套型新版合同第十六條明確合同項(xiàng)下宗地用于住宅項(xiàng)目建設(shè)的，宗地范圍內(nèi)住宅建設(shè)總套數(shù)不少于一定套數(shù)。其中，套型建筑面積90平方米以下住房除了繼續(xù)執(zhí)行占總建筑面積70% 等規(guī)定之外，建筑套數(shù)將規(guī)定不少于一定數(shù)量。同時(shí)，90平方米房屋的套型將在出讓合同中進(jìn)行明確。新版合同首次對保障性住房作出要求：配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等政府保障性住房，受讓人同意建成后將通過政府回購或者政府回收兩種辦法移交政府。
商品房3年內(nèi)開發(fā)完成新合同亮點(diǎn)，也是與老合同的出入就是，新合同規(guī)定：商品房開發(fā)年限最長不超過三年，也就是大家所說的三年內(nèi)完工。與老合同對比，開工和竣工市場分別縮減了50%，這是一個(gè)不小的動(dòng)作。開發(fā)商為賺取土地升值利潤，大規(guī)模囤地后，僅僅建個(gè)售樓處或者搭幾塊施工圍檔就算開工的佯裝行為，在新合同實(shí)施后根本無法見光。
新規(guī)執(zhí)行 問題幾多？
任何新事物從出現(xiàn)到被接受認(rèn)可，再到順利執(zhí)行都要經(jīng)過一個(gè)過程。新合同也不例外。目前看，也存在問題主要有以下幾點(diǎn)：新合同開發(fā)商至今沒看到按照規(guī)定，新合同自08年7月1日起實(shí)施，舊合同同時(shí)作廢。但走訪幾家開發(fā)商，至今他們簽署的都還是舊合同，對于新合同只是從網(wǎng)上了解到零星信息，并沒有看到真正合同文本，對具體內(nèi)容也是一知半解。
大小地塊一刀切抬高房價(jià)據(jù)走訪的幾家開發(fā)商表示，新合同三年內(nèi)完工、確是國家出于防止大規(guī)模囤地的初衷，但各開發(fā)商均表示，大小地塊應(yīng)區(qū)別對待，目前來看，小地塊按國家規(guī)定三年內(nèi)完工，完全可以實(shí)現(xiàn)，但大地塊就不好說了，如目前中北鎮(zhèn)的大地十二城項(xiàng)目體量100萬平方米，10年都不一定開發(fā)完，如此看來，新合同在大地問題上效果會(huì)大打折扣。
開發(fā)商稱，目前拿地主要考慮的還是實(shí)際開發(fā)效果，體量是根據(jù)項(xiàng)目效果定的，如果新合同實(shí)施后，所有項(xiàng)目全都一刀切三年內(nèi)完工，比較大的項(xiàng)目勢必?zé)o法完成，那開發(fā)商拿地時(shí)還要考慮開工和竣工時(shí)限問題，大地塊就成了燙手的山芋，沒人敢碰了，小地塊成新寵同時(shí)，拿地成本將被抬高，作為房價(jià)構(gòu)成的重要因素，拿地成本抬高，勢必也會(huì)造成房價(jià)升高。
7月1日前拿的地何去何從新合同今年7月1日施行，也就是說7月1日以后簽訂的地塊，應(yīng)該無條件按照新合同開發(fā)時(shí)限開、竣工，但仔細(xì)研讀了這份新合同，也請眾多開發(fā)商發(fā)表了自己的看法，發(fā)現(xiàn)該合同并未對7月1日前簽下的地塊做出任何規(guī)定聲明。
如果按照老合同，這些地塊還將 "逍遙法外"，等待地塊升值的繼續(xù)圍個(gè)圍檔佯裝開建，目前開發(fā)商手中眾多地塊還是不能盤活。如按照新合同執(zhí)行，開發(fā)商拿地時(shí)并未考慮到如今新合同新政策，部分正在分期開發(fā)的較大體量項(xiàng)目很可能面臨更大困難。按照新辦法不是，按照老辦法也不是，政府應(yīng)該充分考慮特殊情況，出細(xì)則特事特辦。
審查程序時(shí)間能否縮減采訪中，各開發(fā)商表示了自己對新合同運(yùn)行中出現(xiàn)問題的擔(dān)憂。他們說，目前情況看，新合同將開竣工時(shí)間分別縮減至原來舊合同的50%，時(shí)間緊了，這僅僅是約束開發(fā)商經(jīng)營行為的，但眾所周知，一個(gè)項(xiàng)目的開工建設(shè)，決不僅僅是開發(fā)商一廂情愿的事情，其中很多申請開竣工的許可證是政府開具的。開發(fā)商均表示，如果開發(fā)商整體開發(fā)時(shí)長縮短，政府審批程序的時(shí)長是不是也能縮減呢？
據(jù)了解，按照目前開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目審批程序計(jì)算，審批過程完全無誤情況，時(shí)限理想值是六個(gè)月左右，但前提是假設(shè)所有程序順利，沒意外情況，僅僅按照政府審批每一項(xiàng)程序最低時(shí)長相加得出結(jié)論，可想而知，這僅僅是一個(gè)理論值，與現(xiàn)實(shí)還是有距離的。
從實(shí)際審批程序看，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、批準(zhǔn)書比較快，土地證時(shí)間就要稍長一些，大約十五個(gè)工作日；與此同時(shí)，修建性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)間則更長，情況是一個(gè)月時(shí)間；同樣，包括項(xiàng)目立面、平面、顏色等規(guī)劃在內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)方案，最快審批時(shí)間是一個(gè)月；還有人防等審批，最快也要45天出結(jié)果；招投標(biāo)手續(xù)的工程規(guī)劃許可證也要至少一個(gè)月時(shí)間……
這樣看來，六個(gè)月似乎只是理論值，實(shí)行起來比較難。開發(fā)商表示，每一個(gè)項(xiàng)目的最初規(guī)劃都是簡單的實(shí)際平面設(shè)想，到成熟開建，至少改3、4回，這樣，一項(xiàng)變更，耗費(fèi)時(shí)間就超過一年，而開工前各項(xiàng)審批程序總計(jì)133項(xiàng)，有幾個(gè)不好批，三年內(nèi)完工就成一紙空談！
新規(guī)防囤地 四把亮劍據(jù)悉，新版合同中關(guān)注度高的亮點(diǎn)主要有四：
一，對于閑置土地，土地出讓方將有權(quán)征收增值地價(jià)；
二，未來開發(fā)商拿地時(shí)土地出讓金必須全額付清才能獲得土地使用許可證，不得按比例分期拿證；
三，對商品房開發(fā)性質(zhì)，同一地塊開發(fā)時(shí)間不得超過3年；
四，首次規(guī)定同一地塊內(nèi)住宅開發(fā)的套數(shù)套型。
土地出讓金全付清才能拿證以前很多開發(fā)商為等土地升值，不顧自己手中資金鏈緊張大規(guī)模囤地，程度幾近瘋狂，其中一個(gè)重要原因就是開發(fā)商拍到地塊后不必全額付款即可開工，2007年，國土資源部下發(fā)39號(hào)令，明確土地使用合同必須在土地出讓金全部付清的情況下才能取得。39號(hào)令一下，開發(fā)商再度面臨資金考驗(yàn)。
在此次新版合同中，39號(hào)令規(guī)定得到落實(shí)。合同規(guī)定，"受讓人應(yīng)在按合同約定付清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款后，持本合同和出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記……未按本合同約定繳清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人依法不得為受讓人辦理土地登記，不得向受讓人發(fā)放國有土地使用證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例為受讓人發(fā)放國有土地使用證。"土地出讓人有權(quán)收土地增值費(fèi)業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商拿到土地后不開工主要有三種情況：
1.周邊條件實(shí)在不成熟，不具備開工條件；
2.有些開發(fā)商本身并不具備完整的土地開發(fā)能力，簽下大量地塊主要考慮土地增值性，將囤地賺得的利潤作為公司收益之一，有些甚至是直接或者相當(dāng)重要的一項(xiàng)收益。拍到的地塊周邊一條路的修整或者配套設(shè)施的完善，都將帶來地價(jià)幾何式的翻倍增長。
這部分開發(fā)商主要經(jīng)營土地一級整理，整理升值后的土地二手交易，利潤并不比建項(xiàng)目低；
3.申辦項(xiàng)目的流程時(shí)間，受不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的阻隔，如特殊地質(zhì)條件，項(xiàng)目內(nèi)有文物，項(xiàng)目附近有交通信號(hào)燈、變電箱等。
解讀新合同，屬于下列情形之一，視為土地閑置。
1，超過本合同約定的動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工建設(shè)的；
2，約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；
3，約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已投資額占總投資額不足25% ，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。合同規(guī)定，土地閑置滿一年不滿兩年的，受讓人應(yīng)依法按宗地出讓價(jià)款的20%繳納土地閑置費(fèi)；對閑置土地的其他情況，出讓人有權(quán)向受讓人征收增值地價(jià)。
規(guī)定住房套數(shù)套型新版合同第十六條明確合同項(xiàng)下宗地用于住宅項(xiàng)目建設(shè)的，宗地范圍內(nèi)住宅建設(shè)總套數(shù)不少于一定套數(shù)。其中，套型建筑面積90平方米以下住房除了繼續(xù)執(zhí)行占總建筑面積70% 等規(guī)定之外，建筑套數(shù)將規(guī)定不少于一定數(shù)量。同時(shí)，90平方米房屋的套型將在出讓合同中進(jìn)行明確。新版合同首次對保障性住房作出要求：配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等政府保障性住房，受讓人同意建成后將通過政府回購或者政府回收兩種辦法移交政府。
商品房3年內(nèi)開發(fā)完成新合同亮點(diǎn)，也是與老合同的出入就是，新合同規(guī)定：商品房開發(fā)年限最長不超過三年，也就是大家所說的三年內(nèi)完工。與老合同對比，開工和竣工市場分別縮減了50%，這是一個(gè)不小的動(dòng)作。開發(fā)商為賺取土地升值利潤，大規(guī)模囤地后，僅僅建個(gè)售樓處或者搭幾塊施工圍檔就算開工的佯裝行為，在新合同實(shí)施后根本無法見光。
新規(guī)執(zhí)行 問題幾多？
任何新事物從出現(xiàn)到被接受認(rèn)可，再到順利執(zhí)行都要經(jīng)過一個(gè)過程。新合同也不例外。目前看，也存在問題主要有以下幾點(diǎn)：新合同開發(fā)商至今沒看到按照規(guī)定，新合同自08年7月1日起實(shí)施，舊合同同時(shí)作廢。但走訪幾家開發(fā)商，至今他們簽署的都還是舊合同，對于新合同只是從網(wǎng)上了解到零星信息，并沒有看到真正合同文本，對具體內(nèi)容也是一知半解。
大小地塊一刀切抬高房價(jià)據(jù)走訪的幾家開發(fā)商表示，新合同三年內(nèi)完工、確是國家出于防止大規(guī)模囤地的初衷，但各開發(fā)商均表示，大小地塊應(yīng)區(qū)別對待，目前來看，小地塊按國家規(guī)定三年內(nèi)完工，完全可以實(shí)現(xiàn)，但大地塊就不好說了，如目前中北鎮(zhèn)的大地十二城項(xiàng)目體量100萬平方米，10年都不一定開發(fā)完，如此看來，新合同在大地問題上效果會(huì)大打折扣。
開發(fā)商稱，目前拿地主要考慮的還是實(shí)際開發(fā)效果，體量是根據(jù)項(xiàng)目效果定的，如果新合同實(shí)施后，所有項(xiàng)目全都一刀切三年內(nèi)完工，比較大的項(xiàng)目勢必?zé)o法完成，那開發(fā)商拿地時(shí)還要考慮開工和竣工時(shí)限問題，大地塊就成了燙手的山芋，沒人敢碰了，小地塊成新寵同時(shí)，拿地成本將被抬高，作為房價(jià)構(gòu)成的重要因素，拿地成本抬高，勢必也會(huì)造成房價(jià)升高。
7月1日前拿的地何去何從新合同今年7月1日施行，也就是說7月1日以后簽訂的地塊，應(yīng)該無條件按照新合同開發(fā)時(shí)限開、竣工，但仔細(xì)研讀了這份新合同，也請眾多開發(fā)商發(fā)表了自己的看法，發(fā)現(xiàn)該合同并未對7月1日前簽下的地塊做出任何規(guī)定聲明。
如果按照老合同，這些地塊還將 "逍遙法外"，等待地塊升值的繼續(xù)圍個(gè)圍檔佯裝開建，目前開發(fā)商手中眾多地塊還是不能盤活。如按照新合同執(zhí)行，開發(fā)商拿地時(shí)并未考慮到如今新合同新政策，部分正在分期開發(fā)的較大體量項(xiàng)目很可能面臨更大困難。按照新辦法不是，按照老辦法也不是，政府應(yīng)該充分考慮特殊情況，出細(xì)則特事特辦。
審查程序時(shí)間能否縮減采訪中，各開發(fā)商表示了自己對新合同運(yùn)行中出現(xiàn)問題的擔(dān)憂。他們說，目前情況看，新合同將開竣工時(shí)間分別縮減至原來舊合同的50%，時(shí)間緊了，這僅僅是約束開發(fā)商經(jīng)營行為的，但眾所周知，一個(gè)項(xiàng)目的開工建設(shè)，決不僅僅是開發(fā)商一廂情愿的事情，其中很多申請開竣工的許可證是政府開具的。開發(fā)商均表示，如果開發(fā)商整體開發(fā)時(shí)長縮短，政府審批程序的時(shí)長是不是也能縮減呢？
據(jù)了解，按照目前開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目審批程序計(jì)算，審批過程完全無誤情況，時(shí)限理想值是六個(gè)月左右，但前提是假設(shè)所有程序順利，沒意外情況，僅僅按照政府審批每一項(xiàng)程序最低時(shí)長相加得出結(jié)論，可想而知，這僅僅是一個(gè)理論值，與現(xiàn)實(shí)還是有距離的。
從實(shí)際審批程序看，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、批準(zhǔn)書比較快，土地證時(shí)間就要稍長一些，大約十五個(gè)工作日；與此同時(shí)，修建性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)間則更長，情況是一個(gè)月時(shí)間；同樣，包括項(xiàng)目立面、平面、顏色等規(guī)劃在內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)方案，最快審批時(shí)間是一個(gè)月；還有人防等審批，最快也要45天出結(jié)果；招投標(biāo)手續(xù)的工程規(guī)劃許可證也要至少一個(gè)月時(shí)間……
這樣看來，六個(gè)月似乎只是理論值，實(shí)行起來比較難。開發(fā)商表示，每一個(gè)項(xiàng)目的最初規(guī)劃都是簡單的實(shí)際平面設(shè)想，到成熟開建，至少改3、4回，這樣，一項(xiàng)變更，耗費(fèi)時(shí)間就超過一年，而開工前各項(xiàng)審批程序總計(jì)133項(xiàng)，有幾個(gè)不好批，三年內(nèi)完工就成一紙空談！