7月1日，由國土資源部、工商行政管理總局發(fā)布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本正式執(zhí)行。明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間；屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年等新規(guī)，給業(yè)界帶來不小的觸動。
盡管目前杭州土地新文本尚未公布，但是可以肯定的是，這將成為杭州開發(fā)商拿地功力的新考驗，而由此帶來的土地出讓環(huán)節(jié)諸多變革，也將挑戰(zhàn)開發(fā)商的風險自控，以及對施工周期、資金運作、產品操作類型等的把控能力。
新版土地出讓合同出爐
杭州標準正在制定過程中
根據(jù)新版的土地出讓合同，受讓人應在按合同約定付清全部出讓價款后，方可申請出讓國有建設用地使用權登記；商品住宅項目原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過1年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開、竣工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額一定比例的違約金。
另外，新合同文本對工業(yè)項目中非生產性設施用地面積比例做了明確約定，宗地范圍內用于企業(yè)行政辦公及生活服務設施的占地面積占受讓宗地面積的比例原則上不得超過7%.隨后，廣州市國土房管局公布的《閑置土地處理辦法（修訂征求意見稿）》，規(guī)定公開出讓的房地產開發(fā)用地廣州土地閑置費按地價20%計征，比之前的按月征收閑置費升幅近40%.同時規(guī)定，認定和處理閑置土地以宗地為單位，開發(fā)商不能以部分土地已經開發(fā)為借口，延遲開發(fā)分期開發(fā)的土地。
針對土地新文本的出臺，以及其他城市采取的跟進性措施，杭州市國土資源局相關部門負責人在接受記者采訪時表示，目前杭州市新的土地出讓合同正在加緊制定過程中，具體條款將參照出臺的新文本，并結合杭州土地出讓的實際情況。
三年期限有點緊
成熟產品或將大行其道
“原則上開發(fā)時間最長不得超過3年，要求開發(fā)商在拿地時就考慮清楚地塊的面積大小、開工時間、交付日期等因素?！苯鸲挤慨a集團總裁吳忠泉說。
濱江房產副總經理朱立東也表示，3年開發(fā)完畢的約束，對開發(fā)商的施工周期安排、運行能力、操作產品類型，以及資金運作都提出了更高的要求。
“今后，開發(fā)商在拿地時會更有的放矢，有可能會較多地采用成熟產品，因為成熟產品操作更順暢、容易銷售，資金回籠也就快了。杭州的品牌開發(fā)商歷經十多年的開發(fā)，都形成了各自特色的系列產品，對戶型、環(huán)境、建筑立面等都有了參照的標桿，因此比較容易復制?！敝炝|稱，今后開發(fā)商選址地塊時，將更多地考慮自己公司的實際情況，“一看地就知道適合做什么產品”這或許是開發(fā)商今后普遍練就的基本功。
三年開發(fā)完畢，是短或長？杭州的開發(fā)商普遍反映時間很緊張?！巴恋貏庸さ那捌跍蕚涔ぷ鞔蟮忠ㄉ?-8個月，短不少于半年，最長不超過一年，房地產企業(yè)為開工建設做的常規(guī)準備，基本不出這個時間段。”天都城副總經理王旭飛說。
拿地后，做前期準備工作約半年，動工開發(fā)到環(huán)境建設完成30個月左右，有開發(fā)商給記者算了一下，三年時間做項目并非綽綽有余，如此千畝以上的大盤，需要做分期開發(fā)，更是不可能完成的任務?！艾F(xiàn)在開發(fā)商對于環(huán)境、市政等都做得比較精細，所花費的時間更多，如果遇到一個精裝修樓盤，可能時間會更緊?！?BR> 按照常規(guī)，精裝修的施工需等前期的土建工程達到一定的基礎才能操作，而從毛坯到精裝修，工程上大約需要一年多的時間來完成，如此，原本就存在時間差的精裝修樓盤，時間將更顯窘迫。
不過，吳忠泉對此表現(xiàn)得較為樂觀，“精裝修房，是目前國家在大力推進的住宅建設方向之一，地方政府在制定新的土地合同文本時，肯定也會考慮到施工的實際需要，靈活性地給予時間上的寬裕?！?BR> 新文本將引發(fā)諸多變革
考驗開發(fā)商風險自控能力
可以預見的是，新文本有可能帶來土地出讓環(huán)節(jié)的諸多變革。
“這將是土地市場的又一次規(guī)范，從本質上更有利于企業(yè)操作，考驗開發(fā)企業(yè)對風險的自控能力。”吳忠泉表示，之前，開發(fā)商可能出于企業(yè)擴張需要，盲目性地加大土地儲備量而忽視了其中的風險。
“就好比一下子買三四天的菜，放在冰箱里，錢付出去了，吃到口里的菜卻也未必新鮮。”吳忠泉認為，開發(fā)商囤地從某種程度上跟家中買菜的道理是一致的。
也有開發(fā)商認為，捂地現(xiàn)象的出現(xiàn)，跟土地市場整體的供需大有關系，如果土地市場具備快速增值的潛力，那么就會有企業(yè)采取緩慢開發(fā)的策略。
事實上，受國家貨幣政策收緊，以及土地市場嚴控的雙重影響，開發(fā)商的囤地行為已經大為減少，而聯(lián)合拿地的營運模式漸成規(guī)模。去年，綠城共計獲得21個土地項目，其中12個是通過聯(lián)營或收購公司股權形式獲得。已在今年上半年啟動了三個住宅項目的綠城中國日前還表示，為避免公司現(xiàn)金流緊張，還計劃通過與其他開發(fā)商或公司建立合資企業(yè)來收購新的地塊以備將來開發(fā)。
那么，此次新土地文本中明確的開、竣工時間受限，會否進一步加大開發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地現(xiàn)象的出現(xiàn)？對此，王旭飛認為，聯(lián)合拿地開發(fā)的營運模式，已經成為目前市場下的一種市場常態(tài)，“房地產市場發(fā)展到了一定階段，聯(lián)合拿地的行為必然會產生，無關乎開發(fā)周期的長短問題，企業(yè)只是將其作為潛在的成本項來考慮?！?BR> “聯(lián)合拿地，更多取決于企業(yè)的戰(zhàn)略行為。從本質上說，3年開發(fā)完畢的約束，并不是誘發(fā)聯(lián)合拿地的必然原因?！敝炝|說。
盡管目前杭州土地新文本尚未公布，但是可以肯定的是，這將成為杭州開發(fā)商拿地功力的新考驗，而由此帶來的土地出讓環(huán)節(jié)諸多變革，也將挑戰(zhàn)開發(fā)商的風險自控，以及對施工周期、資金運作、產品操作類型等的把控能力。
新版土地出讓合同出爐
杭州標準正在制定過程中
根據(jù)新版的土地出讓合同，受讓人應在按合同約定付清全部出讓價款后，方可申請出讓國有建設用地使用權登記；商品住宅項目原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過1年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開、竣工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額一定比例的違約金。
另外，新合同文本對工業(yè)項目中非生產性設施用地面積比例做了明確約定，宗地范圍內用于企業(yè)行政辦公及生活服務設施的占地面積占受讓宗地面積的比例原則上不得超過7%.隨后，廣州市國土房管局公布的《閑置土地處理辦法（修訂征求意見稿）》，規(guī)定公開出讓的房地產開發(fā)用地廣州土地閑置費按地價20%計征，比之前的按月征收閑置費升幅近40%.同時規(guī)定，認定和處理閑置土地以宗地為單位，開發(fā)商不能以部分土地已經開發(fā)為借口，延遲開發(fā)分期開發(fā)的土地。
針對土地新文本的出臺，以及其他城市采取的跟進性措施，杭州市國土資源局相關部門負責人在接受記者采訪時表示，目前杭州市新的土地出讓合同正在加緊制定過程中，具體條款將參照出臺的新文本，并結合杭州土地出讓的實際情況。
三年期限有點緊
成熟產品或將大行其道
“原則上開發(fā)時間最長不得超過3年，要求開發(fā)商在拿地時就考慮清楚地塊的面積大小、開工時間、交付日期等因素?！苯鸲挤慨a集團總裁吳忠泉說。
濱江房產副總經理朱立東也表示，3年開發(fā)完畢的約束，對開發(fā)商的施工周期安排、運行能力、操作產品類型，以及資金運作都提出了更高的要求。
“今后，開發(fā)商在拿地時會更有的放矢，有可能會較多地采用成熟產品，因為成熟產品操作更順暢、容易銷售，資金回籠也就快了。杭州的品牌開發(fā)商歷經十多年的開發(fā)，都形成了各自特色的系列產品，對戶型、環(huán)境、建筑立面等都有了參照的標桿，因此比較容易復制?！敝炝|稱，今后開發(fā)商選址地塊時，將更多地考慮自己公司的實際情況，“一看地就知道適合做什么產品”這或許是開發(fā)商今后普遍練就的基本功。
三年開發(fā)完畢，是短或長？杭州的開發(fā)商普遍反映時間很緊張?！巴恋貏庸さ那捌跍蕚涔ぷ鞔蟮忠ㄉ?-8個月，短不少于半年，最長不超過一年，房地產企業(yè)為開工建設做的常規(guī)準備，基本不出這個時間段。”天都城副總經理王旭飛說。
拿地后，做前期準備工作約半年，動工開發(fā)到環(huán)境建設完成30個月左右，有開發(fā)商給記者算了一下，三年時間做項目并非綽綽有余，如此千畝以上的大盤，需要做分期開發(fā)，更是不可能完成的任務?！艾F(xiàn)在開發(fā)商對于環(huán)境、市政等都做得比較精細，所花費的時間更多，如果遇到一個精裝修樓盤，可能時間會更緊?！?BR> 按照常規(guī)，精裝修的施工需等前期的土建工程達到一定的基礎才能操作，而從毛坯到精裝修，工程上大約需要一年多的時間來完成，如此，原本就存在時間差的精裝修樓盤，時間將更顯窘迫。
不過，吳忠泉對此表現(xiàn)得較為樂觀，“精裝修房，是目前國家在大力推進的住宅建設方向之一，地方政府在制定新的土地合同文本時，肯定也會考慮到施工的實際需要，靈活性地給予時間上的寬裕?！?BR> 新文本將引發(fā)諸多變革
考驗開發(fā)商風險自控能力
可以預見的是，新文本有可能帶來土地出讓環(huán)節(jié)的諸多變革。
“這將是土地市場的又一次規(guī)范，從本質上更有利于企業(yè)操作，考驗開發(fā)企業(yè)對風險的自控能力。”吳忠泉表示，之前，開發(fā)商可能出于企業(yè)擴張需要，盲目性地加大土地儲備量而忽視了其中的風險。
“就好比一下子買三四天的菜，放在冰箱里，錢付出去了，吃到口里的菜卻也未必新鮮。”吳忠泉認為，開發(fā)商囤地從某種程度上跟家中買菜的道理是一致的。
也有開發(fā)商認為，捂地現(xiàn)象的出現(xiàn)，跟土地市場整體的供需大有關系，如果土地市場具備快速增值的潛力，那么就會有企業(yè)采取緩慢開發(fā)的策略。
事實上，受國家貨幣政策收緊，以及土地市場嚴控的雙重影響，開發(fā)商的囤地行為已經大為減少，而聯(lián)合拿地的營運模式漸成規(guī)模。去年，綠城共計獲得21個土地項目，其中12個是通過聯(lián)營或收購公司股權形式獲得。已在今年上半年啟動了三個住宅項目的綠城中國日前還表示，為避免公司現(xiàn)金流緊張，還計劃通過與其他開發(fā)商或公司建立合資企業(yè)來收購新的地塊以備將來開發(fā)。
那么，此次新土地文本中明確的開、竣工時間受限，會否進一步加大開發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地現(xiàn)象的出現(xiàn)？對此，王旭飛認為，聯(lián)合拿地開發(fā)的營運模式，已經成為目前市場下的一種市場常態(tài)，“房地產市場發(fā)展到了一定階段，聯(lián)合拿地的行為必然會產生，無關乎開發(fā)周期的長短問題，企業(yè)只是將其作為潛在的成本項來考慮?！?BR> “聯(lián)合拿地，更多取決于企業(yè)的戰(zhàn)略行為。從本質上說，3年開發(fā)完畢的約束，并不是誘發(fā)聯(lián)合拿地的必然原因?！敝炝|說。