到手8個月，常州一家民營地產(chǎn)公司將之前高價在南京拍得的土地退還給政府的消息再度明確。按照規(guī)定，開發(fā)商退地后會按照合同沒收一定的定金，即出讓總價款15%的部分。這其中包括拍地時所付清的2200萬元保證金。該公司集團(tuán)以及南京公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人都在近1個月時間內(nèi)沒有接受媒體采訪，也極少出現(xiàn)在房產(chǎn)圈的內(nèi)部聚會中。
截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元。而今年，因?yàn)椤澳抑行邼倍黄韧说氐膱鼍袄^續(xù)上演。
常州開發(fā)商“退地”
南京江寧，位于南京城區(qū)以南板塊，為當(dāng)?shù)匦屡d但非高檔住宅區(qū)，多年來價格從不足3000元/平方米上漲至現(xiàn)在超過6000元/平方米。從去年下半年開始，就有開發(fā)商高呼江寧“破八”。去年7月26日，萬科曾在江寧牛首山河附近拿到一塊地（現(xiàn)在的金域藍(lán)灣樓盤項(xiàng)目），樓面地價是3278元/平方米，這更讓開發(fā)商堅(jiān)信當(dāng)?shù)貥鞘小捌瓢恕敝溉湛纱?BR> 在上述背景之下，去年11月16日，南京江寧文華街附近的兩幅住宅地塊一幅在歷經(jīng)38輪競拍后，以1.64億元成交，高出底價9900萬元；另一幅經(jīng)17輪競拍后，以2.02億元成交，高出底價1.24億元。
兩塊土地被同一買家，也就是常州一家民營地產(chǎn)公司收入囊中。而同期拍賣的三幅土地，最終的樓面地價分別被拍至4446元/平方米、4145元/平方米以及4204元/平方米。該常州公司一口氣獲取的是后兩幅土地。
從6月份開始，坊間便傳言兩塊土地因?yàn)橥恋乜畹膯栴}可能會轉(zhuǎn)讓給南京本地一家開發(fā)商。記者向此開發(fā)商求證時獲悉該開發(fā)商并未接手，并稱地塊當(dāng)時已經(jīng)接近動工，應(yīng)當(dāng)不存在資金問題，而該常州公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對媒體表示并無出讓兩塊土地的意圖。
但是進(jìn)入7月，有關(guān)兩塊土地的去向更為明晰。
“雖然在幾個月的時間內(nèi)，開發(fā)商也在積極尋找買家，但是很少有人有膽量接盤。最終，由于沒有找到合作方和接盤者，加上財務(wù)遇到了些問題，最終由政府收回?！碑?dāng)?shù)匾幻_發(fā)商對本報記者透露。但是該常州企業(yè)表示并未收到政府“退地”的相關(guān)通知。
江寧區(qū)國土局相關(guān)人士對南京當(dāng)?shù)匾环萑請笞C實(shí)了此事，并表示會按照合同沒收一定的定金。原因則是拿地的開發(fā)公司沒有按時繳納土地出讓金。
針對退地一事，江寧區(qū)國土局對此諱莫如深，南京市國土局相關(guān)人士則對本報記者稱“不清楚是否退地”。該人士表示，即使土地已經(jīng)退還給政府，也不需要進(jìn)行對外公開，而是會在收回后，擇日掛牌出讓。至于退地的處罰，每一塊地最終簽訂合同時，都會有所規(guī)定。而每一塊土地繳納土地款的時限都不盡相同。
了解到，按照南京市的規(guī)定，土地的定金按照出讓合同的約定，應(yīng)該首付不得低于出讓總價款的15％（含拍賣之前繳納的保證金）。至于該常州企業(yè)已經(jīng)支付了多少土地款，以及是否已經(jīng)繳納總價款的15％，目前還沒有明確的說法。
“面粉”依然貴于“面包”
常州民企此次折戟，在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來與市場大勢不無相關(guān)。
“我們也參加了去年11月份的拍賣，但是最終沒有舉牌。按照我們的核算，如果樓面地價超過3000元/平方米，我們將不參與地塊的拍賣。”緊鄰兩塊被退地塊的一家開發(fā)商對本報記者明確表示。
在常州民企逾4000元/平方米樓面地價“豪賭”江寧樓市之后，市場并沒有如期繼續(xù)上揚(yáng)，以及保持快速銷售的勢頭，反而開始有些下滑。
“大勢不是非常好?！苯瓕幰晃婚_發(fā)商對本報記者坦言。該開發(fā)商最新的一個項(xiàng)目在2個月之內(nèi)銷售70％，對于這一成績，該開發(fā)商認(rèn)為已經(jīng)十分理想，他認(rèn)為去年“一開盤就搶光”的情形起碼在今年內(nèi)都不會重現(xiàn)。
“估計(jì)最近漲價的可能性不大。”該開發(fā)商對本報記者預(yù)測說。傳統(tǒng)的淡季仍將帶來持續(xù)幾個月的樓市瓶頸期，該樓盤認(rèn)為目前6800元/平方米的定價起碼在今年內(nèi)不會上調(diào)。該板塊的這種價格瓶頸就給去年下半年高價拿地的開發(fā)商帶來很大的銷售壓力。
根據(jù)該開發(fā)商內(nèi)部給萬科3278元/平方米樓面地價所做的一個預(yù)估，加上3000元/平方米左右的建安成本，以及資金機(jī)會成本、財務(wù)成本，以及萬科預(yù)計(jì)給股東的回報等等，毛坯房若開出7000元/平方米的價格，都可能無利潤可言。而4000元/平方米以上的樓面地價所面臨的壓力更可想而知。
“現(xiàn)在的市場表現(xiàn)證明，前段時間我們對房價都過于樂觀了。同時，江寧區(qū)目前對于住房售價7000元/平方米的限制，也是持續(xù)了幾個月的時間。我們現(xiàn)在看到的是，不僅房價回落，就連地價也在回落，3000元/平方米以下的樓面地價照樣可以獲取土地?！痹撻_發(fā)商透露。
在南京，開發(fā)商由于高價拍地而最終無力支付土地出讓金并非個案。2004年1月15日，新街口鐵管巷A、C兩幅地塊以5.45億元拍出，其中鐵管巷A地塊以3.15萬元/平方米的價格，創(chuàng)下了南京歷年土地出讓的“單價之最”。一年半后，上海兩家拿地的開發(fā)公司因無力繳納土地出讓金，被南京市國土部門收回，并且依據(jù)合同，沒收了8000多萬元的拿地定金。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元；其中2007年市區(qū)范圍取消競得資格1幅，收回土地使用權(quán)1幅，690萬元保證金不予退還。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些開發(fā)商正為之前的過于樂觀埋單，而地價回落以及樓市銷售的停滯不前，更是讓開發(fā)商除了“退地”，難覓第二條出路。
截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元。而今年，因?yàn)椤澳抑行邼倍黄韧说氐膱鼍袄^續(xù)上演。
常州開發(fā)商“退地”
南京江寧，位于南京城區(qū)以南板塊，為當(dāng)?shù)匦屡d但非高檔住宅區(qū)，多年來價格從不足3000元/平方米上漲至現(xiàn)在超過6000元/平方米。從去年下半年開始，就有開發(fā)商高呼江寧“破八”。去年7月26日，萬科曾在江寧牛首山河附近拿到一塊地（現(xiàn)在的金域藍(lán)灣樓盤項(xiàng)目），樓面地價是3278元/平方米，這更讓開發(fā)商堅(jiān)信當(dāng)?shù)貥鞘小捌瓢恕敝溉湛纱?BR> 在上述背景之下，去年11月16日，南京江寧文華街附近的兩幅住宅地塊一幅在歷經(jīng)38輪競拍后，以1.64億元成交，高出底價9900萬元；另一幅經(jīng)17輪競拍后，以2.02億元成交，高出底價1.24億元。
兩塊土地被同一買家，也就是常州一家民營地產(chǎn)公司收入囊中。而同期拍賣的三幅土地，最終的樓面地價分別被拍至4446元/平方米、4145元/平方米以及4204元/平方米。該常州公司一口氣獲取的是后兩幅土地。
從6月份開始，坊間便傳言兩塊土地因?yàn)橥恋乜畹膯栴}可能會轉(zhuǎn)讓給南京本地一家開發(fā)商。記者向此開發(fā)商求證時獲悉該開發(fā)商并未接手，并稱地塊當(dāng)時已經(jīng)接近動工，應(yīng)當(dāng)不存在資金問題，而該常州公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對媒體表示并無出讓兩塊土地的意圖。
但是進(jìn)入7月，有關(guān)兩塊土地的去向更為明晰。
“雖然在幾個月的時間內(nèi)，開發(fā)商也在積極尋找買家，但是很少有人有膽量接盤。最終，由于沒有找到合作方和接盤者，加上財務(wù)遇到了些問題，最終由政府收回?！碑?dāng)?shù)匾幻_發(fā)商對本報記者透露。但是該常州企業(yè)表示并未收到政府“退地”的相關(guān)通知。
江寧區(qū)國土局相關(guān)人士對南京當(dāng)?shù)匾环萑請笞C實(shí)了此事，并表示會按照合同沒收一定的定金。原因則是拿地的開發(fā)公司沒有按時繳納土地出讓金。
針對退地一事，江寧區(qū)國土局對此諱莫如深，南京市國土局相關(guān)人士則對本報記者稱“不清楚是否退地”。該人士表示，即使土地已經(jīng)退還給政府，也不需要進(jìn)行對外公開，而是會在收回后，擇日掛牌出讓。至于退地的處罰，每一塊地最終簽訂合同時，都會有所規(guī)定。而每一塊土地繳納土地款的時限都不盡相同。
了解到，按照南京市的規(guī)定，土地的定金按照出讓合同的約定，應(yīng)該首付不得低于出讓總價款的15％（含拍賣之前繳納的保證金）。至于該常州企業(yè)已經(jīng)支付了多少土地款，以及是否已經(jīng)繳納總價款的15％，目前還沒有明確的說法。
“面粉”依然貴于“面包”
常州民企此次折戟，在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來與市場大勢不無相關(guān)。
“我們也參加了去年11月份的拍賣，但是最終沒有舉牌。按照我們的核算，如果樓面地價超過3000元/平方米，我們將不參與地塊的拍賣。”緊鄰兩塊被退地塊的一家開發(fā)商對本報記者明確表示。
在常州民企逾4000元/平方米樓面地價“豪賭”江寧樓市之后，市場并沒有如期繼續(xù)上揚(yáng)，以及保持快速銷售的勢頭，反而開始有些下滑。
“大勢不是非常好?！苯瓕幰晃婚_發(fā)商對本報記者坦言。該開發(fā)商最新的一個項(xiàng)目在2個月之內(nèi)銷售70％，對于這一成績，該開發(fā)商認(rèn)為已經(jīng)十分理想，他認(rèn)為去年“一開盤就搶光”的情形起碼在今年內(nèi)都不會重現(xiàn)。
“估計(jì)最近漲價的可能性不大。”該開發(fā)商對本報記者預(yù)測說。傳統(tǒng)的淡季仍將帶來持續(xù)幾個月的樓市瓶頸期，該樓盤認(rèn)為目前6800元/平方米的定價起碼在今年內(nèi)不會上調(diào)。該板塊的這種價格瓶頸就給去年下半年高價拿地的開發(fā)商帶來很大的銷售壓力。
根據(jù)該開發(fā)商內(nèi)部給萬科3278元/平方米樓面地價所做的一個預(yù)估，加上3000元/平方米左右的建安成本，以及資金機(jī)會成本、財務(wù)成本，以及萬科預(yù)計(jì)給股東的回報等等，毛坯房若開出7000元/平方米的價格，都可能無利潤可言。而4000元/平方米以上的樓面地價所面臨的壓力更可想而知。
“現(xiàn)在的市場表現(xiàn)證明，前段時間我們對房價都過于樂觀了。同時，江寧區(qū)目前對于住房售價7000元/平方米的限制，也是持續(xù)了幾個月的時間。我們現(xiàn)在看到的是，不僅房價回落，就連地價也在回落，3000元/平方米以下的樓面地價照樣可以獲取土地?！痹撻_發(fā)商透露。
在南京，開發(fā)商由于高價拍地而最終無力支付土地出讓金并非個案。2004年1月15日，新街口鐵管巷A、C兩幅地塊以5.45億元拍出，其中鐵管巷A地塊以3.15萬元/平方米的價格，創(chuàng)下了南京歷年土地出讓的“單價之最”。一年半后，上海兩家拿地的開發(fā)公司因無力繳納土地出讓金，被南京市國土部門收回，并且依據(jù)合同，沒收了8000多萬元的拿地定金。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元；其中2007年市區(qū)范圍取消競得資格1幅，收回土地使用權(quán)1幅，690萬元保證金不予退還。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些開發(fā)商正為之前的過于樂觀埋單，而地價回落以及樓市銷售的停滯不前，更是讓開發(fā)商除了“退地”，難覓第二條出路。