土地供求失衡進(jìn)一步加劇限外下出讓方憂慮購(gòu)買主力缺失
作為今年上海各類土地公開(kāi)出讓中為數(shù)不多的地塊之一，一位土地出讓方公司人士日前無(wú)奈地向本報(bào)記者透露，他們現(xiàn)在不擔(dān)心即將出讓地塊的品質(zhì)、地段、未來(lái)區(qū)域發(fā)展空間，卻還是擔(dān)心土地賣不出好價(jià)錢甚至賣不掉，因?yàn)榉叛弁?，在限外政策持續(xù)嚴(yán)控下，幾乎不能指望外資在中國(guó)土地市場(chǎng)的作為，而國(guó)內(nèi)擁有足夠資金的潛在買家屈指可數(shù)。
同時(shí)，一位土地中介人士也坦言，樓市成交低迷，更多的開(kāi)發(fā)商會(huì)出現(xiàn)資金問(wèn)題而轉(zhuǎn)讓土地或無(wú)力、無(wú)意購(gòu)地，加上不斷有出讓方希望趁目前尚為價(jià)格高點(diǎn)出貨的各類轉(zhuǎn)手土地涌入，土地市場(chǎng)的供求失衡將進(jìn)一步加劇。
尋找接盤主力資金
確切地說(shuō)，令土地稀缺性突然失去其“理論基礎(chǔ)”意義的主要影響因素，是在目前階段性土地有效開(kāi)發(fā)需求的大幅萎縮。
“大部分業(yè)內(nèi)人士看好中長(zhǎng)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，眼前短期內(nèi)的深度調(diào)整令房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上的供不應(yīng)求出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，尤其是開(kāi)發(fā)資金萎縮下的土地供求關(guān)系?！苯谏钊虢佑|過(guò)多個(gè)土地轉(zhuǎn)讓標(biāo)的滬上資深開(kāi)發(fā)商人士柴一峰深有感觸。
上述這位土地出讓方公司內(nèi)部人士向記者袒露的擔(dān)憂，與柴一峰的感觸如出一轍。
據(jù)了解，由于該公司受限于相關(guān)待出讓土地成片前期開(kāi)發(fā)的進(jìn)度安排、動(dòng)拆遷進(jìn)度以及企業(yè)發(fā)展既定戰(zhàn)略周期等因素，按照原定計(jì)劃，只能在今年這個(gè)時(shí)候推出這批土地，恰逢市場(chǎng)低迷、資金枯竭。
“公司領(lǐng)導(dǎo)也比較無(wú)奈，多年前也無(wú)法如此準(zhǔn)確預(yù)料到安排推地的這個(gè)時(shí)間，行情會(huì)這么差。受進(jìn)度所限，當(dāng)去年底意識(shí)到會(huì)有問(wèn)題時(shí)，已很難短期內(nèi)做出大的調(diào)整，而如果往后順延，擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，同時(shí)影響整個(gè)區(qū)域總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，甚至錯(cuò)過(guò)未來(lái)區(qū)域物業(yè)產(chǎn)品上市的理想時(shí)期?！痹撊耸客嘎丁?BR> 據(jù)了解，目前該公司首批地塊已經(jīng)發(fā)出招投標(biāo)文件，也確實(shí)有一些知名開(kāi)發(fā)商表示了投資意向，但大都對(duì)較高的總價(jià)有些遲疑。
出讓方有兩大擔(dān)憂：首先是在限外政策繼續(xù)嚴(yán)緊，如此規(guī)模外資無(wú)法短期內(nèi)順利入境，在外資買家被擋在關(guān)外時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售低迷，開(kāi)發(fā)商大都資金緊張，是否有企業(yè)能籌集這筆資金購(gòu)地；其次則是，在輿論普遍偏向市場(chǎng)深度調(diào)整，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)將受到很大輿論壓力的情況下，即使有實(shí)力、有興趣的買家，是否會(huì)擔(dān)心輿論壓力而影響購(gòu)買決策。
“我們?cè)谇捌诘目蛻粽{(diào)研中了解到，現(xiàn)在不能指望外資甚至港資的房地產(chǎn)公司了，限外政策下，這些資金進(jìn)入需要煩雜的手續(xù)和漫長(zhǎng)的審批期，而且外資還要同時(shí)考慮退出機(jī)制?！边@位出讓方的內(nèi)部人士告訴記者。
限外政策緩和的機(jī)會(huì)？
世邦魏理士的最新報(bào)告指出，在限外的政策環(huán)境下，境外投資者通常還有三種可選擇投資途徑進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)：其一, 尋找具有離岸股權(quán)結(jié)構(gòu)的物業(yè)，來(lái)繞開(kāi)境內(nèi)投資時(shí)復(fù)雜且費(fèi)時(shí)的審批程序；其二，尋找一個(gè)具有豐富當(dāng)?shù)刭Y源的強(qiáng)大的內(nèi)地伙伴，在合資公司中扮演財(cái)富投資者的角色;其三，購(gòu)買在境外尤其是香港證交所上市的內(nèi)地發(fā)展商的股權(quán)，以股東的身份來(lái)分享公司發(fā)展的收益，并為在具體項(xiàng)目上的進(jìn)一步合作打下基礎(chǔ)。
同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，商務(wù)部7月1日開(kāi)始下放的外商投資中國(guó)房地產(chǎn)審批權(quán)給省級(jí)商務(wù)主管部門，會(huì)很大程度上提高外資進(jìn)入的審批速度，便于外資與主管部門的溝通及相關(guān)投資解釋，整個(gè)審批流程可能縮短，客觀上利于外資的流入。
不過(guò)這或許并不意味著對(duì)土地市場(chǎng)的資金充實(shí)。
世邦魏理士中國(guó)區(qū)住宅項(xiàng)目營(yíng)銷部高級(jí)董事陳煒指出，其實(shí)就投資偏好和風(fēng)險(xiǎn)控制而言，即使在外資進(jìn)入順暢的情況下，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的走勢(shì)，各類出讓方紛紛尋求轉(zhuǎn)手土地，外資也不會(huì)是這些土地的接盤主力。
“以外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，他們的重點(diǎn)將依然是物業(yè)而非土地。相對(duì)而言，土地投資的風(fēng)險(xiǎn)更大，而目前也很少有外資愿意收購(gòu)?fù)恋貋?lái)做開(kāi)發(fā)商的角色，這不是他們的長(zhǎng)處?！?BR> 同樣的情況也發(fā)生在其他土地轉(zhuǎn)讓交易中，包括二手土地市場(chǎng)。
陳煒指出，此輪行業(yè)洗牌調(diào)整過(guò)程中出現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓土地，其接盤的主力還是會(huì)以國(guó)內(nèi)本土開(kāi)發(fā)商為主，而本土開(kāi)發(fā)商受融資渠道及銷售回籠資金速度的影響，土地市場(chǎng)的供求關(guān)系將要看樓市物業(yè)成交是否回暖而定。
因此，上述土地出讓公司目前正在重點(diǎn)接觸的意向客戶均鎖定在本土開(kāi)發(fā)商，能否順利出讓，全看本土開(kāi)發(fā)商的投資意向和資金狀況。
作為今年上海各類土地公開(kāi)出讓中為數(shù)不多的地塊之一，一位土地出讓方公司人士日前無(wú)奈地向本報(bào)記者透露，他們現(xiàn)在不擔(dān)心即將出讓地塊的品質(zhì)、地段、未來(lái)區(qū)域發(fā)展空間，卻還是擔(dān)心土地賣不出好價(jià)錢甚至賣不掉，因?yàn)榉叛弁?，在限外政策持續(xù)嚴(yán)控下，幾乎不能指望外資在中國(guó)土地市場(chǎng)的作為，而國(guó)內(nèi)擁有足夠資金的潛在買家屈指可數(shù)。
同時(shí)，一位土地中介人士也坦言，樓市成交低迷，更多的開(kāi)發(fā)商會(huì)出現(xiàn)資金問(wèn)題而轉(zhuǎn)讓土地或無(wú)力、無(wú)意購(gòu)地，加上不斷有出讓方希望趁目前尚為價(jià)格高點(diǎn)出貨的各類轉(zhuǎn)手土地涌入，土地市場(chǎng)的供求失衡將進(jìn)一步加劇。
尋找接盤主力資金
確切地說(shuō)，令土地稀缺性突然失去其“理論基礎(chǔ)”意義的主要影響因素，是在目前階段性土地有效開(kāi)發(fā)需求的大幅萎縮。
“大部分業(yè)內(nèi)人士看好中長(zhǎng)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，眼前短期內(nèi)的深度調(diào)整令房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上的供不應(yīng)求出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，尤其是開(kāi)發(fā)資金萎縮下的土地供求關(guān)系?！苯谏钊虢佑|過(guò)多個(gè)土地轉(zhuǎn)讓標(biāo)的滬上資深開(kāi)發(fā)商人士柴一峰深有感觸。
上述這位土地出讓方公司內(nèi)部人士向記者袒露的擔(dān)憂，與柴一峰的感觸如出一轍。
據(jù)了解，由于該公司受限于相關(guān)待出讓土地成片前期開(kāi)發(fā)的進(jìn)度安排、動(dòng)拆遷進(jìn)度以及企業(yè)發(fā)展既定戰(zhàn)略周期等因素，按照原定計(jì)劃，只能在今年這個(gè)時(shí)候推出這批土地，恰逢市場(chǎng)低迷、資金枯竭。
“公司領(lǐng)導(dǎo)也比較無(wú)奈，多年前也無(wú)法如此準(zhǔn)確預(yù)料到安排推地的這個(gè)時(shí)間，行情會(huì)這么差。受進(jìn)度所限，當(dāng)去年底意識(shí)到會(huì)有問(wèn)題時(shí)，已很難短期內(nèi)做出大的調(diào)整，而如果往后順延，擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，同時(shí)影響整個(gè)區(qū)域總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，甚至錯(cuò)過(guò)未來(lái)區(qū)域物業(yè)產(chǎn)品上市的理想時(shí)期?！痹撊耸客嘎丁?BR> 據(jù)了解，目前該公司首批地塊已經(jīng)發(fā)出招投標(biāo)文件，也確實(shí)有一些知名開(kāi)發(fā)商表示了投資意向，但大都對(duì)較高的總價(jià)有些遲疑。
出讓方有兩大擔(dān)憂：首先是在限外政策繼續(xù)嚴(yán)緊，如此規(guī)模外資無(wú)法短期內(nèi)順利入境，在外資買家被擋在關(guān)外時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售低迷，開(kāi)發(fā)商大都資金緊張，是否有企業(yè)能籌集這筆資金購(gòu)地；其次則是，在輿論普遍偏向市場(chǎng)深度調(diào)整，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)將受到很大輿論壓力的情況下，即使有實(shí)力、有興趣的買家，是否會(huì)擔(dān)心輿論壓力而影響購(gòu)買決策。
“我們?cè)谇捌诘目蛻粽{(diào)研中了解到，現(xiàn)在不能指望外資甚至港資的房地產(chǎn)公司了，限外政策下，這些資金進(jìn)入需要煩雜的手續(xù)和漫長(zhǎng)的審批期，而且外資還要同時(shí)考慮退出機(jī)制?！边@位出讓方的內(nèi)部人士告訴記者。
限外政策緩和的機(jī)會(huì)？
世邦魏理士的最新報(bào)告指出，在限外的政策環(huán)境下，境外投資者通常還有三種可選擇投資途徑進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)：其一, 尋找具有離岸股權(quán)結(jié)構(gòu)的物業(yè)，來(lái)繞開(kāi)境內(nèi)投資時(shí)復(fù)雜且費(fèi)時(shí)的審批程序；其二，尋找一個(gè)具有豐富當(dāng)?shù)刭Y源的強(qiáng)大的內(nèi)地伙伴，在合資公司中扮演財(cái)富投資者的角色;其三，購(gòu)買在境外尤其是香港證交所上市的內(nèi)地發(fā)展商的股權(quán)，以股東的身份來(lái)分享公司發(fā)展的收益，并為在具體項(xiàng)目上的進(jìn)一步合作打下基礎(chǔ)。
同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，商務(wù)部7月1日開(kāi)始下放的外商投資中國(guó)房地產(chǎn)審批權(quán)給省級(jí)商務(wù)主管部門，會(huì)很大程度上提高外資進(jìn)入的審批速度，便于外資與主管部門的溝通及相關(guān)投資解釋，整個(gè)審批流程可能縮短，客觀上利于外資的流入。
不過(guò)這或許并不意味著對(duì)土地市場(chǎng)的資金充實(shí)。
世邦魏理士中國(guó)區(qū)住宅項(xiàng)目營(yíng)銷部高級(jí)董事陳煒指出，其實(shí)就投資偏好和風(fēng)險(xiǎn)控制而言，即使在外資進(jìn)入順暢的情況下，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的走勢(shì)，各類出讓方紛紛尋求轉(zhuǎn)手土地，外資也不會(huì)是這些土地的接盤主力。
“以外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，他們的重點(diǎn)將依然是物業(yè)而非土地。相對(duì)而言，土地投資的風(fēng)險(xiǎn)更大，而目前也很少有外資愿意收購(gòu)?fù)恋貋?lái)做開(kāi)發(fā)商的角色，這不是他們的長(zhǎng)處?！?BR> 同樣的情況也發(fā)生在其他土地轉(zhuǎn)讓交易中，包括二手土地市場(chǎng)。
陳煒指出，此輪行業(yè)洗牌調(diào)整過(guò)程中出現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓土地，其接盤的主力還是會(huì)以國(guó)內(nèi)本土開(kāi)發(fā)商為主，而本土開(kāi)發(fā)商受融資渠道及銷售回籠資金速度的影響，土地市場(chǎng)的供求關(guān)系將要看樓市物業(yè)成交是否回暖而定。
因此，上述土地出讓公司目前正在重點(diǎn)接觸的意向客戶均鎖定在本土開(kāi)發(fā)商，能否順利出讓，全看本土開(kāi)發(fā)商的投資意向和資金狀況。