用地面積26494.184平方米、建筑面積36.8萬平方米的珠江新城東塔地塊，起叫價的樓面地價達(dá)到2860元/平方米，總價達(dá)10.6億元。作為廣州標(biāo)志性建筑之一的珠江新城東塔地塊是今年廣州土地市場中關(guān)注的一塊地，但是在樓市低迷的當(dāng)下也是“招親”不順，兩次延期。4月1日廣州市國土房管局發(fā)出公告招標(biāo)出讓后，直到4月30日競買申請報名最后期限，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心收到的開發(fā)商競買報名申請仍然不足5家——連出讓公告明確的最低競買家數(shù)要求也達(dá)不到。于是，國土房管部門當(dāng)即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競買人數(shù)已達(dá)要求，但其中部分競買公司不完全符合競買條件。廣州市國土房管局再次將接受競買申請的期限延長至6月10日，同時，放寬報名競買的公司的審核條件，最后的公開競價時間也從8月份延后至9月12日。
內(nèi)地開發(fā)商最重要融資渠道被封從今年年初的幾次賣地情況也明顯看到，土地市場陡然降溫。今年廣州市推出的4宗住宅用地中，其中，南沙1宗流拍、另1宗底價成交，金沙洲的住宅地塊也以比去年低近一半的樓面地價出讓。
樓市調(diào)整變冷，如今每個月一手住宅成交量比去年同期減少40%多甚至60%，但樓市的趨勢不一定就是走下坡路，連廣州市國土房管局6月2日通報十區(qū)樓市情況時都預(yù)測6、7月份就可能回復(fù)正常水平。為何開發(fā)商還沒出動拿地？不論是合富輝煌、中原地產(chǎn)這樣的中介代理機(jī)構(gòu)，還是開發(fā)商自己，都表示“實(shí)在是沒錢拿地”。業(yè)內(nèi)人士透露，今年初以每平方米上萬元樓面地價競買了一塊數(shù)十億元住宅地塊的開發(fā)商至今才付了1億元，而還有不到一個月這數(shù)十億元土地出讓金就必須交齊?！半m然這個開發(fā)商付的這1億元土地出讓金很可能最后因?yàn)闊o法繳清全部地價款而被沒收，但相比這個開發(fā)商要貸款開發(fā)旗下其他項(xiàng)目的利息還是要劃算很多，且不論是否能在銀根緊縮之時貸到數(shù)十億元，即便貸到，按貸款利率加相關(guān)費(fèi)用10%計算，就要支付利息數(shù)億元”，廣州另一家大開發(fā)商資本運(yùn)營官員分析道。
“現(xiàn)在還能從哪兒融資”。一位大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作人員就此向記者詢問。這某種程度上也說明了現(xiàn)在內(nèi)地開發(fā)商融資難。不僅去年“9.28”房貸新政規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款”，并且規(guī)定“對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款”；而且在今年3月20日，中國證監(jiān)會明確，房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO（首次公開發(fā)行股票）募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等，將不予核準(zhǔn)。如此一來，內(nèi)地開發(fā)商最重要的兩條融資渠道被封，而即便是在境外上市的房地產(chǎn)公司融得外資也因?yàn)槟壳皣?yán)格的限制外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場而變得舉步維艱。
港資開發(fā)商可能“乘虛而入”
東塔地塊公告出讓，廣州一些大開發(fā)商受制于資金短缺等問題此次并未報名參與。而一些資產(chǎn)負(fù)債率只有30%甚至10%多的財務(wù)狀況好、融資渠道多的港資地產(chǎn)正在“抄底”進(jìn)入內(nèi)地高端地產(chǎn)。就東塔地塊競買報名而言，在第二次延期前，內(nèi)地僅越秀城建和保利地產(chǎn)通過資格審查，其中，越秀城建是與在港上市的越秀投資共同投標(biāo)，保利地產(chǎn)則是內(nèi)地開發(fā)商中資金狀況較好的一家；除此以外，另外3家都是港資地產(chǎn)，分別是新世界、新鴻基、華人置業(yè)。
一位港資地產(chǎn)資本運(yùn)營官員分析道，相比老牌港資地產(chǎn)，內(nèi)地開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營上缺乏經(jīng)驗(yàn)，回款和融資渠道都成問題，“目前內(nèi)地的金融工具還不是很發(fā)達(dá)，比較初級”。因此，有的內(nèi)地大開發(fā)商轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)100%多。據(jù)悉，一些香港上市的地產(chǎn)公司可以在商業(yè)項(xiàng)目建成后通過賣給基金等渠道獲得及時回款，同時又可以參股基金，并成為這個商業(yè)項(xiàng)目的管理者，保證這個商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)，但這在內(nèi)地尚不成熟，不少內(nèi)地開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)后回款速度很慢，資金鏈緊張。
不僅如此，港資地產(chǎn)還在乘虛進(jìn)入內(nèi)地高端住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。長江實(shí)業(yè)在進(jìn)軍大陸商業(yè)地產(chǎn)十多年后，5月份高調(diào)在北京宣布進(jìn)軍內(nèi)地住宅項(xiàng)目，而第一個項(xiàng)目就從北京順義的一個大型高檔別墅盤開始。去年至今長江實(shí)業(yè)已在上海、重慶、深圳、武漢、常州及廣東新會等地都拿得住宅用地，廣東增城中新鎮(zhèn)面積約22.5萬平方米的別墅高級住宅項(xiàng)目也在加緊開發(fā)當(dāng)中，預(yù)料可能在明年推出。由此，專長于高端住宅項(xiàng)目開發(fā)且資金充裕的長江實(shí)業(yè)也在內(nèi)地開發(fā)商資金緊張、樓市低迷之際，開始了“抄底”分享內(nèi)地高端住宅市場的行動。
內(nèi)地開發(fā)商最重要融資渠道被封從今年年初的幾次賣地情況也明顯看到，土地市場陡然降溫。今年廣州市推出的4宗住宅用地中，其中，南沙1宗流拍、另1宗底價成交，金沙洲的住宅地塊也以比去年低近一半的樓面地價出讓。
樓市調(diào)整變冷，如今每個月一手住宅成交量比去年同期減少40%多甚至60%，但樓市的趨勢不一定就是走下坡路，連廣州市國土房管局6月2日通報十區(qū)樓市情況時都預(yù)測6、7月份就可能回復(fù)正常水平。為何開發(fā)商還沒出動拿地？不論是合富輝煌、中原地產(chǎn)這樣的中介代理機(jī)構(gòu)，還是開發(fā)商自己，都表示“實(shí)在是沒錢拿地”。業(yè)內(nèi)人士透露，今年初以每平方米上萬元樓面地價競買了一塊數(shù)十億元住宅地塊的開發(fā)商至今才付了1億元，而還有不到一個月這數(shù)十億元土地出讓金就必須交齊?！半m然這個開發(fā)商付的這1億元土地出讓金很可能最后因?yàn)闊o法繳清全部地價款而被沒收，但相比這個開發(fā)商要貸款開發(fā)旗下其他項(xiàng)目的利息還是要劃算很多，且不論是否能在銀根緊縮之時貸到數(shù)十億元，即便貸到，按貸款利率加相關(guān)費(fèi)用10%計算，就要支付利息數(shù)億元”，廣州另一家大開發(fā)商資本運(yùn)營官員分析道。
“現(xiàn)在還能從哪兒融資”。一位大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作人員就此向記者詢問。這某種程度上也說明了現(xiàn)在內(nèi)地開發(fā)商融資難。不僅去年“9.28”房貸新政規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款”，并且規(guī)定“對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款”；而且在今年3月20日，中國證監(jiān)會明確，房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO（首次公開發(fā)行股票）募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等，將不予核準(zhǔn)。如此一來，內(nèi)地開發(fā)商最重要的兩條融資渠道被封，而即便是在境外上市的房地產(chǎn)公司融得外資也因?yàn)槟壳皣?yán)格的限制外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場而變得舉步維艱。
港資開發(fā)商可能“乘虛而入”
東塔地塊公告出讓，廣州一些大開發(fā)商受制于資金短缺等問題此次并未報名參與。而一些資產(chǎn)負(fù)債率只有30%甚至10%多的財務(wù)狀況好、融資渠道多的港資地產(chǎn)正在“抄底”進(jìn)入內(nèi)地高端地產(chǎn)。就東塔地塊競買報名而言，在第二次延期前，內(nèi)地僅越秀城建和保利地產(chǎn)通過資格審查，其中，越秀城建是與在港上市的越秀投資共同投標(biāo)，保利地產(chǎn)則是內(nèi)地開發(fā)商中資金狀況較好的一家；除此以外，另外3家都是港資地產(chǎn)，分別是新世界、新鴻基、華人置業(yè)。
一位港資地產(chǎn)資本運(yùn)營官員分析道，相比老牌港資地產(chǎn)，內(nèi)地開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營上缺乏經(jīng)驗(yàn)，回款和融資渠道都成問題，“目前內(nèi)地的金融工具還不是很發(fā)達(dá)，比較初級”。因此，有的內(nèi)地大開發(fā)商轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)100%多。據(jù)悉，一些香港上市的地產(chǎn)公司可以在商業(yè)項(xiàng)目建成后通過賣給基金等渠道獲得及時回款，同時又可以參股基金，并成為這個商業(yè)項(xiàng)目的管理者，保證這個商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)，但這在內(nèi)地尚不成熟，不少內(nèi)地開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)后回款速度很慢，資金鏈緊張。
不僅如此，港資地產(chǎn)還在乘虛進(jìn)入內(nèi)地高端住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。長江實(shí)業(yè)在進(jìn)軍大陸商業(yè)地產(chǎn)十多年后，5月份高調(diào)在北京宣布進(jìn)軍內(nèi)地住宅項(xiàng)目，而第一個項(xiàng)目就從北京順義的一個大型高檔別墅盤開始。去年至今長江實(shí)業(yè)已在上海、重慶、深圳、武漢、常州及廣東新會等地都拿得住宅用地，廣東增城中新鎮(zhèn)面積約22.5萬平方米的別墅高級住宅項(xiàng)目也在加緊開發(fā)當(dāng)中，預(yù)料可能在明年推出。由此，專長于高端住宅項(xiàng)目開發(fā)且資金充裕的長江實(shí)業(yè)也在內(nèi)地開發(fā)商資金緊張、樓市低迷之際，開始了“抄底”分享內(nèi)地高端住宅市場的行動。