建筑產(chǎn)業(yè)作為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的四大支柱性產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)有許多人從施工企業(yè)（也就是承包商）的角度出發(fā)，研究并發(fā)表了不少有關(guān)如何參與投標競爭，使承包商取得更有利的合同地位，贏得更多利潤的報刊文章和書籍。但是，站在建設(shè)單位（也就是業(yè)主）的立場，就如何處理好建筑工程招標發(fā)包工作中的具體問題，以及需要采取的策略和方法的相關(guān)文章還不多見。筆者根據(jù)多年從事造價咨詢工作的經(jīng)歷，結(jié)合編審預(yù)結(jié)算、標底和評標工作實踐，就如何編制招標文件、評審?fù)稑藞髢r、選擇施工單位（承包商）、簽訂有利于業(yè)主的施工合同等問題，發(fā)表一點拙見。希望能夠起到拋磚引玉的作用，為廣大建設(shè)單位（業(yè)主）做一些有益的工作。
現(xiàn)階段我國建筑市場的狀況是供大于求，所謂供，主要是施工企業(yè)（承包商），其它還有勘察設(shè)計單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等等；求就是建設(shè)項目的投資者（也稱為建設(shè)單位或業(yè)主）。除了某些特殊的工程項目外，基本上是一個買方市場。也就是說，業(yè)主可以有很大的選擇余地，在項目實施過程中占據(jù)比較有利的地位。但是，業(yè)主有一個很大的不利因素，對于建筑市場的了解遠遠不如施工企業(yè)（承包商）全面、詳細，也就是所謂的信息不對稱。當(dāng)然，這可以通過聘請專業(yè)人員，或者委托專業(yè)咨詢、監(jiān)理機構(gòu)等方法來彌補。
而施工企業(yè)（承包商）正是要憑借自己的專業(yè)優(yōu)勢，利用自己掌握的技術(shù)和信息，與業(yè)主周旋較量，努力為自己爭取最有利的合同地位和的利潤。
根據(jù)我國現(xiàn)階段建筑市場的特點，本文僅討論建設(shè)項目施工階段發(fā)包的有關(guān)問題和對策。
根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》和建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，以及業(yè)主的根本利益，絕大多數(shù)工程項目都要實行招標發(fā)包。它是業(yè)主選擇承包商的方式之一。招標分為公開招標和邀請招標。此外，還有邀請議標，但是這不屬于法定的招標行為。
招標工作的主要程序為：發(fā)布招標公告（或邀請）→編制招標文件→組織現(xiàn)場踏勘和答疑→開標→評標→選擇中標人簽訂施工承包合同招標發(fā)包工作要按照《中華人民共和國招標投標法》、七部委聯(lián)合頒發(fā)的《評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定》和建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》，以及各省、市、地的有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。筆者想就其中的某些具體問題逐一論述。
一、 發(fā)布招標公告：
業(yè)主可以通過公眾傳媒，如報紙、專業(yè)期刊、信息網(wǎng)絡(luò)等向不特定的施工承包商發(fā)布工程招標信息。如果是邀請招標，則向經(jīng)過選擇的承包商發(fā)出投標邀請信，要注意不得少于三家。
業(yè)主應(yīng)該根據(jù)項目的施工技術(shù)要求和難度，以及自身的情況確定對投標人的資質(zhì)要求，不宜提出過高的要求，以免限制那些中小承包商投標，造成報價抬高。
在選擇投標單位時，可以考慮那些目前在建項目不多，施工任務(wù)不飽滿的承包商，以及初次進入本地、急于開拓新的建筑市場、樹立企業(yè)形象的承包商。這樣，降低投標報價的可能性會大一些。但是要特別注意考察他們的履約能力和保證措施，并且在承包合同中安排相應(yīng)的擔(dān)保條款。
二、 編制招標文件：
招標文件一般包括工程情況綜合說明、招標范圍和要求、設(shè)計文件和圖紙、主要合同條款、評標辦法等主要內(nèi)容。除了常規(guī)內(nèi)容，業(yè)主在編制招標文件時應(yīng)該重點考慮確定和解決以下幾個方面的問題。
（一）、發(fā)包形式：業(yè)主首先要考慮是與一個承包商簽訂總的施工承包合同，還是將部分專業(yè)工程劃出，分別與各個專業(yè)承包商簽訂合同。
如果一個投資項目很大，其中有許多復(fù)雜的專業(yè)項目，而自己的專業(yè)管理能力又不夠強，則應(yīng)該考慮選擇總承包的形式。這樣做，可能會使總投資難以壓下來，但是可以避免各專業(yè)之間協(xié)調(diào)配合不當(dāng)，造成返工浪費，工期延誤等風(fēng)險。
反之，若專業(yè)不多，且多為常規(guī)項目，則可以考慮由業(yè)主直接與各專業(yè)承包商簽訂分包合同。這樣有利于業(yè)主控制總投資。也還可以考慮以補償給主要承包商一筆管理費的形式，將協(xié)調(diào)配合的責(zé)任轉(zhuǎn)移給主要承包商。
業(yè)主在需要對大型工程項目劃分標段時要注意，標段劃分不宜太小，這樣會增加業(yè)主的管理成本。標段大小應(yīng)與承包商大小成正相關(guān)的關(guān)系。
（二）、合同價格形式：業(yè)主其次要考慮承包價格的確定方式，根據(jù)招標工程的特點，一般常采用固定合同總價、固定合同單價、可調(diào)合同價等三種價格形式。
一般來說，如果項目的施工周期不太長，施工圖紙詳細齊全，預(yù)計可能出現(xiàn)的設(shè)計變更比較少，可以選擇固定合同總價的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資。此時要特別注意控制不可預(yù)見費的確定和使用。
如果項目的設(shè)計深度不夠，工程量可能會有比較大的出入，預(yù)計會出現(xiàn)許多設(shè)計變更，就應(yīng)該選擇固定合同單價的形式。此時要注意如果工程量變化太大，就可能需要改變施工方法，從而引起單價比較大的變化，也就有可能需要重新調(diào)整合同單價。
如果預(yù)計在項目施工周期內(nèi)會出現(xiàn)物價，特別是建筑材料和安裝設(shè)備較大幅度的漲跌，則只能采用可調(diào)合同價的形式。因為，漲幅太大，承包商將不能承受，致使其在施工過程中偷工減料，致使建筑質(zhì)量低劣，使用安全得不到保證。或者拖延工期，使建設(shè)項目不能如期建成投入使用，以此來迫使業(yè)主追加合同價款；跌幅太大，承包商將獲得太多的超額利潤，業(yè)主不愿意接受。此時，也可以采用固定合同價加調(diào)價指數(shù)的形式。
（三）、保函或保證金的應(yīng)用：保函或保證金是為了保證投標人能夠認真投標和忠實履行合同而設(shè)置的保證措施，業(yè)主應(yīng)該很好地加以利用。比較常用的有投標保函（或保證金）、履約保函（或保證金）、質(zhì)量擔(dān)保保函（或保證金）、材料設(shè)備供應(yīng)保函（或保證金）等。業(yè)主要注意它們的使用時段和前后銜接呼應(yīng)關(guān)系。
當(dāng)然，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承包商也有權(quán)利要求業(yè)主提供相應(yīng)的工程款支付擔(dān)保。
由于現(xiàn)時建筑市場的管理還不夠規(guī)范和完善，設(shè)置一定數(shù)額的投標保證金，可以起到限制某些同時以幾家承包商公司名義來參加投標的包工頭，以防止串標；也可以減少承包商投標的盲目性和隨意性，使其不能隨便反悔，從而保障招投標工作的連續(xù)性和嚴肅性。
但是，業(yè)主也要注意，大量的或者高額的保函或保證金的使用，將會提高承包商的投標門檻，對承包商造成很大的資金壓力，從而限制了許多中小承包商的投標，也就有可能抬高發(fā)包的價格。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程項目的性質(zhì)，例如是否超高、超大型建筑，工期要求緊迫，大量采用新技術(shù)、新工藝、新材料，自身的資金情況等因素，確定如何設(shè)置各種保函或保證金。
還要注意，保函或保證金一般可以相互替代，但嚴格地說，兩者的性質(zhì)是完全不同的。保函是由擔(dān)保銀行應(yīng)承包商的要求對業(yè)主出具的付款保證書，當(dāng)在施工合同實施過程中出現(xiàn)合同約定的損害情況時，擔(dān)保銀行根據(jù)業(yè)主的請求，無條件地把合同規(guī)定的資金打入業(yè)主的銀行帳戶。在此之前是沒有資金往來的；保證金則是由承包商將業(yè)主規(guī)定的資金打入業(yè)主指定的銀行帳戶， 當(dāng)在施工合同實施過程中出現(xiàn)合同約定的損害情況時，業(yè)主即可扣除相應(yīng)的保證金。
（四）、選擇報價形式：在我國現(xiàn)階段較常采用兩種報價形式，既工程量清單報價和施工圖報價。
1.工程量清單報價：由業(yè)主提供發(fā)包工程的全部工程量清單，并明確報價口徑，由承包商根據(jù)自身實力、市場條件和競爭對手的情況等因素，確定各個施工項目的子項報價，計算各種其它費用，最終形成投標報價。
這種報價形式是國際通用的模式，適合采用國際通用的菲迪克（FIDIC）合同條件，適宜與國際接軌。特別是在我國加入世貿(mào)組織（WTO）后，將會越來越多地采用這種報價形式。
采用這種報價形式，可以節(jié)約招標時間，便于業(yè)主在評標時分析比較各投標報價之間的差異。同時也節(jié)約了承包商的投標成本。對于那些項目投資巨大、建設(shè)周期長、管理難度大、施工圖紙設(shè)計深度不夠而業(yè)主又希望能夠盡早開工的項目特別適用。要注意，采用這種報價形式，也一定要向承包商提供施工圖紙。這樣承包商才能夠編制出有針對性的施工組織設(shè)計和技術(shù)方案，同時避免出現(xiàn)對工程量清單某些子項理解上的歧義，從而造成子項報價偏低或偏高，或?qū)κ┕ろ椖康募夹g(shù)難度估計不足。
在涉外建設(shè)項目中采用這種報價形式，業(yè)主一定要在招標文件中明確規(guī)定工程量計算規(guī)則，也就是說要有統(tǒng)一的分項工程項目劃分、統(tǒng)一的計量單位、統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則。因為，同一個工程，依據(jù)不同的工程量計算規(guī)則，不僅工程量可能會有很大差距，而且所包含的工作內(nèi)容也會有很大不同。例如，按照我國建設(shè)部頒布的《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則》，計算混凝土結(jié)構(gòu)工程中的鋼筋工程量，要包括接頭搭接和加工損耗部分的重量，而國際上許多國家的計算規(guī)則是把這部分重量的有關(guān)費用計算在單價中的。
2.施工圖報價：業(yè)主提供發(fā)包工程的設(shè)計文件和施工圖紙等資料，并在招標文件中給出明確的施工范圍和報價口徑，由投標人自行計算全部施工項目的工程量，確定單價，綜合考慮各種可能出現(xiàn)的情況，計算出全部費用，形成投標報價。
這種報價形式，以往應(yīng)用得較多。適用于那些設(shè)計圖紙完整，業(yè)主希望實行預(yù)算包干的工程，結(jié)算時只需對設(shè)計修改、變更部分進行調(diào)整。
為了防止投標人串標、哄抬標價，以及便于評標時分析標函，提高評審標書的質(zhì)量，節(jié)約評審時間，業(yè)主也可以自行或者委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制一份標底。但是要特別注意，標底僅僅是起參考的作用，而不是所謂的擬建工程的預(yù)期價格（當(dāng)然，對于國有投資項目而言，中標價與標底價的差值也可以認為是節(jié)約的投資）。因為標底是根據(jù)施工圖紙、定額或單估表、費用定額、調(diào)價指數(shù)、材料的市場信息價等文件資料編制而成的。最多只能說是反映了社會平均的價格水平，并不能代表那些優(yōu)秀的施工企業(yè)的真實價格水平。而且，由于市場競爭的激烈和價格采集手段及時間等的限制，材料的市場信息價與施工企業(yè)采購材料的實際成交價往往會有很大的差距（有時可能會達到10～30%）。此外，由于技術(shù)和時間等條件的限制，編標人員在編制標底時對技術(shù)措施費（例如基坑維護、特殊地質(zhì)條件下的基礎(chǔ)處理等）、以及其他相關(guān)費用的考慮往往是很不夠的。但是一般來說，剔除技術(shù)措施費等因素，高于標底的報價是沒有競爭力的。業(yè)主在編制標底的過程中還可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙中的某些失誤和缺陷，并通過補充招標答疑的形式來彌補和糾正。但要注意一定要采用書面形式，并在投標截止日期十五天之前發(fā)給所有投標人。
無論采用那一種報價形式，都應(yīng)特別注意，由于我國的有關(guān)法規(guī)規(guī)定，不得在設(shè)計文件中指定材料和設(shè)備的生產(chǎn)經(jīng)營單位。因此，業(yè)主在招標文件中一定要規(guī)定投標人必須詳細填寫材料（設(shè)備）明細匯總表。只有這樣，業(yè)主才能有效地控制材料（設(shè)備）的價格和質(zhì)量。這是因為，同樣的施工項目，采用不同的材料，其價格可以有很大差異，而且對今后的使用也會有很大影響。例如，墻面刷乳膠漆，不同品牌乳膠漆的市場價格從每公斤十幾元到上百元不等，粉刷效果當(dāng)然也就不同。
填寫材料（設(shè)備）明細匯總表時，應(yīng)該要求投標人詳細列出所采用的材料（設(shè)備）的名稱、品牌、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家（或供應(yīng)商、產(chǎn)地）、質(zhì)量等級、數(shù)量、單價及合價，并分專業(yè)匯總，以便于評標時對比分析。
業(yè)主也可以根據(jù)工程項目的使用要求和自身的資金實力，按照價值工程的理論，全面考慮壽命周期成本，在招標文件中自行確定主要材料和設(shè)備的品牌、規(guī)格型號和質(zhì)量等級。一個工程項目的壽命周期成本可以分為前期的建設(shè)成本和后期的使用成本。例如在外墻隔熱材料、屋面防水材料、水電、空調(diào)、消防材料和設(shè)備等方面，可以采用優(yōu)質(zhì)的材料和設(shè)備。這樣做，雖然會使建設(shè)成本有所上升，但是可以大量節(jié)約今后使用、維護、檢修和更換的費用和時間，延長使用周期，從而大大降低使用成本和總的壽命周期成本。
（五）、材料設(shè)備的采購供應(yīng)：一般來說，除了業(yè)主擅長的專業(yè)范圍內(nèi)的材料和設(shè)備，或者為了保證某些材料和設(shè)備的質(zhì)量或使用效果，可以由業(yè)主提供部分材料設(shè)備。其它材料設(shè)備均應(yīng)由承包商自行采購供應(yīng)。
因為在大多數(shù)情況下，業(yè)主不可能得到比承包商更低的價格，還不如把這部分利潤留給承包商。這樣還可以減少采購、卸貨、交接、倉儲等麻煩，更可以防止材料的超定額含量浪費問題。避免出現(xiàn)想節(jié)約反而浪費的情況發(fā)生。
業(yè)主可以通過在合同中設(shè)置約束性條款，如材料設(shè)備的采購需經(jīng)業(yè)主方認可質(zhì)量和價格，要有合格證、質(zhì)保書等要求，以此來對承包商使用的材料設(shè)備進行控制。
（六）、對質(zhì)量、工期的要求和獎罰：業(yè)主應(yīng)該根據(jù)項目的使用要求合理確定施工質(zhì)量等級和施工工期，不必提出過高的要求，如、省級或市級的各項質(zhì)量獎杯，以免增加造價，造成浪費。
況且，省級的，尤其是國家魯班獎能夠攤到本地區(qū)的比例是極低的，即使質(zhì)量達到要求也不一定能夠得到，還要受到設(shè)計、規(guī)模、用途、名額等其他條件的限制。而且，根據(jù)有關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算，建筑產(chǎn)品從合格到優(yōu)良，其人工和材料的消耗要使成本增加3~5%左右。同樣，大量縮短正常的施工工期相應(yīng)也會增加施工成本，并可能對施工質(zhì)量有較大影響。在某些情況上，建筑施工提前完成，反而會有礙設(shè)備安裝的施工。
業(yè)主要在合同中根據(jù)確定的質(zhì)量等級和工期要求，設(shè)置相應(yīng)的懲罰（或獎勵）條款，用以約束承包商。
現(xiàn)階段我國建筑市場的狀況是供大于求，所謂供，主要是施工企業(yè)（承包商），其它還有勘察設(shè)計單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等等；求就是建設(shè)項目的投資者（也稱為建設(shè)單位或業(yè)主）。除了某些特殊的工程項目外，基本上是一個買方市場。也就是說，業(yè)主可以有很大的選擇余地，在項目實施過程中占據(jù)比較有利的地位。但是，業(yè)主有一個很大的不利因素，對于建筑市場的了解遠遠不如施工企業(yè)（承包商）全面、詳細，也就是所謂的信息不對稱。當(dāng)然，這可以通過聘請專業(yè)人員，或者委托專業(yè)咨詢、監(jiān)理機構(gòu)等方法來彌補。
而施工企業(yè)（承包商）正是要憑借自己的專業(yè)優(yōu)勢，利用自己掌握的技術(shù)和信息，與業(yè)主周旋較量，努力為自己爭取最有利的合同地位和的利潤。
根據(jù)我國現(xiàn)階段建筑市場的特點，本文僅討論建設(shè)項目施工階段發(fā)包的有關(guān)問題和對策。
根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》和建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，以及業(yè)主的根本利益，絕大多數(shù)工程項目都要實行招標發(fā)包。它是業(yè)主選擇承包商的方式之一。招標分為公開招標和邀請招標。此外，還有邀請議標，但是這不屬于法定的招標行為。
招標工作的主要程序為：發(fā)布招標公告（或邀請）→編制招標文件→組織現(xiàn)場踏勘和答疑→開標→評標→選擇中標人簽訂施工承包合同招標發(fā)包工作要按照《中華人民共和國招標投標法》、七部委聯(lián)合頒發(fā)的《評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定》和建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》，以及各省、市、地的有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。筆者想就其中的某些具體問題逐一論述。
一、 發(fā)布招標公告：
業(yè)主可以通過公眾傳媒，如報紙、專業(yè)期刊、信息網(wǎng)絡(luò)等向不特定的施工承包商發(fā)布工程招標信息。如果是邀請招標，則向經(jīng)過選擇的承包商發(fā)出投標邀請信，要注意不得少于三家。
業(yè)主應(yīng)該根據(jù)項目的施工技術(shù)要求和難度，以及自身的情況確定對投標人的資質(zhì)要求，不宜提出過高的要求，以免限制那些中小承包商投標，造成報價抬高。
在選擇投標單位時，可以考慮那些目前在建項目不多，施工任務(wù)不飽滿的承包商，以及初次進入本地、急于開拓新的建筑市場、樹立企業(yè)形象的承包商。這樣，降低投標報價的可能性會大一些。但是要特別注意考察他們的履約能力和保證措施，并且在承包合同中安排相應(yīng)的擔(dān)保條款。
二、 編制招標文件：
招標文件一般包括工程情況綜合說明、招標范圍和要求、設(shè)計文件和圖紙、主要合同條款、評標辦法等主要內(nèi)容。除了常規(guī)內(nèi)容，業(yè)主在編制招標文件時應(yīng)該重點考慮確定和解決以下幾個方面的問題。
（一）、發(fā)包形式：業(yè)主首先要考慮是與一個承包商簽訂總的施工承包合同，還是將部分專業(yè)工程劃出，分別與各個專業(yè)承包商簽訂合同。
如果一個投資項目很大，其中有許多復(fù)雜的專業(yè)項目，而自己的專業(yè)管理能力又不夠強，則應(yīng)該考慮選擇總承包的形式。這樣做，可能會使總投資難以壓下來，但是可以避免各專業(yè)之間協(xié)調(diào)配合不當(dāng)，造成返工浪費，工期延誤等風(fēng)險。
反之，若專業(yè)不多，且多為常規(guī)項目，則可以考慮由業(yè)主直接與各專業(yè)承包商簽訂分包合同。這樣有利于業(yè)主控制總投資。也還可以考慮以補償給主要承包商一筆管理費的形式，將協(xié)調(diào)配合的責(zé)任轉(zhuǎn)移給主要承包商。
業(yè)主在需要對大型工程項目劃分標段時要注意，標段劃分不宜太小，這樣會增加業(yè)主的管理成本。標段大小應(yīng)與承包商大小成正相關(guān)的關(guān)系。
（二）、合同價格形式：業(yè)主其次要考慮承包價格的確定方式，根據(jù)招標工程的特點，一般常采用固定合同總價、固定合同單價、可調(diào)合同價等三種價格形式。
一般來說，如果項目的施工周期不太長，施工圖紙詳細齊全，預(yù)計可能出現(xiàn)的設(shè)計變更比較少，可以選擇固定合同總價的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資。此時要特別注意控制不可預(yù)見費的確定和使用。
如果項目的設(shè)計深度不夠，工程量可能會有比較大的出入，預(yù)計會出現(xiàn)許多設(shè)計變更，就應(yīng)該選擇固定合同單價的形式。此時要注意如果工程量變化太大，就可能需要改變施工方法，從而引起單價比較大的變化，也就有可能需要重新調(diào)整合同單價。
如果預(yù)計在項目施工周期內(nèi)會出現(xiàn)物價，特別是建筑材料和安裝設(shè)備較大幅度的漲跌，則只能采用可調(diào)合同價的形式。因為，漲幅太大，承包商將不能承受，致使其在施工過程中偷工減料，致使建筑質(zhì)量低劣，使用安全得不到保證。或者拖延工期，使建設(shè)項目不能如期建成投入使用，以此來迫使業(yè)主追加合同價款；跌幅太大，承包商將獲得太多的超額利潤，業(yè)主不愿意接受。此時，也可以采用固定合同價加調(diào)價指數(shù)的形式。
（三）、保函或保證金的應(yīng)用：保函或保證金是為了保證投標人能夠認真投標和忠實履行合同而設(shè)置的保證措施，業(yè)主應(yīng)該很好地加以利用。比較常用的有投標保函（或保證金）、履約保函（或保證金）、質(zhì)量擔(dān)保保函（或保證金）、材料設(shè)備供應(yīng)保函（或保證金）等。業(yè)主要注意它們的使用時段和前后銜接呼應(yīng)關(guān)系。
當(dāng)然，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承包商也有權(quán)利要求業(yè)主提供相應(yīng)的工程款支付擔(dān)保。
由于現(xiàn)時建筑市場的管理還不夠規(guī)范和完善，設(shè)置一定數(shù)額的投標保證金，可以起到限制某些同時以幾家承包商公司名義來參加投標的包工頭，以防止串標；也可以減少承包商投標的盲目性和隨意性，使其不能隨便反悔，從而保障招投標工作的連續(xù)性和嚴肅性。
但是，業(yè)主也要注意，大量的或者高額的保函或保證金的使用，將會提高承包商的投標門檻，對承包商造成很大的資金壓力，從而限制了許多中小承包商的投標，也就有可能抬高發(fā)包的價格。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程項目的性質(zhì)，例如是否超高、超大型建筑，工期要求緊迫，大量采用新技術(shù)、新工藝、新材料，自身的資金情況等因素，確定如何設(shè)置各種保函或保證金。
還要注意，保函或保證金一般可以相互替代，但嚴格地說，兩者的性質(zhì)是完全不同的。保函是由擔(dān)保銀行應(yīng)承包商的要求對業(yè)主出具的付款保證書，當(dāng)在施工合同實施過程中出現(xiàn)合同約定的損害情況時，擔(dān)保銀行根據(jù)業(yè)主的請求，無條件地把合同規(guī)定的資金打入業(yè)主的銀行帳戶。在此之前是沒有資金往來的；保證金則是由承包商將業(yè)主規(guī)定的資金打入業(yè)主指定的銀行帳戶， 當(dāng)在施工合同實施過程中出現(xiàn)合同約定的損害情況時，業(yè)主即可扣除相應(yīng)的保證金。
（四）、選擇報價形式：在我國現(xiàn)階段較常采用兩種報價形式，既工程量清單報價和施工圖報價。
1.工程量清單報價：由業(yè)主提供發(fā)包工程的全部工程量清單，并明確報價口徑，由承包商根據(jù)自身實力、市場條件和競爭對手的情況等因素，確定各個施工項目的子項報價，計算各種其它費用，最終形成投標報價。
這種報價形式是國際通用的模式，適合采用國際通用的菲迪克（FIDIC）合同條件，適宜與國際接軌。特別是在我國加入世貿(mào)組織（WTO）后，將會越來越多地采用這種報價形式。
采用這種報價形式，可以節(jié)約招標時間，便于業(yè)主在評標時分析比較各投標報價之間的差異。同時也節(jié)約了承包商的投標成本。對于那些項目投資巨大、建設(shè)周期長、管理難度大、施工圖紙設(shè)計深度不夠而業(yè)主又希望能夠盡早開工的項目特別適用。要注意，采用這種報價形式，也一定要向承包商提供施工圖紙。這樣承包商才能夠編制出有針對性的施工組織設(shè)計和技術(shù)方案，同時避免出現(xiàn)對工程量清單某些子項理解上的歧義，從而造成子項報價偏低或偏高，或?qū)κ┕ろ椖康募夹g(shù)難度估計不足。
在涉外建設(shè)項目中采用這種報價形式，業(yè)主一定要在招標文件中明確規(guī)定工程量計算規(guī)則，也就是說要有統(tǒng)一的分項工程項目劃分、統(tǒng)一的計量單位、統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則。因為，同一個工程，依據(jù)不同的工程量計算規(guī)則，不僅工程量可能會有很大差距，而且所包含的工作內(nèi)容也會有很大不同。例如，按照我國建設(shè)部頒布的《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則》，計算混凝土結(jié)構(gòu)工程中的鋼筋工程量，要包括接頭搭接和加工損耗部分的重量，而國際上許多國家的計算規(guī)則是把這部分重量的有關(guān)費用計算在單價中的。
2.施工圖報價：業(yè)主提供發(fā)包工程的設(shè)計文件和施工圖紙等資料，并在招標文件中給出明確的施工范圍和報價口徑，由投標人自行計算全部施工項目的工程量，確定單價，綜合考慮各種可能出現(xiàn)的情況，計算出全部費用，形成投標報價。
這種報價形式，以往應(yīng)用得較多。適用于那些設(shè)計圖紙完整，業(yè)主希望實行預(yù)算包干的工程，結(jié)算時只需對設(shè)計修改、變更部分進行調(diào)整。
為了防止投標人串標、哄抬標價，以及便于評標時分析標函，提高評審標書的質(zhì)量，節(jié)約評審時間，業(yè)主也可以自行或者委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制一份標底。但是要特別注意，標底僅僅是起參考的作用，而不是所謂的擬建工程的預(yù)期價格（當(dāng)然，對于國有投資項目而言，中標價與標底價的差值也可以認為是節(jié)約的投資）。因為標底是根據(jù)施工圖紙、定額或單估表、費用定額、調(diào)價指數(shù)、材料的市場信息價等文件資料編制而成的。最多只能說是反映了社會平均的價格水平，并不能代表那些優(yōu)秀的施工企業(yè)的真實價格水平。而且，由于市場競爭的激烈和價格采集手段及時間等的限制，材料的市場信息價與施工企業(yè)采購材料的實際成交價往往會有很大的差距（有時可能會達到10～30%）。此外，由于技術(shù)和時間等條件的限制，編標人員在編制標底時對技術(shù)措施費（例如基坑維護、特殊地質(zhì)條件下的基礎(chǔ)處理等）、以及其他相關(guān)費用的考慮往往是很不夠的。但是一般來說，剔除技術(shù)措施費等因素，高于標底的報價是沒有競爭力的。業(yè)主在編制標底的過程中還可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙中的某些失誤和缺陷，并通過補充招標答疑的形式來彌補和糾正。但要注意一定要采用書面形式，并在投標截止日期十五天之前發(fā)給所有投標人。
無論采用那一種報價形式，都應(yīng)特別注意，由于我國的有關(guān)法規(guī)規(guī)定，不得在設(shè)計文件中指定材料和設(shè)備的生產(chǎn)經(jīng)營單位。因此，業(yè)主在招標文件中一定要規(guī)定投標人必須詳細填寫材料（設(shè)備）明細匯總表。只有這樣，業(yè)主才能有效地控制材料（設(shè)備）的價格和質(zhì)量。這是因為，同樣的施工項目，采用不同的材料，其價格可以有很大差異，而且對今后的使用也會有很大影響。例如，墻面刷乳膠漆，不同品牌乳膠漆的市場價格從每公斤十幾元到上百元不等，粉刷效果當(dāng)然也就不同。
填寫材料（設(shè)備）明細匯總表時，應(yīng)該要求投標人詳細列出所采用的材料（設(shè)備）的名稱、品牌、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家（或供應(yīng)商、產(chǎn)地）、質(zhì)量等級、數(shù)量、單價及合價，并分專業(yè)匯總，以便于評標時對比分析。
業(yè)主也可以根據(jù)工程項目的使用要求和自身的資金實力，按照價值工程的理論，全面考慮壽命周期成本，在招標文件中自行確定主要材料和設(shè)備的品牌、規(guī)格型號和質(zhì)量等級。一個工程項目的壽命周期成本可以分為前期的建設(shè)成本和后期的使用成本。例如在外墻隔熱材料、屋面防水材料、水電、空調(diào)、消防材料和設(shè)備等方面，可以采用優(yōu)質(zhì)的材料和設(shè)備。這樣做，雖然會使建設(shè)成本有所上升，但是可以大量節(jié)約今后使用、維護、檢修和更換的費用和時間，延長使用周期，從而大大降低使用成本和總的壽命周期成本。
（五）、材料設(shè)備的采購供應(yīng)：一般來說，除了業(yè)主擅長的專業(yè)范圍內(nèi)的材料和設(shè)備，或者為了保證某些材料和設(shè)備的質(zhì)量或使用效果，可以由業(yè)主提供部分材料設(shè)備。其它材料設(shè)備均應(yīng)由承包商自行采購供應(yīng)。
因為在大多數(shù)情況下，業(yè)主不可能得到比承包商更低的價格，還不如把這部分利潤留給承包商。這樣還可以減少采購、卸貨、交接、倉儲等麻煩，更可以防止材料的超定額含量浪費問題。避免出現(xiàn)想節(jié)約反而浪費的情況發(fā)生。
業(yè)主可以通過在合同中設(shè)置約束性條款，如材料設(shè)備的采購需經(jīng)業(yè)主方認可質(zhì)量和價格，要有合格證、質(zhì)保書等要求，以此來對承包商使用的材料設(shè)備進行控制。
（六）、對質(zhì)量、工期的要求和獎罰：業(yè)主應(yīng)該根據(jù)項目的使用要求合理確定施工質(zhì)量等級和施工工期，不必提出過高的要求，如、省級或市級的各項質(zhì)量獎杯，以免增加造價，造成浪費。
況且，省級的，尤其是國家魯班獎能夠攤到本地區(qū)的比例是極低的，即使質(zhì)量達到要求也不一定能夠得到，還要受到設(shè)計、規(guī)模、用途、名額等其他條件的限制。而且，根據(jù)有關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算，建筑產(chǎn)品從合格到優(yōu)良，其人工和材料的消耗要使成本增加3~5%左右。同樣，大量縮短正常的施工工期相應(yīng)也會增加施工成本，并可能對施工質(zhì)量有較大影響。在某些情況上，建筑施工提前完成，反而會有礙設(shè)備安裝的施工。
業(yè)主要在合同中根據(jù)確定的質(zhì)量等級和工期要求，設(shè)置相應(yīng)的懲罰（或獎勵）條款，用以約束承包商。