在上海土地日漸稀缺、地價(jià)連創(chuàng)新高之時(shí)，上海市政協(xié)委員、上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)屠海鳴在本次上海“兩會(huì)”前夕提交了一份《關(guān)于改進(jìn)本市目前住宅土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》的提案。
自去年6月以來(lái)，上海新江灣城D1地塊以總價(jià)12.6億被綠地集團(tuán)拍得，D3地塊則以13.01億元落入新加坡仁恒置地囊中，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也以44.04億元從外資的包圍中拿下黃浦區(qū)街坊地塊。
很多企業(yè)瘋狂征地的原因并非是即期建設(shè)可售房源，而是作為資本市場(chǎng)的融資籌碼。
所謂“地王”的獲得者基本上都是具備強(qiáng)大融資能力的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是產(chǎn)融結(jié)合緊密的上市公司。一些準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)企業(yè)在“土地競(jìng)技場(chǎng)”上志在必得，目的是為了提高IPO發(fā)行價(jià)格，從股市圈得更多資金。譬如，某房地產(chǎn)集團(tuán)正在醞釀赴港上市，在上海這樣的全國(guó)樓市高地?fù)碛型恋?，可以大大提升“公司價(jià)值”，所以不惜代價(jià)一擲十億金競(jìng)標(biāo)上海土地；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股市以低廉的融資成本來(lái)囤積土地，再通過(guò)增發(fā)、派股、發(fā)債等方式，從股市圈錢。
“這種資本市場(chǎng)與樓市聯(lián)動(dòng)、瘋狂爭(zhēng)地的行為，對(duì)市場(chǎng)影響很大。最終吃虧的是國(guó)家和民眾。”他表示。
其實(shí)上海針對(duì)“地王”現(xiàn)象在去年10月份已經(jīng)有所動(dòng)作。去年10月22日，上海市房屋土地資源管理局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)規(guī)則的通知》指出，住宅用地面積占總用地面積50％以上的地塊，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)將從現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)拍改為一次性書面報(bào)價(jià)，試圖改變以往輪番追高競(jìng)價(jià)的現(xiàn)象。但是競(jìng)價(jià)規(guī)則的變動(dòng)也并非每次都能抑制過(guò)高非理性報(bào)價(jià)的產(chǎn)生。
因此，屠海鳴認(rèn)為，目前對(duì)成片土地一次性供給的政策，客觀上為開發(fā)商提供了土地囤積和捂盤惜售的條件。要改變現(xiàn)狀，必須制止發(fā)展商囤地，增加有效供給。建議政府有關(guān)部門將監(jiān)管的重點(diǎn)從限制開發(fā)商的捂盤，轉(zhuǎn)向加大土地批后監(jiān)管的力度上。
同時(shí)，民建上海市委調(diào)研部部長(zhǎng)莊子群在其提案中指出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)走“增值服務(wù)發(fā)展模式”，房產(chǎn)商要向房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商轉(zhuǎn)型,物業(yè)功能再改造的增值模式將有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
自去年6月以來(lái)，上海新江灣城D1地塊以總價(jià)12.6億被綠地集團(tuán)拍得，D3地塊則以13.01億元落入新加坡仁恒置地囊中，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也以44.04億元從外資的包圍中拿下黃浦區(qū)街坊地塊。
很多企業(yè)瘋狂征地的原因并非是即期建設(shè)可售房源，而是作為資本市場(chǎng)的融資籌碼。
所謂“地王”的獲得者基本上都是具備強(qiáng)大融資能力的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是產(chǎn)融結(jié)合緊密的上市公司。一些準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)企業(yè)在“土地競(jìng)技場(chǎng)”上志在必得，目的是為了提高IPO發(fā)行價(jià)格，從股市圈得更多資金。譬如，某房地產(chǎn)集團(tuán)正在醞釀赴港上市，在上海這樣的全國(guó)樓市高地?fù)碛型恋?，可以大大提升“公司價(jià)值”，所以不惜代價(jià)一擲十億金競(jìng)標(biāo)上海土地；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股市以低廉的融資成本來(lái)囤積土地，再通過(guò)增發(fā)、派股、發(fā)債等方式，從股市圈錢。
“這種資本市場(chǎng)與樓市聯(lián)動(dòng)、瘋狂爭(zhēng)地的行為，對(duì)市場(chǎng)影響很大。最終吃虧的是國(guó)家和民眾。”他表示。
其實(shí)上海針對(duì)“地王”現(xiàn)象在去年10月份已經(jīng)有所動(dòng)作。去年10月22日，上海市房屋土地資源管理局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)規(guī)則的通知》指出，住宅用地面積占總用地面積50％以上的地塊，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)將從現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)拍改為一次性書面報(bào)價(jià)，試圖改變以往輪番追高競(jìng)價(jià)的現(xiàn)象。但是競(jìng)價(jià)規(guī)則的變動(dòng)也并非每次都能抑制過(guò)高非理性報(bào)價(jià)的產(chǎn)生。
因此，屠海鳴認(rèn)為，目前對(duì)成片土地一次性供給的政策，客觀上為開發(fā)商提供了土地囤積和捂盤惜售的條件。要改變現(xiàn)狀，必須制止發(fā)展商囤地，增加有效供給。建議政府有關(guān)部門將監(jiān)管的重點(diǎn)從限制開發(fā)商的捂盤，轉(zhuǎn)向加大土地批后監(jiān)管的力度上。
同時(shí)，民建上海市委調(diào)研部部長(zhǎng)莊子群在其提案中指出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)走“增值服務(wù)發(fā)展模式”，房產(chǎn)商要向房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商轉(zhuǎn)型,物業(yè)功能再改造的增值模式將有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。