不再鼓勵外資進(jìn)入普通住宅開發(fā)建設(shè)，同時限制外資介入房地產(chǎn)二級市場，此前對房地產(chǎn)的"限外"政策進(jìn)一步強(qiáng)化
11月7日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布了最新修訂的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（下稱指導(dǎo)目錄），普通住宅的開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域?qū)⒉辉俟膭钔赓Y進(jìn)入。
同時，指導(dǎo)目錄還限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域。市場人士認(rèn)為，這意味著此前國家對房地產(chǎn)業(yè)的"限外"政策進(jìn)一步加碼，中國前三家全國性連鎖房地產(chǎn)中介企業(yè)都將受到?jīng)_擊。
《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵、限制和禁止三類。比較2007年與2004年兩個版本的指導(dǎo)目錄可知，原本列入"鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄"的第八項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)--普通住宅的開發(fā)建設(shè)--被取消。而在"限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄"的第八項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)中，則增加了房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。同時，繼續(xù)限制外資進(jìn)入土地成片開發(fā)和高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設(shè)和經(jīng)營領(lǐng)域。
去年以來，人民幣升值壓力不斷加大，國際熱錢大量涌入中國，大中城市房價節(jié)節(jié)高走。11月6日，北京市發(fā)改委公布，北京市房價漲幅已經(jīng)連續(xù)六個月超過兩位數(shù)。中國股市和樓市雙雙高企，被認(rèn)為與外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和二級市場交易有很大關(guān)系。這一說法顯然影響了中國政府的相關(guān)決策，隨后有關(guān)部門則出臺了一系列限制外資投資中國房地產(chǎn)的政策。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員張政軍認(rèn)為，此次修訂外商投資房地產(chǎn)業(yè)政策，可以看作是去年下半年以來房地產(chǎn)"限外"政策的延續(xù)。由于外資炒房行為在事實(shí)上很難識別，單純從項(xiàng)目上難以有效控制，所以這次管理部門直接從總量上進(jìn)行了限制。這從另一程度上也反映了中國相關(guān)政府部門對于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心。
2006年7月，國家發(fā)改委等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，限制外資以股權(quán)形式投資中國房地產(chǎn)企業(yè)。同時，禁止境外機(jī)構(gòu)和個人購買自用、自住商品房。
今年5月，商務(wù)部、國家外匯管理局再次發(fā)出通知，要求進(jìn)一步嚴(yán)格結(jié)匯管理，限制外商直接投資房地產(chǎn)。
在進(jìn)一步嚴(yán)格限制外資直接投入房地產(chǎn)開發(fā)后，最新版的指導(dǎo)目錄還首次限制外資進(jìn)入二級市場交易和房地產(chǎn)中介領(lǐng)域。
據(jù)了解，目前，中國規(guī)模的前三家全國性連鎖房地產(chǎn)中介企業(yè)幾乎都具有外資背景，其中中原地產(chǎn)是港資背景，信義地產(chǎn)是臺資背景，規(guī)模的21世紀(jì)不動產(chǎn)則在繼2006年獲得高盛2000萬美元風(fēng)險投資后，今年10月22日再次獲得美國艾威基金（Avenue Capital）5200萬美元投資。目前，僅這三家企業(yè)就占據(jù)了全國房地產(chǎn)中介市場20%的市場份額。
不過，也有市場人士認(rèn)為，經(jīng)過連續(xù)幾輪"限外"政策的打擊，外資現(xiàn)在無論是直接還是間接投資中國房地產(chǎn)都已經(jīng)比較困難。此次指導(dǎo)目錄調(diào)整，對地產(chǎn)二級市場的限外規(guī)定是放在"限制"類而非"禁止"類，因此究竟對市場產(chǎn)生何種影響，還有待進(jìn)一步觀察。
陽光100置業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理范小沖表示，限外也在另一方面打擊了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)。目前中國市場一方面流動性過剩，另一方面，資金并沒有充分流動到市場真正需要的地方去，企業(yè)融資平臺仍然不發(fā)達(dá)。在范小沖看來，有關(guān)"房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)資金已經(jīng)足夠"的看法并不完全符合實(shí)際情況。
《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》最早制定于1995年，是中國規(guī)范外商投資、引導(dǎo)進(jìn)口操作性的一部法規(guī)，外商在中國投資企業(yè)的設(shè)立及稅收政策均以此為基礎(chǔ)。1997年、2002年、2004年，指導(dǎo)目錄曾多次修改。此次最新修訂版將于2007年12月1日起開始實(shí)施。
11月7日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布了最新修訂的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（下稱指導(dǎo)目錄），普通住宅的開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域?qū)⒉辉俟膭钔赓Y進(jìn)入。
同時，指導(dǎo)目錄還限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域。市場人士認(rèn)為，這意味著此前國家對房地產(chǎn)業(yè)的"限外"政策進(jìn)一步加碼，中國前三家全國性連鎖房地產(chǎn)中介企業(yè)都將受到?jīng)_擊。
《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵、限制和禁止三類。比較2007年與2004年兩個版本的指導(dǎo)目錄可知，原本列入"鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄"的第八項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)--普通住宅的開發(fā)建設(shè)--被取消。而在"限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄"的第八項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)中，則增加了房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。同時，繼續(xù)限制外資進(jìn)入土地成片開發(fā)和高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設(shè)和經(jīng)營領(lǐng)域。
去年以來，人民幣升值壓力不斷加大，國際熱錢大量涌入中國，大中城市房價節(jié)節(jié)高走。11月6日，北京市發(fā)改委公布，北京市房價漲幅已經(jīng)連續(xù)六個月超過兩位數(shù)。中國股市和樓市雙雙高企，被認(rèn)為與外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和二級市場交易有很大關(guān)系。這一說法顯然影響了中國政府的相關(guān)決策，隨后有關(guān)部門則出臺了一系列限制外資投資中國房地產(chǎn)的政策。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員張政軍認(rèn)為，此次修訂外商投資房地產(chǎn)業(yè)政策，可以看作是去年下半年以來房地產(chǎn)"限外"政策的延續(xù)。由于外資炒房行為在事實(shí)上很難識別，單純從項(xiàng)目上難以有效控制，所以這次管理部門直接從總量上進(jìn)行了限制。這從另一程度上也反映了中國相關(guān)政府部門對于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心。
2006年7月，國家發(fā)改委等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，限制外資以股權(quán)形式投資中國房地產(chǎn)企業(yè)。同時，禁止境外機(jī)構(gòu)和個人購買自用、自住商品房。
今年5月，商務(wù)部、國家外匯管理局再次發(fā)出通知，要求進(jìn)一步嚴(yán)格結(jié)匯管理，限制外商直接投資房地產(chǎn)。
在進(jìn)一步嚴(yán)格限制外資直接投入房地產(chǎn)開發(fā)后，最新版的指導(dǎo)目錄還首次限制外資進(jìn)入二級市場交易和房地產(chǎn)中介領(lǐng)域。
據(jù)了解，目前，中國規(guī)模的前三家全國性連鎖房地產(chǎn)中介企業(yè)幾乎都具有外資背景，其中中原地產(chǎn)是港資背景，信義地產(chǎn)是臺資背景，規(guī)模的21世紀(jì)不動產(chǎn)則在繼2006年獲得高盛2000萬美元風(fēng)險投資后，今年10月22日再次獲得美國艾威基金（Avenue Capital）5200萬美元投資。目前，僅這三家企業(yè)就占據(jù)了全國房地產(chǎn)中介市場20%的市場份額。
不過，也有市場人士認(rèn)為，經(jīng)過連續(xù)幾輪"限外"政策的打擊，外資現(xiàn)在無論是直接還是間接投資中國房地產(chǎn)都已經(jīng)比較困難。此次指導(dǎo)目錄調(diào)整，對地產(chǎn)二級市場的限外規(guī)定是放在"限制"類而非"禁止"類，因此究竟對市場產(chǎn)生何種影響，還有待進(jìn)一步觀察。
陽光100置業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理范小沖表示，限外也在另一方面打擊了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)。目前中國市場一方面流動性過剩，另一方面，資金并沒有充分流動到市場真正需要的地方去，企業(yè)融資平臺仍然不發(fā)達(dá)。在范小沖看來，有關(guān)"房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)資金已經(jīng)足夠"的看法并不完全符合實(shí)際情況。
《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》最早制定于1995年，是中國規(guī)范外商投資、引導(dǎo)進(jìn)口操作性的一部法規(guī)，外商在中國投資企業(yè)的設(shè)立及稅收政策均以此為基礎(chǔ)。1997年、2002年、2004年，指導(dǎo)目錄曾多次修改。此次最新修訂版將于2007年12月1日起開始實(shí)施。