政府近期對過熱的房地產(chǎn)市場連出重拳。10月9日，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，并將于11月1日正式實施。39號令最讓開發(fā)商揪心的一條莫過于其首次明確受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。同時，國土資源部明令要求各地必須優(yōu)先供應(yīng)保障性住房用地，今后各地在編報土地利用年度計劃建議時，要對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價位、中小套型普通商品房的用地需求單獨(dú)作出說明。更為嚴(yán)格的是，今后對沒有完成廉租房等用地年度供地計劃的，第四季度不得再向其他商品房開發(fā)供地。政府連下重令，是否意味著土地市場大洗牌為期不遠(yuǎn)？本周我們就此請來業(yè)內(nèi)人士與大家一起交流。
活動策劃：柯鵬李和裕
主持人：李和裕
存量地夠用3年
主持人：您能否先為我們分析一下近期國土資源部連下“重令”的背景？
薛建雄：由于在2004年之前，土地審批權(quán)在市一級政府，又沒有建設(shè)有效的招拍掛制度，地方政府在尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和缺少有效監(jiān)管的情況下，在2004年“8·31”土地大限前把城市可開發(fā)用地審批殆盡。事實上，從近年曝光的腐敗案例來看，那些黨政官員要么把土地弄到自己腰包，要么給自己的相關(guān)利益人，這其中的各種繁雜關(guān)系，使得中央要求的2年未開發(fā)土地沒收的政策沒能起到實際效果。同時，通過上述途徑拿到土地的那些所謂開發(fā)商，并沒有資金和實際開發(fā)能力，也就造成了長期的“囤地”現(xiàn)象，至今市場上依然有高達(dá)6.68億畝存量土地未獲得開發(fā)，這個量相當(dāng)于近3年的土地用地量(今年1-8月全國開發(fā)用地僅1.62億畝)。
因此，目前樓市供應(yīng)不足的問題一定程度上是土地供應(yīng)不足，而市場上大量的存量用地放著不開發(fā)，說到底原因還是在于開發(fā)商的開發(fā)能力有限。比如以萬科現(xiàn)在的能力，目前每年也只能經(jīng)營50個以內(nèi)的房產(chǎn)項目。因此，也需要培養(yǎng)一批開發(fā)實力強(qiáng)勁的開發(fā)商，這樣政府清理土地的力度也會不斷加強(qiáng)。
開發(fā)商繼續(xù)分化
主持人：那您認(rèn)為政府積極“逼囤”想達(dá)到什么目的呢？
薛建雄：一邊是有土地，但沒錢沒能力開發(fā)的“地主”；另一邊，是有錢有能力開發(fā)的企業(yè)，但手上已沒有土地可開發(fā)。以至于大量的開發(fā)商去爭奪不多的增量用地，使得全國土地屢創(chuàng)“天價”。此時，中央研究土地市場存在的各種弊端，適時出臺各種有利于迫使存量用地開發(fā)的政策，從之前的土地增值稅清算和如今的土地出讓金繳納問題，每一次土地新政的出臺，都無怪乎是清理小而亂的開發(fā)商，給實力雄厚、守法遵規(guī)的開發(fā)商以更大的生存空間。與此同時，全國新房的供應(yīng)量也有望快速增加，目前所存在的供需矛盾就可以獲得有效緩解。此外，通過存量土地解決大部分的商品房供應(yīng)，新增土地供應(yīng)就可以更多地用來做廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。這也是符合目前土地供應(yīng)比例要求的，必竟土地存量巨大，而可供應(yīng)的新增量很緊。
洗牌高潮可期
主持人：您覺得此次土地新政會對樓市格局產(chǎn)生什么影響？市場是否面臨大洗牌？
薛建雄：一次性付清土地出讓金才能拿證，增加了對開發(fā)商的項目開發(fā)能力的要求，也提高了資金門檻，這會進(jìn)一步促使小開發(fā)商的出局和大開發(fā)商的成長。而由于大開發(fā)商對產(chǎn)品的經(jīng)營能力較強(qiáng)，可能會使得新房的品質(zhì)和價格有較快的提升，以滿足中高端的住房需求，低檔市場則基本上會以二手房市場為主，保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主，由此，一個更為齊全、完善的住房開發(fā)結(jié)構(gòu)雛形初現(xiàn)，這也更能符合未來國民的居住結(jié)構(gòu)。
當(dāng)然，每一次土地新政的出臺，都會引起行業(yè)的一起洗牌高潮，這已經(jīng)是不爭的事實。只是目前有實力開發(fā)商通過上市，已經(jīng)掌握了融資、圈地等從小到大的基本能力，不過要從大到強(qiáng)還有一段路要走，如果開發(fā)商不能在質(zhì)量上快速提升、產(chǎn)品創(chuàng)新上引領(lǐng)居住需求、環(huán)保節(jié)能上加強(qiáng)宜居降耗設(shè)施的引用等，下一輪的洗牌中就可能會有一些大企業(yè)出局。
活動策劃：柯鵬李和裕
主持人：李和裕
存量地夠用3年
主持人：您能否先為我們分析一下近期國土資源部連下“重令”的背景？
薛建雄：由于在2004年之前，土地審批權(quán)在市一級政府，又沒有建設(shè)有效的招拍掛制度，地方政府在尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和缺少有效監(jiān)管的情況下，在2004年“8·31”土地大限前把城市可開發(fā)用地審批殆盡。事實上，從近年曝光的腐敗案例來看，那些黨政官員要么把土地弄到自己腰包，要么給自己的相關(guān)利益人，這其中的各種繁雜關(guān)系，使得中央要求的2年未開發(fā)土地沒收的政策沒能起到實際效果。同時，通過上述途徑拿到土地的那些所謂開發(fā)商，并沒有資金和實際開發(fā)能力，也就造成了長期的“囤地”現(xiàn)象，至今市場上依然有高達(dá)6.68億畝存量土地未獲得開發(fā)，這個量相當(dāng)于近3年的土地用地量(今年1-8月全國開發(fā)用地僅1.62億畝)。
因此，目前樓市供應(yīng)不足的問題一定程度上是土地供應(yīng)不足，而市場上大量的存量用地放著不開發(fā)，說到底原因還是在于開發(fā)商的開發(fā)能力有限。比如以萬科現(xiàn)在的能力，目前每年也只能經(jīng)營50個以內(nèi)的房產(chǎn)項目。因此，也需要培養(yǎng)一批開發(fā)實力強(qiáng)勁的開發(fā)商，這樣政府清理土地的力度也會不斷加強(qiáng)。
開發(fā)商繼續(xù)分化
主持人：那您認(rèn)為政府積極“逼囤”想達(dá)到什么目的呢？
薛建雄：一邊是有土地，但沒錢沒能力開發(fā)的“地主”；另一邊，是有錢有能力開發(fā)的企業(yè)，但手上已沒有土地可開發(fā)。以至于大量的開發(fā)商去爭奪不多的增量用地，使得全國土地屢創(chuàng)“天價”。此時，中央研究土地市場存在的各種弊端，適時出臺各種有利于迫使存量用地開發(fā)的政策，從之前的土地增值稅清算和如今的土地出讓金繳納問題，每一次土地新政的出臺，都無怪乎是清理小而亂的開發(fā)商，給實力雄厚、守法遵規(guī)的開發(fā)商以更大的生存空間。與此同時，全國新房的供應(yīng)量也有望快速增加，目前所存在的供需矛盾就可以獲得有效緩解。此外，通過存量土地解決大部分的商品房供應(yīng)，新增土地供應(yīng)就可以更多地用來做廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。這也是符合目前土地供應(yīng)比例要求的，必竟土地存量巨大，而可供應(yīng)的新增量很緊。
洗牌高潮可期
主持人：您覺得此次土地新政會對樓市格局產(chǎn)生什么影響？市場是否面臨大洗牌？
薛建雄：一次性付清土地出讓金才能拿證，增加了對開發(fā)商的項目開發(fā)能力的要求，也提高了資金門檻，這會進(jìn)一步促使小開發(fā)商的出局和大開發(fā)商的成長。而由于大開發(fā)商對產(chǎn)品的經(jīng)營能力較強(qiáng)，可能會使得新房的品質(zhì)和價格有較快的提升，以滿足中高端的住房需求，低檔市場則基本上會以二手房市場為主，保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主，由此，一個更為齊全、完善的住房開發(fā)結(jié)構(gòu)雛形初現(xiàn)，這也更能符合未來國民的居住結(jié)構(gòu)。
當(dāng)然，每一次土地新政的出臺，都會引起行業(yè)的一起洗牌高潮，這已經(jīng)是不爭的事實。只是目前有實力開發(fā)商通過上市，已經(jīng)掌握了融資、圈地等從小到大的基本能力，不過要從大到強(qiáng)還有一段路要走，如果開發(fā)商不能在質(zhì)量上快速提升、產(chǎn)品創(chuàng)新上引領(lǐng)居住需求、環(huán)保節(jié)能上加強(qiáng)宜居降耗設(shè)施的引用等，下一輪的洗牌中就可能會有一些大企業(yè)出局。