土地調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈。本月初新華社受權(quán)發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》中，再次重申“規(guī)范土地出讓收支管理”、“建立工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度”等事關(guān)土地調(diào)控大方向的字眼。粗略算來(lái)，這已是自今年5月以來(lái)政府出臺(tái)的第10余個(gè)相關(guān)文件。
今年土地調(diào)控的密集程度前所未有。中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授、合富輝煌高級(jí)顧問(wèn)鄭華在接受本報(bào)專訪時(shí)表示，這是一場(chǎng)直指中國(guó)房地產(chǎn)源頭的“革命”，它所蘊(yùn)涵的對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“*性力量”將在今后逐一顯現(xiàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：土地參與宏觀調(diào)控雖然早在幾年前就已開(kāi)始，但政策從沒(méi)有像今年5月份以來(lái)這么密集、深入過(guò)。目前你所能預(yù)見(jiàn)到它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是什么？
鄭華：土地調(diào)控雖然早就開(kāi)始了，但它和房地產(chǎn)調(diào)控是兩個(gè)方向上的調(diào)控，各有背景。對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控旨在控制土地供應(yīng)。實(shí)際上，兩個(gè)市場(chǎng)的調(diào)控都反映了政府的被動(dòng)性?？梢赃@么說(shuō)，單靠土地供應(yīng)量的吞吐來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，影響和效果都是很有限的。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：那么在你看來(lái)，什么樣的調(diào)控手段更有效？
鄭華：這次調(diào)控所涉及到的“改革現(xiàn)有的土地收益分配制度”是一個(gè)有效的辦法，它或許能有效地抑制地方政府過(guò)量供地的沖動(dòng)，但并不能根本解決土地市場(chǎng)供求矛盾和土地資源有效利用問(wèn)題，它改變的只是博弈的格局。所以要提高土地市場(chǎng)的效率、提升土地應(yīng)有的價(jià)值，還要在規(guī)劃控制上做大量艱苦工作，甚至要對(duì)現(xiàn)有的規(guī)劃管理制度進(jìn)行較大改革。
土地利用是否有效，不僅在于控制土地供應(yīng)，更在于供應(yīng)前的規(guī)劃。規(guī)劃要符合市場(chǎng)要求，不僅要分區(qū)定功能，還要合理地確定各功能區(qū)的面積配比。比如，目前的規(guī)劃配建指標(biāo)就有改革的余地。過(guò)去由于對(duì)商業(yè)用地的配建面積偏大，造成很多人為的商業(yè)用房空置。另外還要同時(shí)確定開(kāi)發(fā)各功能區(qū)的時(shí)序，比如酒店功能和住宅功能一起開(kāi)發(fā)就無(wú)助于提升土地價(jià)值，這也是以前的規(guī)劃沒(méi)有注意到的。
再有就是對(duì)土地供應(yīng)后的管理和跟蹤。目前信息資源雖已公開(kāi)，但沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的信息整合，更沒(méi)有跟蹤機(jī)制，土地出讓以后到底有多少閑置地？控制在哪些企業(yè)手中？閑置了多少年？土地管理部門、建設(shè)管理部門無(wú)法及時(shí)了解，甚至根本就不了解。這些必須改變。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這次調(diào)控中的亮點(diǎn)，就是提出了今后國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。有人說(shuō)它將徹底*此前的土地收益分配機(jī)制，*地方政府的“地皮財(cái)政”，你認(rèn)為會(huì)是這樣嗎？
鄭華：這一政策將有力抑制地方政府的供地沖動(dòng)，在供地源頭上設(shè)置了一個(gè)分流緩沖機(jī)制。它不會(huì)影響近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，但大企業(yè)搞大規(guī)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)理論上說(shuō)是小了。地方政府借此機(jī)會(huì)可以完善和細(xì)化制度，消化現(xiàn)有的空置土地，開(kāi)發(fā)區(qū)的土地利用和優(yōu)化問(wèn)題也將被認(rèn)真對(duì)待。所以我認(rèn)為這是一個(gè)具有實(shí)質(zhì)性的政策，其影響力將不亞于2002年的“招拍掛”土地新政。但也很可能再一次被當(dāng)作房?jī)r(jià)上漲的理由。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在你看來(lái)，一個(gè)真正成熟的土地市場(chǎng)應(yīng)該是什么樣的？
鄭華：在土地出讓過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)把不同性質(zhì)的土地區(qū)別開(kāi)來(lái)對(duì)待。對(duì)于成片土地的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，特別是政府重點(diǎn)工程、經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目，政府需要改變出讓機(jī)制，比如采用綜合評(píng)標(biāo)機(jī)制，成立由房管部門、規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有關(guān)部門聯(lián)合成立的專家評(píng)標(biāo)小組，由各部門專家對(duì)競(jìng)標(biāo)單位進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)確定中標(biāo)單位。
而對(duì)于完全商業(yè)化的項(xiàng)目、小型項(xiàng)目、用地單位委托政府組織的項(xiàng)目，可以主要采取“拍賣”或“掛牌競(jìng)價(jià)”的方式，價(jià)高者得，拍賣和掛牌所得的溢價(jià)直接以廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼的方式反哺社會(huì)。
這樣既可以體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)原則，又體現(xiàn)了政府的“人性化”的服務(wù)理念，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)福利的雙贏。
今年土地調(diào)控的密集程度前所未有。中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授、合富輝煌高級(jí)顧問(wèn)鄭華在接受本報(bào)專訪時(shí)表示，這是一場(chǎng)直指中國(guó)房地產(chǎn)源頭的“革命”，它所蘊(yùn)涵的對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“*性力量”將在今后逐一顯現(xiàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：土地參與宏觀調(diào)控雖然早在幾年前就已開(kāi)始，但政策從沒(méi)有像今年5月份以來(lái)這么密集、深入過(guò)。目前你所能預(yù)見(jiàn)到它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是什么？
鄭華：土地調(diào)控雖然早就開(kāi)始了，但它和房地產(chǎn)調(diào)控是兩個(gè)方向上的調(diào)控，各有背景。對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控旨在控制土地供應(yīng)。實(shí)際上，兩個(gè)市場(chǎng)的調(diào)控都反映了政府的被動(dòng)性?？梢赃@么說(shuō)，單靠土地供應(yīng)量的吞吐來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，影響和效果都是很有限的。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：那么在你看來(lái)，什么樣的調(diào)控手段更有效？
鄭華：這次調(diào)控所涉及到的“改革現(xiàn)有的土地收益分配制度”是一個(gè)有效的辦法，它或許能有效地抑制地方政府過(guò)量供地的沖動(dòng)，但并不能根本解決土地市場(chǎng)供求矛盾和土地資源有效利用問(wèn)題，它改變的只是博弈的格局。所以要提高土地市場(chǎng)的效率、提升土地應(yīng)有的價(jià)值，還要在規(guī)劃控制上做大量艱苦工作，甚至要對(duì)現(xiàn)有的規(guī)劃管理制度進(jìn)行較大改革。
土地利用是否有效，不僅在于控制土地供應(yīng)，更在于供應(yīng)前的規(guī)劃。規(guī)劃要符合市場(chǎng)要求，不僅要分區(qū)定功能，還要合理地確定各功能區(qū)的面積配比。比如，目前的規(guī)劃配建指標(biāo)就有改革的余地。過(guò)去由于對(duì)商業(yè)用地的配建面積偏大，造成很多人為的商業(yè)用房空置。另外還要同時(shí)確定開(kāi)發(fā)各功能區(qū)的時(shí)序，比如酒店功能和住宅功能一起開(kāi)發(fā)就無(wú)助于提升土地價(jià)值，這也是以前的規(guī)劃沒(méi)有注意到的。
再有就是對(duì)土地供應(yīng)后的管理和跟蹤。目前信息資源雖已公開(kāi)，但沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的信息整合，更沒(méi)有跟蹤機(jī)制，土地出讓以后到底有多少閑置地？控制在哪些企業(yè)手中？閑置了多少年？土地管理部門、建設(shè)管理部門無(wú)法及時(shí)了解，甚至根本就不了解。這些必須改變。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這次調(diào)控中的亮點(diǎn)，就是提出了今后國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。有人說(shuō)它將徹底*此前的土地收益分配機(jī)制，*地方政府的“地皮財(cái)政”，你認(rèn)為會(huì)是這樣嗎？
鄭華：這一政策將有力抑制地方政府的供地沖動(dòng)，在供地源頭上設(shè)置了一個(gè)分流緩沖機(jī)制。它不會(huì)影響近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，但大企業(yè)搞大規(guī)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)理論上說(shuō)是小了。地方政府借此機(jī)會(huì)可以完善和細(xì)化制度，消化現(xiàn)有的空置土地，開(kāi)發(fā)區(qū)的土地利用和優(yōu)化問(wèn)題也將被認(rèn)真對(duì)待。所以我認(rèn)為這是一個(gè)具有實(shí)質(zhì)性的政策，其影響力將不亞于2002年的“招拍掛”土地新政。但也很可能再一次被當(dāng)作房?jī)r(jià)上漲的理由。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在你看來(lái)，一個(gè)真正成熟的土地市場(chǎng)應(yīng)該是什么樣的？
鄭華：在土地出讓過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)把不同性質(zhì)的土地區(qū)別開(kāi)來(lái)對(duì)待。對(duì)于成片土地的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，特別是政府重點(diǎn)工程、經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目，政府需要改變出讓機(jī)制，比如采用綜合評(píng)標(biāo)機(jī)制，成立由房管部門、規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有關(guān)部門聯(lián)合成立的專家評(píng)標(biāo)小組，由各部門專家對(duì)競(jìng)標(biāo)單位進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)確定中標(biāo)單位。
而對(duì)于完全商業(yè)化的項(xiàng)目、小型項(xiàng)目、用地單位委托政府組織的項(xiàng)目，可以主要采取“拍賣”或“掛牌競(jìng)價(jià)”的方式，價(jià)高者得，拍賣和掛牌所得的溢價(jià)直接以廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼的方式反哺社會(huì)。
這樣既可以體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)原則，又體現(xiàn)了政府的“人性化”的服務(wù)理念，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)福利的雙贏。