對(duì)于居民購(gòu)房70年后國(guó)家續(xù)收土地使用費(fèi)問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》草案目前規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)；續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。全國(guó)人大常委會(huì)委員王英凡表示，這一規(guī)定牽動(dòng)了太多人的利益，可能會(huì)引發(fā)很大的問(wèn)題。
之前的法律其實(shí)已經(jīng)作了相關(guān)規(guī)定，私人在購(gòu)得房產(chǎn)70年后，可通過(guò)向國(guó)家繳納土地轉(zhuǎn)讓金而繼續(xù)使用。土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或不被批準(zhǔn)土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
在當(dāng)前的制度設(shè)計(jì)下，續(xù)繳土地費(fèi)的設(shè)定恐怕很難被取消。而且這個(gè)費(fèi)用也不會(huì)與周邊市場(chǎng)價(jià)相差太多，否則就會(huì)有套利和尋租的空間。因此，從當(dāng)前來(lái)看，的利好就是可能會(huì)降低房?jī)r(jià)。因?yàn)?，物?quán)法一旦作了明確的設(shè)定，房屋需求者在購(gòu)房時(shí)就要考慮未來(lái)(70年后)的負(fù)擔(dān)，就有可能降低名義房?jī)r(jià)。但是，由于房?jī)r(jià)最終不是完全由購(gòu)買者說(shuō)了算，因此這個(gè)“”利好也不一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。
英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“不是因?yàn)榈刈馍蠞q才導(dǎo)致谷物價(jià)格上漲；而正是由于谷物價(jià)格上漲，才使得地租增加?！彼_繆爾森和諾得豪斯進(jìn)一步論述，土地升值是使用者在其上所進(jìn)行的生產(chǎn)活動(dòng)賦予的，而地價(jià)只是也必然是資源稀缺性的指示器。房地產(chǎn)商在參加土地出讓權(quán)競(jìng)拍時(shí)就已預(yù)見(jiàn)未來(lái)房?jī)r(jià)，因此，我們可以說(shuō)，在真正的市場(chǎng)環(huán)境下，地價(jià)上漲的真正原因是由于房?jī)r(jià)高導(dǎo)致對(duì)土地的需求增加。這就是典型的房?jī)r(jià)決定論！中國(guó)平均人口密度不高也是此論調(diào)佐證之一。當(dāng)前我國(guó)每平方公里132人，日本、韓國(guó)、印度、越南、德國(guó)的這個(gè)數(shù)據(jù)分別為336、478、338、238、230。按適宜居住的面積計(jì)算，我國(guó)相對(duì)密集的東部地區(qū)的人口密度也低于日本、韓國(guó)和印度。另外，城市人口大多居住在多層和高層建筑里，同時(shí)還有可能遷到郊區(qū)，而德國(guó)和英國(guó)人口大多居住在低層或獨(dú)棟住宅里，我國(guó)人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國(guó)和英國(guó)。因此，地少不是漲價(jià)的理由。
許多經(jīng)驗(yàn)還是表明，地價(jià)上漲也反過(guò)來(lái)作用于房?jī)r(jià)。筆者長(zhǎng)時(shí)間關(guān)注福州市物價(jià)部門所作的商品房成本清單，地價(jià)占房?jī)r(jià)的20%左右，但這20%不包括其他隱性支出，房地產(chǎn)的成本中給政府及其工作人員的費(fèi)用當(dāng)遠(yuǎn)不止于此數(shù)。
因此，70年后住宅的使用者支出的地租費(fèi)用不僅取決于今后的房?jī)r(jià)，還取決于今后政府的站位。在當(dāng)前大的制度框架沒(méi)有改變的情況下，地價(jià)和房?jī)r(jià)還是很難下來(lái)的。
在合理的制度安排下，地方政府的財(cái)產(chǎn)稅和土地交易稅都會(huì)上升，地方政府也可以像西方部分國(guó)家地方政府一樣有財(cái)力。楊小凱曾說(shuō)過(guò)，澳大利亞和美國(guó)都有一半左右的地方政府所有的土地用作公園和公共設(shè)施，由于其他土地是私有的，所以私有地的地價(jià)依賴公共設(shè)施的質(zhì)量，而地方政府的財(cái)政收入又依賴私有地的地價(jià)。加上自由遷居，使得地價(jià)和政府所有的公地經(jīng)營(yíng)效果之間形成反饋機(jī)制，公地經(jīng)營(yíng)效果越好，地價(jià)越高，地方政府收入越高，地方政府越有錢修高質(zhì)量的公共設(shè)施，因而公地經(jīng)營(yíng)效果越好，人們?cè)皆敢庖凭哟说亍＿@就形成政府服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，也是經(jīng)濟(jì)效率的基礎(chǔ)。
換一個(gè)角度考慮，解決地租續(xù)繳問(wèn)題，增加政府財(cái)力和讓利于民可以并行。
之前的法律其實(shí)已經(jīng)作了相關(guān)規(guī)定，私人在購(gòu)得房產(chǎn)70年后，可通過(guò)向國(guó)家繳納土地轉(zhuǎn)讓金而繼續(xù)使用。土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或不被批準(zhǔn)土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
在當(dāng)前的制度設(shè)計(jì)下，續(xù)繳土地費(fèi)的設(shè)定恐怕很難被取消。而且這個(gè)費(fèi)用也不會(huì)與周邊市場(chǎng)價(jià)相差太多，否則就會(huì)有套利和尋租的空間。因此，從當(dāng)前來(lái)看，的利好就是可能會(huì)降低房?jī)r(jià)。因?yàn)?，物?quán)法一旦作了明確的設(shè)定，房屋需求者在購(gòu)房時(shí)就要考慮未來(lái)(70年后)的負(fù)擔(dān)，就有可能降低名義房?jī)r(jià)。但是，由于房?jī)r(jià)最終不是完全由購(gòu)買者說(shuō)了算，因此這個(gè)“”利好也不一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。
英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“不是因?yàn)榈刈馍蠞q才導(dǎo)致谷物價(jià)格上漲；而正是由于谷物價(jià)格上漲，才使得地租增加?！彼_繆爾森和諾得豪斯進(jìn)一步論述，土地升值是使用者在其上所進(jìn)行的生產(chǎn)活動(dòng)賦予的，而地價(jià)只是也必然是資源稀缺性的指示器。房地產(chǎn)商在參加土地出讓權(quán)競(jìng)拍時(shí)就已預(yù)見(jiàn)未來(lái)房?jī)r(jià)，因此，我們可以說(shuō)，在真正的市場(chǎng)環(huán)境下，地價(jià)上漲的真正原因是由于房?jī)r(jià)高導(dǎo)致對(duì)土地的需求增加。這就是典型的房?jī)r(jià)決定論！中國(guó)平均人口密度不高也是此論調(diào)佐證之一。當(dāng)前我國(guó)每平方公里132人，日本、韓國(guó)、印度、越南、德國(guó)的這個(gè)數(shù)據(jù)分別為336、478、338、238、230。按適宜居住的面積計(jì)算，我國(guó)相對(duì)密集的東部地區(qū)的人口密度也低于日本、韓國(guó)和印度。另外，城市人口大多居住在多層和高層建筑里，同時(shí)還有可能遷到郊區(qū)，而德國(guó)和英國(guó)人口大多居住在低層或獨(dú)棟住宅里，我國(guó)人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國(guó)和英國(guó)。因此，地少不是漲價(jià)的理由。
許多經(jīng)驗(yàn)還是表明，地價(jià)上漲也反過(guò)來(lái)作用于房?jī)r(jià)。筆者長(zhǎng)時(shí)間關(guān)注福州市物價(jià)部門所作的商品房成本清單，地價(jià)占房?jī)r(jià)的20%左右，但這20%不包括其他隱性支出，房地產(chǎn)的成本中給政府及其工作人員的費(fèi)用當(dāng)遠(yuǎn)不止于此數(shù)。
因此，70年后住宅的使用者支出的地租費(fèi)用不僅取決于今后的房?jī)r(jià)，還取決于今后政府的站位。在當(dāng)前大的制度框架沒(méi)有改變的情況下，地價(jià)和房?jī)r(jià)還是很難下來(lái)的。
在合理的制度安排下，地方政府的財(cái)產(chǎn)稅和土地交易稅都會(huì)上升，地方政府也可以像西方部分國(guó)家地方政府一樣有財(cái)力。楊小凱曾說(shuō)過(guò)，澳大利亞和美國(guó)都有一半左右的地方政府所有的土地用作公園和公共設(shè)施，由于其他土地是私有的，所以私有地的地價(jià)依賴公共設(shè)施的質(zhì)量，而地方政府的財(cái)政收入又依賴私有地的地價(jià)。加上自由遷居，使得地價(jià)和政府所有的公地經(jīng)營(yíng)效果之間形成反饋機(jī)制，公地經(jīng)營(yíng)效果越好，地價(jià)越高，地方政府收入越高，地方政府越有錢修高質(zhì)量的公共設(shè)施，因而公地經(jīng)營(yíng)效果越好，人們?cè)皆敢庖凭哟说亍＿@就形成政府服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，也是經(jīng)濟(jì)效率的基礎(chǔ)。
換一個(gè)角度考慮，解決地租續(xù)繳問(wèn)題，增加政府財(cái)力和讓利于民可以并行。