工業(yè)用地不同于商業(yè)用地和居住用地，用地企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)更多體現(xiàn)在城市之間的選擇上。一個(gè)城市工業(yè)地價(jià)水平高低直接影響到其招商引資的強(qiáng)度和能力，也直接牽動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、勞動(dòng)就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的工業(yè)用地價(jià)格及產(chǎn)業(yè)布局競(jìng)爭(zhēng)模式。
評(píng)估難點(diǎn)
從宏觀上講，影響工業(yè)地價(jià)的主要因素包括行政因素、成本因素和市場(chǎng)因素。在工業(yè)用地價(jià)格還沒有市場(chǎng)化之前，現(xiàn)階段對(duì)工業(yè)地價(jià)起著決定性影響的主導(dǎo)因素是行政的干預(yù)，也往往容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價(jià)”現(xiàn)象，甚至有些地方政府為招商引資，人為地壓低基準(zhǔn)地價(jià)和出讓。就成本而言，工業(yè)用地價(jià)格不決定于成本（現(xiàn)階段工業(yè)地價(jià)價(jià)格的成本構(gòu)成主要包括征地取得費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等，其中征地補(bǔ)償費(fèi)所占比例在45%-60%；土地開發(fā)費(fèi)除部分開發(fā)難度大、配套要求高的土地費(fèi)用稍高以外，相對(duì)來(lái)說比較固定，其比例在30%-40%；相關(guān)稅費(fèi)就包括耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、基本農(nóng)田用地保護(hù)費(fèi)、征地管理費(fèi)等，在新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)不納入成本稅費(fèi)的情況下，稅費(fèi)仍占工業(yè)地價(jià)的10%），但各項(xiàng)取得成本的高低直接影響到工業(yè)用地的最低出讓限價(jià)。事實(shí)上，工業(yè)用地價(jià)格最終決定于供需關(guān)系，但我國(guó)主要城市目前工業(yè)用地供需總體上呈現(xiàn)供大于求的局面，這一點(diǎn)在工業(yè)用地價(jià)格近幾年間沒有太大變化方面也有所體現(xiàn)，加之其他因素的影響，造成現(xiàn)階段各城市工業(yè)用地基本上是有求必供，工業(yè)用地的價(jià)值和價(jià)格沒有真正實(shí)現(xiàn)。
評(píng)估難點(diǎn)
從宏觀上講，影響工業(yè)地價(jià)的主要因素包括行政因素、成本因素和市場(chǎng)因素。在工業(yè)用地價(jià)格還沒有市場(chǎng)化之前，現(xiàn)階段對(duì)工業(yè)地價(jià)起著決定性影響的主導(dǎo)因素是行政的干預(yù)，也往往容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價(jià)”現(xiàn)象，甚至有些地方政府為招商引資，人為地壓低基準(zhǔn)地價(jià)和出讓。就成本而言，工業(yè)用地價(jià)格不決定于成本（現(xiàn)階段工業(yè)地價(jià)價(jià)格的成本構(gòu)成主要包括征地取得費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等，其中征地補(bǔ)償費(fèi)所占比例在45%-60%；土地開發(fā)費(fèi)除部分開發(fā)難度大、配套要求高的土地費(fèi)用稍高以外，相對(duì)來(lái)說比較固定，其比例在30%-40%；相關(guān)稅費(fèi)就包括耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、基本農(nóng)田用地保護(hù)費(fèi)、征地管理費(fèi)等，在新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)不納入成本稅費(fèi)的情況下，稅費(fèi)仍占工業(yè)地價(jià)的10%），但各項(xiàng)取得成本的高低直接影響到工業(yè)用地的最低出讓限價(jià)。事實(shí)上，工業(yè)用地價(jià)格最終決定于供需關(guān)系，但我國(guó)主要城市目前工業(yè)用地供需總體上呈現(xiàn)供大于求的局面，這一點(diǎn)在工業(yè)用地價(jià)格近幾年間沒有太大變化方面也有所體現(xiàn)，加之其他因素的影響，造成現(xiàn)階段各城市工業(yè)用地基本上是有求必供，工業(yè)用地的價(jià)值和價(jià)格沒有真正實(shí)現(xiàn)。