土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第3講講義
土地年總收益的概念
土地年總收益的概念、測(cè)算方法，不同情況下總收益的測(cè)算
(一)土地年總收益的概念
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。
(二)土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀(guān)收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。由于個(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力等因素對(duì)實(shí)際收益影響很大，依據(jù)土地估價(jià)的性質(zhì)和特點(diǎn)，不能用它作為評(píng)估的依據(jù)?？陀^(guān)收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)估。
（注意：有時(shí)出題可能有迷惑條件，有的是實(shí)際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀(guān)收益數(shù)值，應(yīng)當(dāng)選取客觀(guān)收益，這一點(diǎn)希望大家引起注意，在后邊遇到相似的習(xí)題還要做詳細(xì)講解。）
土地的收益也可以分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無(wú)形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。
注意：這里有時(shí)出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無(wú)形收益。
在計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀(guān)收益。確定客觀(guān)收益一般要考慮以下條件：
(1)從客觀(guān)上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。
(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長(zhǎng)期可以固定取得的收益。
(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國(guó)家規(guī)定和批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準(zhǔn)的，甚至是違法的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益不能作為計(jì)算客觀(guān)收益的依據(jù)。
(三)不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況：
1．土地租金
是指直接通過(guò)土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過(guò)程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。
2．房地出租的租金
是指房地一起出租過(guò)程中，出租方從承租方取得的租金及有關(guān)收益。一般根據(jù)實(shí)際的租賃合同金額和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，確定客觀(guān)收益水平。
3．企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益
是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀(guān)總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)的客觀(guān)收益時(shí)，首先可以根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，客觀(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往會(huì)受到經(jīng)營(yíng)管理水平、不合理的人為干預(yù)等偶然因素的影響，造成企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能客觀(guān)地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀(guān)收益；其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項(xiàng)目及其相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格，分析計(jì)算其客觀(guān)總收益。
注意：這一段所講的意義是應(yīng)當(dāng)是正常的經(jīng)營(yíng)管理水平，也就是客觀(guān)總收益，如果經(jīng)營(yíng)不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負(fù)值。那么我講的是比較極端的一種狀況，但是，現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在者經(jīng)營(yíng)管理水平較低，造成總收益較少，那么你直接估算出來(lái)的土地價(jià)格偏低，就不符合土地的價(jià)格狀況。所以，具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀(guān)總收益，要采取哪個(gè)數(shù)值，這個(gè)應(yīng)當(dāng)引起注意。
在計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，如租賃過(guò)程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中的副產(chǎn)品銷(xiāo)售收益等，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。
注意：這一點(diǎn)也要充分引起重視，這也是非常容易忽視和丟分的地方，當(dāng)然還有其他方面的利息計(jì)算，在今后的學(xué)習(xí)中涉及到的一并給大家講解。
另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。
注意：這也要引起重視，出租率或空房損失率折算總收益，注意和以后的費(fèi)用混淆。
土地年總收益的概念
土地年總收益的概念、測(cè)算方法，不同情況下總收益的測(cè)算
(一)土地年總收益的概念
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。
(二)土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀(guān)收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。由于個(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力等因素對(duì)實(shí)際收益影響很大，依據(jù)土地估價(jià)的性質(zhì)和特點(diǎn)，不能用它作為評(píng)估的依據(jù)?？陀^(guān)收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)估。
（注意：有時(shí)出題可能有迷惑條件，有的是實(shí)際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀(guān)收益數(shù)值，應(yīng)當(dāng)選取客觀(guān)收益，這一點(diǎn)希望大家引起注意，在后邊遇到相似的習(xí)題還要做詳細(xì)講解。）
土地的收益也可以分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無(wú)形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。
注意：這里有時(shí)出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無(wú)形收益。
在計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀(guān)收益。確定客觀(guān)收益一般要考慮以下條件：
(1)從客觀(guān)上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。
(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長(zhǎng)期可以固定取得的收益。
(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國(guó)家規(guī)定和批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準(zhǔn)的，甚至是違法的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益不能作為計(jì)算客觀(guān)收益的依據(jù)。
(三)不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況：
1．土地租金
是指直接通過(guò)土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過(guò)程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。
2．房地出租的租金
是指房地一起出租過(guò)程中，出租方從承租方取得的租金及有關(guān)收益。一般根據(jù)實(shí)際的租賃合同金額和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，確定客觀(guān)收益水平。
3．企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益
是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀(guān)總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)的客觀(guān)收益時(shí)，首先可以根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，客觀(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往會(huì)受到經(jīng)營(yíng)管理水平、不合理的人為干預(yù)等偶然因素的影響，造成企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能客觀(guān)地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀(guān)收益；其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項(xiàng)目及其相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格，分析計(jì)算其客觀(guān)總收益。
注意：這一段所講的意義是應(yīng)當(dāng)是正常的經(jīng)營(yíng)管理水平，也就是客觀(guān)總收益，如果經(jīng)營(yíng)不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負(fù)值。那么我講的是比較極端的一種狀況，但是，現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在者經(jīng)營(yíng)管理水平較低，造成總收益較少，那么你直接估算出來(lái)的土地價(jià)格偏低，就不符合土地的價(jià)格狀況。所以，具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀(guān)總收益，要采取哪個(gè)數(shù)值，這個(gè)應(yīng)當(dāng)引起注意。
在計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，如租賃過(guò)程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中的副產(chǎn)品銷(xiāo)售收益等，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。
注意：這一點(diǎn)也要充分引起重視，這也是非常容易忽視和丟分的地方，當(dāng)然還有其他方面的利息計(jì)算，在今后的學(xué)習(xí)中涉及到的一并給大家講解。
另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。
注意：這也要引起重視，出租率或空房損失率折算總收益，注意和以后的費(fèi)用混淆。