輔導(dǎo)內(nèi)容：
綜合計(jì)算題輔導(dǎo)（3）
一、2000年綜合計(jì)算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
試題難點(diǎn)：
本題旨在綜合考察如何采用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格，難點(diǎn)在于如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價(jià)格基礎(chǔ)、如何進(jìn)行修正、如何估算終價(jià)格等。
常見問題：
1、案例選擇錯(cuò)誤；
2、沒有進(jìn)行樓面地價(jià)修正；
3、沒有將租賃案例的土地租金還原為土地價(jià)格；
4、沒有進(jìn)行開發(fā)程度調(diào)整；
5、年期修正、期日修正、容積率修正、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正錯(cuò)誤；
6、終價(jià)格計(jì)算錯(cuò)誤。
二、2002年綜合計(jì)算題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
試題難點(diǎn)：
1、確定評(píng)估思路；
2、利用成本逼近法時(shí)利息的計(jì)算；
3、承租土地使用權(quán)價(jià)格的測(cè)算。
常見問題：
1、缺少評(píng)估思路或思路敘述不清；
2、利用成本逼近法測(cè)算地價(jià)出錯(cuò)；
3、使用市場(chǎng)比較法時(shí)條件指數(shù)取值錯(cuò)誤；
4、土地開發(fā)程度修正出錯(cuò)；
5、承租土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算錯(cuò)誤。
一、簡答題:
1、題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問可貸多少款？（保留小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù)）
項(xiàng)目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。
4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場(chǎng)租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
解題：
（一）解題思路
1、 運(yùn)用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格；
2、 運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格；
3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。
（二）本題應(yīng)用的主要公式
1、收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用
年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入
年房地費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊
年折舊=建安造價(jià)/按土地剩余使用權(quán)年限計(jì)算的折舊期
采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式（略）
2、剩余法涉及的主要公式：
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-總建筑成本-利息-利潤
3、可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例
（三）計(jì)算步驟
1、應(yīng)用收益還原法測(cè)算房地產(chǎn)總價(jià)
（1）計(jì)算年出租總收入
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000（平方米）
商鋪建筑面積=5000（平方米）
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000（平方米）
商鋪年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（萬元）
寫字樓年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（萬元）
年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864（萬元）
（2）計(jì)算年房地費(fèi)用
年管理費(fèi)=年租金×10%=3864×10%=386.4（萬元）
年維修費(fèi)=年租金×8%=3864×8%=309.1（萬元）
年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×千分之二=3000×30000×0.002=18（萬元）
年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7（萬元）
年折舊=建安造價(jià)/46=195.7（萬元）
年房地費(fèi)用合計(jì)=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（萬元）
（3）計(jì)算年房地純收益
年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用=2491.1（萬元）
綜合計(jì)算題輔導(dǎo)（3）
一、2000年綜合計(jì)算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
試題難點(diǎn)：
本題旨在綜合考察如何采用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格，難點(diǎn)在于如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價(jià)格基礎(chǔ)、如何進(jìn)行修正、如何估算終價(jià)格等。
常見問題：
1、案例選擇錯(cuò)誤；
2、沒有進(jìn)行樓面地價(jià)修正；
3、沒有將租賃案例的土地租金還原為土地價(jià)格；
4、沒有進(jìn)行開發(fā)程度調(diào)整；
5、年期修正、期日修正、容積率修正、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正錯(cuò)誤；
6、終價(jià)格計(jì)算錯(cuò)誤。
二、2002年綜合計(jì)算題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
試題難點(diǎn)：
1、確定評(píng)估思路；
2、利用成本逼近法時(shí)利息的計(jì)算；
3、承租土地使用權(quán)價(jià)格的測(cè)算。
常見問題：
1、缺少評(píng)估思路或思路敘述不清；
2、利用成本逼近法測(cè)算地價(jià)出錯(cuò)；
3、使用市場(chǎng)比較法時(shí)條件指數(shù)取值錯(cuò)誤；
4、土地開發(fā)程度修正出錯(cuò)；
5、承租土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算錯(cuò)誤。
一、簡答題:
1、題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問可貸多少款？（保留小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù)）
項(xiàng)目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。
4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場(chǎng)租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
解題：
（一）解題思路
1、 運(yùn)用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格；
2、 運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格；
3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。
（二）本題應(yīng)用的主要公式
1、收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用
年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入
年房地費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊
年折舊=建安造價(jià)/按土地剩余使用權(quán)年限計(jì)算的折舊期
采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式（略）
2、剩余法涉及的主要公式：
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-總建筑成本-利息-利潤
3、可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例
（三）計(jì)算步驟
1、應(yīng)用收益還原法測(cè)算房地產(chǎn)總價(jià)
（1）計(jì)算年出租總收入
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000（平方米）
商鋪建筑面積=5000（平方米）
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000（平方米）
商鋪年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（萬元）
寫字樓年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（萬元）
年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864（萬元）
（2）計(jì)算年房地費(fèi)用
年管理費(fèi)=年租金×10%=3864×10%=386.4（萬元）
年維修費(fèi)=年租金×8%=3864×8%=309.1（萬元）
年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×千分之二=3000×30000×0.002=18（萬元）
年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7（萬元）
年折舊=建安造價(jià)/46=195.7（萬元）
年房地費(fèi)用合計(jì)=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（萬元）
（3）計(jì)算年房地純收益
年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用=2491.1（萬元）