一、簡(jiǎn)答題:
1、(請(qǐng)同學(xué)們思考并自己動(dòng)手做該題，答案和解析將在第十三講公布)
題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問可貸多少款？（保留小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù)）
項(xiàng)目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。
4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場(chǎng)租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
輔導(dǎo)內(nèi)容：
綜合計(jì)算題輔導(dǎo)（2）
一、1998年綜合計(jì)算題第1小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、計(jì)提折舊年限和房地產(chǎn)收益年限確定錯(cuò)誤；
2、沒能識(shí)別干擾因素，計(jì)算過程中直接采用了實(shí)際值；
3、未考慮空置率，誤解租金含義；
4、采用無限年期公式計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)值
二、1998年綜合計(jì)算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、利息和利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期錯(cuò)誤；
2、理解利潤(rùn)率錯(cuò)誤；
3、市場(chǎng)比較法計(jì)算中各比較因素修正錯(cuò)誤。
三、1998年綜合計(jì)算題第3小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、剩余法中利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期錯(cuò)誤；
2、銷售稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤；
3、收益還原法計(jì)算中收益年期和還原率確定錯(cuò)誤。
1、(請(qǐng)同學(xué)們思考并自己動(dòng)手做該題，答案和解析將在第十三講公布)
題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問可貸多少款？（保留小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù)）
項(xiàng)目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。
4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場(chǎng)租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
輔導(dǎo)內(nèi)容：
綜合計(jì)算題輔導(dǎo)（2）
一、1998年綜合計(jì)算題第1小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、計(jì)提折舊年限和房地產(chǎn)收益年限確定錯(cuò)誤；
2、沒能識(shí)別干擾因素，計(jì)算過程中直接采用了實(shí)際值；
3、未考慮空置率，誤解租金含義；
4、采用無限年期公式計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)值
二、1998年綜合計(jì)算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、利息和利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期錯(cuò)誤；
2、理解利潤(rùn)率錯(cuò)誤；
3、市場(chǎng)比較法計(jì)算中各比較因素修正錯(cuò)誤。
三、1998年綜合計(jì)算題第3小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、剩余法中利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期錯(cuò)誤；
2、銷售稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤；
3、收益還原法計(jì)算中收益年期和還原率確定錯(cuò)誤。