第一講 土地估價實務概述
《土地估價實務》是土地估價師考試的重要科目之一，分數(shù)為200分，占土地估價師考試總分的30％?！锻恋毓纼r實務》沒有具體的參考書籍，但它是《土地估價理論與方法》、《土地管理與基礎》及《土地估價相關經濟理論與方法》的綜合，旨在考察應試者對各科知識的綜合應用。應試者在復習過程中應注意將各科知識有機結合，融會貫通?！锻恋毓纼r實務》試題包括綜合計算題、案例綜合分析題和土地估價報告改錯三種類型。
(一)綜合計算題
該題型主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫 穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。
解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應以哪種方法為主，還 有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓 地價等。應試者一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標準一致，或是評估帶租約的房地產，否則，無論收益還是成本費用，均應采用客觀標準，而不能用實際值。
但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估 價時點時的市場客觀標準，直接采用實際值也未嘗不可，這就要求應試者仔細閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。
解答該類題目的一般步驟如下：
第一，審題。審題時需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，注意各因素比較的基準等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應試者的，以防用錯。同時，應試者還必須弄清以下幾個時點，即土地使用權取得時點、建筑開工、竣工時點、建筑物出售、出租時點、各類投資集中投入時點、土地估價時點，將各時點標注在時間軸上。
第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。
第三，公式和計算步驟。計算過程中，涉及的計算公式一定要列出，哪怕沒有時間計算，列出需要的幾個公式也能得到相應的分數(shù)。計算一定要分步計算，而且盡量細分。應試者必須牢記各種地價評估方法的計算步驟，并能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分。
(二)案例綜合分析題
主要考察應試者對法律、法規(guī)和行業(yè)政策的掌握程度和具體分析能力及估價方法的選用和操作程序，是政策與實踐的結合與統(tǒng)一。
一道案例綜合分析題通常包含幾個小題，解答該類題目最首要的也是審題，根據(jù)題目的要求找出適用的法律、法規(guī)，然后順序回答每一個小題，并要做到知無不言，把能想到的盡量答出來，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復。
應試者在答題時，主要應注意以下問題：
(1)案例分析題的關鍵內容離不開對有關土地估價基本理論和方法、土地估價的主要法律法規(guī)等的要求。所以，應試者仍要以土地估價基本理論和方法、土地估價的主要法律法規(guī)等書本知識為基礎，要熟練掌握考試大綱中要求的估價基本知識及相關法律法規(guī)的知識。
1)深入理解土地估價的基本知識，主要包括土地估價的基本方法、每種方法的基本原理、適用范圍、操作步驟、實際操作時需要收集的資料以及注意事項等。
2)需要了解有關法律法規(guī)。了解法律法規(guī)是土地估價人員的基本要求之一，這就要求應試者熟記最常使用的有關法律法規(guī)的主要內容，如《土地管理法》、《城市房地產管理法》等；同時還需要關注和跟蹤最新頒布的法律法規(guī)，尤其需要了解對土地估價技術、行業(yè)管理、地價管理、土地資產管理具有重要影響的法律法規(guī)。
(2)認真理解題意，找出題目中的考試要點，避免答非所問。
在答題時，要圍繞考試要點來答，文字描述要簡潔明了，并將答案要點條理化，使人一目了然。
(3)案例分析題不同于計算題，答案可能不，是可選的，如2002考題第6小題第二問中，可以選擇收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、假設開發(fā)法中的兩種，只要求應試者答出兩種方法即可，不要求每種方法都答，即使多答，也不多得分，而且還浪費了時間。
(4)案例分析題重點考核應試者的綜合分析能力，有些題目的答案只要應試者分析合理，且有法律依據(jù)，也是可以得分的。
(三)土地估價報告改錯
土地估價報告改錯一直是土地估價實務考試的重要內容。由于土地估價報告內容比較豐富，估價方法選用及測算分析過程比較復雜，涉及到了土地評估的各個方面。這要求應試者不僅要熟悉土地估價報告的格式內容，還需要對具體估價過程，包括對估價對象的界定、地價定義、估價用途設定、估價依據(jù)、估價原則、估價的測算分析過程、估價結果的確定等進行綜合分析和判斷。
《土地估價實務》是土地估價師考試的重要科目之一，分數(shù)為200分，占土地估價師考試總分的30％?！锻恋毓纼r實務》沒有具體的參考書籍，但它是《土地估價理論與方法》、《土地管理與基礎》及《土地估價相關經濟理論與方法》的綜合，旨在考察應試者對各科知識的綜合應用。應試者在復習過程中應注意將各科知識有機結合，融會貫通?！锻恋毓纼r實務》試題包括綜合計算題、案例綜合分析題和土地估價報告改錯三種類型。
(一)綜合計算題
該題型主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫 穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。
解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應以哪種方法為主，還 有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓 地價等。應試者一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標準一致，或是評估帶租約的房地產，否則，無論收益還是成本費用，均應采用客觀標準，而不能用實際值。
但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估 價時點時的市場客觀標準，直接采用實際值也未嘗不可，這就要求應試者仔細閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。
解答該類題目的一般步驟如下：
第一，審題。審題時需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，注意各因素比較的基準等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應試者的，以防用錯。同時，應試者還必須弄清以下幾個時點，即土地使用權取得時點、建筑開工、竣工時點、建筑物出售、出租時點、各類投資集中投入時點、土地估價時點，將各時點標注在時間軸上。
第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。
第三，公式和計算步驟。計算過程中，涉及的計算公式一定要列出，哪怕沒有時間計算，列出需要的幾個公式也能得到相應的分數(shù)。計算一定要分步計算，而且盡量細分。應試者必須牢記各種地價評估方法的計算步驟，并能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分。
(二)案例綜合分析題
主要考察應試者對法律、法規(guī)和行業(yè)政策的掌握程度和具體分析能力及估價方法的選用和操作程序，是政策與實踐的結合與統(tǒng)一。
一道案例綜合分析題通常包含幾個小題，解答該類題目最首要的也是審題，根據(jù)題目的要求找出適用的法律、法規(guī)，然后順序回答每一個小題，并要做到知無不言，把能想到的盡量答出來，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復。
應試者在答題時，主要應注意以下問題：
(1)案例分析題的關鍵內容離不開對有關土地估價基本理論和方法、土地估價的主要法律法規(guī)等的要求。所以，應試者仍要以土地估價基本理論和方法、土地估價的主要法律法規(guī)等書本知識為基礎，要熟練掌握考試大綱中要求的估價基本知識及相關法律法規(guī)的知識。
1)深入理解土地估價的基本知識，主要包括土地估價的基本方法、每種方法的基本原理、適用范圍、操作步驟、實際操作時需要收集的資料以及注意事項等。
2)需要了解有關法律法規(guī)。了解法律法規(guī)是土地估價人員的基本要求之一，這就要求應試者熟記最常使用的有關法律法規(guī)的主要內容，如《土地管理法》、《城市房地產管理法》等；同時還需要關注和跟蹤最新頒布的法律法規(guī)，尤其需要了解對土地估價技術、行業(yè)管理、地價管理、土地資產管理具有重要影響的法律法規(guī)。
(2)認真理解題意，找出題目中的考試要點，避免答非所問。
在答題時，要圍繞考試要點來答，文字描述要簡潔明了，并將答案要點條理化，使人一目了然。
(3)案例分析題不同于計算題，答案可能不，是可選的，如2002考題第6小題第二問中，可以選擇收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、假設開發(fā)法中的兩種，只要求應試者答出兩種方法即可，不要求每種方法都答，即使多答，也不多得分，而且還浪費了時間。
(4)案例分析題重點考核應試者的綜合分析能力，有些題目的答案只要應試者分析合理，且有法律依據(jù)，也是可以得分的。
(三)土地估價報告改錯
土地估價報告改錯一直是土地估價實務考試的重要內容。由于土地估價報告內容比較豐富，估價方法選用及測算分析過程比較復雜，涉及到了土地評估的各個方面。這要求應試者不僅要熟悉土地估價報告的格式內容，還需要對具體估價過程，包括對估價對象的界定、地價定義、估價用途設定、估價依據(jù)、估價原則、估價的測算分析過程、估價結果的確定等進行綜合分析和判斷。