[一]封面
封面內(nèi)容和格式如下：
土地估價技術(shù)報告
[封面標(biāo)題]
項(xiàng)目名稱；[說明估價項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估價對象價格類型（土地使用權(quán)或其他）等字樣。估價項(xiàng)目他稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“××縣（市）”字樣]
受托估價單位：[同“土地估價報告”文字式]
土地估價報告編號：[同“土地估價報告”文字式]
土地估價技術(shù)報告編號：[說明估價機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目的技術(shù)編號，含有“（地名）估價機(jī)構(gòu)簡稱（年度）（技）字第××號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度]
提交估價報告日期：[同“土地估價報告”文字式]
關(guān)鍵詞：估價對象所在市、縣全名，與項(xiàng)目名稱中市、縣全名一致；
估價目的，應(yīng)簡要說明“企業(yè)收購、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他”等目的；
估價機(jī)構(gòu)，說明估價機(jī)構(gòu)全稱；
年度，說明提交土地估價報告日期所在年度
[二]正文
正文內(nèi)容和格式如下：
土地估價技術(shù)報告
[正文標(biāo)題]
第一部分 總述
[分標(biāo)題]
一、估價項(xiàng)目名稱[同土地估價技術(shù)報告封面]
[如一個項(xiàng)目涉及兩個以上市縣時，應(yīng)分市縣分別出具土地估價技術(shù)報告]
二、委托估價方[同“土地估價報告”文字式
三、受托估價方[說明該項(xiàng)估價的受托估價機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法人代表等]
四、估價目的[同“土地估價報告”文字式]
五、估價依據(jù)[同“土地估價報告”文字式]
六、估價基準(zhǔn)日[同“土地估價報告”文字式]
七、估價日期[同“土地估價報告”文字式]
八、地價定義[同“土地估價報告”文字式]
九、估價結(jié)果[同“土地估價報告”文字式]
十、需要特殊說明的事項(xiàng)[同“土地估價報告”文字式]
十一、土地估價師簽字[同“土地估價報告”文字式]
十二、土地估價機(jī)構(gòu)[同“土地估價報告”文字式]
估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章）
××××年××月××日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1、土地登記狀況[同“土地估價報告”文字式]
2、土地權(quán)利狀況[同“土地估價報告”文字式]
3、土地利用狀況[同“土地估價報告”文字式]
[上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn)]
[土地權(quán)利狀況中他項(xiàng)權(quán)利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢及影響程度]
二、地價影響因素分析[說明影響估價對象地價水平的因素]
1、一般因素[同“土地估價報告”文字式]
2、區(qū)域因素[同“土地估價報告”文字式]
3、個別因素[同“土地估價報告”文字式]
[上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價報告”的影響地價的因素說明側(cè)重于對有關(guān)影響因素的陳述，這里則側(cè)重于對地價影響因素進(jìn)行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進(jìn)一步分析]
[在對地價影響因素分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢并與土地估價過程中有關(guān)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對應(yīng)，要求對地價影響因素的分析要與估價結(jié)果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價得當(dāng)，不能前后矛盾]
[地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述]
第三部分 土地估價
[分標(biāo)題]
一、估價原則[同“土地估價報告”文字式]
二、估價方法和估價過程[要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程]
[應(yīng)根據(jù)估價對象特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《規(guī)程》選取適宜的估價方法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等）。要求在一項(xiàng)估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足《規(guī)程》的相應(yīng)要求]
[在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價的未級地進(jìn)行評估]
（一）市場比較法
[應(yīng)用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較修正后，確定待估土地的價格要求比較實(shí)例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實(shí)例與估價對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇因素條件的比較及因素修正在有以下具體要求：
1、比較實(shí)例選擇。要求比較實(shí)例至少有三個，選擇的實(shí)例與估價對象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準(zhǔn)日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選袖珍應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的位置，用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格等。
2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》。以上因素要與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
3、因素條件說明。具體說明估價對象和比較實(shí)例的各因素條件，列表如下：
表一 比較因素條件說明表
上表中所列因素應(yīng)根據(jù)不同用途，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價對象的特點(diǎn)確定，因素描述的應(yīng)是比較因素的具體條件和具體內(nèi)容，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定要使用量化指標(biāo)，如距離市中心距離應(yīng)注明具體距離為多少；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況用生地（或達(dá)到開工建設(shè)條件）、宗地紅線外三通一平、五通一平、七通一平來描述。
估價對象和比較實(shí)例的名項(xiàng)條件說明客觀、具體，其中估價對象的因素條件說明要與第二部分影響地價的因素分析相一致，不能前后矛盾。
4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)在說明確定依據(jù)時，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況如市場交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時間等。列表表示如下：
5、因素修正
在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價期日修正，交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù).
6、實(shí)例修正后的地價計(jì)算
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價對象條件時的比較價格，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定估價對象的價格]
（二）收益還原法
[應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：
1、具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價進(jìn)采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場比較法、剩余法等求算收益時，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計(jì)算步聚和計(jì)算過程。
2、總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明基確定的依據(jù)確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，要說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間、文號及內(nèi)容等。
3、說明土地純收益的測算依據(jù)和方法涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取及計(jì)算過程。
4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。
5、說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價格確定]
（三）剩余法
[應(yīng)用此方法估價，依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進(jìn)行。技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：
1、通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途。建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。
2、明確估價對象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。
在估算不動產(chǎn)總價時，應(yīng)選擇至少三個市場案例，可采用市場比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。
3、對計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
4、說明計(jì)算公式、計(jì)算過程和結(jié)果]
（四）成本逼近法
[應(yīng)用些種方法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，并需明確以下有關(guān)內(nèi)容：
1、要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，應(yīng)首先符合國家性法律、法規(guī)等，不合理收費(fèi)不應(yīng)作為依據(jù)。同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件從這以后的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)赜型瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要在對估價對象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實(shí)例），分析后確定客觀取得費(fèi)用，并說明原因。
2、明確估價對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并說明依據(jù)。有文件依據(jù)的，說明文件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間及內(nèi)容等，沒有文件依據(jù)的，應(yīng)通過地產(chǎn)市場中開發(fā)費(fèi)用的調(diào)查，確定的開發(fā)費(fèi)用能反映當(dāng)?shù)氐钠骄_發(fā)水平。
3、貸款利息、投資回報率、土地還原利率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計(jì)算過程及結(jié)果。
4、說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。
5、根據(jù)估價對象的區(qū)域因素，個別因素條件進(jìn)行區(qū)位修正，因素說明應(yīng)與第二部分的地價影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的修正體系。
6、說明土地價格的確定方法和結(jié)果]
（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
[應(yīng)用此方法進(jìn)行估價，應(yīng)按《規(guī)程》規(guī)定的程序和方法進(jìn)行。在技術(shù)報告中應(yīng)對如下事項(xiàng)予以明確說明：
1、具體說明采用的基準(zhǔn)地價的公布（或制定）時間、批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及其利用基地計(jì)算宗地價格的公式等。
基準(zhǔn)地價內(nèi)涵是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定的土地開發(fā)程度、設(shè)定的土地用途、法定年限的區(qū)域平均土地使用權(quán)價格。
2、說明宗地位置、用途及估價對象所在級別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。
3、說明估價對象的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式可參見市場比較法中因素條件明說表。
4、確定估價對象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。
5、說明年期、期日及其他影響地價因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。
6、對基準(zhǔn)地價修正得到宗地地價。當(dāng)估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不相一致時，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正
三、地價的確定
1、地價確定的方法[要求說明對不同估價方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。對采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據(jù)]
[如評估方法選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果]
2、估價結(jié)果[應(yīng)注明地價種類、總地價單位面積地價、地價單位，總地區(qū)一體化價并用大寫表示。如用外幣表示地價，應(yīng)注明估價基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價]
第四部分 附件
[分標(biāo)題]
[同“土地估價報告”文字式]
封面內(nèi)容和格式如下：
土地估價技術(shù)報告
[封面標(biāo)題]
項(xiàng)目名稱；[說明估價項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估價對象價格類型（土地使用權(quán)或其他）等字樣。估價項(xiàng)目他稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“××縣（市）”字樣]
受托估價單位：[同“土地估價報告”文字式]
土地估價報告編號：[同“土地估價報告”文字式]
土地估價技術(shù)報告編號：[說明估價機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目的技術(shù)編號，含有“（地名）估價機(jī)構(gòu)簡稱（年度）（技）字第××號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度]
提交估價報告日期：[同“土地估價報告”文字式]
關(guān)鍵詞：估價對象所在市、縣全名，與項(xiàng)目名稱中市、縣全名一致；
估價目的，應(yīng)簡要說明“企業(yè)收購、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他”等目的；
估價機(jī)構(gòu)，說明估價機(jī)構(gòu)全稱；
年度，說明提交土地估價報告日期所在年度
[二]正文
正文內(nèi)容和格式如下：
土地估價技術(shù)報告
[正文標(biāo)題]
第一部分 總述
[分標(biāo)題]
一、估價項(xiàng)目名稱[同土地估價技術(shù)報告封面]
[如一個項(xiàng)目涉及兩個以上市縣時，應(yīng)分市縣分別出具土地估價技術(shù)報告]
二、委托估價方[同“土地估價報告”文字式
三、受托估價方[說明該項(xiàng)估價的受托估價機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法人代表等]
四、估價目的[同“土地估價報告”文字式]
五、估價依據(jù)[同“土地估價報告”文字式]
六、估價基準(zhǔn)日[同“土地估價報告”文字式]
七、估價日期[同“土地估價報告”文字式]
八、地價定義[同“土地估價報告”文字式]
九、估價結(jié)果[同“土地估價報告”文字式]
十、需要特殊說明的事項(xiàng)[同“土地估價報告”文字式]
十一、土地估價師簽字[同“土地估價報告”文字式]
十二、土地估價機(jī)構(gòu)[同“土地估價報告”文字式]
估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章）
××××年××月××日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1、土地登記狀況[同“土地估價報告”文字式]
2、土地權(quán)利狀況[同“土地估價報告”文字式]
3、土地利用狀況[同“土地估價報告”文字式]
[上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn)]
[土地權(quán)利狀況中他項(xiàng)權(quán)利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢及影響程度]
二、地價影響因素分析[說明影響估價對象地價水平的因素]
1、一般因素[同“土地估價報告”文字式]
2、區(qū)域因素[同“土地估價報告”文字式]
3、個別因素[同“土地估價報告”文字式]
[上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價報告”的影響地價的因素說明側(cè)重于對有關(guān)影響因素的陳述，這里則側(cè)重于對地價影響因素進(jìn)行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進(jìn)一步分析]
[在對地價影響因素分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢并與土地估價過程中有關(guān)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對應(yīng)，要求對地價影響因素的分析要與估價結(jié)果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價得當(dāng)，不能前后矛盾]
[地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述]
第三部分 土地估價
[分標(biāo)題]
一、估價原則[同“土地估價報告”文字式]
二、估價方法和估價過程[要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程]
[應(yīng)根據(jù)估價對象特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《規(guī)程》選取適宜的估價方法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等）。要求在一項(xiàng)估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足《規(guī)程》的相應(yīng)要求]
[在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價的未級地進(jìn)行評估]
（一）市場比較法
[應(yīng)用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較修正后，確定待估土地的價格要求比較實(shí)例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實(shí)例與估價對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇因素條件的比較及因素修正在有以下具體要求：
1、比較實(shí)例選擇。要求比較實(shí)例至少有三個，選擇的實(shí)例與估價對象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準(zhǔn)日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選袖珍應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的位置，用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格等。
2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》。以上因素要與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
3、因素條件說明。具體說明估價對象和比較實(shí)例的各因素條件，列表如下：
表一 比較因素條件說明表
上表中所列因素應(yīng)根據(jù)不同用途，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價對象的特點(diǎn)確定，因素描述的應(yīng)是比較因素的具體條件和具體內(nèi)容，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定要使用量化指標(biāo)，如距離市中心距離應(yīng)注明具體距離為多少；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況用生地（或達(dá)到開工建設(shè)條件）、宗地紅線外三通一平、五通一平、七通一平來描述。
估價對象和比較實(shí)例的名項(xiàng)條件說明客觀、具體，其中估價對象的因素條件說明要與第二部分影響地價的因素分析相一致，不能前后矛盾。
4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)在說明確定依據(jù)時，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況如市場交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時間等。列表表示如下：
5、因素修正
在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價期日修正，交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù).
6、實(shí)例修正后的地價計(jì)算
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價對象條件時的比較價格，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定估價對象的價格]
（二）收益還原法
[應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：
1、具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價進(jìn)采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場比較法、剩余法等求算收益時，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計(jì)算步聚和計(jì)算過程。
2、總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明基確定的依據(jù)確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，要說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間、文號及內(nèi)容等。
3、說明土地純收益的測算依據(jù)和方法涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取及計(jì)算過程。
4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。
5、說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價格確定]
（三）剩余法
[應(yīng)用此方法估價，依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進(jìn)行。技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：
1、通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途。建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。
2、明確估價對象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。
在估算不動產(chǎn)總價時，應(yīng)選擇至少三個市場案例，可采用市場比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。
3、對計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
4、說明計(jì)算公式、計(jì)算過程和結(jié)果]
（四）成本逼近法
[應(yīng)用些種方法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，并需明確以下有關(guān)內(nèi)容：
1、要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，應(yīng)首先符合國家性法律、法規(guī)等，不合理收費(fèi)不應(yīng)作為依據(jù)。同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件從這以后的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)赜型瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要在對估價對象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實(shí)例），分析后確定客觀取得費(fèi)用，并說明原因。
2、明確估價對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并說明依據(jù)。有文件依據(jù)的，說明文件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間及內(nèi)容等，沒有文件依據(jù)的，應(yīng)通過地產(chǎn)市場中開發(fā)費(fèi)用的調(diào)查，確定的開發(fā)費(fèi)用能反映當(dāng)?shù)氐钠骄_發(fā)水平。
3、貸款利息、投資回報率、土地還原利率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計(jì)算過程及結(jié)果。
4、說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。
5、根據(jù)估價對象的區(qū)域因素，個別因素條件進(jìn)行區(qū)位修正，因素說明應(yīng)與第二部分的地價影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的修正體系。
6、說明土地價格的確定方法和結(jié)果]
（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
[應(yīng)用此方法進(jìn)行估價，應(yīng)按《規(guī)程》規(guī)定的程序和方法進(jìn)行。在技術(shù)報告中應(yīng)對如下事項(xiàng)予以明確說明：
1、具體說明采用的基準(zhǔn)地價的公布（或制定）時間、批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及其利用基地計(jì)算宗地價格的公式等。
基準(zhǔn)地價內(nèi)涵是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定的土地開發(fā)程度、設(shè)定的土地用途、法定年限的區(qū)域平均土地使用權(quán)價格。
2、說明宗地位置、用途及估價對象所在級別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。
3、說明估價對象的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式可參見市場比較法中因素條件明說表。
4、確定估價對象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。
5、說明年期、期日及其他影響地價因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。
6、對基準(zhǔn)地價修正得到宗地地價。當(dāng)估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不相一致時，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正
三、地價的確定
1、地價確定的方法[要求說明對不同估價方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。對采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據(jù)]
[如評估方法選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果]
2、估價結(jié)果[應(yīng)注明地價種類、總地價單位面積地價、地價單位，總地區(qū)一體化價并用大寫表示。如用外幣表示地價，應(yīng)注明估價基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價]
第四部分 附件
[分標(biāo)題]
[同“土地估價報告”文字式]