二、 土地使用權協(xié)議出讓
1、土地使用權協(xié)議出讓的概念
根據《城市房地產管理法》第十二條之規(guī)定采用協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。土地使用權協(xié)議出讓實質是政府協(xié)議出讓土地使用權的價格最低控制標準，主要適用于政府協(xié)議出讓土地土地。其作用在于：
（1）防止地方政府壓價競爭，造成國有土地收益流失；
（2）提高土地使用權出讓的透明度，便于實施監(jiān)督；
（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
2、土地使用權協(xié)議出讓的標準
原國家土地管理局《協(xié)議出讓國有土地使用權確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門會同有關部門擬定，報同級人民政府批準后下達市、縣人民政府土地管理部門執(zhí)行。協(xié)議出讓應當根據商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定。
根據國土部要求，上海市依據2003年基準地價更新成果制訂的土地使用權協(xié)議出讓標準已報國土部批準，并已在各區(qū)縣土地協(xié)議出讓和補繳出讓金中作為最低控制標準執(zhí)行。
上海市協(xié)議出讓土地標準
上海市協(xié)議出讓土地標準
說明：
1、本協(xié)議出讓標準為正常市場條件下，各級別分用途法定出讓年限下的國有土地使用權的協(xié)議出讓最低控制價格。
2、表中商業(yè)、辦公、住宅價格均為樓面地價；工業(yè)用途3、4、5級為樓面地價；其余級別為地面價。容積率不另做修正。
3、表中1～6級為熟地（即七通一平或五通一平）協(xié)議出讓；7～10級為未完成拆遷的毛地協(xié)議出讓。
上海市協(xié)議出讓土地標準
說明：
4、 表中各用途內涵如下：
①商業(yè)：包括商業(yè)、金融、保險業(yè)用地。既包括獨立的商業(yè)設施用地，也包括商住、商辦、住宅等建筑內部用作商業(yè)經營的裙房分攤的土地（不含大賣場等用地）。
②辦公：主要指經營性寫字樓、辦公場所用地。
③居?。喊ǘ唷⒏邔雍偷蛯樱▌e墅）等各類住宅用地。
④工業(yè)：包括工業(yè)、倉儲、交通運輸用地及其相應附屬設施用地，其中三、四級特指都市型工業(yè)用地。都市型工業(yè)指知識、信息、技術和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工業(yè)。
1、土地使用權協(xié)議出讓的概念
根據《城市房地產管理法》第十二條之規(guī)定采用協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。土地使用權協(xié)議出讓實質是政府協(xié)議出讓土地使用權的價格最低控制標準，主要適用于政府協(xié)議出讓土地土地。其作用在于：
（1）防止地方政府壓價競爭，造成國有土地收益流失；
（2）提高土地使用權出讓的透明度，便于實施監(jiān)督；
（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
2、土地使用權協(xié)議出讓的標準
原國家土地管理局《協(xié)議出讓國有土地使用權確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門會同有關部門擬定，報同級人民政府批準后下達市、縣人民政府土地管理部門執(zhí)行。協(xié)議出讓應當根據商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定。
根據國土部要求，上海市依據2003年基準地價更新成果制訂的土地使用權協(xié)議出讓標準已報國土部批準，并已在各區(qū)縣土地協(xié)議出讓和補繳出讓金中作為最低控制標準執(zhí)行。
上海市協(xié)議出讓土地標準
上海市協(xié)議出讓土地標準
說明：
1、本協(xié)議出讓標準為正常市場條件下，各級別分用途法定出讓年限下的國有土地使用權的協(xié)議出讓最低控制價格。
2、表中商業(yè)、辦公、住宅價格均為樓面地價；工業(yè)用途3、4、5級為樓面地價；其余級別為地面價。容積率不另做修正。
3、表中1～6級為熟地（即七通一平或五通一平）協(xié)議出讓；7～10級為未完成拆遷的毛地協(xié)議出讓。
上海市協(xié)議出讓土地標準
說明：
4、 表中各用途內涵如下：
①商業(yè)：包括商業(yè)、金融、保險業(yè)用地。既包括獨立的商業(yè)設施用地，也包括商住、商辦、住宅等建筑內部用作商業(yè)經營的裙房分攤的土地（不含大賣場等用地）。
②辦公：主要指經營性寫字樓、辦公場所用地。
③居?。喊ǘ唷⒏邔雍偷蛯樱▌e墅）等各類住宅用地。
④工業(yè)：包括工業(yè)、倉儲、交通運輸用地及其相應附屬設施用地，其中三、四級特指都市型工業(yè)用地。都市型工業(yè)指知識、信息、技術和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工業(yè)。