二是建立土地儲備的市場化運(yùn)作機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范我國城市土地儲備行為。從總體上講，土地儲備運(yùn)行機(jī)制必須符合市場化操作的原則。這里主要就土地儲備機(jī)制的動作主體、運(yùn)行環(huán)節(jié)以及土地儲備運(yùn)行機(jī)制模式的建立與優(yōu)化等方面進(jìn)行探討。
（1）強(qiáng)化政府對城市土地一級市場的壟斷行為。城市土地一級市場指城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系。我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場的壟斷者，土地儲備機(jī)構(gòu)是政府的職能部門，負(fù)責(zé)土地一級市場的運(yùn)作，真正做到“一個口子進(jìn)，一個口子出”。改變以往以土地?fù)Q建設(shè)、資金的小范圍平衡的做法，形成全市區(qū)大范圍先平衡、后贏余的格局。其具體操作思路是：依據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃，制定城市土地儲備計劃；通過土地征用、回收、購買等方式完成土地儲備計劃；對儲備的土地進(jìn)行平整開發(fā)使土地“熟化”；制定城市的土地供應(yīng)計劃，以供給調(diào)節(jié)需求；在土地管理部門的配合下，采取劃撥、出讓方式向土地市場供應(yīng)土地。考試大土地估價師站點
（2）建立和完善土地儲備機(jī)制的運(yùn)作主體。建立土地儲備運(yùn)行機(jī)制，首先必須明確其運(yùn)行主體的性質(zhì)及職能?？梢钥紤]成立土地儲備與開發(fā)公司這類中介機(jī)構(gòu)來運(yùn)作，實現(xiàn)國有土地的委托經(jīng)營。政府授權(quán)國有土地收購儲備運(yùn)作的土地儲備與開發(fā)公司應(yīng)是一個雙重性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，一方面嚴(yán)格執(zhí)行政府儲備和出讓計劃；同時又必須借助市場來實現(xiàn)計劃，以促進(jìn)土地市場的健康高效運(yùn)行。土地儲備與開發(fā)公司的主要職能包括：接受政府委托，實施統(tǒng)一的收購與出讓計劃，進(jìn)行儲備土地的開發(fā)與管理，實現(xiàn)國有土地的經(jīng)營增值．
（3）完善土地儲備機(jī)制運(yùn)行模式。土地儲備機(jī)制實際上是法律規(guī)范下土地使用權(quán)的調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換機(jī)制。即由政府授權(quán)的中介機(jī)構(gòu)通過購買行為，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，然后組織進(jìn)行土地開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓睾?，再根?jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地需求或土地供應(yīng)計劃，以有計劃出讓、轉(zhuǎn)讓、年租等方式將土地投入市場。與國外土地銀行運(yùn)行機(jī)制大體相同，我國土地儲備機(jī)制也應(yīng)由土地收購、土地儲備、土地出讓三個環(huán)節(jié)構(gòu)成。考試大土地估價師站點
三是建立城市土地儲備基金，保證城市土地收購儲備的巨額資金支持。當(dāng)前我國城市土地儲備基金可能利用的資金來源有：
（1）政府撥款。從目前各個試點城市政府來看一般都劃撥一定數(shù)量的款項作為啟動資金。
（2）政府貸款。土地儲備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，必然帶來較為可觀的運(yùn)行收入。因而，用于土地儲備的政府貸款可以說是一種低風(fēng)險甚至是無風(fēng)險貸款。在初期啟動階段，政府完全可以用貸款方式建立土地儲備基金。
（3）政府預(yù)劃撥部分城市土地。這相當(dāng)于政府以土地資產(chǎn)實物的形式投入到城市土地儲備基金之中。
（4）土地收益。城市土地使用制度改革已實施多年，土地有償使用制度的引入，已經(jīng)為政府積累了一筆可觀的土地收益，這些收益一部分已用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，剩余部分可列入土地儲備基金。
（5）土地儲備收益。土地儲備制度運(yùn)作一段時期后，將會產(chǎn)生儲備收益，這些收益也可列入土地儲備基金，滾動使用。
（6）土地債券。由土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)行土地債券。土地債券通過土地儲備收益來還本付息。
（7）其他資金。包括各種公共基金、社會基金，如各種保險基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等等。我們認(rèn)為，可以由政府委托專門的機(jī)構(gòu)（如土地儲備與開發(fā)公司）來實際運(yùn)作土地儲備基金。作為土地基金運(yùn)作主體，其職能是受政府委托，承擔(dān)土地征用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和回收以及存量土地的收購，組織土地供應(yīng)、土地開發(fā)整理和土地資產(chǎn)的管理等公共事務(wù)工作。運(yùn)作土地基金，既要接受政府計劃指導(dǎo)，又要按照市場機(jī)制進(jìn)行高效運(yùn)作，確保國有土地資產(chǎn)收益的化?？荚嚧笸恋毓纼r師站點
四是建立和完善城市土地儲備制度的法律保障體系，。關(guān)于建立土地儲備制度的法律建設(shè)，可以借鑒國外賦予政府土地優(yōu)先購買權(quán)的作法，根據(jù)我國土地基本制度，從根本上解決建立城市土地儲備制度的法律保障問題。編制城市土地儲備實施細(xì)則應(yīng)以現(xiàn)行法律為依據(jù)，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定：“為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；可以收回國有土地使用權(quán)并對前兩項的土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”。依據(jù)此法，結(jié)合實際情況，編制土地儲備實施細(xì)則，具體包括：土地儲備的范圍、征購補(bǔ)償項目與標(biāo)準(zhǔn)、土地權(quán)利人享有的權(quán)利和義務(wù)、土地資源配置原則、土地入市用途與價格的跟蹤管理等。
關(guān)于土地招標(biāo)與拍賣，主要是依據(jù)2002年7月1日起實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，結(jié)合招標(biāo)與拍賣的特點，制定出國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)遵循的基本原則：考試大土地估價師站點
（1）公開原則。一是發(fā)布公告。招標(biāo)人、拍賣人、掛牌人舉行出讓國有土地使用權(quán)活動，必須在法律規(guī)定的時期內(nèi)，以廣告媒體或其他法律、法規(guī)允許的形式，提前公開發(fā)布招標(biāo)、拍賣、掛牌公告。主辦者必須公開舉辦招標(biāo)會、拍賣會和掛牌，允許所有具備資格的參與者以公開競價方式，并依照規(guī)定的原則成交。二是標(biāo)的公開。三是參與者資格公開。主辦者應(yīng)當(dāng)公布哪些民事主體可以參加，必須公開說明參與者應(yīng)具備哪些資格。
（2）公平原則。凡具備相應(yīng)的民事行為能力并符合參加三項活動資格的民事主體，三項活動的主辦者不得以法律、法規(guī)規(guī)定以外的其他理由拒絕參與者的參與申請，妨礙參與公平競爭。三項活動的競標(biāo)者、競買者無上、下級之分，無法人、社團(tuán)、公民等身份之別，三項活動對每一競標(biāo)者、競買人的平等競爭資格予以平等保護(hù)。三項活動交易中強(qiáng)行要求成交以及妨礙、影響其他競投者、競買者自由競爭的行為，均違反公平原則。
（3）公正原則。三項活動的主辦人及其工作人員不得以競標(biāo)人、競買人的身份參加本機(jī)構(gòu)舉辦的三項活動，也不得委托他人代為競標(biāo)、競買。三項活動的主辦人不得有不公正對待競標(biāo)人、競買人的行為。在三項活動中，主辦人不得有歧視競標(biāo)人、競買人、故意誤導(dǎo)競標(biāo)人、競買人使其無法成交或超高價成交的行為，更不允許對競標(biāo)人、競買人有欺詐、舞弊、私下交易等侵犯競標(biāo)人、競買人民事權(quán)利的行為。上述情形如有發(fā)現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣、掛牌無效?？荚嚧笸恋毓纼r師站點
（4）誠實信用原則。三項活動的各參與方應(yīng)自覺履行相關(guān)合同、成交確認(rèn)書所確定的各自的義務(wù)，以確保三項活動的順利進(jìn)行。在三項活動中，各當(dāng)事人意愿表示及行為應(yīng)真實、善意和誠實。委托人不得有意隱瞞標(biāo)的瑕疵，招標(biāo)拍賣掛牌不得做虛假廣告、虛假說明，不得以假充真、以次充好；競投人、競買人不得對自己的應(yīng)價、報價反悔；中標(biāo)人、買受人、競得人成交后不得不付款。
（1）強(qiáng)化政府對城市土地一級市場的壟斷行為。城市土地一級市場指城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系。我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場的壟斷者，土地儲備機(jī)構(gòu)是政府的職能部門，負(fù)責(zé)土地一級市場的運(yùn)作，真正做到“一個口子進(jìn)，一個口子出”。改變以往以土地?fù)Q建設(shè)、資金的小范圍平衡的做法，形成全市區(qū)大范圍先平衡、后贏余的格局。其具體操作思路是：依據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃，制定城市土地儲備計劃；通過土地征用、回收、購買等方式完成土地儲備計劃；對儲備的土地進(jìn)行平整開發(fā)使土地“熟化”；制定城市的土地供應(yīng)計劃，以供給調(diào)節(jié)需求；在土地管理部門的配合下，采取劃撥、出讓方式向土地市場供應(yīng)土地。考試大土地估價師站點
（2）建立和完善土地儲備機(jī)制的運(yùn)作主體。建立土地儲備運(yùn)行機(jī)制，首先必須明確其運(yùn)行主體的性質(zhì)及職能?？梢钥紤]成立土地儲備與開發(fā)公司這類中介機(jī)構(gòu)來運(yùn)作，實現(xiàn)國有土地的委托經(jīng)營。政府授權(quán)國有土地收購儲備運(yùn)作的土地儲備與開發(fā)公司應(yīng)是一個雙重性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，一方面嚴(yán)格執(zhí)行政府儲備和出讓計劃；同時又必須借助市場來實現(xiàn)計劃，以促進(jìn)土地市場的健康高效運(yùn)行。土地儲備與開發(fā)公司的主要職能包括：接受政府委托，實施統(tǒng)一的收購與出讓計劃，進(jìn)行儲備土地的開發(fā)與管理，實現(xiàn)國有土地的經(jīng)營增值．
（3）完善土地儲備機(jī)制運(yùn)行模式。土地儲備機(jī)制實際上是法律規(guī)范下土地使用權(quán)的調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換機(jī)制。即由政府授權(quán)的中介機(jī)構(gòu)通過購買行為，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，然后組織進(jìn)行土地開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓睾?，再根?jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地需求或土地供應(yīng)計劃，以有計劃出讓、轉(zhuǎn)讓、年租等方式將土地投入市場。與國外土地銀行運(yùn)行機(jī)制大體相同，我國土地儲備機(jī)制也應(yīng)由土地收購、土地儲備、土地出讓三個環(huán)節(jié)構(gòu)成。考試大土地估價師站點
三是建立城市土地儲備基金，保證城市土地收購儲備的巨額資金支持。當(dāng)前我國城市土地儲備基金可能利用的資金來源有：
（1）政府撥款。從目前各個試點城市政府來看一般都劃撥一定數(shù)量的款項作為啟動資金。
（2）政府貸款。土地儲備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，必然帶來較為可觀的運(yùn)行收入。因而，用于土地儲備的政府貸款可以說是一種低風(fēng)險甚至是無風(fēng)險貸款。在初期啟動階段，政府完全可以用貸款方式建立土地儲備基金。
（3）政府預(yù)劃撥部分城市土地。這相當(dāng)于政府以土地資產(chǎn)實物的形式投入到城市土地儲備基金之中。
（4）土地收益。城市土地使用制度改革已實施多年，土地有償使用制度的引入，已經(jīng)為政府積累了一筆可觀的土地收益，這些收益一部分已用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，剩余部分可列入土地儲備基金。
（5）土地儲備收益。土地儲備制度運(yùn)作一段時期后，將會產(chǎn)生儲備收益，這些收益也可列入土地儲備基金，滾動使用。
（6）土地債券。由土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)行土地債券。土地債券通過土地儲備收益來還本付息。
（7）其他資金。包括各種公共基金、社會基金，如各種保險基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等等。我們認(rèn)為，可以由政府委托專門的機(jī)構(gòu)（如土地儲備與開發(fā)公司）來實際運(yùn)作土地儲備基金。作為土地基金運(yùn)作主體，其職能是受政府委托，承擔(dān)土地征用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和回收以及存量土地的收購，組織土地供應(yīng)、土地開發(fā)整理和土地資產(chǎn)的管理等公共事務(wù)工作。運(yùn)作土地基金，既要接受政府計劃指導(dǎo)，又要按照市場機(jī)制進(jìn)行高效運(yùn)作，確保國有土地資產(chǎn)收益的化?？荚嚧笸恋毓纼r師站點
四是建立和完善城市土地儲備制度的法律保障體系，。關(guān)于建立土地儲備制度的法律建設(shè)，可以借鑒國外賦予政府土地優(yōu)先購買權(quán)的作法，根據(jù)我國土地基本制度，從根本上解決建立城市土地儲備制度的法律保障問題。編制城市土地儲備實施細(xì)則應(yīng)以現(xiàn)行法律為依據(jù)，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定：“為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；可以收回國有土地使用權(quán)并對前兩項的土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”。依據(jù)此法，結(jié)合實際情況，編制土地儲備實施細(xì)則，具體包括：土地儲備的范圍、征購補(bǔ)償項目與標(biāo)準(zhǔn)、土地權(quán)利人享有的權(quán)利和義務(wù)、土地資源配置原則、土地入市用途與價格的跟蹤管理等。
關(guān)于土地招標(biāo)與拍賣，主要是依據(jù)2002年7月1日起實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，結(jié)合招標(biāo)與拍賣的特點，制定出國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)遵循的基本原則：考試大土地估價師站點
（1）公開原則。一是發(fā)布公告。招標(biāo)人、拍賣人、掛牌人舉行出讓國有土地使用權(quán)活動，必須在法律規(guī)定的時期內(nèi)，以廣告媒體或其他法律、法規(guī)允許的形式，提前公開發(fā)布招標(biāo)、拍賣、掛牌公告。主辦者必須公開舉辦招標(biāo)會、拍賣會和掛牌，允許所有具備資格的參與者以公開競價方式，并依照規(guī)定的原則成交。二是標(biāo)的公開。三是參與者資格公開。主辦者應(yīng)當(dāng)公布哪些民事主體可以參加，必須公開說明參與者應(yīng)具備哪些資格。
（2）公平原則。凡具備相應(yīng)的民事行為能力并符合參加三項活動資格的民事主體，三項活動的主辦者不得以法律、法規(guī)規(guī)定以外的其他理由拒絕參與者的參與申請，妨礙參與公平競爭。三項活動的競標(biāo)者、競買者無上、下級之分，無法人、社團(tuán)、公民等身份之別，三項活動對每一競標(biāo)者、競買人的平等競爭資格予以平等保護(hù)。三項活動交易中強(qiáng)行要求成交以及妨礙、影響其他競投者、競買者自由競爭的行為，均違反公平原則。
（3）公正原則。三項活動的主辦人及其工作人員不得以競標(biāo)人、競買人的身份參加本機(jī)構(gòu)舉辦的三項活動，也不得委托他人代為競標(biāo)、競買。三項活動的主辦人不得有不公正對待競標(biāo)人、競買人的行為。在三項活動中，主辦人不得有歧視競標(biāo)人、競買人、故意誤導(dǎo)競標(biāo)人、競買人使其無法成交或超高價成交的行為，更不允許對競標(biāo)人、競買人有欺詐、舞弊、私下交易等侵犯競標(biāo)人、競買人民事權(quán)利的行為。上述情形如有發(fā)現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣、掛牌無效?？荚嚧笸恋毓纼r師站點
（4）誠實信用原則。三項活動的各參與方應(yīng)自覺履行相關(guān)合同、成交確認(rèn)書所確定的各自的義務(wù)，以確保三項活動的順利進(jìn)行。在三項活動中，各當(dāng)事人意愿表示及行為應(yīng)真實、善意和誠實。委托人不得有意隱瞞標(biāo)的瑕疵，招標(biāo)拍賣掛牌不得做虛假廣告、虛假說明，不得以假充真、以次充好；競投人、競買人不得對自己的應(yīng)價、報價反悔；中標(biāo)人、買受人、競得人成交后不得不付款。