二、城市土地管理體制改革：
“三權(quán)分離”與使用權(quán)的出租和轉(zhuǎn)讓土地制度可以從廣義和狹義兩個(gè)方面來(lái)理解。廣義的土地制度，泛指與土地所有、土地使用、土地管理、土地利用技術(shù)等有關(guān)的一切制度。狹義的土地制度，是指土地經(jīng)濟(jì)制度及相應(yīng)的土地法權(quán)制度。前者可以所謂土地經(jīng)濟(jì)制度，它是人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)形態(tài)下在土地利用中形成的土地關(guān)系的總和。它屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的組成部分。后者可以所謂土地法權(quán)制度，它是人們?cè)谕恋乩弥行纬傻耐恋仃P(guān)系的法權(quán)體現(xiàn)，它是社會(huì)上層建筑的組成部分。馬克思曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，法的關(guān)系的內(nèi)容是由經(jīng)濟(jì)關(guān)系決定的，它不是憑空產(chǎn)生的。土地經(jīng)濟(jì)制度是土地法權(quán)制度形成的基礎(chǔ)，它決定土地法權(quán)制度；而土地法權(quán)制度對(duì)土地經(jīng)濟(jì)制度具有反映、確認(rèn)、強(qiáng)化、保護(hù)的功能。完整的土地經(jīng)濟(jì)制度，包含土地所有制、土地使用制、土地國(guó)家管理制度。我們所說(shuō)的“三權(quán)分離”是指土地的所有權(quán)、 使用權(quán)和管理權(quán)的既相對(duì)獨(dú)立，又相互制約。傳統(tǒng)的城市土地制度是“三權(quán)合一”，國(guó)家既是土地的所有者，也是土地的使用者，同時(shí)還是土地的管理者。
這種制度模式，是與高度集中的計(jì)劃體制相適應(yīng)的，對(duì)于當(dāng)時(shí)迅速建立社會(huì)主義公有制的基礎(chǔ)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到了一定的積極作用。然而，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)一步需要，傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端越來(lái)越明顯地暴露出來(lái)。
①城市土地國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)。我國(guó)法律規(guī)定城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，但由于是無(wú)償使用城市土地，這種所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上無(wú)從體現(xiàn)。而對(duì)城市土地沒(méi)有所有權(quán)的企業(yè)、單位或個(gè)人，卻可以憑借對(duì)城市土地的實(shí)際占用獲得利益。
②城市土地占地者成為事實(shí)上的所有者。城市土地的無(wú)期限使用，使得誰(shuí)占用了城市土地，誰(shuí)就成了城市土地的事實(shí)上的主人。這便刺激了企業(yè)多占地、占好地，造成城市土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
③城市土地的利用效率十分低下。傳統(tǒng)城市土地使用制度不允許城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂谜邿o(wú)法從土地轉(zhuǎn)讓中得到好處，因此，使用者寧可讓土地荒蕪，也不愿意將土地移交給他人使用。同時(shí)由于劃撥土地沒(méi)有地價(jià)，也不存在土地市場(chǎng)，亦沒(méi)有促進(jìn)土地流動(dòng)和調(diào)整土地用途轉(zhuǎn)換的有效機(jī)制，使土地不能流動(dòng)到效率的使用者手中，造成土地配置不合理，利用效率十分低下。一方面是城市地皮極度短缺，另一方面卻又在浪費(fèi)大量的城市土地資源?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師站點(diǎn)
④不利于城市的建設(shè)與發(fā)展。在傳統(tǒng)城市土地使用制度下，由于存在著大量的占而不用、多占少用、用而不講效益的現(xiàn)象，致使城市用地供不應(yīng)求，許多重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得不到滿(mǎn)足，從而延緩了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)由于土地的無(wú)償劃撥，致使國(guó)家得不到足夠的建設(shè)資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)的發(fā)展，從而限制了城市的發(fā)展。如城市交通越來(lái)越擁擠，城市環(huán)境不斷惡化，舊城改造難以進(jìn)行等。
⑤助長(zhǎng)了社會(huì)“分配不公”的不良傾向。在傳統(tǒng)城市土地使用制度下，由于企業(yè)占有城市土地的優(yōu)劣和數(shù)量不同，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果有著很大的影響。那些多占土地、占用好地的企業(yè)，其商品的個(gè)別價(jià)值會(huì)低于該商品的社會(huì)價(jià)值。在城市土地?zé)o償使用的條件下，這些企業(yè)就獲得了一種超額利潤(rùn)，實(shí)際上這種超額利潤(rùn)是本該收歸國(guó)有的城市土地收益的轉(zhuǎn)化形式，并非企業(yè)經(jīng)營(yíng)好或投入勞動(dòng)多形成的。如果這部分超額利潤(rùn)歸企業(yè)所有，則不利于企業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)，更不利于企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)也造成了企業(yè)勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)利益的不公平，助長(zhǎng)了社會(huì)“分配不公”的不良傾向。
⑥滋生尋租行為和腐敗現(xiàn)象。土地的行政劃撥，需要政府部門(mén)的層層審批，那些有門(mén)路、能打系的單位或個(gè)人就能夠多得到土地，于是各種尋租活動(dòng)盛行，導(dǎo)致了官僚主義和腐敗現(xiàn)象的滋生蔓延。由此可見(jiàn)，改革傳統(tǒng)的城市土地使用制度顯得尤為必要和迫切。
我國(guó)城市土地使用制度改革的指導(dǎo)原則是，鞏固和完善土地的國(guó)家所有制，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)、與城市建設(shè)和發(fā)展相協(xié)調(diào)、有中國(guó)特色的社會(huì)主義城市土地使用制度?？偟膩?lái)說(shuō)：
①實(shí)行“三權(quán)分離”，即將土地的所有權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)相分離。國(guó)家（中央政府）對(duì)土地?fù)碛薪^對(duì)的所有權(quán)，并規(guī)定國(guó)家的城市土地所有權(quán)神圣不可侵犯。經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)擁有使用權(quán)的單位可以依法擁有土地的使用權(quán)，使用權(quán)可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。地方政府（城市政府）代表國(guó)家對(duì)城市土地進(jìn)行管理。考試大土地估價(jià)師站點(diǎn)
②建立起既有利于維護(hù)社會(huì)主義城市土地國(guó)有制，又有利于發(fā)展生產(chǎn)力的新型城市土地使用制度。我國(guó)城市土地使用制度的改革，不是要改變城市土地國(guó)有制的性質(zhì)，而是要消除舊的傳統(tǒng)城市土地使用制度的種種弊端。建立有利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市土地資源的合理化配置制度。國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)表明，只有這樣才能使城市土地與其他生產(chǎn)要素合理配置并得到有效利用。
③建立起與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制相適應(yīng)的城市土地供應(yīng)和流動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制。為了實(shí)現(xiàn)城市土地資源的合理化配置和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，取得土地使用的效率，必須使城市土地資源的配置符合市場(chǎng)化運(yùn)作要求，使城市土地所有權(quán)與城市土地使用權(quán)相分離，使城市土地使用權(quán)能夠流轉(zhuǎn)，從而使市場(chǎng)機(jī)制在城市土地資源配置中起基礎(chǔ)性作用。
具體來(lái)說(shuō)，可以采取下列形式：
①土地使用權(quán)出讓。國(guó)家以土地所有者身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者須向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)。土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)，會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案。土地使用權(quán)出讓的年限，可根據(jù)不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)實(shí)際需要來(lái)確定，分為40年、50年、70年。土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)，重新簽訂合同并在支付土地使用權(quán)出讓金后可繼續(xù)使用。土地使用權(quán)的出讓?zhuān)刹扇f(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式。土地使用者若需改變土地使用權(quán)合同中規(guī)定的土地用途時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得市、縣人民政府土地管理部門(mén)同意，并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師站點(diǎn)
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用者可以依法將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)涞厣辖ㄖ?、其他附著物所有?quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
③土地使用權(quán)出租。土地使用者可以作為出租人，依法將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)出租，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。
④土地使用權(quán)抵押。土地使用權(quán)可以抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。這是由房地產(chǎn)實(shí)體不分原則決定的。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
⑤土地使用權(quán)終止。土地使用權(quán)可因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿(mǎn)、提前收回、不履行土地使用權(quán)出讓合同、土地滅失等原因而終止。土地使用權(quán)期滿(mǎn)，續(xù)期的到續(xù)期期滿(mǎn)，土地使用權(quán)終止。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回，但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師站點(diǎn)
現(xiàn)行城市土地使用制度的改革取得了巨大的成就，改革不僅使土地的價(jià)值真正得以實(shí)現(xiàn)，使國(guó)有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到 實(shí)現(xiàn)，而且在市場(chǎng)機(jī)制的引導(dǎo)下，土地資源的配置也日趨合理。但由于傳統(tǒng)體制的慣性作用及改革尚處在初步階段，使舊體制下的諸多歷史遺留問(wèn)題如土地閑置或浪費(fèi)等問(wèn)題難以得到徹底解決，同時(shí)還由于改革過(guò)程中制度和政策工具的不完善又引發(fā)了一些新的問(wèn)題，如多頭供地使土地市場(chǎng)失控，閑置和存量土地大并且盤(pán)活難，國(guó)有土地資產(chǎn)流失造成政府應(yīng)得土地收益減少等。這些問(wèn)題還都需要通過(guò)土地使用制度改革的進(jìn)一步深化來(lái)加以解決。
“三權(quán)分離”與使用權(quán)的出租和轉(zhuǎn)讓土地制度可以從廣義和狹義兩個(gè)方面來(lái)理解。廣義的土地制度，泛指與土地所有、土地使用、土地管理、土地利用技術(shù)等有關(guān)的一切制度。狹義的土地制度，是指土地經(jīng)濟(jì)制度及相應(yīng)的土地法權(quán)制度。前者可以所謂土地經(jīng)濟(jì)制度，它是人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)形態(tài)下在土地利用中形成的土地關(guān)系的總和。它屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的組成部分。后者可以所謂土地法權(quán)制度，它是人們?cè)谕恋乩弥行纬傻耐恋仃P(guān)系的法權(quán)體現(xiàn)，它是社會(huì)上層建筑的組成部分。馬克思曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，法的關(guān)系的內(nèi)容是由經(jīng)濟(jì)關(guān)系決定的，它不是憑空產(chǎn)生的。土地經(jīng)濟(jì)制度是土地法權(quán)制度形成的基礎(chǔ)，它決定土地法權(quán)制度；而土地法權(quán)制度對(duì)土地經(jīng)濟(jì)制度具有反映、確認(rèn)、強(qiáng)化、保護(hù)的功能。完整的土地經(jīng)濟(jì)制度，包含土地所有制、土地使用制、土地國(guó)家管理制度。我們所說(shuō)的“三權(quán)分離”是指土地的所有權(quán)、 使用權(quán)和管理權(quán)的既相對(duì)獨(dú)立，又相互制約。傳統(tǒng)的城市土地制度是“三權(quán)合一”，國(guó)家既是土地的所有者，也是土地的使用者，同時(shí)還是土地的管理者。
這種制度模式，是與高度集中的計(jì)劃體制相適應(yīng)的，對(duì)于當(dāng)時(shí)迅速建立社會(huì)主義公有制的基礎(chǔ)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到了一定的積極作用。然而，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)一步需要，傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端越來(lái)越明顯地暴露出來(lái)。
①城市土地國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)。我國(guó)法律規(guī)定城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，但由于是無(wú)償使用城市土地，這種所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上無(wú)從體現(xiàn)。而對(duì)城市土地沒(méi)有所有權(quán)的企業(yè)、單位或個(gè)人，卻可以憑借對(duì)城市土地的實(shí)際占用獲得利益。
②城市土地占地者成為事實(shí)上的所有者。城市土地的無(wú)期限使用，使得誰(shuí)占用了城市土地，誰(shuí)就成了城市土地的事實(shí)上的主人。這便刺激了企業(yè)多占地、占好地，造成城市土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
③城市土地的利用效率十分低下。傳統(tǒng)城市土地使用制度不允許城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂谜邿o(wú)法從土地轉(zhuǎn)讓中得到好處，因此，使用者寧可讓土地荒蕪，也不愿意將土地移交給他人使用。同時(shí)由于劃撥土地沒(méi)有地價(jià)，也不存在土地市場(chǎng)，亦沒(méi)有促進(jìn)土地流動(dòng)和調(diào)整土地用途轉(zhuǎn)換的有效機(jī)制，使土地不能流動(dòng)到效率的使用者手中，造成土地配置不合理，利用效率十分低下。一方面是城市地皮極度短缺，另一方面卻又在浪費(fèi)大量的城市土地資源?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師站點(diǎn)
④不利于城市的建設(shè)與發(fā)展。在傳統(tǒng)城市土地使用制度下，由于存在著大量的占而不用、多占少用、用而不講效益的現(xiàn)象，致使城市用地供不應(yīng)求，許多重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得不到滿(mǎn)足，從而延緩了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)由于土地的無(wú)償劃撥，致使國(guó)家得不到足夠的建設(shè)資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)的發(fā)展，從而限制了城市的發(fā)展。如城市交通越來(lái)越擁擠，城市環(huán)境不斷惡化，舊城改造難以進(jìn)行等。
⑤助長(zhǎng)了社會(huì)“分配不公”的不良傾向。在傳統(tǒng)城市土地使用制度下，由于企業(yè)占有城市土地的優(yōu)劣和數(shù)量不同，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果有著很大的影響。那些多占土地、占用好地的企業(yè)，其商品的個(gè)別價(jià)值會(huì)低于該商品的社會(huì)價(jià)值。在城市土地?zé)o償使用的條件下，這些企業(yè)就獲得了一種超額利潤(rùn)，實(shí)際上這種超額利潤(rùn)是本該收歸國(guó)有的城市土地收益的轉(zhuǎn)化形式，并非企業(yè)經(jīng)營(yíng)好或投入勞動(dòng)多形成的。如果這部分超額利潤(rùn)歸企業(yè)所有，則不利于企業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)，更不利于企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)也造成了企業(yè)勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)利益的不公平，助長(zhǎng)了社會(huì)“分配不公”的不良傾向。
⑥滋生尋租行為和腐敗現(xiàn)象。土地的行政劃撥，需要政府部門(mén)的層層審批，那些有門(mén)路、能打系的單位或個(gè)人就能夠多得到土地，于是各種尋租活動(dòng)盛行，導(dǎo)致了官僚主義和腐敗現(xiàn)象的滋生蔓延。由此可見(jiàn)，改革傳統(tǒng)的城市土地使用制度顯得尤為必要和迫切。
我國(guó)城市土地使用制度改革的指導(dǎo)原則是，鞏固和完善土地的國(guó)家所有制，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)、與城市建設(shè)和發(fā)展相協(xié)調(diào)、有中國(guó)特色的社會(huì)主義城市土地使用制度?？偟膩?lái)說(shuō)：
①實(shí)行“三權(quán)分離”，即將土地的所有權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)相分離。國(guó)家（中央政府）對(duì)土地?fù)碛薪^對(duì)的所有權(quán)，并規(guī)定國(guó)家的城市土地所有權(quán)神圣不可侵犯。經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)擁有使用權(quán)的單位可以依法擁有土地的使用權(quán)，使用權(quán)可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。地方政府（城市政府）代表國(guó)家對(duì)城市土地進(jìn)行管理。考試大土地估價(jià)師站點(diǎn)
②建立起既有利于維護(hù)社會(huì)主義城市土地國(guó)有制，又有利于發(fā)展生產(chǎn)力的新型城市土地使用制度。我國(guó)城市土地使用制度的改革，不是要改變城市土地國(guó)有制的性質(zhì)，而是要消除舊的傳統(tǒng)城市土地使用制度的種種弊端。建立有利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市土地資源的合理化配置制度。國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)表明，只有這樣才能使城市土地與其他生產(chǎn)要素合理配置并得到有效利用。
③建立起與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制相適應(yīng)的城市土地供應(yīng)和流動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制。為了實(shí)現(xiàn)城市土地資源的合理化配置和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，取得土地使用的效率，必須使城市土地資源的配置符合市場(chǎng)化運(yùn)作要求，使城市土地所有權(quán)與城市土地使用權(quán)相分離，使城市土地使用權(quán)能夠流轉(zhuǎn)，從而使市場(chǎng)機(jī)制在城市土地資源配置中起基礎(chǔ)性作用。
具體來(lái)說(shuō)，可以采取下列形式：
①土地使用權(quán)出讓。國(guó)家以土地所有者身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者須向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)。土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)，會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案。土地使用權(quán)出讓的年限，可根據(jù)不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)實(shí)際需要來(lái)確定，分為40年、50年、70年。土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)，重新簽訂合同并在支付土地使用權(quán)出讓金后可繼續(xù)使用。土地使用權(quán)的出讓?zhuān)刹扇f(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式。土地使用者若需改變土地使用權(quán)合同中規(guī)定的土地用途時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得市、縣人民政府土地管理部門(mén)同意，并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師站點(diǎn)
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用者可以依法將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)涞厣辖ㄖ?、其他附著物所有?quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
③土地使用權(quán)出租。土地使用者可以作為出租人，依法將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)出租，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。
④土地使用權(quán)抵押。土地使用權(quán)可以抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。這是由房地產(chǎn)實(shí)體不分原則決定的。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
⑤土地使用權(quán)終止。土地使用權(quán)可因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿(mǎn)、提前收回、不履行土地使用權(quán)出讓合同、土地滅失等原因而終止。土地使用權(quán)期滿(mǎn)，續(xù)期的到續(xù)期期滿(mǎn)，土地使用權(quán)終止。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回，但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師站點(diǎn)
現(xiàn)行城市土地使用制度的改革取得了巨大的成就，改革不僅使土地的價(jià)值真正得以實(shí)現(xiàn)，使國(guó)有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到 實(shí)現(xiàn)，而且在市場(chǎng)機(jī)制的引導(dǎo)下，土地資源的配置也日趨合理。但由于傳統(tǒng)體制的慣性作用及改革尚處在初步階段，使舊體制下的諸多歷史遺留問(wèn)題如土地閑置或浪費(fèi)等問(wèn)題難以得到徹底解決，同時(shí)還由于改革過(guò)程中制度和政策工具的不完善又引發(fā)了一些新的問(wèn)題，如多頭供地使土地市場(chǎng)失控，閑置和存量土地大并且盤(pán)活難，國(guó)有土地資產(chǎn)流失造成政府應(yīng)得土地收益減少等。這些問(wèn)題還都需要通過(guò)土地使用制度改革的進(jìn)一步深化來(lái)加以解決。