1996年，我國在上海成立第一家土地收購儲備機構“上海市土地發(fā)展中心”。隨后，土地收購儲備制度在杭州、青島、武漢等城市逐步實行開來，目前已有1300多個市縣建立了土地收購儲備制度。據(jù)不完全統(tǒng)計，2001年全國開展土地使用權招標拍賣的省份超過了90％，已有1435個市縣實行了土地使用權招標拍賣。2002年上半年，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國范圍內凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權”。這一系列土地供應政策的變革，對我國房地產開發(fā)企業(yè)產生重大的影響，正確認識和分析這些土地政策的變革，提出切實可行的應對措施，是房地產開發(fā)企業(yè)面臨的一個重大課題。
一、土地供應政策變革對房地產市場的影響
1、加強政府對房地產市場的宏觀調控。
土地收購儲備制度的建立，招標拍賣制度的實行，使得政府能更好地壟斷土地一級市場，根除“灰色土地交易市場”，為建立土地有形市場打好基礎。城市土地儲備制度的運作將確保經營性用地通過招標、拍賣、掛牌方式出讓、出租，保障交易的公平和公正性。城市土地儲備制度的建立使政府手中掌握一定量的儲備土地，從而控制了房地產開發(fā)的源頭——土地資源，因而將極大地提高政府對房地產市場的調控能力。通過政府對市場的宏觀調控，體現(xiàn)了政府在控制土地供應總量中的主導作用，當市場出現(xiàn)異常波動時，采取必要而有效的措施，平穩(wěn)市場。例如，在房地產市場低迷時，可以多儲備、少供應土地，以保證市場的穩(wěn)定，防止房地產市場的進一步萎縮；而房地產市場火爆時，則可以及時較多地提供地塊供投資者選擇，降低投機者哄抬地價的可能性。
2、規(guī)范土地市場，促進土地交易的公開、公平、公正。
以協(xié)議出讓為主的土地供應制度從上世紀80年代開始實行，距今已經20年了，它確實對土地的有效使用和開發(fā)起了很大的作用，但也存在一些弊病。比較明顯的就是土地交易中透明度低，隱形交易，經常出現(xiàn)競相壓低、減免地價吸引投資的現(xiàn)象。新的土地供應政策有利于按照市場經濟的要求，健全土地市場規(guī)則，建立公開、公平、公正的資源性資產配置的新機制。大力推行招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權，不僅能夠實現(xiàn)國家土地資產的大效益，而且能夠提高政府供地的市場化程度，促進規(guī)范統(tǒng)一的土地市場的建立和完善。
3、引發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)格局的重大調整。
土地通過招標、拍賣和掛牌等方式進行出讓，可使那些沒有資金、沒有開發(fā)經驗、靠關系拿“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。同時，開發(fā)商可以從市場上通過競爭拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)的周期，簡化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風險。招標拍賣掛牌出讓制度提高了市場準入門檻，房地產業(yè)將進入資本實力和品牌競爭的時代。這還有利于打破房地產開發(fā)企業(yè)的地域限制。對外地開發(fā)商來說，由于可計算成本，有了平等進入的機會，進入目標城市市場就相對比較容易，為跨地域經營的房地產商提供了機會。
4、有利于和國際慣例接軌，優(yōu)化投資環(huán)境。
我國的土地供應從劃撥、協(xié)議出讓到公開招標、拍賣、掛牌的轉變，透明化程度越來越高，這是我國城市土地使用制度進步的一種表現(xiàn)，標志著在土地市場上正在逐步與國外發(fā)達國家接軌。這同時也是世界貿易組織ＷＴＯ原則的要求。加入ＷＴＯ后，在土地市場管理方面，政府的職責是使市場能夠穩(wěn)定、公開、公平，而且能夠安全運行，進而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來吸引投資。實行土地招標、拍賣，使土地直接的與資本結合而不是與關系結合，提高了效率，同時有利境外資金的流入和國際化進程的加快。
二、房地產企業(yè)如何應對
1、開發(fā)企業(yè)要調整思維方式，轉變經營策略。土地供應加快市場化，土地招標拍賣活動造就了一個土地交易公開、公平、公正競爭的大舞臺。開發(fā)企業(yè)要及時調整自己的思維方式，轉變固有的經營策略。對開發(fā)企業(yè)而言，改革前是“人選擇地”，主要靠關系；改革后是“地選擇人”，主要靠市場、靠實力。通過土地有形市場競得土地，炒地皮、炒項目和圈地者將無立足之地。“要土地，找市場”，將是開發(fā)企業(yè)新的思維方式。
2、開發(fā)企業(yè)要調整實際運作模式，盡快適應新的運作模式和游戲規(guī)則。協(xié)議出讓土地使用權，是房地產開發(fā)商根據(jù)市場需求和成本利潤比，擬定對土地的前期開發(fā)規(guī)劃，報請政府主管部門批準，以協(xié)議方式實現(xiàn)對土地使用權的擁有。而招標拍賣或掛牌出讓土地使用權則是由政府做出土地開發(fā)規(guī)劃，就土地利用方式和價值予以評估，以公開方式向社會招標拍賣或掛牌，以確定土地使用權的受讓方。從以往的協(xié)議出讓到如今的招標拍賣或掛牌出讓，在運作模式上的變化是顯而易見的。房地產商要盡快使自己的企業(yè)適應這種新的運作模式和游戲規(guī)則，充分運用市場提供的信息，及時抓住機遇。
3、開發(fā)企業(yè)還要深化企業(yè)改革、提高企業(yè)實力。新的土地使用制度的實行，使房地產開發(fā)企業(yè)面臨新的機遇與挑戰(zhàn)。一方面，隨著房地產市場的逐步規(guī)范，供地采用公開、公平、公正的方式，開發(fā)企業(yè)面臨相同的機會，每個企業(yè)都可以在公開市場上尋找、競爭自己所需的開發(fā)用地。另一方面，新的供地方式，改變了傳統(tǒng)的開發(fā)程序，迫使企業(yè)在組織結構、業(yè)務流程、企業(yè)戰(zhàn)略等方面做出重大調整，必須進一步深化企業(yè)改革；另外，隨著市場的規(guī)范，開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，開發(fā)企業(yè)要想取得開發(fā)用地，必須在市場上競爭才能得到，這使得企業(yè)在資金、人才、市場研究、經營策劃等方面要具備較強的競爭能力，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
一、土地供應政策變革對房地產市場的影響
1、加強政府對房地產市場的宏觀調控。
土地收購儲備制度的建立，招標拍賣制度的實行，使得政府能更好地壟斷土地一級市場，根除“灰色土地交易市場”，為建立土地有形市場打好基礎。城市土地儲備制度的運作將確保經營性用地通過招標、拍賣、掛牌方式出讓、出租，保障交易的公平和公正性。城市土地儲備制度的建立使政府手中掌握一定量的儲備土地，從而控制了房地產開發(fā)的源頭——土地資源，因而將極大地提高政府對房地產市場的調控能力。通過政府對市場的宏觀調控，體現(xiàn)了政府在控制土地供應總量中的主導作用，當市場出現(xiàn)異常波動時，采取必要而有效的措施，平穩(wěn)市場。例如，在房地產市場低迷時，可以多儲備、少供應土地，以保證市場的穩(wěn)定，防止房地產市場的進一步萎縮；而房地產市場火爆時，則可以及時較多地提供地塊供投資者選擇，降低投機者哄抬地價的可能性。
2、規(guī)范土地市場，促進土地交易的公開、公平、公正。
以協(xié)議出讓為主的土地供應制度從上世紀80年代開始實行，距今已經20年了，它確實對土地的有效使用和開發(fā)起了很大的作用，但也存在一些弊病。比較明顯的就是土地交易中透明度低，隱形交易，經常出現(xiàn)競相壓低、減免地價吸引投資的現(xiàn)象。新的土地供應政策有利于按照市場經濟的要求，健全土地市場規(guī)則，建立公開、公平、公正的資源性資產配置的新機制。大力推行招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權，不僅能夠實現(xiàn)國家土地資產的大效益，而且能夠提高政府供地的市場化程度，促進規(guī)范統(tǒng)一的土地市場的建立和完善。
3、引發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)格局的重大調整。
土地通過招標、拍賣和掛牌等方式進行出讓，可使那些沒有資金、沒有開發(fā)經驗、靠關系拿“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。同時，開發(fā)商可以從市場上通過競爭拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)的周期，簡化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風險。招標拍賣掛牌出讓制度提高了市場準入門檻，房地產業(yè)將進入資本實力和品牌競爭的時代。這還有利于打破房地產開發(fā)企業(yè)的地域限制。對外地開發(fā)商來說，由于可計算成本，有了平等進入的機會，進入目標城市市場就相對比較容易，為跨地域經營的房地產商提供了機會。
4、有利于和國際慣例接軌，優(yōu)化投資環(huán)境。
我國的土地供應從劃撥、協(xié)議出讓到公開招標、拍賣、掛牌的轉變，透明化程度越來越高，這是我國城市土地使用制度進步的一種表現(xiàn)，標志著在土地市場上正在逐步與國外發(fā)達國家接軌。這同時也是世界貿易組織ＷＴＯ原則的要求。加入ＷＴＯ后，在土地市場管理方面，政府的職責是使市場能夠穩(wěn)定、公開、公平，而且能夠安全運行，進而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來吸引投資。實行土地招標、拍賣，使土地直接的與資本結合而不是與關系結合，提高了效率，同時有利境外資金的流入和國際化進程的加快。
二、房地產企業(yè)如何應對
1、開發(fā)企業(yè)要調整思維方式，轉變經營策略。土地供應加快市場化，土地招標拍賣活動造就了一個土地交易公開、公平、公正競爭的大舞臺。開發(fā)企業(yè)要及時調整自己的思維方式，轉變固有的經營策略。對開發(fā)企業(yè)而言，改革前是“人選擇地”，主要靠關系；改革后是“地選擇人”，主要靠市場、靠實力。通過土地有形市場競得土地，炒地皮、炒項目和圈地者將無立足之地。“要土地，找市場”，將是開發(fā)企業(yè)新的思維方式。
2、開發(fā)企業(yè)要調整實際運作模式，盡快適應新的運作模式和游戲規(guī)則。協(xié)議出讓土地使用權，是房地產開發(fā)商根據(jù)市場需求和成本利潤比，擬定對土地的前期開發(fā)規(guī)劃，報請政府主管部門批準，以協(xié)議方式實現(xiàn)對土地使用權的擁有。而招標拍賣或掛牌出讓土地使用權則是由政府做出土地開發(fā)規(guī)劃，就土地利用方式和價值予以評估，以公開方式向社會招標拍賣或掛牌，以確定土地使用權的受讓方。從以往的協(xié)議出讓到如今的招標拍賣或掛牌出讓，在運作模式上的變化是顯而易見的。房地產商要盡快使自己的企業(yè)適應這種新的運作模式和游戲規(guī)則，充分運用市場提供的信息，及時抓住機遇。
3、開發(fā)企業(yè)還要深化企業(yè)改革、提高企業(yè)實力。新的土地使用制度的實行，使房地產開發(fā)企業(yè)面臨新的機遇與挑戰(zhàn)。一方面，隨著房地產市場的逐步規(guī)范，供地采用公開、公平、公正的方式，開發(fā)企業(yè)面臨相同的機會，每個企業(yè)都可以在公開市場上尋找、競爭自己所需的開發(fā)用地。另一方面，新的供地方式，改變了傳統(tǒng)的開發(fā)程序，迫使企業(yè)在組織結構、業(yè)務流程、企業(yè)戰(zhàn)略等方面做出重大調整，必須進一步深化企業(yè)改革；另外，隨著市場的規(guī)范，開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，開發(fā)企業(yè)要想取得開發(fā)用地，必須在市場上競爭才能得到，這使得企業(yè)在資金、人才、市場研究、經營策劃等方面要具備較強的競爭能力，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。