地價的合理程度直接決定于土地流動的規(guī)模和合理利用程度，特別是城市規(guī)劃形成的各種因素。地價構(gòu)成復雜，影響因素很多，而且難以量化。無論是采取剩余法、收益法、成本法、市場比較法、購買年法，還是路線價法進行地價測算，都必須基于市場條件及交易的客觀狀況，脫離了直接或間接的市場交易價格以及城市規(guī)劃形成的各種條件，其評估價格必然脫離實際。因此科學進行城市規(guī)劃必須充分考慮土地估價，如何在城市規(guī)劃中把握好土地估價，科學合理進行土地利用規(guī)劃，對原有的地價評估提出了新的要求。
1、城市規(guī)劃與土地估價的內(nèi)在聯(lián)系
城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃。土地作為城市規(guī)劃的重要對象，與之密切相關。所有規(guī)劃都在土地上產(chǎn)生，所有的規(guī)劃都在土地上整體建成。土地是寶貴的自然資源，是人類賴以生存的基礎，也是人類一切活動的載體。而城市規(guī)劃正是政府調(diào)控土地和空間資源的重要手段，保護和協(xié)調(diào)好城市土地資源，促進土地及空間資源的合理配置和高效利用是城市規(guī)劃的主要職責。城市規(guī)劃是土地得到了使用的有力保證，在經(jīng)濟上體現(xiàn)為土地價格在城市用地價格體系中的最合理分布。
土地與城市規(guī)劃是密不可分、互為作用的，土地價格作為土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，與城市規(guī)劃更是休戚相關。地價在城市發(fā)展的過程中，總是動態(tài)變化的。而這種動態(tài)變化，取決于城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向、建設功能、房地產(chǎn)供求關系以及基礎設施配套水平和環(huán)境的優(yōu)劣。決定地價的關健是區(qū)位、功能性質(zhì)、土地開發(fā)的主要技術指標、基礎設施布局、居民購買力。其中前四大因素是城市規(guī)劃所確定的，所以城市規(guī)劃部門在編制總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等過程中必須對土地估價予以統(tǒng)籌考慮。通過科學合理的土地估價，制定出合理的土地價格體系，也能有效地促進或制的土地的流動，從而促使土地開發(fā)朝城市規(guī)劃的方向發(fā)展，使得城市規(guī)劃不斷得以實現(xiàn)、完善。
2、城市規(guī)劃與土地估價的辯證關系
傳統(tǒng)的城市規(guī)劃是以土地利用控制為核心的一種靜態(tài)的物質(zhì)規(guī)劃，它關注的是規(guī)劃藍圖的實現(xiàn)，而忽視了城市規(guī)劃對城市土地開發(fā)過程的調(diào)控功能，容易引起土地的投機活動。隨著城市的迅速發(fā)展，城市規(guī)劃作為一種規(guī)范城市發(fā)展的管理手段，也得到相應發(fā)展，并逐漸體現(xiàn)了城市規(guī)劃能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的資源優(yōu)勢，而這個優(yōu)勢的充分體現(xiàn)必須密切結(jié)合土地估價工作來進行。
在城鎮(zhèn)土地估價中，必須根據(jù)城市規(guī)劃的用地規(guī)劃內(nèi)容，劃分合理的土地等級。城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程要求將土地分為若干評價單元，以確定合理的土地價格。目前，確定單元的常用思路是動態(tài)網(wǎng)格法，形狀呈方形，和地形地物的邊界較難吻合，最終定級需借助人工調(diào)整來劃定級別邊緣。而以規(guī)劃路網(wǎng)為基礎，參照用地性質(zhì)直接劃定單元，將有利于與未來的規(guī)劃用地管理相銜接，也免除評價單元劃分的不合理性。
地價涉及到許多因素，區(qū)位、功能和房屋結(jié)構(gòu)不同，都會造成地價不同。如舊城房屋拆遷，商店、住宅、辦公樓的價格都不同，鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)的價格也不同，特別是當前以及將來基礎設施和社會服務設施的配套水平和規(guī)劃確定的開發(fā)要求都直接影響土地的價格。因此，我們進行城市規(guī)劃時，應該準確掌握地價要素，即規(guī)劃確定的開發(fā)要求。例如現(xiàn)在溫州等城市的地價測算是規(guī)劃局和土地部門一起完成的，這正是為了使城市規(guī)劃與土地估價密切結(jié)合起來，以保證城市規(guī)劃的合理性與科學性。
3、城市規(guī)劃與土地估價的有機統(tǒng)一
3.1土地估價必須體現(xiàn)城市規(guī)劃的使用
這是針對土地用途而言的，不同用途土地的地價是不同的。地產(chǎn)價值是在土地最適合利用的情況下確定的。城市土地為國家所有，土地一級市場要由各級政府代表國家壟斷控制和計劃管理。所以政府制訂的具有法規(guī)作用的城市規(guī)劃對地價的形成起決定性作用。
城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃，要在規(guī)劃期內(nèi)可能的條件下，發(fā)揮城市用地的效益，即土地、資本、勞動等生產(chǎn)要素的優(yōu)勢組合和根據(jù)土地區(qū)位條件及產(chǎn)生收益的能力，合理布局生產(chǎn)力。所以城市規(guī)劃中的用地估價是以合法條件下用地效益發(fā)揮為前提，那么首先要判斷土地的利用方式是什么？目前的利用方法是否為利用？轉(zhuǎn)換為利用方式的可能性如何？這均是城市規(guī)劃要研究的問題。
（1）通過規(guī)劃管理控制土地用途的改變。在這方面積累了一些經(jīng)驗的澳大利亞是實行土地用途管制較早的國家之一。澳大利亞面積770萬平方公里，人口1800萬，按理說這類土地異常豐富的地區(qū)不存在危機問題，更談不上什么用途管制。其實不然，澳大利亞的城市規(guī)劃與土地估價卻結(jié)合得特別好。澳大利亞的城鎮(zhèn)建設與土地利用、商業(yè)用地、住宅用地、道路建設用地、園林用地、農(nóng)業(yè)用地及各類用地都在規(guī)劃中得以具體體現(xiàn)。
（2）按、利用確定土地的區(qū)位、用途水平和開發(fā)強度。在進行土地規(guī)劃時就不應受到現(xiàn)實使用狀況的限制，而應對何種情況下才能使用土地作出正確的判斷，因為現(xiàn)實用途由于各種原因并不一定是有效利用。城市規(guī)劃中的用地估價遵循土地利用原理，不僅注重土地利用的經(jīng)濟效益，還要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的綜合效益和城市發(fā)展及其環(huán)境建設等多方面的要求，例如：方便性----路網(wǎng)密度及可達性、紅線寬度設計等；和諧性----建筑容量與道路及市政設施負荷的協(xié)調(diào)、綠地布置、環(huán)境景現(xiàn)、視覺走廊等；舒適性----防治污染、日照間距、小氣候環(huán)境、配套服務設施等；個性----突出本地環(huán)境特色、歷史文化古跡的保護等。再有，土地的利用，受規(guī)劃設計、法規(guī)政策、財政金融、企業(yè)經(jīng)營能力等綜合作用的影響，是包含所有的內(nèi)外部條件、市場供需因素綜合作用的結(jié)果，要求城市規(guī)劃對上述內(nèi)容統(tǒng)籌安排和結(jié)合。
作為城市用地管理者、開發(fā)者和使用者，追求的目標都是在規(guī)劃土地使用條件下，取得的投資效益和滿足的社會需求。城市政府為了實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的宏觀效益，要引導資源在不同區(qū)位優(yōu)化配置，通過調(diào)控地價對國有地產(chǎn)一級市場壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用地規(guī)劃控制指標下，一般會按允許程度提高房地產(chǎn)開發(fā)強度，以便降低單位建筑面積地價，提高房地產(chǎn)銷售利潤，地價的高低是投資效益核算中的重要內(nèi)容。各類用地企業(yè)所支付地價，作為無形資產(chǎn)將進入企業(yè)成本，成為法人資產(chǎn)的重要組成部分，需要保值和增值。因此土地使用者要求提供健全的基礎設施和良好的社區(qū)環(huán)境，這三者的目標，均通過合理的城市規(guī)劃來協(xié)調(diào)、引導和實現(xiàn)。
3.2城市規(guī)劃必須考慮土地利用的邊際效益
經(jīng)濟學中的邊際效益遞增或遞減原理在城市規(guī)劃及城市用地估價中均適用。對土地進行資本投入，城市土地利用強度與土地收益會出現(xiàn)遞增式遞減的比例關系。當?shù)貕K的容積率與環(huán)境容量協(xié)調(diào)時，土地開發(fā)投入使城市社區(qū)活動條件不斷完善，土地投資報酬遞增、地價同步上升；但當各地塊容積率均有突破，使該地區(qū)土地總利用強度超過社區(qū)環(huán)境容量時，就會出現(xiàn)交通擁擠、環(huán)境污染治理困難、生活環(huán)境質(zhì)量下降等現(xiàn)象，土地投資報酬遞減，致使地價下降。
不僅城市土地利用強度，而且用地規(guī)模擴展也會遇到各種各樣的限制，可概括為自然地理條件的限制（如需填海、跨河、排水設施、供電設施、道路交通設施負荷能力等）、城市結(jié)構(gòu)限制（如城市用地擴張與原有用地結(jié)構(gòu)的配套功能不適應、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化與用地結(jié)構(gòu)不適應，須對整個用地布局作調(diào)整）。將這種限制形象稱之為“門檻”，有“大門檻”，也有“小門檻”，城市建設會不斷遇到“門檻”、跨過“門檻”，波浪式地發(fā)展，將出現(xiàn)投資報酬遞增式遞減的波浪狀運動現(xiàn)象。
邊際效益點是對土地進行資本投入，當達到某一數(shù)值點后，如再追加投資，報酬不再增加甚至降低。因此，需要城市規(guī)劃結(jié)合土地估價，研究土地邊際收益的點，通過環(huán)境容量分析、門檻投資計算、經(jīng)濟發(fā)展研究和土地利用效益分析，評價和優(yōu)選用地方案，從中選出最符合發(fā)展戰(zhàn)略目標的用地可行性方案，確定土地開發(fā)時間和空間序列，確定近期發(fā)展建設的重點區(qū)位，使城市規(guī)劃與土地使用緊密相聯(lián)。
3.3城市規(guī)劃必須考慮土地市場的供應關系
城市規(guī)劃與地價評估離不開土地管理者對土地市場的分析和供求預測。土地需求是土地價格形成的先決條件。地價的社會基礎離不開房地產(chǎn)供求市場，否則其評估毫無意義。城市可利用的土地資源有限，由于土地位置的固定性和土地面積的有限性，土地供給彈性很小，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增長，對城市土地的需求日益增大，促使土地價格不斷上漲。規(guī)劃用地估價要建立在節(jié)約用地及對房地產(chǎn)市場有效需求預測的基礎上，這也是城市用地規(guī)劃的基礎工作。
發(fā)展預測和經(jīng)濟發(fā)展趨勢預測是決定將來用地需求的最基本要素，可以運用國民經(jīng)濟統(tǒng)計資料和可比資料，建立計量經(jīng)濟模型，作出定量分析預測，作為指導上地開發(fā)建設的一項定量依據(jù)。城市人口發(fā)展取決于經(jīng)濟發(fā)展和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，各類產(chǎn)業(yè)用地凈面積與所容納的就業(yè)崗位數(shù)量有內(nèi)在的比例關系，從而預測各產(chǎn)業(yè)用地需求；人口就業(yè)規(guī)模及平均家庭規(guī)模的預測可以轉(zhuǎn)化為住房需求預測及居住用地需求量預測；人均收入水平和消費水平、人均國民生產(chǎn)總值、全市商業(yè)零售總額的發(fā)展預測與商業(yè)服務業(yè)用房建筑面積的相關分析，可以用于預測未來商業(yè)服務業(yè)用房及用地的空間需求，進而指導商業(yè)用地規(guī)劃和新的購物中心的定量控制。通過上述測算分析和需求預測，就可以確定與城市社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)的土地開發(fā)供應量及其開發(fā)時間和空間序列。
3.4城市規(guī)劃必須考慮土地收益的合理分配
在我國社會主義市場經(jīng)濟條件下，利益驅(qū)動機制普遍發(fā)生作用，城市用地和土地估價都要反映公共利益，體現(xiàn)社會公平。在同一地區(qū)內(nèi)，城市土地位置和質(zhì)量差異，使占用不同區(qū)位土地所獲收益不同，在土地使用者之間自然產(chǎn)生用地權(quán)益的競爭。土地權(quán)益是土地價格形成的基礎。土地位置具有不可移動性，但土地的使用及其權(quán)益卻具有轉(zhuǎn)移性。土地估價是以這些權(quán)益獲取為基礎進行評估。對城市土地不斷投入資本而產(chǎn)出的土地收益，是由全部生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)組合投入而產(chǎn)出的。故應由全部參與投入者，包括政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及土地使用者共享權(quán)益，如果權(quán)益分配不合理，就會影響房地產(chǎn)開發(fā)的積極性，從而使發(fā)展市場經(jīng)濟以及優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)的目標均難以實現(xiàn)。
雖然在房地產(chǎn)交易市場中產(chǎn)生地價，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果支付地價獲取此土地而取得利潤，不如投資于其它方面所能取得的正常利潤，那么不如將這筆資金投于別處。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及土地使用者對土地的追加資本投入，創(chuàng)造出一定的土地級差收益，也應獲得相應回報。土地使用者在不同性質(zhì)用地上按照政府調(diào)控方針提取不同份額的土地收益，是國家對土地級差收益的合理分配。城市用地規(guī)劃中，也要將用地功能及開發(fā)強度與開發(fā)者利益獲得程度作相關分析。
隨著城市規(guī)劃的實施，社會對上地投入資本量不斷增加，所評估的土地往往已不是單純的地皮，而是含有各項基礎設施、建筑物和構(gòu)筑物等的不動產(chǎn)。城市發(fā)展與社區(qū)繁榮帶來房地產(chǎn)增值，其中房產(chǎn)隨時間的推移磨損折舊，價值漸減；而地產(chǎn)永續(xù)利用，土地資源的有限性和社會發(fā)展對土地需求的增長以及全社會改善用地環(huán)境，均使地產(chǎn)不斷增值。我國城市地產(chǎn)為國有，而房產(chǎn)可有多種所有者。因此在舊城改造規(guī)劃時，房地產(chǎn)估價要對房、地價值變化分別考慮。
城市規(guī)劃與土地估價相結(jié)合，預測規(guī)劃期（近期）內(nèi)研究對象的土地收益情況，并考慮土地收益的合理再分配關系，就可制訂合理的規(guī)劃控制指標和控制性詳細土地使用規(guī)劃，引導城市社會經(jīng)濟健康發(fā)展。
3.5城市規(guī)劃必須考慮土地價格的動態(tài)變化
城市規(guī)劃是一個動態(tài)發(fā)展的過程。作為城市規(guī)劃的重要內(nèi)容----土地，其價格在市場中也表現(xiàn)為一個動態(tài)變化的過程。土地所處的時點不同，市場的需求狀況也不同，土地用途的改變也會引起地價的變化。因此，在城市規(guī)劃中考慮土地估價時，必須把握土地價格的動態(tài)變化。
動態(tài)評估是城市規(guī)劃中考慮土地估價的最基本、最重要的原則。它也充分體現(xiàn)了地價評估工作的本質(zhì)與特征。我們知道：任何一個國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場總是在不斷的發(fā)展與變化中，對于土地價格而言同樣如此。地產(chǎn)價格評估時應該把握好時點位置，將土地價格的動態(tài)變化在某一點“靜止”下來，這將有利于科學地分析土地的時點價格與其發(fā)展趨勢。
（1）在土地交易中，無論是地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、還是抵押等，都不像一般商品那樣靠物質(zhì)實體在當事人之間交付（流通）完成，即買主帶走他所購商品，而主要靠法律、法規(guī)和契約來完成。但法律、法規(guī)、政策包括稅收政策的頒布、更改、實施等，都是有明確的時間界限的，契約合同也是有明確的時間界限的。這樣做就能確定市場的條件和交易的責任界限。
（2）地價可以是過去或現(xiàn)在或未來時間條件下的價格，土地估價一般是對現(xiàn)狀土地進行估價，但城市規(guī)劃主要研究土地在未來某一時點的價格。由于地價隨時間的變化而變化，因此在城市規(guī)劃中考慮地估價必須規(guī)定明確的時間。
4、結(jié)論
推行城市土地有償有限期使用制度，根本目的是完善社會主義市場經(jīng)濟體制，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益統(tǒng)一下的土地優(yōu)化作用，提高社會生產(chǎn)力，發(fā)展地方經(jīng)濟。城市規(guī)劃與土地估價都要貫徹政府制定的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)濟調(diào)控策略，綜合分析地產(chǎn)增值與用地控制的關系，建立完整、和諧、有序的協(xié)調(diào)關系。這種協(xié)調(diào)關系應體現(xiàn)在規(guī)劃得當、功能組織合理、布局結(jié)構(gòu)清晰、建筑實體及外部空間尺度適宜、比例恰當，還要考慮城市的歷史文化、自然環(huán)境、氣候特征、人文特性和居民生活習俗，因此城市規(guī)劃與土地估價既是一門科學，更是一門藝術。
城市規(guī)劃與土地估價是一項復雜的、動態(tài)的、技術性很強的工作。為此，我們在進行城市規(guī)劃時首先應把握好地價評估的有機統(tǒng)一，在實際操作中結(jié)合規(guī)劃管理予以科學分析，將城市規(guī)劃與土地估價有機地結(jié)合起來，對目前城市規(guī)劃管理工作具有十分重要的意義。
1、城市規(guī)劃與土地估價的內(nèi)在聯(lián)系
城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃。土地作為城市規(guī)劃的重要對象，與之密切相關。所有規(guī)劃都在土地上產(chǎn)生，所有的規(guī)劃都在土地上整體建成。土地是寶貴的自然資源，是人類賴以生存的基礎，也是人類一切活動的載體。而城市規(guī)劃正是政府調(diào)控土地和空間資源的重要手段，保護和協(xié)調(diào)好城市土地資源，促進土地及空間資源的合理配置和高效利用是城市規(guī)劃的主要職責。城市規(guī)劃是土地得到了使用的有力保證，在經(jīng)濟上體現(xiàn)為土地價格在城市用地價格體系中的最合理分布。
土地與城市規(guī)劃是密不可分、互為作用的，土地價格作為土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，與城市規(guī)劃更是休戚相關。地價在城市發(fā)展的過程中，總是動態(tài)變化的。而這種動態(tài)變化，取決于城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向、建設功能、房地產(chǎn)供求關系以及基礎設施配套水平和環(huán)境的優(yōu)劣。決定地價的關健是區(qū)位、功能性質(zhì)、土地開發(fā)的主要技術指標、基礎設施布局、居民購買力。其中前四大因素是城市規(guī)劃所確定的，所以城市規(guī)劃部門在編制總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等過程中必須對土地估價予以統(tǒng)籌考慮。通過科學合理的土地估價，制定出合理的土地價格體系，也能有效地促進或制的土地的流動，從而促使土地開發(fā)朝城市規(guī)劃的方向發(fā)展，使得城市規(guī)劃不斷得以實現(xiàn)、完善。
2、城市規(guī)劃與土地估價的辯證關系
傳統(tǒng)的城市規(guī)劃是以土地利用控制為核心的一種靜態(tài)的物質(zhì)規(guī)劃，它關注的是規(guī)劃藍圖的實現(xiàn)，而忽視了城市規(guī)劃對城市土地開發(fā)過程的調(diào)控功能，容易引起土地的投機活動。隨著城市的迅速發(fā)展，城市規(guī)劃作為一種規(guī)范城市發(fā)展的管理手段，也得到相應發(fā)展，并逐漸體現(xiàn)了城市規(guī)劃能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的資源優(yōu)勢，而這個優(yōu)勢的充分體現(xiàn)必須密切結(jié)合土地估價工作來進行。
在城鎮(zhèn)土地估價中，必須根據(jù)城市規(guī)劃的用地規(guī)劃內(nèi)容，劃分合理的土地等級。城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程要求將土地分為若干評價單元，以確定合理的土地價格。目前，確定單元的常用思路是動態(tài)網(wǎng)格法，形狀呈方形，和地形地物的邊界較難吻合，最終定級需借助人工調(diào)整來劃定級別邊緣。而以規(guī)劃路網(wǎng)為基礎，參照用地性質(zhì)直接劃定單元，將有利于與未來的規(guī)劃用地管理相銜接，也免除評價單元劃分的不合理性。
地價涉及到許多因素，區(qū)位、功能和房屋結(jié)構(gòu)不同，都會造成地價不同。如舊城房屋拆遷，商店、住宅、辦公樓的價格都不同，鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)的價格也不同，特別是當前以及將來基礎設施和社會服務設施的配套水平和規(guī)劃確定的開發(fā)要求都直接影響土地的價格。因此，我們進行城市規(guī)劃時，應該準確掌握地價要素，即規(guī)劃確定的開發(fā)要求。例如現(xiàn)在溫州等城市的地價測算是規(guī)劃局和土地部門一起完成的，這正是為了使城市規(guī)劃與土地估價密切結(jié)合起來，以保證城市規(guī)劃的合理性與科學性。
3、城市規(guī)劃與土地估價的有機統(tǒng)一
3.1土地估價必須體現(xiàn)城市規(guī)劃的使用
這是針對土地用途而言的，不同用途土地的地價是不同的。地產(chǎn)價值是在土地最適合利用的情況下確定的。城市土地為國家所有，土地一級市場要由各級政府代表國家壟斷控制和計劃管理。所以政府制訂的具有法規(guī)作用的城市規(guī)劃對地價的形成起決定性作用。
城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃，要在規(guī)劃期內(nèi)可能的條件下，發(fā)揮城市用地的效益，即土地、資本、勞動等生產(chǎn)要素的優(yōu)勢組合和根據(jù)土地區(qū)位條件及產(chǎn)生收益的能力，合理布局生產(chǎn)力。所以城市規(guī)劃中的用地估價是以合法條件下用地效益發(fā)揮為前提，那么首先要判斷土地的利用方式是什么？目前的利用方法是否為利用？轉(zhuǎn)換為利用方式的可能性如何？這均是城市規(guī)劃要研究的問題。
（1）通過規(guī)劃管理控制土地用途的改變。在這方面積累了一些經(jīng)驗的澳大利亞是實行土地用途管制較早的國家之一。澳大利亞面積770萬平方公里，人口1800萬，按理說這類土地異常豐富的地區(qū)不存在危機問題，更談不上什么用途管制。其實不然，澳大利亞的城市規(guī)劃與土地估價卻結(jié)合得特別好。澳大利亞的城鎮(zhèn)建設與土地利用、商業(yè)用地、住宅用地、道路建設用地、園林用地、農(nóng)業(yè)用地及各類用地都在規(guī)劃中得以具體體現(xiàn)。
（2）按、利用確定土地的區(qū)位、用途水平和開發(fā)強度。在進行土地規(guī)劃時就不應受到現(xiàn)實使用狀況的限制，而應對何種情況下才能使用土地作出正確的判斷，因為現(xiàn)實用途由于各種原因并不一定是有效利用。城市規(guī)劃中的用地估價遵循土地利用原理，不僅注重土地利用的經(jīng)濟效益，還要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的綜合效益和城市發(fā)展及其環(huán)境建設等多方面的要求，例如：方便性----路網(wǎng)密度及可達性、紅線寬度設計等；和諧性----建筑容量與道路及市政設施負荷的協(xié)調(diào)、綠地布置、環(huán)境景現(xiàn)、視覺走廊等；舒適性----防治污染、日照間距、小氣候環(huán)境、配套服務設施等；個性----突出本地環(huán)境特色、歷史文化古跡的保護等。再有，土地的利用，受規(guī)劃設計、法規(guī)政策、財政金融、企業(yè)經(jīng)營能力等綜合作用的影響，是包含所有的內(nèi)外部條件、市場供需因素綜合作用的結(jié)果，要求城市規(guī)劃對上述內(nèi)容統(tǒng)籌安排和結(jié)合。
作為城市用地管理者、開發(fā)者和使用者，追求的目標都是在規(guī)劃土地使用條件下，取得的投資效益和滿足的社會需求。城市政府為了實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的宏觀效益，要引導資源在不同區(qū)位優(yōu)化配置，通過調(diào)控地價對國有地產(chǎn)一級市場壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用地規(guī)劃控制指標下，一般會按允許程度提高房地產(chǎn)開發(fā)強度，以便降低單位建筑面積地價，提高房地產(chǎn)銷售利潤，地價的高低是投資效益核算中的重要內(nèi)容。各類用地企業(yè)所支付地價，作為無形資產(chǎn)將進入企業(yè)成本，成為法人資產(chǎn)的重要組成部分，需要保值和增值。因此土地使用者要求提供健全的基礎設施和良好的社區(qū)環(huán)境，這三者的目標，均通過合理的城市規(guī)劃來協(xié)調(diào)、引導和實現(xiàn)。
3.2城市規(guī)劃必須考慮土地利用的邊際效益
經(jīng)濟學中的邊際效益遞增或遞減原理在城市規(guī)劃及城市用地估價中均適用。對土地進行資本投入，城市土地利用強度與土地收益會出現(xiàn)遞增式遞減的比例關系。當?shù)貕K的容積率與環(huán)境容量協(xié)調(diào)時，土地開發(fā)投入使城市社區(qū)活動條件不斷完善，土地投資報酬遞增、地價同步上升；但當各地塊容積率均有突破，使該地區(qū)土地總利用強度超過社區(qū)環(huán)境容量時，就會出現(xiàn)交通擁擠、環(huán)境污染治理困難、生活環(huán)境質(zhì)量下降等現(xiàn)象，土地投資報酬遞減，致使地價下降。
不僅城市土地利用強度，而且用地規(guī)模擴展也會遇到各種各樣的限制，可概括為自然地理條件的限制（如需填海、跨河、排水設施、供電設施、道路交通設施負荷能力等）、城市結(jié)構(gòu)限制（如城市用地擴張與原有用地結(jié)構(gòu)的配套功能不適應、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化與用地結(jié)構(gòu)不適應，須對整個用地布局作調(diào)整）。將這種限制形象稱之為“門檻”，有“大門檻”，也有“小門檻”，城市建設會不斷遇到“門檻”、跨過“門檻”，波浪式地發(fā)展，將出現(xiàn)投資報酬遞增式遞減的波浪狀運動現(xiàn)象。
邊際效益點是對土地進行資本投入，當達到某一數(shù)值點后，如再追加投資，報酬不再增加甚至降低。因此，需要城市規(guī)劃結(jié)合土地估價，研究土地邊際收益的點，通過環(huán)境容量分析、門檻投資計算、經(jīng)濟發(fā)展研究和土地利用效益分析，評價和優(yōu)選用地方案，從中選出最符合發(fā)展戰(zhàn)略目標的用地可行性方案，確定土地開發(fā)時間和空間序列，確定近期發(fā)展建設的重點區(qū)位，使城市規(guī)劃與土地使用緊密相聯(lián)。
3.3城市規(guī)劃必須考慮土地市場的供應關系
城市規(guī)劃與地價評估離不開土地管理者對土地市場的分析和供求預測。土地需求是土地價格形成的先決條件。地價的社會基礎離不開房地產(chǎn)供求市場，否則其評估毫無意義。城市可利用的土地資源有限，由于土地位置的固定性和土地面積的有限性，土地供給彈性很小，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增長，對城市土地的需求日益增大，促使土地價格不斷上漲。規(guī)劃用地估價要建立在節(jié)約用地及對房地產(chǎn)市場有效需求預測的基礎上，這也是城市用地規(guī)劃的基礎工作。
發(fā)展預測和經(jīng)濟發(fā)展趨勢預測是決定將來用地需求的最基本要素，可以運用國民經(jīng)濟統(tǒng)計資料和可比資料，建立計量經(jīng)濟模型，作出定量分析預測，作為指導上地開發(fā)建設的一項定量依據(jù)。城市人口發(fā)展取決于經(jīng)濟發(fā)展和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，各類產(chǎn)業(yè)用地凈面積與所容納的就業(yè)崗位數(shù)量有內(nèi)在的比例關系，從而預測各產(chǎn)業(yè)用地需求；人口就業(yè)規(guī)模及平均家庭規(guī)模的預測可以轉(zhuǎn)化為住房需求預測及居住用地需求量預測；人均收入水平和消費水平、人均國民生產(chǎn)總值、全市商業(yè)零售總額的發(fā)展預測與商業(yè)服務業(yè)用房建筑面積的相關分析，可以用于預測未來商業(yè)服務業(yè)用房及用地的空間需求，進而指導商業(yè)用地規(guī)劃和新的購物中心的定量控制。通過上述測算分析和需求預測，就可以確定與城市社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)的土地開發(fā)供應量及其開發(fā)時間和空間序列。
3.4城市規(guī)劃必須考慮土地收益的合理分配
在我國社會主義市場經(jīng)濟條件下，利益驅(qū)動機制普遍發(fā)生作用，城市用地和土地估價都要反映公共利益，體現(xiàn)社會公平。在同一地區(qū)內(nèi)，城市土地位置和質(zhì)量差異，使占用不同區(qū)位土地所獲收益不同，在土地使用者之間自然產(chǎn)生用地權(quán)益的競爭。土地權(quán)益是土地價格形成的基礎。土地位置具有不可移動性，但土地的使用及其權(quán)益卻具有轉(zhuǎn)移性。土地估價是以這些權(quán)益獲取為基礎進行評估。對城市土地不斷投入資本而產(chǎn)出的土地收益，是由全部生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)組合投入而產(chǎn)出的。故應由全部參與投入者，包括政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及土地使用者共享權(quán)益，如果權(quán)益分配不合理，就會影響房地產(chǎn)開發(fā)的積極性，從而使發(fā)展市場經(jīng)濟以及優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)的目標均難以實現(xiàn)。
雖然在房地產(chǎn)交易市場中產(chǎn)生地價，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果支付地價獲取此土地而取得利潤，不如投資于其它方面所能取得的正常利潤，那么不如將這筆資金投于別處。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及土地使用者對土地的追加資本投入，創(chuàng)造出一定的土地級差收益，也應獲得相應回報。土地使用者在不同性質(zhì)用地上按照政府調(diào)控方針提取不同份額的土地收益，是國家對土地級差收益的合理分配。城市用地規(guī)劃中，也要將用地功能及開發(fā)強度與開發(fā)者利益獲得程度作相關分析。
隨著城市規(guī)劃的實施，社會對上地投入資本量不斷增加，所評估的土地往往已不是單純的地皮，而是含有各項基礎設施、建筑物和構(gòu)筑物等的不動產(chǎn)。城市發(fā)展與社區(qū)繁榮帶來房地產(chǎn)增值，其中房產(chǎn)隨時間的推移磨損折舊，價值漸減；而地產(chǎn)永續(xù)利用，土地資源的有限性和社會發(fā)展對土地需求的增長以及全社會改善用地環(huán)境，均使地產(chǎn)不斷增值。我國城市地產(chǎn)為國有，而房產(chǎn)可有多種所有者。因此在舊城改造規(guī)劃時，房地產(chǎn)估價要對房、地價值變化分別考慮。
城市規(guī)劃與土地估價相結(jié)合，預測規(guī)劃期（近期）內(nèi)研究對象的土地收益情況，并考慮土地收益的合理再分配關系，就可制訂合理的規(guī)劃控制指標和控制性詳細土地使用規(guī)劃，引導城市社會經(jīng)濟健康發(fā)展。
3.5城市規(guī)劃必須考慮土地價格的動態(tài)變化
城市規(guī)劃是一個動態(tài)發(fā)展的過程。作為城市規(guī)劃的重要內(nèi)容----土地，其價格在市場中也表現(xiàn)為一個動態(tài)變化的過程。土地所處的時點不同，市場的需求狀況也不同，土地用途的改變也會引起地價的變化。因此，在城市規(guī)劃中考慮土地估價時，必須把握土地價格的動態(tài)變化。
動態(tài)評估是城市規(guī)劃中考慮土地估價的最基本、最重要的原則。它也充分體現(xiàn)了地價評估工作的本質(zhì)與特征。我們知道：任何一個國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場總是在不斷的發(fā)展與變化中，對于土地價格而言同樣如此。地產(chǎn)價格評估時應該把握好時點位置，將土地價格的動態(tài)變化在某一點“靜止”下來，這將有利于科學地分析土地的時點價格與其發(fā)展趨勢。
（1）在土地交易中，無論是地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、還是抵押等，都不像一般商品那樣靠物質(zhì)實體在當事人之間交付（流通）完成，即買主帶走他所購商品，而主要靠法律、法規(guī)和契約來完成。但法律、法規(guī)、政策包括稅收政策的頒布、更改、實施等，都是有明確的時間界限的，契約合同也是有明確的時間界限的。這樣做就能確定市場的條件和交易的責任界限。
（2）地價可以是過去或現(xiàn)在或未來時間條件下的價格，土地估價一般是對現(xiàn)狀土地進行估價，但城市規(guī)劃主要研究土地在未來某一時點的價格。由于地價隨時間的變化而變化，因此在城市規(guī)劃中考慮地估價必須規(guī)定明確的時間。
4、結(jié)論
推行城市土地有償有限期使用制度，根本目的是完善社會主義市場經(jīng)濟體制，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益統(tǒng)一下的土地優(yōu)化作用，提高社會生產(chǎn)力，發(fā)展地方經(jīng)濟。城市規(guī)劃與土地估價都要貫徹政府制定的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)濟調(diào)控策略，綜合分析地產(chǎn)增值與用地控制的關系，建立完整、和諧、有序的協(xié)調(diào)關系。這種協(xié)調(diào)關系應體現(xiàn)在規(guī)劃得當、功能組織合理、布局結(jié)構(gòu)清晰、建筑實體及外部空間尺度適宜、比例恰當，還要考慮城市的歷史文化、自然環(huán)境、氣候特征、人文特性和居民生活習俗，因此城市規(guī)劃與土地估價既是一門科學，更是一門藝術。
城市規(guī)劃與土地估價是一項復雜的、動態(tài)的、技術性很強的工作。為此，我們在進行城市規(guī)劃時首先應把握好地價評估的有機統(tǒng)一，在實際操作中結(jié)合規(guī)劃管理予以科學分析，將城市規(guī)劃與土地估價有機地結(jié)合起來，對目前城市規(guī)劃管理工作具有十分重要的意義。