現(xiàn)在，全國各地國土部門正在貫徹執(zhí)行國土資源部的緊急通知，從嚴從緊控制建設用地總量，堅決制止“以租代征”的違法違規(guī)用地行為?！耙宰獯鳌币坏?，這對“以租代征者”無疑是一記當頭棒喝。那么，“以租代征”為何要不得呢？
是雙贏還是雙輸？
所謂的“以租代征”，指的是一些地方政府部門和企事業(yè)單位繞過法定的農(nóng)用地轉用和土地征收審批手續(xù)，通過租用農(nóng)民集體土地，而直接進行非農(nóng)業(yè)建設的行為。
在一些人眼中，“以租代征”大有好處。如在一些租地的企業(yè)看來，“以租代征”可以規(guī)避土地審批復雜的程序，加快項目進展的速度，同時可以繞過法定的土地稅費，降低土地費用門檻；而一些被租地的農(nóng)民認為，“以租代征”比起土地一次性被征收來說，可以得到長期穩(wěn)定的租金回報，更能解決后顧之憂。因此，有些人就認為“以租代征”是用地單位與被用地單位的“雙贏”。這就是“以租代征”之所以能夠在一些地方大為風行的原因之一。
那么，這種“以租代征”的用地方式，對于“以租代征”雙方來說，是否真的是“雙贏”呢？
其實，不論是從法律政策的角度，還是從經(jīng)濟學的角度，只要仔細分析，就不難知道， “以租代征”的用地方式，對于租地者也好，還是土地被租者也好，都是弊大于利的，最終結果只能是“雙輸”，而非“雙贏”。
新《土地管理法》第四十三條明確規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設外，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。這個國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。
由此，可以清楚知道，那種以租賃為名，行征占之實的“以租代征”的土地租賃，其“租賃合同”完全違法。違法的“租賃合同”得不到法律保護。而從發(fā)展的眼光看，今日看似盡善盡美的“租賃合同”，今后發(fā)生糾紛卻是一種必然的結果。
大家常常說，土地是經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸制約，這說明什么？這說明土地是經(jīng)濟發(fā)展中一種極為稀缺的要素資源。不難預計，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這種人多地少的矛盾將會更加突出。而隨著這種人多地少矛盾的不斷加劇，土地作為稀缺要素資源的價格將會不斷上升。毫無疑問，今后征收土地的補償費用也會隨之上揚。最近國土資源部《關于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，其實就說明了這種趨勢。該通知表示，統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制定要堅持適當從高原則，在依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測算的同時，適當考慮改進生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。同時應設定基準時點，一般3～5年調(diào)整一次。
簽訂“以租代征”的“租賃合同”時，“租賃雙方”誰能準確預料三年、五年、十年后的租金該是多少？可以肯定，誰都做不到。但可以預料的是，三年、五年、十年過后，總有一天，“租賃雙方”會因租金的標準問題而鬧起糾紛，甚至是沖突。這樣，“以租代征”今日的“雙贏”，最終必然會演化成明日的“雙輸”。這一判斷既是上述推理的必然結果，也是當今事實的一種總結——前幾年“以租代征”違法違規(guī)用地事件，近來之所以紛紛浮出水面，原因就在于“租金標準”糾紛激化后導致的結果。
是功臣還是罪人？
“以租代征”之所以會在一些地方風行起來，蔓延開來，同當?shù)匾恍┱賳T的默許、縱容，甚至是直接參與分不開的。這些官員雖然明白“以租代征”是一種明顯的違法用地行為，但是由于“以租代征”可以突破建設用地指標的限制，解除當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的土地瓶頸制約，因此，在他們看來，“以租代征”不失為一種先進經(jīng)驗，值得加以總結推廣。一些人甚至認為，自己即使因此而受到黨紀國法的懲處，但也是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的功臣而非罪人。在這種觀念支配下，“以租代征”就成了一些地方土地市場的潛規(guī)則。
是雙贏還是雙輸？
所謂的“以租代征”，指的是一些地方政府部門和企事業(yè)單位繞過法定的農(nóng)用地轉用和土地征收審批手續(xù)，通過租用農(nóng)民集體土地，而直接進行非農(nóng)業(yè)建設的行為。
在一些人眼中，“以租代征”大有好處。如在一些租地的企業(yè)看來，“以租代征”可以規(guī)避土地審批復雜的程序，加快項目進展的速度，同時可以繞過法定的土地稅費，降低土地費用門檻；而一些被租地的農(nóng)民認為，“以租代征”比起土地一次性被征收來說，可以得到長期穩(wěn)定的租金回報，更能解決后顧之憂。因此，有些人就認為“以租代征”是用地單位與被用地單位的“雙贏”。這就是“以租代征”之所以能夠在一些地方大為風行的原因之一。
那么，這種“以租代征”的用地方式，對于“以租代征”雙方來說，是否真的是“雙贏”呢？
其實，不論是從法律政策的角度，還是從經(jīng)濟學的角度，只要仔細分析，就不難知道， “以租代征”的用地方式，對于租地者也好，還是土地被租者也好，都是弊大于利的，最終結果只能是“雙輸”，而非“雙贏”。
新《土地管理法》第四十三條明確規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設外，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。這個國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。
由此，可以清楚知道，那種以租賃為名，行征占之實的“以租代征”的土地租賃，其“租賃合同”完全違法。違法的“租賃合同”得不到法律保護。而從發(fā)展的眼光看，今日看似盡善盡美的“租賃合同”，今后發(fā)生糾紛卻是一種必然的結果。
大家常常說，土地是經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸制約，這說明什么？這說明土地是經(jīng)濟發(fā)展中一種極為稀缺的要素資源。不難預計，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這種人多地少的矛盾將會更加突出。而隨著這種人多地少矛盾的不斷加劇，土地作為稀缺要素資源的價格將會不斷上升。毫無疑問，今后征收土地的補償費用也會隨之上揚。最近國土資源部《關于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，其實就說明了這種趨勢。該通知表示，統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制定要堅持適當從高原則，在依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測算的同時，適當考慮改進生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。同時應設定基準時點，一般3～5年調(diào)整一次。
簽訂“以租代征”的“租賃合同”時，“租賃雙方”誰能準確預料三年、五年、十年后的租金該是多少？可以肯定，誰都做不到。但可以預料的是，三年、五年、十年過后，總有一天，“租賃雙方”會因租金的標準問題而鬧起糾紛，甚至是沖突。這樣，“以租代征”今日的“雙贏”，最終必然會演化成明日的“雙輸”。這一判斷既是上述推理的必然結果，也是當今事實的一種總結——前幾年“以租代征”違法違規(guī)用地事件，近來之所以紛紛浮出水面，原因就在于“租金標準”糾紛激化后導致的結果。
是功臣還是罪人？
“以租代征”之所以會在一些地方風行起來，蔓延開來，同當?shù)匾恍┱賳T的默許、縱容，甚至是直接參與分不開的。這些官員雖然明白“以租代征”是一種明顯的違法用地行為，但是由于“以租代征”可以突破建設用地指標的限制，解除當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的土地瓶頸制約，因此，在他們看來，“以租代征”不失為一種先進經(jīng)驗，值得加以總結推廣。一些人甚至認為，自己即使因此而受到黨紀國法的懲處，但也是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的功臣而非罪人。在這種觀念支配下，“以租代征”就成了一些地方土地市場的潛規(guī)則。