基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現狀利用條件下各級土地或勻質地域，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估確定的某一估價時點上一定年期物權性質的土地使用權的平均價格?；鶞实貎r作為我國城鎮(zhèn)地價體系的重要組成部分，是我國政府法定的公示地價之一，是目前我國地價評估的基礎。為了提高我國城市土地價格評估的水平，加強對城市土地這一重要國有資產的管理，引導和促進城市土地交易和房地產市場健康有序地發(fā)展，如何科學、合理和適時地進行基準地價更新，充分發(fā)揮基準地價的應用價值，仍然需要認真研究。
一、我國城市土地利用和管理的特征
基準地價更新是根據城鎮(zhèn)土地的自然、經濟屬性及市場變化情況，在新的基準日期對原來的城鎮(zhèn)土地基準地價進行重新評定。進行基準地價更新，首先要認真研究在我國目前進入經濟快速增長階段后城市化和城市建設的發(fā)展規(guī)律，提高對城市土地開發(fā)、利用和管理特征的認識，使基準地價更新能夠適應城市社會經濟發(fā)展的需要。
改革開放以來，隨著我國城市土地使用制度改革和住房制度改革的深入，各地城市土地交易和房地產交易日益增多，土地市場和房地產市場正在逐步走向完善，城市土地開發(fā)利用受到市場機制的驅動越來越明顯，城市土地管理的環(huán)境和管理方式也發(fā)生了重要的變化。
主要表現為：
1.城市化發(fā)展要求城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理
城市化是生產力發(fā)展的結果，是實現現代化的必然選擇。我國目前正處在城市化快速發(fā)展階段，土地管理要適應城市化發(fā)展的新形勢，必須要打破過去城鄉(xiāng)土地管理分割的格局，對城鄉(xiāng)土地實行統(tǒng)一管理，不僅要保障城市建設用地的合理供給，也要努力實現耕地總量的占補平衡。要認真研究城市土地的集約利用的方式和途徑，控制總量，盤活存量，用好增量，實行嚴格的土地用途管制。
2．城市規(guī)劃的實施要發(fā)揮市場機制的作用
改革開放以來，我國城市規(guī)劃的思想和方法發(fā)生了巨大的變革。城市規(guī)劃由過去的單純的城市建設設計功能，向著城市規(guī)劃、管理、經營相結合的方向發(fā)展。隨著社會主義市場經濟體制的建立，城市規(guī)劃的實施，不能完全依靠行政手段。要運用城市營銷和經營策略，以土地的開發(fā)潛力和前景來吸引投資；通過加強地價管理，利用城市土地級差收益杠桿，來促進城市產業(yè)經濟結構升級和生產布局的合理調整。城市土地開發(fā)和城市建設要充分發(fā)揮市場機制的作用。
3．城市環(huán)境建設的重要性獲得了共識
隨著經濟的發(fā)展，我國人民群眾的物質和文化生活水平得到了顯著提高，人們的環(huán)境生態(tài)意識和健康要求日益強烈。城市土地開發(fā)不能只看到生產性用地或經營性用地出讓、轉讓帶來的巨大經濟收益，而且要充分認識到環(huán)境也是生產力，城市環(huán)境建設用地和公共設施用地的保障供給和超前開發(fā)，有利于城市土地資產的整體增值，對于城市發(fā)展具有十分重要的作用，是提高城市綜合競爭力和保證城市可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。
4．城市土地管理要實現資源管理和資產管理相結合
城市土地是重要的國有資產，是城市建設和發(fā)展的資本。城市土地管理必須資源管理和資產管理相結合，在集約利用城市土地資源的同時，實現城市土地資產的保值和增值。在我國公有制為主體，多種所有制并存的情況下，城市土地管理既要注意防止國有資產的流失，也要注意發(fā)揮社會主義土地公有制的優(yōu)越性。通過深化地價、稅收和財政管理關系的認識，科學地制定合理的地價政策，使地價管理在優(yōu)化投資環(huán)境，增強城市競爭實力，擴大財政收入，降低生產成本和提高人民群眾生活消費水平等方面能夠協(xié)調兼顧，努力促進社會公平和和諧發(fā)展。
5．加入WTO后城市土地供給與開發(fā)的競爭性增強
我國已經加入WTO，全球經濟一體化對我國社會經濟發(fā)展的影響空前擴大。加入WIO，一方面可能給我國城市土地開發(fā)帶來巨大的市場需求，同時也使得許多的國際貿易規(guī)則需要進一步落實。我國現行的一些城市土地開發(fā)利用和管理政策，有的已經不適應加入WTO的新形勢。城市土地供給，應當按照公平、公開、公正的原則，更加多地通過招標、拍賣等方式進行出讓，行政劃撥用地將更加嚴格地控制其使用范圍，協(xié)議出讓土地因為可能存在某些非競爭性因素，將逐步減少。加入WTO后，城市土地交易透明度的明顯增加，不僅要求政府土地管理部門要減少對城市土地交易的直接干預，要更加多地通過土地利用政策和法規(guī)（特別是地價政策）對城市土地市場進行宏觀調控，而且也要求城市土地評估機構要科學、合理和負責地進行地價評估，地價評估技術和水平將直接影響著每個城市土地評估機構的市場生存能力。
二、我國城市土地定級研究思路的轉變
城市土地基準地價更新，是在城市土地定級的基礎上進行的。城市土地定級是城市土地形成條件和土地質量地域差異的反映，也是城市土地使用價值和價格的空間分布規(guī)律的概括和總結。城市土地定級，主要采用兩種途徑實現：一是按照多因素綜合評分的方法計算的網格單元綜合分值確定。二是按照土地和房地產市場交易資料測算的地價指標確定。
我國城市土地定級的研究思路和技術路線，為適應新形勢下城市建設和城市土地管理的實際需要，應當在充分肯定先前研究成果的基礎上，進行大膽的革新。從我國目前情況看，城市土地定級應當突出以下幾點：
1．為城市土地用途管制服務
城市土地開發(fā)應當按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，實行嚴格的用途管制。在城市土地定級過程中，要充分考慮目前城市土地利用現狀和城市規(guī)劃設計用途對城市地價形成的作用和影響。規(guī)劃不只是成為城市建設的藍圖，也是城市土地市場的反映。城市土地定級需要對規(guī)劃因素，包括土地用途。建筑容積率、建筑覆蓋率和集中規(guī)模等進行深入的分析，把規(guī)劃因素由原來一般視為宗地條件，提高到宏觀調控的高度來認識。正確運用土地政策和土地價格杠桿，顯化城市土地的級差收益，促進土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實，努力提高城市土地開發(fā)利用的科學性和合理性。
一、我國城市土地利用和管理的特征
基準地價更新是根據城鎮(zhèn)土地的自然、經濟屬性及市場變化情況，在新的基準日期對原來的城鎮(zhèn)土地基準地價進行重新評定。進行基準地價更新，首先要認真研究在我國目前進入經濟快速增長階段后城市化和城市建設的發(fā)展規(guī)律，提高對城市土地開發(fā)、利用和管理特征的認識，使基準地價更新能夠適應城市社會經濟發(fā)展的需要。
改革開放以來，隨著我國城市土地使用制度改革和住房制度改革的深入，各地城市土地交易和房地產交易日益增多，土地市場和房地產市場正在逐步走向完善，城市土地開發(fā)利用受到市場機制的驅動越來越明顯，城市土地管理的環(huán)境和管理方式也發(fā)生了重要的變化。
主要表現為：
1.城市化發(fā)展要求城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理
城市化是生產力發(fā)展的結果，是實現現代化的必然選擇。我國目前正處在城市化快速發(fā)展階段，土地管理要適應城市化發(fā)展的新形勢，必須要打破過去城鄉(xiāng)土地管理分割的格局，對城鄉(xiāng)土地實行統(tǒng)一管理，不僅要保障城市建設用地的合理供給，也要努力實現耕地總量的占補平衡。要認真研究城市土地的集約利用的方式和途徑，控制總量，盤活存量，用好增量，實行嚴格的土地用途管制。
2．城市規(guī)劃的實施要發(fā)揮市場機制的作用
改革開放以來，我國城市規(guī)劃的思想和方法發(fā)生了巨大的變革。城市規(guī)劃由過去的單純的城市建設設計功能，向著城市規(guī)劃、管理、經營相結合的方向發(fā)展。隨著社會主義市場經濟體制的建立，城市規(guī)劃的實施，不能完全依靠行政手段。要運用城市營銷和經營策略，以土地的開發(fā)潛力和前景來吸引投資；通過加強地價管理，利用城市土地級差收益杠桿，來促進城市產業(yè)經濟結構升級和生產布局的合理調整。城市土地開發(fā)和城市建設要充分發(fā)揮市場機制的作用。
3．城市環(huán)境建設的重要性獲得了共識
隨著經濟的發(fā)展，我國人民群眾的物質和文化生活水平得到了顯著提高，人們的環(huán)境生態(tài)意識和健康要求日益強烈。城市土地開發(fā)不能只看到生產性用地或經營性用地出讓、轉讓帶來的巨大經濟收益，而且要充分認識到環(huán)境也是生產力，城市環(huán)境建設用地和公共設施用地的保障供給和超前開發(fā)，有利于城市土地資產的整體增值，對于城市發(fā)展具有十分重要的作用，是提高城市綜合競爭力和保證城市可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。
4．城市土地管理要實現資源管理和資產管理相結合
城市土地是重要的國有資產，是城市建設和發(fā)展的資本。城市土地管理必須資源管理和資產管理相結合，在集約利用城市土地資源的同時，實現城市土地資產的保值和增值。在我國公有制為主體，多種所有制并存的情況下，城市土地管理既要注意防止國有資產的流失，也要注意發(fā)揮社會主義土地公有制的優(yōu)越性。通過深化地價、稅收和財政管理關系的認識，科學地制定合理的地價政策，使地價管理在優(yōu)化投資環(huán)境，增強城市競爭實力，擴大財政收入，降低生產成本和提高人民群眾生活消費水平等方面能夠協(xié)調兼顧，努力促進社會公平和和諧發(fā)展。
5．加入WTO后城市土地供給與開發(fā)的競爭性增強
我國已經加入WTO，全球經濟一體化對我國社會經濟發(fā)展的影響空前擴大。加入WIO，一方面可能給我國城市土地開發(fā)帶來巨大的市場需求，同時也使得許多的國際貿易規(guī)則需要進一步落實。我國現行的一些城市土地開發(fā)利用和管理政策，有的已經不適應加入WTO的新形勢。城市土地供給，應當按照公平、公開、公正的原則，更加多地通過招標、拍賣等方式進行出讓，行政劃撥用地將更加嚴格地控制其使用范圍，協(xié)議出讓土地因為可能存在某些非競爭性因素，將逐步減少。加入WTO后，城市土地交易透明度的明顯增加，不僅要求政府土地管理部門要減少對城市土地交易的直接干預，要更加多地通過土地利用政策和法規(guī)（特別是地價政策）對城市土地市場進行宏觀調控，而且也要求城市土地評估機構要科學、合理和負責地進行地價評估，地價評估技術和水平將直接影響著每個城市土地評估機構的市場生存能力。
二、我國城市土地定級研究思路的轉變
城市土地基準地價更新，是在城市土地定級的基礎上進行的。城市土地定級是城市土地形成條件和土地質量地域差異的反映，也是城市土地使用價值和價格的空間分布規(guī)律的概括和總結。城市土地定級，主要采用兩種途徑實現：一是按照多因素綜合評分的方法計算的網格單元綜合分值確定。二是按照土地和房地產市場交易資料測算的地價指標確定。
我國城市土地定級的研究思路和技術路線，為適應新形勢下城市建設和城市土地管理的實際需要，應當在充分肯定先前研究成果的基礎上，進行大膽的革新。從我國目前情況看，城市土地定級應當突出以下幾點：
1．為城市土地用途管制服務
城市土地開發(fā)應當按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，實行嚴格的用途管制。在城市土地定級過程中，要充分考慮目前城市土地利用現狀和城市規(guī)劃設計用途對城市地價形成的作用和影響。規(guī)劃不只是成為城市建設的藍圖，也是城市土地市場的反映。城市土地定級需要對規(guī)劃因素，包括土地用途。建筑容積率、建筑覆蓋率和集中規(guī)模等進行深入的分析，把規(guī)劃因素由原來一般視為宗地條件，提高到宏觀調控的高度來認識。正確運用土地政策和土地價格杠桿，顯化城市土地的級差收益，促進土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實，努力提高城市土地開發(fā)利用的科學性和合理性。