4.沒有對其方法選擇、參數選取等加以分析，也沒有相應的評估技術說明。
根據我國資產評估的有關規(guī)定，作為資產之一的土地使用權是注冊資產評估師執(zhí)業(yè)的范圍，經人事部核準的注冊資產評估師考試大綱中，也明確土地使用權是注冊資產評估師的考試范圍。1991年國務院頒布的91號令，明確規(guī)定資產評估范圍包括:固定資產、流動資產、無形資產和其他資產。國家國有資產管理局《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》專門用一章共8條，規(guī)范了土地使用權的評估，不但規(guī)定了土地使用權資產定義和評估方法，還規(guī)定了評估方法的選取原則，各種方法中的費用組成以及參數的選取原則。財政部《關于印發(fā)<資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定>(財評字[1999]91號)的通知》中，明確了土地使用權的評估說明的編寫，不但應介紹土地的一般因素、個別因素、區(qū)域因素，還應說明土地使用權評估價值的構成，并詳細說明費用確定的依據。
顯然，并不能由于行業(yè)管理部門對機構和個人執(zhí)業(yè)準人的限制，而隨意刪減土地評估操作程序，甚至簡化評估技術說明。目前，凡是引用土地估價報告，很少有一份整體資產評估報告，能按此規(guī)定進行評估并編寫說明。
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)中規(guī)定，對同一估價對象應選取兩種以上估價方法進行估價，得出試算價格，并采用簡單算術平均法、加權算術平均法等確定宗地估價結果。但我們在承做土地估價項目以及引用土地估價結果時發(fā)現(xiàn)，盡管單平方米價格差異不大，但總價格差異非常大。那么引用時的處理方式，就會直接影響評估結論。筆者曾經受聘從專業(yè)角度審查一個機構的報告，該報告就引用了土地估價機構報告中基準地價系數修正法的結果(比成本逼近法高18元/平方米，總價高80多萬元)，而沒有引用簡單算術平均法的結果。這可能是資產評估師甚至評估機構不了解《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》造成的，后推測是因企業(yè)希望評高的一種處理。但認真考慮，也不能說與目前沒有“引用規(guī)范指導意見”無關，因為資產評估規(guī)范并未說明應選取兩種以上估價方法進行評估。
5.沒有分析土地與企業(yè)債權債務的關系，導致重大事項揭示不充分。
很多國有企業(yè)，將擁有的房屋及其占用的土地使用權一同或單獨以出讓土地使用權抵押，或對外擔保，甚至有的土地使用權已進人訴訟程序，這些事項自然是企業(yè)或有的負債。由于資產評估師在實際操作中，以不是工作范圍為由，不進行核查并充分披露，導致評估結論暗含重大瑕疵，委托方使用評估報告時，也未關注該重大事項對評估結論的影響。
例如，某鋁廠區(qū)內有當地農民居住，土地屬于農民宅基地，但因種種原因只有一份含該宅基地的“國有土地使用證書”。2001年該企業(yè)上級單位對設立為境外上市的股份公司改制，土地估價機構對其土地使用權進行評估時，并未關注到下列事項:所在省高院已對該廠因環(huán)境污染，要求賠償一事，作出了民事調解。根據調解書達成的協(xié)議，該廠將于未來為居民征地，并支付該村搬遷費400多萬元換取居民現(xiàn)住用地，該廠尚未付款也未將該事項記人有關賬簿。土地估價機構根據國有土地使用證書將該地全部評估，并得到國土資源管理部門的確認。之后，資產評估機構將確認的結果計人資產價值。實際上，資產評估機構和土地估價機構應特別考慮該廠為該村另行征地費用和確定的400多萬元搬遷費對評估結論的影響。如果不是與該廠交換資產評估報告意見時發(fā)現(xiàn)，可以想象，由于改制評估造成的權益差異，將會給企業(yè)日后經營帶來多大的麻煩。
二、若干建議
1進一步加強與其他部門所屬專業(yè)協(xié)會的溝通。
從事具體實際評估工作的注冊資產評估師和評估機構都認為，沒有嚴格的監(jiān)管和指導，就不能在職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)規(guī)范以及評估質量等各方面規(guī)范，單靠個別機構、個別評估師是不可能解決好行業(yè)問題的。
鑒于資產評估與其他5類資格范圍的業(yè)務都存在這一問題的實際情況，而且涉及到眾多的政府相關部門，根據國辦發(fā)!20031101號文件精神，發(fā)揮評估行協(xié)會的職能，通過建立的評估行業(yè)協(xié)會聯(lián)席會議制度，在此方面加強與土地估價師協(xié)會之間的專業(yè)溝通與協(xié)調，共同制定類似問題的相關執(zhí)業(yè)規(guī)范。
2.在現(xiàn)行分業(yè)管理、分業(yè)執(zhí)業(yè)的環(huán)境下，盡快專門研究制定資產評估報告引用土地估價結果的執(zhí)業(yè)規(guī)范指南(或指導意見)。
目前，在涉及類似問題時，從事具體實際評估工作的注冊資產評估師和評估機構，感到頭疼的是“無所適從”。一種意見認為，對其他機構及其土地估價師出具的報告和結果，無權發(fā)表不同看法，特別是已經國土資源管理部門備案的估價報告。為了規(guī)避執(zhí)業(yè)責任，在評估報告特殊事項中充分披露該事項，而且都聲明，不對其結果負責，欲了解土地估價的具體情況，參見《土地估價報告》。而另一種意見認為，根據國家關于資產評估的有關規(guī)范和規(guī)定，應分析其方法、參數的合理性。實踐中，我們也不斷研究《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》中土地使用權評估規(guī)范與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)，多數資產評估師也同時取得了土地估價師資格，兩者在所有重大方面并無大的差別。問題是不同的專業(yè)機構、不同的專業(yè)人員在具體報告格式與內容、參數選取判斷中，存在的差異如何協(xié)調;在引用責任、引用方式、差錯糾正、現(xiàn)場協(xié)調等方面如何規(guī)范。在《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》出臺后，資產評估師實際
操作中，從概念、程序以及責任都清晰多了，大大減少了評估師在處理資產法律權屬方面的五化八門，以及不斷發(fā)生的法律糾紛。
3.在具體項目操作中，資產評估師應加強與土地估價機構和土地估價師在評估范圍、費用范圍以及執(zhí)業(yè)技術標準方面的溝通和協(xié)調。
上述問題產生的原因，一方面是由于行業(yè)分割、沒有統(tǒng)一的規(guī)范來指導，而另一方面是資產評估師自身的職業(yè)道德和業(yè)務能力不足。比如，盡管土地資產評估是其他機構承做，但站在資產的整體性角度，從優(yōu)秀的職業(yè)道德出發(fā)，現(xiàn)場勘察資產時，對土地的賬面記錄、數量、面積、權屬等進行核查，并與現(xiàn)場的土地估價師進行溝通。引用結果時，應建立在仔細分析所得到的完整的土地估價報告和技術報告的基礎上。分析評估結果時，盡管不對土地估價結果本身發(fā)表看法，也需分析賬面記錄的構成，以及人賬時土地市場價格水平，提高資產評估
結果的合理性和說服力?！顿Y產評估準則—基本準則》第九條規(guī)定，注冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務，可以聘請專家協(xié)助工作，但應當采取必要措施確信專家工作的合理性。如果將“引用”看成是“專家工作”，也應采取上述措施確信土地估價結果的合理性。
4綜合性評估機構應該配備專業(yè)土地估價人員。
為有效解決上述問題，有條件的評估機構應配備專業(yè)土地估價人員，在具體項目承做時，在技術上可以更有效解決這一問題。
根據我國資產評估的有關規(guī)定，作為資產之一的土地使用權是注冊資產評估師執(zhí)業(yè)的范圍，經人事部核準的注冊資產評估師考試大綱中，也明確土地使用權是注冊資產評估師的考試范圍。1991年國務院頒布的91號令，明確規(guī)定資產評估范圍包括:固定資產、流動資產、無形資產和其他資產。國家國有資產管理局《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》專門用一章共8條，規(guī)范了土地使用權的評估，不但規(guī)定了土地使用權資產定義和評估方法，還規(guī)定了評估方法的選取原則，各種方法中的費用組成以及參數的選取原則。財政部《關于印發(fā)<資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定>(財評字[1999]91號)的通知》中，明確了土地使用權的評估說明的編寫，不但應介紹土地的一般因素、個別因素、區(qū)域因素，還應說明土地使用權評估價值的構成，并詳細說明費用確定的依據。
顯然，并不能由于行業(yè)管理部門對機構和個人執(zhí)業(yè)準人的限制，而隨意刪減土地評估操作程序，甚至簡化評估技術說明。目前，凡是引用土地估價報告，很少有一份整體資產評估報告，能按此規(guī)定進行評估并編寫說明。
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)中規(guī)定，對同一估價對象應選取兩種以上估價方法進行估價，得出試算價格，并采用簡單算術平均法、加權算術平均法等確定宗地估價結果。但我們在承做土地估價項目以及引用土地估價結果時發(fā)現(xiàn)，盡管單平方米價格差異不大，但總價格差異非常大。那么引用時的處理方式，就會直接影響評估結論。筆者曾經受聘從專業(yè)角度審查一個機構的報告，該報告就引用了土地估價機構報告中基準地價系數修正法的結果(比成本逼近法高18元/平方米，總價高80多萬元)，而沒有引用簡單算術平均法的結果。這可能是資產評估師甚至評估機構不了解《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》造成的，后推測是因企業(yè)希望評高的一種處理。但認真考慮，也不能說與目前沒有“引用規(guī)范指導意見”無關，因為資產評估規(guī)范并未說明應選取兩種以上估價方法進行評估。
5.沒有分析土地與企業(yè)債權債務的關系，導致重大事項揭示不充分。
很多國有企業(yè)，將擁有的房屋及其占用的土地使用權一同或單獨以出讓土地使用權抵押，或對外擔保，甚至有的土地使用權已進人訴訟程序，這些事項自然是企業(yè)或有的負債。由于資產評估師在實際操作中，以不是工作范圍為由，不進行核查并充分披露，導致評估結論暗含重大瑕疵，委托方使用評估報告時，也未關注該重大事項對評估結論的影響。
例如，某鋁廠區(qū)內有當地農民居住，土地屬于農民宅基地，但因種種原因只有一份含該宅基地的“國有土地使用證書”。2001年該企業(yè)上級單位對設立為境外上市的股份公司改制，土地估價機構對其土地使用權進行評估時，并未關注到下列事項:所在省高院已對該廠因環(huán)境污染，要求賠償一事，作出了民事調解。根據調解書達成的協(xié)議，該廠將于未來為居民征地，并支付該村搬遷費400多萬元換取居民現(xiàn)住用地，該廠尚未付款也未將該事項記人有關賬簿。土地估價機構根據國有土地使用證書將該地全部評估，并得到國土資源管理部門的確認。之后，資產評估機構將確認的結果計人資產價值。實際上，資產評估機構和土地估價機構應特別考慮該廠為該村另行征地費用和確定的400多萬元搬遷費對評估結論的影響。如果不是與該廠交換資產評估報告意見時發(fā)現(xiàn)，可以想象，由于改制評估造成的權益差異，將會給企業(yè)日后經營帶來多大的麻煩。
二、若干建議
1進一步加強與其他部門所屬專業(yè)協(xié)會的溝通。
從事具體實際評估工作的注冊資產評估師和評估機構都認為，沒有嚴格的監(jiān)管和指導，就不能在職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)規(guī)范以及評估質量等各方面規(guī)范，單靠個別機構、個別評估師是不可能解決好行業(yè)問題的。
鑒于資產評估與其他5類資格范圍的業(yè)務都存在這一問題的實際情況，而且涉及到眾多的政府相關部門，根據國辦發(fā)!20031101號文件精神，發(fā)揮評估行協(xié)會的職能，通過建立的評估行業(yè)協(xié)會聯(lián)席會議制度，在此方面加強與土地估價師協(xié)會之間的專業(yè)溝通與協(xié)調，共同制定類似問題的相關執(zhí)業(yè)規(guī)范。
2.在現(xiàn)行分業(yè)管理、分業(yè)執(zhí)業(yè)的環(huán)境下，盡快專門研究制定資產評估報告引用土地估價結果的執(zhí)業(yè)規(guī)范指南(或指導意見)。
目前，在涉及類似問題時，從事具體實際評估工作的注冊資產評估師和評估機構，感到頭疼的是“無所適從”。一種意見認為，對其他機構及其土地估價師出具的報告和結果，無權發(fā)表不同看法，特別是已經國土資源管理部門備案的估價報告。為了規(guī)避執(zhí)業(yè)責任，在評估報告特殊事項中充分披露該事項，而且都聲明，不對其結果負責，欲了解土地估價的具體情況，參見《土地估價報告》。而另一種意見認為，根據國家關于資產評估的有關規(guī)范和規(guī)定，應分析其方法、參數的合理性。實踐中，我們也不斷研究《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》中土地使用權評估規(guī)范與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)，多數資產評估師也同時取得了土地估價師資格，兩者在所有重大方面并無大的差別。問題是不同的專業(yè)機構、不同的專業(yè)人員在具體報告格式與內容、參數選取判斷中，存在的差異如何協(xié)調;在引用責任、引用方式、差錯糾正、現(xiàn)場協(xié)調等方面如何規(guī)范。在《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》出臺后，資產評估師實際
操作中，從概念、程序以及責任都清晰多了，大大減少了評估師在處理資產法律權屬方面的五化八門，以及不斷發(fā)生的法律糾紛。
3.在具體項目操作中，資產評估師應加強與土地估價機構和土地估價師在評估范圍、費用范圍以及執(zhí)業(yè)技術標準方面的溝通和協(xié)調。
上述問題產生的原因，一方面是由于行業(yè)分割、沒有統(tǒng)一的規(guī)范來指導，而另一方面是資產評估師自身的職業(yè)道德和業(yè)務能力不足。比如，盡管土地資產評估是其他機構承做，但站在資產的整體性角度，從優(yōu)秀的職業(yè)道德出發(fā)，現(xiàn)場勘察資產時，對土地的賬面記錄、數量、面積、權屬等進行核查，并與現(xiàn)場的土地估價師進行溝通。引用結果時，應建立在仔細分析所得到的完整的土地估價報告和技術報告的基礎上。分析評估結果時，盡管不對土地估價結果本身發(fā)表看法，也需分析賬面記錄的構成，以及人賬時土地市場價格水平，提高資產評估
結果的合理性和說服力?！顿Y產評估準則—基本準則》第九條規(guī)定，注冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務，可以聘請專家協(xié)助工作，但應當采取必要措施確信專家工作的合理性。如果將“引用”看成是“專家工作”，也應采取上述措施確信土地估價結果的合理性。
4綜合性評估機構應該配備專業(yè)土地估價人員。
為有效解決上述問題，有條件的評估機構應配備專業(yè)土地估價人員，在具體項目承做時，在技術上可以更有效解決這一問題。