隨著我國生產力的巨大發(fā)展，社會分工不斷深化，社會經濟中分化出許多新的經濟部門和行業(yè)。土地利用方式和關系也日趨復雜化，單一的土地產權關系涵蓋一切的局面已不能適應新形勢的要求，而逐漸分化形成了新的土地產權，使產權的關系多樣化了。同時隨著社會主義市場經濟的發(fā)展和土地使用制度改革的深化，土地權利的價值日益顯化，客觀上要求土地權利貨幣化，以適應各種經濟活動需要。另外土地價格是土地權益貨幣的反映，其大小因所獲權利的種類而異。所以正確評估土地各項權利價格非常必要。
一、土地評估產權的界定
土地產權，簡稱地權，是不動產物權中的一種。以土地的所有權為基礎,合法占有權為標志，以登記造冊為要件的一項獨立財產權利。即土地產權的有無以有無土地的合法登記為準。土地的合法占有權分為法律中的占有權和實際上的占有權。土地占有權是土地所有權的一項權能，并不是土地所有權的全部。所有權對能否支配某所有土地必然影響權利；而占有權占有其物，則又不影響其權利的存在。抵押權的占有既是如此。所以，根據土地各項權利的排他性和國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，可將土地產權分為自物權（所有權、使用權）和他物權（他項權，主要包括抵押權、租賃權等）二大類。[1]
土地產權的界定，是正確評估土地權利價格的重要依據。土地的不可移動性決定了在取得土地的所有權、使用權和他項權利后，土地權利人不可能像對待其它商品那樣將其移至安全可靠的地方。因此，只有建立公眾信賴的權威的統(tǒng)一的土地產權屬登記制度，將土地權利的主客體內容記錄在冊，才能明晰土地產權，確保土地權利人的財產安全，以及土地市場交易行為的規(guī)范和安全可靠，避免土地權屬爭議。同時，土地產權是可以細化和重組的，其形成的新權利束必須通過法定登記方能生效。所以，在法律、法規(guī)許可下，產權登記是產權價格評估的重要前提。
二、影響土地產權價格的因素
地產是土地有形實體及固著在土地實體上不可分離的部分以及附帶的各種權益。土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產成本決定，而是取決于可以獲取的預期土地收益或效用的高低。一般取得什么權利就可以取得相應土地收益或效用，也就具有相應價格水平。土地價格實為土地產權價格的反映。影響土地產權價格的因素很多，也較復雜，但主要受下列因素影響：
（一）土地產權的二重性
土地是由其有形實體與無形產權所構成，實體是產權的載體，實體價格的高低最終取決于產權權能的大小。所以，產權完整的土地實體價格是土地產權價格的基礎，任何一個購買土地的買主，不會用高于完整產權的土地價格，去購買目前已設有他項權利的地產。產權完整的土地價格是地產的價格，是決定土地產權價格的最基本的因素。影響產權完整的土地價格的因素實質上也是影響土地產權價格的因素。
（二）土地制度
狹義的土地制度包括土地所有制和使用制等，廣義的土地制度還包括土地金融制度、土地財稅制度等，直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌，影響著產權細化與重組、產權內涵等，也就決定了土地產權價格本質。
（三）產權的種類
根據產權的排他性，我國土地產權基本上可以分為所有權、使用權、他項權等三種。我國的土地所有權具有主體的特定性、交易的限制性、權屬的穩(wěn)定性、權能的分離性等特性，是土地產權中最完整、最顯要（絕對）的一種；土地使用權是土地所有權派生出來的一項權能，是一種自物權，具有派生性、從屬性、直接性、可轉讓性等特性[1]；土地他項權是泛指自物權（土地所有權和土地使用權）以外的各種他物權土地權利，是在他人土地上享有的權利，產權主體是該土地所有權人、使用權人以外的民事主體，依賴于所有權、使用權，又對所有權、使用權有限制作用。另外，土地產權又因所有權性質而異，各種產權又有集體與國有之別。所以，土地實際或法律占有所擁有產權的種類或土地產權的完整性直接決定土地產權價格的高低。
三、土地產權價格的特點
土地的物質實體只有一個，土地上的產權可以有多種，并可以被看作獨立物權，土地上所設的每一種產權都可以形成一種價格，土地的各項產權價格具有以下主要特點：
（一）土地產權價格由產權需求決定
土地的自然供給是十分有限的，即使其經濟供給彈性也很有限，但對土地的需求則隨著經濟發(fā)展變化而彈性很大，成為影響地價的主要因素。土地產權是設定于地產上的權利，且是稀缺的，對土地產權的需求量就決定了其價格。
（二）土地產權價格具有明顯的個別性
由于地產上的產權種類不同，地產價格各異。即使具有同一產權，又因產權內涵不同，地產價格也不一樣。
（三）土地產權價格種類呈明顯的細化趨勢
一般而言，經濟越發(fā)達，人們在地產上發(fā)生的關系越多，需要創(chuàng)設的土地產權就越多。同時因產權細化而形成的產權價格種類就越多，土地價格構成就越復雜。
（四）市場結構不同
土地市場是不完全的市場，形成的土地產權價格受主觀因素影響較大。
（五）土地產權組合價值的可升降性
土地產權因權利細化而可使土地價格降低，但各項權利又可以重組，而可使土地價格上升。
一、土地評估產權的界定
土地產權，簡稱地權，是不動產物權中的一種。以土地的所有權為基礎,合法占有權為標志，以登記造冊為要件的一項獨立財產權利。即土地產權的有無以有無土地的合法登記為準。土地的合法占有權分為法律中的占有權和實際上的占有權。土地占有權是土地所有權的一項權能，并不是土地所有權的全部。所有權對能否支配某所有土地必然影響權利；而占有權占有其物，則又不影響其權利的存在。抵押權的占有既是如此。所以，根據土地各項權利的排他性和國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，可將土地產權分為自物權（所有權、使用權）和他物權（他項權，主要包括抵押權、租賃權等）二大類。[1]
土地產權的界定，是正確評估土地權利價格的重要依據。土地的不可移動性決定了在取得土地的所有權、使用權和他項權利后，土地權利人不可能像對待其它商品那樣將其移至安全可靠的地方。因此，只有建立公眾信賴的權威的統(tǒng)一的土地產權屬登記制度，將土地權利的主客體內容記錄在冊，才能明晰土地產權，確保土地權利人的財產安全，以及土地市場交易行為的規(guī)范和安全可靠，避免土地權屬爭議。同時，土地產權是可以細化和重組的，其形成的新權利束必須通過法定登記方能生效。所以，在法律、法規(guī)許可下，產權登記是產權價格評估的重要前提。
二、影響土地產權價格的因素
地產是土地有形實體及固著在土地實體上不可分離的部分以及附帶的各種權益。土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產成本決定，而是取決于可以獲取的預期土地收益或效用的高低。一般取得什么權利就可以取得相應土地收益或效用，也就具有相應價格水平。土地價格實為土地產權價格的反映。影響土地產權價格的因素很多，也較復雜，但主要受下列因素影響：
（一）土地產權的二重性
土地是由其有形實體與無形產權所構成，實體是產權的載體，實體價格的高低最終取決于產權權能的大小。所以，產權完整的土地實體價格是土地產權價格的基礎，任何一個購買土地的買主，不會用高于完整產權的土地價格，去購買目前已設有他項權利的地產。產權完整的土地價格是地產的價格，是決定土地產權價格的最基本的因素。影響產權完整的土地價格的因素實質上也是影響土地產權價格的因素。
（二）土地制度
狹義的土地制度包括土地所有制和使用制等，廣義的土地制度還包括土地金融制度、土地財稅制度等，直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌，影響著產權細化與重組、產權內涵等，也就決定了土地產權價格本質。
（三）產權的種類
根據產權的排他性，我國土地產權基本上可以分為所有權、使用權、他項權等三種。我國的土地所有權具有主體的特定性、交易的限制性、權屬的穩(wěn)定性、權能的分離性等特性，是土地產權中最完整、最顯要（絕對）的一種；土地使用權是土地所有權派生出來的一項權能，是一種自物權，具有派生性、從屬性、直接性、可轉讓性等特性[1]；土地他項權是泛指自物權（土地所有權和土地使用權）以外的各種他物權土地權利，是在他人土地上享有的權利，產權主體是該土地所有權人、使用權人以外的民事主體，依賴于所有權、使用權，又對所有權、使用權有限制作用。另外，土地產權又因所有權性質而異，各種產權又有集體與國有之別。所以，土地實際或法律占有所擁有產權的種類或土地產權的完整性直接決定土地產權價格的高低。
三、土地產權價格的特點
土地的物質實體只有一個，土地上的產權可以有多種，并可以被看作獨立物權，土地上所設的每一種產權都可以形成一種價格，土地的各項產權價格具有以下主要特點：
（一）土地產權價格由產權需求決定
土地的自然供給是十分有限的，即使其經濟供給彈性也很有限，但對土地的需求則隨著經濟發(fā)展變化而彈性很大，成為影響地價的主要因素。土地產權是設定于地產上的權利，且是稀缺的，對土地產權的需求量就決定了其價格。
（二）土地產權價格具有明顯的個別性
由于地產上的產權種類不同，地產價格各異。即使具有同一產權，又因產權內涵不同，地產價格也不一樣。
（三）土地產權價格種類呈明顯的細化趨勢
一般而言，經濟越發(fā)達，人們在地產上發(fā)生的關系越多，需要創(chuàng)設的土地產權就越多。同時因產權細化而形成的產權價格種類就越多，土地價格構成就越復雜。
（四）市場結構不同
土地市場是不完全的市場，形成的土地產權價格受主觀因素影響較大。
（五）土地產權組合價值的可升降性
土地產權因權利細化而可使土地價格降低，但各項權利又可以重組，而可使土地價格上升。