土地估價(jià)理論與方法課件6

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復(fù)習(xí)要點(diǎn):
    1、掌握收益還原法的原理、特點(diǎn)和適用范圍
    2、重點(diǎn)是熟練運(yùn)用收益還原法的基本公式和計(jì)算步驟
     一、收益還原法概述
    1、收益還原法的定義和原理
    是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原率,將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。
    來自土地的收益相對于土地使用者而言,稱為土地收益;而相對于土地所有者而言,稱為地租。
    2、收益還原法的基本公式
    (1)土地年純收益不變,使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式:
    P=a/r P-土地價(jià)格 a-土地純收益 r-土地還原率 a = P·r
    (2)土地年純收益不變,使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式:
    P= a/ r·[1-1/(1+ r)n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限
    (3)土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式
    (4)未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式
    (5)純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)格計(jì)算公式
    (6)純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式
    (7)純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式:
     P= a1 /(1+ r1)+a 2/(1+ r1)(1+ r2)+…+ a3 /(1+ r1)(1+ r2)…(1+ r n)
     本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化,也就是收益還原法公式的最一般形式,前面六類公式都是它的特例。
    3、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍
    (1)收益還原法的特點(diǎn)
     A.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)
     B.收益還原法以收益途徑評估價(jià)格,求得的價(jià)格稱為“收益價(jià)格”
     C.收益還原法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度
    (2)收益還原法的適用范圍
     只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物,或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。
     收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法,但它也有一個(gè)缺點(diǎn),就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。
    二、收益還原法估價(jià)的程序和方法
    (一)估價(jià)程序
    1、計(jì)算總收益
    2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等
    3、計(jì)算土地純收益
    4、確定合適的還原率
    5、選擇公式求取地價(jià)
    (二)計(jì)算方法
    1、總收益計(jì)算方法
    采用客觀收益,確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。
    總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益。計(jì)算總收益時(shí),還應(yīng)準(zhǔn)確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益,確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外,還應(yīng)充分考慮受益的損失。
    2、總費(fèi)用計(jì)算方法
    (1)單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算:包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)
    (2)房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
    包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi),都以年為期計(jì)算。
    房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算,分兩種情況:
    A.房屋耐用年限沒有超過土地使用權(quán)出讓年限,計(jì)算公式為
     房屋重置價(jià)–殘值 房屋重置價(jià)×(1- 殘值率)
     年折舊費(fèi) = ———————— = ————————————
     耐用年限 耐用年限
    B. 房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限,需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限,并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值,相應(yīng)計(jì)算公式為
     房屋重置價(jià)
     年折舊費(fèi) = ————————
     房屋可使用年限