基準(zhǔn)地價評估（2）
三、基準(zhǔn)地價的確定
1、基準(zhǔn)地價確定的原則
（1）以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估結(jié)果為輔。
（2）土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級差收益測算結(jié)果進(jìn)行休整。
（3）土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場交易資料測算結(jié)果驗證。
（4）要以評估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價管理政策。
2、基準(zhǔn)地價的確定
（1）方法
（2）結(jié)果要求
對已評定土地級的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價；沒有評定土地級的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價，性質(zhì)單一的區(qū)域只評估一種用途的基準(zhǔn)地價，多用途區(qū)域應(yīng)評估出多種用途的基準(zhǔn)地價。
四、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
1、編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的目的
2、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)
基準(zhǔn)地價與宗地樣點地價的差異，一般是由于影響地價的區(qū)域因素和個別因素差異造成的。
3、影響地價的因素分析與基準(zhǔn)地價修正因素
（1）影響地價的因素分類（需要掌握）
主要有區(qū)域因素和個別因素。
（2）商服業(yè)用地影響因素
（3）住宅用地影響因素
（4）工業(yè)用地影響因素
4、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
（1）土地級別基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
A.確定級別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。
B.選擇編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的因素。
C.樣點地價、土地收益資料的整理。
D.各級土地中各行業(yè)用地修正幅度的確定。
E. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制及因素條件的說明。
（2）均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
A.確定區(qū)域基準(zhǔn)地價。
B.選擇修正因素。
C.樣點地價的整理。
D.計算各區(qū)中的地價修正幅度。
E. 編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。
（3）土地級別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
（4）土地定級總分值的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)的確定
5、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的驗證（看一看）
三、基準(zhǔn)地價的確定
1、基準(zhǔn)地價確定的原則
（1）以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估結(jié)果為輔。
（2）土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級差收益測算結(jié)果進(jìn)行休整。
（3）土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場交易資料測算結(jié)果驗證。
（4）要以評估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價管理政策。
2、基準(zhǔn)地價的確定
（1）方法
（2）結(jié)果要求
對已評定土地級的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價；沒有評定土地級的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價，性質(zhì)單一的區(qū)域只評估一種用途的基準(zhǔn)地價，多用途區(qū)域應(yīng)評估出多種用途的基準(zhǔn)地價。
四、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
1、編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的目的
2、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)
基準(zhǔn)地價與宗地樣點地價的差異，一般是由于影響地價的區(qū)域因素和個別因素差異造成的。
3、影響地價的因素分析與基準(zhǔn)地價修正因素
（1）影響地價的因素分類（需要掌握）
主要有區(qū)域因素和個別因素。
（2）商服業(yè)用地影響因素
（3）住宅用地影響因素
（4）工業(yè)用地影響因素
4、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
（1）土地級別基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
A.確定級別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。
B.選擇編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的因素。
C.樣點地價、土地收益資料的整理。
D.各級土地中各行業(yè)用地修正幅度的確定。
E. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制及因素條件的說明。
（2）均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
A.確定區(qū)域基準(zhǔn)地價。
B.選擇修正因素。
C.樣點地價的整理。
D.計算各區(qū)中的地價修正幅度。
E. 編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。
（3）土地級別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
（4）土地定級總分值的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)的確定
5、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的驗證（看一看）