基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（2）
三、基準(zhǔn)地價(jià)的確定
1、基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則
（1）以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評(píng)估結(jié)果為輔。
（2）土地市場(chǎng)發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場(chǎng)交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果進(jìn)行休整。
（3）土地市場(chǎng)不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。
（4）要以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價(jià)管理政策。
2、基準(zhǔn)地價(jià)的確定
（1）方法
（2）結(jié)果要求
對(duì)已評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級(jí)土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價(jià)；沒(méi)有評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價(jià)，性質(zhì)單一的區(qū)域只評(píng)估一種用途的基準(zhǔn)地價(jià)，多用途區(qū)域應(yīng)評(píng)估出多種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
1、編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的目的
2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)
基準(zhǔn)地價(jià)與宗地樣點(diǎn)地價(jià)的差異，一般是由于影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素差異造成的。
3、影響地價(jià)的因素分析與基準(zhǔn)地價(jià)修正因素
（1）影響地價(jià)的因素分類(lèi)（需要掌握）
主要有區(qū)域因素和個(gè)別因素。
（2）商服業(yè)用地影響因素
（3）住宅用地影響因素
（4）工業(yè)用地影響因素
4、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
（1）土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
A.確定級(jí)別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。
B.選擇編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的因素。
C.樣點(diǎn)地價(jià)、土地收益資料的整理。
D.各級(jí)土地中各行業(yè)用地修正幅度的確定。
E. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制及因素條件的說(shuō)明。
（2）均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
A.確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。
B.選擇修正因素。
C.樣點(diǎn)地價(jià)的整理。
D.計(jì)算各區(qū)中的地價(jià)修正幅度。
E. 編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。
（3）土地級(jí)別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
（4）土地定級(jí)總分值的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的確定
5、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的驗(yàn)證（看一看）
三、基準(zhǔn)地價(jià)的確定
1、基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則
（1）以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評(píng)估結(jié)果為輔。
（2）土地市場(chǎng)發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場(chǎng)交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果進(jìn)行休整。
（3）土地市場(chǎng)不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。
（4）要以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價(jià)管理政策。
2、基準(zhǔn)地價(jià)的確定
（1）方法
（2）結(jié)果要求
對(duì)已評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級(jí)土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價(jià)；沒(méi)有評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價(jià)，性質(zhì)單一的區(qū)域只評(píng)估一種用途的基準(zhǔn)地價(jià)，多用途區(qū)域應(yīng)評(píng)估出多種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
1、編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的目的
2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)
基準(zhǔn)地價(jià)與宗地樣點(diǎn)地價(jià)的差異，一般是由于影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素差異造成的。
3、影響地價(jià)的因素分析與基準(zhǔn)地價(jià)修正因素
（1）影響地價(jià)的因素分類(lèi)（需要掌握）
主要有區(qū)域因素和個(gè)別因素。
（2）商服業(yè)用地影響因素
（3）住宅用地影響因素
（4）工業(yè)用地影響因素
4、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
（1）土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
A.確定級(jí)別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。
B.選擇編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的因素。
C.樣點(diǎn)地價(jià)、土地收益資料的整理。
D.各級(jí)土地中各行業(yè)用地修正幅度的確定。
E. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制及因素條件的說(shuō)明。
（2）均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
A.確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。
B.選擇修正因素。
C.樣點(diǎn)地價(jià)的整理。
D.計(jì)算各區(qū)中的地價(jià)修正幅度。
E. 編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。
（3）土地級(jí)別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
（4）土地定級(jí)總分值的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的確定
5、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的驗(yàn)證（看一看）