地上權(quán)者，以在他人地上有建筑物，或其他工作物，或竹木為目的,而使用土地之權(quán)利也。其產(chǎn)生的社會原因是因為社會中一部分人享有土地所有權(quán),但其本身并不使用或其使用并不能發(fā)揮土地價值的化,而社會中另一部分人則不享有土地所有權(quán),但其急需使用土地以建房或建造其他工作物等設(shè)施。由此，社會中的這兩部分人互通有無、遂發(fā)生地上權(quán)行為進而產(chǎn)生地上權(quán)制度。地上權(quán)制度的產(chǎn)生原因是一種普遍的社會現(xiàn)象。自羅馬法以來，大陸法系各國的民法典中大多對地上權(quán)制度作了明確的規(guī)范。由于歷史的原因，我國大陸迄今尚未正式使用“地上權(quán)”這一法律術(shù)語，但我國的國有土地使用權(quán)制度即相當于各國民法上規(guī)定的地上權(quán)制度，所謂國有土地使用權(quán)是指公民、法人依法對國有土地享有的占有、使用和收益并排斥他人干涉的權(quán)利。我國臺灣地區(qū)的民法典在物權(quán)篇中對地上權(quán)制度作了系統(tǒng)的規(guī)定，該法第823條規(guī)定：地上權(quán)是以在他人土地上有建筑物或其他工作物或竹木為目的，而使用其土地的權(quán)利?？梢姡{兩岸都有著各自的調(diào)整土地的所有與利用之間關(guān)系的法律制度。由于這種關(guān)系的共同性，因而大陸國有土地使用權(quán)與臺灣地上權(quán)制度間必然有很多相似之處。不過，由于海峽兩岸土地制的不同及法律發(fā)展水平的差異，大陸國有土地使用權(quán)與臺灣地上權(quán)制度又都有著各自的特色。
一、權(quán)利客體的比較
地上權(quán)為存在于他人土地上之物權(quán)。故因土地所有權(quán)主體的不同必然導(dǎo)致地上權(quán)制度的諸多差異?！吨腥A人民共和國憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山也屬集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！笨梢姡谥袊箨?，土地均為國家或集體所有，不允許私人擁有土地，大陸國有土地使用權(quán)的客體是國有土地或經(jīng)由國家征用的集體土地。大陸國有土地使用權(quán)客體的這一特點使得大陸國有土地使用權(quán)帶有明顯的“公”的性質(zhì)。例如大陸國有土地使用權(quán)可以以劃撥的方式取得，這是臺灣地上權(quán)的取得方式中所沒有的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外。沒有使用期限的限制。”該法第23條規(guī)定：“下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。”再如我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國家無償取得”?？梢?，大陸民法否定了土地使用權(quán)人的取回權(quán)。而我國臺灣地區(qū)民法與這相反，明確肯定了地上權(quán)人之取回權(quán)。我國臺灣民法典第839條第一項規(guī)定：“地上權(quán)消滅時，地上權(quán)人得取回其工作物及竹木，但應(yīng)回復(fù)土地原狀?！痹摲ǖ?40條第一項規(guī)定：“地上權(quán)人之工作物為建筑物者，如地上權(quán)因存續(xù)期限屆滿而消滅，土地所有人應(yīng)按該建筑物之時價補償”?？梢?，由于在我國臺灣土地可由私人擁有，地上權(quán)之客體多為私人所有之土地，故我國臺灣土地權(quán)制度之私法性質(zhì)較強。
二、權(quán)利的取得、存續(xù)期間、消滅的比較
1、權(quán)利的取得
與其他不動產(chǎn)物權(quán)的取得原因一樣，地上權(quán)的取得原因亦可分為基于法律行為的取得與基于法律行為以外的原因的取得。其中基于法律行為而取得地上權(quán)可分為兩種情形。一是地上權(quán)的設(shè)定。中國大陸與之相對應(yīng)的是國有土地使用權(quán)的出讓和劃撥，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”。國有土地使用權(quán)的劃撥已如前所述，它是中國大陸所特有的國有土地使用權(quán)設(shè)定方式。臺灣民法規(guī)定地上權(quán)可以契約的方式由土地所有權(quán)人與地上權(quán)人間意思表示合意及書面為之（臺民第760條），并依法登記始生效力（臺民第758條）。其設(shè)定地上權(quán)的契約形式有買賣、贈與、遺囑及租賃等。因法律行為而取得地上權(quán)的第二種情形是地上權(quán)的讓與。中國大陸與之相對應(yīng)的是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所謂國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用人將國有土地使用權(quán)以合同的方式再轉(zhuǎn)移的行為。依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第36條的規(guī)定：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為包括通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。該法同時對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作了許多限制，依據(jù)該法第38條的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓客體須是按合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且按合同的約定已進行了投資開發(fā)的土地使用權(quán)。我國臺灣民法典于838條對地上權(quán)之讓與作了規(guī)定：即地上權(quán)人得將其地上權(quán)讓與他人，該他人即因受讓而取得地上權(quán)。地上權(quán)之讓與，必須與書面為之（臺民第760條），經(jīng)依法登記后，始生效力（臺民第758條）。與大陸不同的是臺灣民法允許地上權(quán)自由讓與，其并未象大陸一樣對國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作諸多限制。
地上權(quán)取得的第二種原因是基于法律行為以外的法律事實而取得地上權(quán)。主要可分為三種情形，即第一，取得時效。所謂取得時效，是指未有權(quán)利的人以一定的狀態(tài)占有他人財產(chǎn)或行使他人財產(chǎn)權(quán)利（準占有），經(jīng)過法律規(guī)定的期間，即依法取得該財產(chǎn)所有權(quán)或其他財產(chǎn)權(quán)的制度。我國臺灣民法典于768條、769條、770條等對所有權(quán)的取得時效作了規(guī)定，該法第772條規(guī)定：“前四條規(guī)定，于所有權(quán)以外財產(chǎn)權(quán)之取得，準用之。”可見，在我國臺灣，地上權(quán)可因取得時效而發(fā)生。與我國臺灣地區(qū)不同，我國大陸法律沒有規(guī)定取得時效制度，故國有土地使用權(quán)不可能因時效之經(jīng)過而發(fā)生。不過，大陸法學界普遍認為：為促進國家關(guān)心國有資產(chǎn)，大陸立法宜借鑒世界各國立法之通例，規(guī)定時效取得制度。第二，繼承。地上權(quán)為財產(chǎn)權(quán)之一種，自可為繼承之際的，故地上權(quán)人死亡后，其地上權(quán)即可由繼承人取得。我國大陸亦將國有土地使用權(quán)作為繼承之標的。關(guān)于此種地上權(quán)之產(chǎn)生方式，海峽兩岸差異不大。第三，法定地上權(quán)。所謂法定地上權(quán)，是指土地及其建筑物同屬一人所有，而僅以土地或僅以建筑物為抵押，于抵押物拍賣時，視為已有地上權(quán)之設(shè)定。又如土地及其土地上之建筑物同屬于一人所有，而以土地及其土地上之建筑物為抵押者，如經(jīng)拍賣，其土地與建筑物之拍定人各異時，亦視為地上權(quán)之設(shè)定（臺民第876條）。法定地上權(quán)產(chǎn)生的根本原因是由于土地與建筑物有著密切的聯(lián)系，從自然屬性說，建筑物是不可能脫離土地而存在的。因此，未與土地所有權(quán)或地上權(quán)聯(lián)系在一起的建筑物亦是不存在的。故房屋所有權(quán)的設(shè)定必然伴隨著土地所有權(quán)或地上權(quán)的設(shè)定，為解決單獨以房屋所有權(quán)為轉(zhuǎn)讓客體所產(chǎn)生的矛盾，法律上遂產(chǎn)生法定地上權(quán)制度。中國大陸亦有與法定地上權(quán)相類似的制度，《中華人民共和國擔保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押時該國有土地的房屋同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
2、權(quán)利的存續(xù)期限
我國大陸對國有土地使用權(quán)的存續(xù)期限問題采取了區(qū)別對待的做法，對不同種類的土地使用權(quán)的存續(xù)期限作了不同的規(guī)定：對通過劃撥方式而取得的土地使用權(quán)未定有期限。除非出現(xiàn)法律規(guī)定的消滅原因，否則劃撥土地使用權(quán)將永續(xù)存在。通過出讓方式取得的土地使用權(quán)，其存續(xù)期間由出讓方式取得的土地使用權(quán)，其存續(xù)期間由出讓合同規(guī)定，但不得超過法律規(guī)定的年限（居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，房業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年）。通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其存續(xù)期間為出讓合同規(guī)定的期間減去原土地使用者使用期間后的剩余期間。我國臺灣民法對地上權(quán)的存續(xù)期限未有明文規(guī)定，學界通說有兩種情形：一是當事人間定有期間的情形，即如當事人間于設(shè)定地上權(quán)時定有期間的，則從其約定。二是若當事人間沒有約定期間，則有習慣的依習慣，如無習慣，則可請法院斟酌工作物的種類及經(jīng)過時間酌定期間。由上可見，大陸國有土地使用權(quán)與臺灣地上權(quán)存續(xù)期間的不同在于大陸排除了出讓國有土地使用權(quán)永續(xù)存在之可能性，而臺灣地上權(quán)則可永續(xù)存在。另外，大陸出讓國有土地使用權(quán)多定有期限，而臺灣地上權(quán)有時則未定有期限。
一、權(quán)利客體的比較
地上權(quán)為存在于他人土地上之物權(quán)。故因土地所有權(quán)主體的不同必然導(dǎo)致地上權(quán)制度的諸多差異?！吨腥A人民共和國憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山也屬集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！笨梢姡谥袊箨?，土地均為國家或集體所有，不允許私人擁有土地，大陸國有土地使用權(quán)的客體是國有土地或經(jīng)由國家征用的集體土地。大陸國有土地使用權(quán)客體的這一特點使得大陸國有土地使用權(quán)帶有明顯的“公”的性質(zhì)。例如大陸國有土地使用權(quán)可以以劃撥的方式取得，這是臺灣地上權(quán)的取得方式中所沒有的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外。沒有使用期限的限制。”該法第23條規(guī)定：“下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。”再如我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國家無償取得”?？梢?，大陸民法否定了土地使用權(quán)人的取回權(quán)。而我國臺灣地區(qū)民法與這相反，明確肯定了地上權(quán)人之取回權(quán)。我國臺灣民法典第839條第一項規(guī)定：“地上權(quán)消滅時，地上權(quán)人得取回其工作物及竹木，但應(yīng)回復(fù)土地原狀?！痹摲ǖ?40條第一項規(guī)定：“地上權(quán)人之工作物為建筑物者，如地上權(quán)因存續(xù)期限屆滿而消滅，土地所有人應(yīng)按該建筑物之時價補償”?？梢?，由于在我國臺灣土地可由私人擁有，地上權(quán)之客體多為私人所有之土地，故我國臺灣土地權(quán)制度之私法性質(zhì)較強。
二、權(quán)利的取得、存續(xù)期間、消滅的比較
1、權(quán)利的取得
與其他不動產(chǎn)物權(quán)的取得原因一樣，地上權(quán)的取得原因亦可分為基于法律行為的取得與基于法律行為以外的原因的取得。其中基于法律行為而取得地上權(quán)可分為兩種情形。一是地上權(quán)的設(shè)定。中國大陸與之相對應(yīng)的是國有土地使用權(quán)的出讓和劃撥，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”。國有土地使用權(quán)的劃撥已如前所述，它是中國大陸所特有的國有土地使用權(quán)設(shè)定方式。臺灣民法規(guī)定地上權(quán)可以契約的方式由土地所有權(quán)人與地上權(quán)人間意思表示合意及書面為之（臺民第760條），并依法登記始生效力（臺民第758條）。其設(shè)定地上權(quán)的契約形式有買賣、贈與、遺囑及租賃等。因法律行為而取得地上權(quán)的第二種情形是地上權(quán)的讓與。中國大陸與之相對應(yīng)的是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所謂國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用人將國有土地使用權(quán)以合同的方式再轉(zhuǎn)移的行為。依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第36條的規(guī)定：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為包括通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。該法同時對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作了許多限制，依據(jù)該法第38條的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓客體須是按合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且按合同的約定已進行了投資開發(fā)的土地使用權(quán)。我國臺灣民法典于838條對地上權(quán)之讓與作了規(guī)定：即地上權(quán)人得將其地上權(quán)讓與他人，該他人即因受讓而取得地上權(quán)。地上權(quán)之讓與，必須與書面為之（臺民第760條），經(jīng)依法登記后，始生效力（臺民第758條）。與大陸不同的是臺灣民法允許地上權(quán)自由讓與，其并未象大陸一樣對國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作諸多限制。
地上權(quán)取得的第二種原因是基于法律行為以外的法律事實而取得地上權(quán)。主要可分為三種情形，即第一，取得時效。所謂取得時效，是指未有權(quán)利的人以一定的狀態(tài)占有他人財產(chǎn)或行使他人財產(chǎn)權(quán)利（準占有），經(jīng)過法律規(guī)定的期間，即依法取得該財產(chǎn)所有權(quán)或其他財產(chǎn)權(quán)的制度。我國臺灣民法典于768條、769條、770條等對所有權(quán)的取得時效作了規(guī)定，該法第772條規(guī)定：“前四條規(guī)定，于所有權(quán)以外財產(chǎn)權(quán)之取得，準用之。”可見，在我國臺灣，地上權(quán)可因取得時效而發(fā)生。與我國臺灣地區(qū)不同，我國大陸法律沒有規(guī)定取得時效制度，故國有土地使用權(quán)不可能因時效之經(jīng)過而發(fā)生。不過，大陸法學界普遍認為：為促進國家關(guān)心國有資產(chǎn)，大陸立法宜借鑒世界各國立法之通例，規(guī)定時效取得制度。第二，繼承。地上權(quán)為財產(chǎn)權(quán)之一種，自可為繼承之際的，故地上權(quán)人死亡后，其地上權(quán)即可由繼承人取得。我國大陸亦將國有土地使用權(quán)作為繼承之標的。關(guān)于此種地上權(quán)之產(chǎn)生方式，海峽兩岸差異不大。第三，法定地上權(quán)。所謂法定地上權(quán)，是指土地及其建筑物同屬一人所有，而僅以土地或僅以建筑物為抵押，于抵押物拍賣時，視為已有地上權(quán)之設(shè)定。又如土地及其土地上之建筑物同屬于一人所有，而以土地及其土地上之建筑物為抵押者，如經(jīng)拍賣，其土地與建筑物之拍定人各異時，亦視為地上權(quán)之設(shè)定（臺民第876條）。法定地上權(quán)產(chǎn)生的根本原因是由于土地與建筑物有著密切的聯(lián)系，從自然屬性說，建筑物是不可能脫離土地而存在的。因此，未與土地所有權(quán)或地上權(quán)聯(lián)系在一起的建筑物亦是不存在的。故房屋所有權(quán)的設(shè)定必然伴隨著土地所有權(quán)或地上權(quán)的設(shè)定，為解決單獨以房屋所有權(quán)為轉(zhuǎn)讓客體所產(chǎn)生的矛盾，法律上遂產(chǎn)生法定地上權(quán)制度。中國大陸亦有與法定地上權(quán)相類似的制度，《中華人民共和國擔保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押時該國有土地的房屋同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
2、權(quán)利的存續(xù)期限
我國大陸對國有土地使用權(quán)的存續(xù)期限問題采取了區(qū)別對待的做法，對不同種類的土地使用權(quán)的存續(xù)期限作了不同的規(guī)定：對通過劃撥方式而取得的土地使用權(quán)未定有期限。除非出現(xiàn)法律規(guī)定的消滅原因，否則劃撥土地使用權(quán)將永續(xù)存在。通過出讓方式取得的土地使用權(quán)，其存續(xù)期間由出讓方式取得的土地使用權(quán)，其存續(xù)期間由出讓合同規(guī)定，但不得超過法律規(guī)定的年限（居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，房業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年）。通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其存續(xù)期間為出讓合同規(guī)定的期間減去原土地使用者使用期間后的剩余期間。我國臺灣民法對地上權(quán)的存續(xù)期限未有明文規(guī)定，學界通說有兩種情形：一是當事人間定有期間的情形，即如當事人間于設(shè)定地上權(quán)時定有期間的，則從其約定。二是若當事人間沒有約定期間，則有習慣的依習慣，如無習慣，則可請法院斟酌工作物的種類及經(jīng)過時間酌定期間。由上可見，大陸國有土地使用權(quán)與臺灣地上權(quán)存續(xù)期間的不同在于大陸排除了出讓國有土地使用權(quán)永續(xù)存在之可能性，而臺灣地上權(quán)則可永續(xù)存在。另外，大陸出讓國有土地使用權(quán)多定有期限，而臺灣地上權(quán)有時則未定有期限。