五、容積率修正系數(shù)的改進方法——復合系數(shù)法
根據(jù)前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關(guān)系發(fā)生作用的。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關(guān)系對變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關(guān)系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確定應采用復合系數(shù)法，具體可分兩步進行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機制下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。
剩余法公式計算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時的地價。
此種方法應用的關(guān)鍵是確定受市場供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當μ＝1時，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)(Pi／P-1)，此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項目沒有任何風險時才會發(fā)生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權(quán)則意味著應歸國家的土地收益轉(zhuǎn)移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內(nèi)修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產(chǎn)市場的供求關(guān)系很難準確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價對容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。
以平頂山市一級商業(yè)用地的容積率修正系數(shù)計算為例。平頂山市一級商業(yè)用地位于市中心最繁華地段，北至礦工路、南至湛北路、東至勞動路、西至迎賓路，面積約5.3km2，集中了市內(nèi)各大商場及主要的政府機關(guān)、銀行，交通便利，基礎設施完備。在2002年平頂山市基準地價更新中以該區(qū)域容積率修正系數(shù)的確定作為重點，通過調(diào)查不同容積率下的樣點地價，先對樣點地價進行除容積率外的區(qū)域因素和個別因素修正，求出標準宗地在不同容積率下的平均地價，該區(qū)域在乎均容積率4.0時的平均地價為2600元／平方米，并以此作為基準地價。再根據(jù)平頂山市的城市規(guī)模、經(jīng)濟狀況、人口狀況及該區(qū)域在平頂山市的經(jīng)濟、地理位置，確定收益分配系數(shù)為0.75，最后即可根據(jù)公式計算地價的容積率修正系數(shù)。如表一：
表一 平頂山市一級商業(yè)用地容積率修正系數(shù)計算
-----------------------------------------------------------------------------------------容積率 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 -----------------------------------------------------------------------------------------平均地價 2000 2200 2360 2500 2600 2680 2750 2800 2850 2900 2920----------------------------------------------------------------------------------------- 修正系數(shù) -0.173 -0.115 -0.069 -0.029 0.000 0.023 0.043 0.058 0.072 0.087 0.092----------------------------------------------------------------------------------------- 六、結(jié)論： (一)容積率是影響地價的一個重要因素，容積率變化引起的地價變化幅度受收益機制和市場供求關(guān)系的作用。 (二)容積率對地價的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型而異。 (三)容積率修正系數(shù)表應按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型分別編制，并且考慮市場供求關(guān)系對地價的影響。
根據(jù)前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關(guān)系發(fā)生作用的。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關(guān)系對變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關(guān)系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確定應采用復合系數(shù)法，具體可分兩步進行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機制下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。
剩余法公式計算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時的地價。
此種方法應用的關(guān)鍵是確定受市場供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當μ＝1時，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)(Pi／P-1)，此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項目沒有任何風險時才會發(fā)生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權(quán)則意味著應歸國家的土地收益轉(zhuǎn)移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內(nèi)修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產(chǎn)市場的供求關(guān)系很難準確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價對容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。
以平頂山市一級商業(yè)用地的容積率修正系數(shù)計算為例。平頂山市一級商業(yè)用地位于市中心最繁華地段，北至礦工路、南至湛北路、東至勞動路、西至迎賓路，面積約5.3km2，集中了市內(nèi)各大商場及主要的政府機關(guān)、銀行，交通便利，基礎設施完備。在2002年平頂山市基準地價更新中以該區(qū)域容積率修正系數(shù)的確定作為重點，通過調(diào)查不同容積率下的樣點地價，先對樣點地價進行除容積率外的區(qū)域因素和個別因素修正，求出標準宗地在不同容積率下的平均地價，該區(qū)域在乎均容積率4.0時的平均地價為2600元／平方米，并以此作為基準地價。再根據(jù)平頂山市的城市規(guī)模、經(jīng)濟狀況、人口狀況及該區(qū)域在平頂山市的經(jīng)濟、地理位置，確定收益分配系數(shù)為0.75，最后即可根據(jù)公式計算地價的容積率修正系數(shù)。如表一：
表一 平頂山市一級商業(yè)用地容積率修正系數(shù)計算
-----------------------------------------------------------------------------------------容積率 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 -----------------------------------------------------------------------------------------平均地價 2000 2200 2360 2500 2600 2680 2750 2800 2850 2900 2920----------------------------------------------------------------------------------------- 修正系數(shù) -0.173 -0.115 -0.069 -0.029 0.000 0.023 0.043 0.058 0.072 0.087 0.092----------------------------------------------------------------------------------------- 六、結(jié)論： (一)容積率是影響地價的一個重要因素，容積率變化引起的地價變化幅度受收益機制和市場供求關(guān)系的作用。 (二)容積率對地價的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型而異。 (三)容積率修正系數(shù)表應按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型分別編制，并且考慮市場供求關(guān)系對地價的影響。