各種土地估價(jià)方法選擇的原則和綜合運(yùn)用
1．市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法用于地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法可用于評(píng)估土地的價(jià)值或價(jià)格，并可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
例題：替代原理是市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)。( )
答案：(正確)
解析：市場(chǎng)比較法的基本理論基礎(chǔ)就是替代原則。
2．收益還原法
收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價(jià)。因此對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益事業(yè)的用地估價(jià)大多不適用。
3．剩余法
剩余法主要適用于下列幾種類(lèi)型的土地估價(jià)；
(1)待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；
(2)待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；
(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)；
(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。
4．成本逼近法
成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也很適用。
例題：成本逼近法主要適用于( )的估價(jià)。
A.商業(yè)用地
B.住宅用地
C.寫(xiě)字樓用地
D.工業(yè)用地或新增建設(shè)用地
解析：根據(jù)成本逼近法的適用范圍，成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方 法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也很適用。答案選D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地。
5．路線價(jià)估價(jià)法
路線價(jià)估價(jià)法是一種迅速、公正合理，又能節(jié)省人力、財(cái)力，并可同時(shí)對(duì)大量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)多宗土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。當(dāng)然，這種方法僅適用于城市的估價(jià)。
(1)適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的評(píng)估，對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳；
(2)路線價(jià)估價(jià)法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場(chǎng)要規(guī)范；
(3)路線價(jià)估價(jià)法能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格；
(4)路線價(jià)估價(jià)結(jié)果的精度與路線價(jià)及其修正體系密切相關(guān)。
1．市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法用于地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法可用于評(píng)估土地的價(jià)值或價(jià)格，并可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
例題：替代原理是市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)。( )
答案：(正確)
解析：市場(chǎng)比較法的基本理論基礎(chǔ)就是替代原則。
2．收益還原法
收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價(jià)。因此對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益事業(yè)的用地估價(jià)大多不適用。
3．剩余法
剩余法主要適用于下列幾種類(lèi)型的土地估價(jià)；
(1)待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；
(2)待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；
(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)；
(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。
4．成本逼近法
成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也很適用。
例題：成本逼近法主要適用于( )的估價(jià)。
A.商業(yè)用地
B.住宅用地
C.寫(xiě)字樓用地
D.工業(yè)用地或新增建設(shè)用地
解析：根據(jù)成本逼近法的適用范圍，成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方 法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也很適用。答案選D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地。
5．路線價(jià)估價(jià)法
路線價(jià)估價(jià)法是一種迅速、公正合理，又能節(jié)省人力、財(cái)力，并可同時(shí)對(duì)大量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)多宗土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。當(dāng)然，這種方法僅適用于城市的估價(jià)。
(1)適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的評(píng)估，對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳；
(2)路線價(jià)估價(jià)法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場(chǎng)要規(guī)范；
(3)路線價(jià)估價(jià)法能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格；
(4)路線價(jià)估價(jià)結(jié)果的精度與路線價(jià)及其修正體系密切相關(guān)。