所謂物流地產(chǎn)主要指地產(chǎn)商提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要為物流企業(yè)或相關(guān)物流業(yè)務(wù)服務(wù)的一種模式，純粹提供物流設(shè)施開發(fā)的稱之為物流地產(chǎn)開發(fā)商，主要以物業(yè)費(fèi)賺錢；開發(fā)并運(yùn)營的是物流地產(chǎn)運(yùn)營商，與物流相關(guān)的錢都賺，就是這個(gè)道理。國際企業(yè)大多是開發(fā)商，背后擁有強(qiáng)大的資金渠道，主要是各類基金支持；國內(nèi)企業(yè)相對(duì)來說，尤其是民營，資金渠道較為狹隘，并大多數(shù)為運(yùn)營商。
以下對(duì)國內(nèi)物流企業(yè)進(jìn)行研究后，寶供物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是非常有標(biāo)桿性的，其他諸如寶灣物流、傳化物流也都在瘋狂發(fā)展。
更多的人看到的是寶供物流地產(chǎn)光鮮的一面，其實(shí)各家有各家的難處，通過對(duì)寶供物流地產(chǎn)的詳細(xì)分析，希望能夠提供一個(gè)標(biāo)桿來讓大家有更為清晰的認(rèn)識(shí)。
后面將會(huì)介紹普洛斯的操作模式和大家一起分享，了解以普洛斯、AMB、豐樹、騰飛等工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)公司的操作手法和實(shí)質(zhì)。如有學(xué)習(xí)和交流的興趣，希望大家和我交流，共同成長。
1、寶供物流發(fā)展歷程
寶供物流于1994年成立，成立之初才有12名員工、100萬元的注冊(cè)資金，業(yè)務(wù)也僅限于倉儲(chǔ)運(yùn)輸，截至到去年，寶供已經(jīng)發(fā)展為提供物流供應(yīng)鏈的專業(yè)的物流集團(tuán)，擁有800余名員工以及10300萬元的注冊(cè)資金。初期主要是以物流業(yè)務(wù)為實(shí)體進(jìn)行各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)。從而達(dá)到規(guī)范管理的目的。這一階段，原始資本積累和網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑是主要的工作內(nèi)容。
隨后經(jīng)過近3年的發(fā)展，到2007年寶供在某些行業(yè)和地區(qū)已經(jīng)取得了一些成績和知名度，但是客戶的發(fā)展以及對(duì)企業(yè)自身發(fā)展的要求促使寶供不斷開拓新市場、拓寬全國實(shí)體網(wǎng)絡(luò)和IT服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，加強(qiáng)客戶的價(jià)值分析，從而提供更加有效的服務(wù)內(nèi)容。
到2001年左右，物流的概念已經(jīng)開始在全國普及，作為行業(yè)者充分認(rèn)識(shí)到未來競爭的殘酷性，因此從物流業(yè)務(wù)開始上升到供應(yīng)鏈管理的高度，進(jìn)行客戶聯(lián)盟、人才培養(yǎng)、信息網(wǎng)絡(luò)等各項(xiàng)工作開展。
寶供物流發(fā)展到2003年，因?yàn)榭蛻艋A(chǔ)的不斷增加，以及對(duì)輕資產(chǎn)型物流企業(yè)的認(rèn)識(shí)程度提高，開始認(rèn)識(shí)到輕資產(chǎn)型企業(yè)的不足，并且在同一時(shí)期，國家對(duì)物流園區(qū)的開發(fā)鼓勵(lì)，寶供開始加大對(duì)物流園區(qū)和物流基地的購入和建設(shè)。
2006年福田汽車對(duì)核心業(yè)務(wù)的重視程度不斷加強(qiáng)，對(duì)非核心業(yè)務(wù)逐漸剝離和外包，對(duì)于福田物流也采取了對(duì)外剝離的手法，恰巧寶供物流對(duì)于汽車物流業(yè)務(wù)加大開發(fā)力度，因此雙方達(dá)成協(xié)議，由寶供物流收購福田物流，從而增加了寶供的業(yè)務(wù)板塊，并且迅速使寶供物流的資產(chǎn)得到增加。
但是寶供物流的業(yè)務(wù)還是以物流業(yè)務(wù)為主，雖然其對(duì)外以及部分業(yè)務(wù)已經(jīng)開始上升到供應(yīng)鏈的高度進(jìn)行操作，但是其實(shí)質(zhì)還是“基于供應(yīng)鏈管理基礎(chǔ)上的物流一體化管理”。
直至今天，寶供依然是中國物流市場中的標(biāo)志性企業(yè)，摩根斯坦利對(duì)它的評(píng)價(jià)得到了業(yè)界一致認(rèn)同，即“中國最成功的第三方物流企業(yè)”。
2、未來發(fā)展策略
寶供物流制定目標(biāo)，要在2010年達(dá)到30億元的業(yè)務(wù)額度；爭取未來將自己打造成為一家重資產(chǎn)型的管理型供應(yīng)鏈全面解決方案提供商及實(shí)體運(yùn)營商。
未來的業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域?qū)⒅饕獓@日用消費(fèi)品、家用電器、電子信息、食品與飲料、汽車零配件、醫(yī)療及保健品行業(yè)開展市場拓展，并適時(shí)提供冷凍服務(wù)，同時(shí)也將擇機(jī)進(jìn)入零售配送及進(jìn)出口貨代等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
3、廣州寶供投資有限公司介紹
廣州寶供投資有限公司是專門從事投資建設(shè)及經(jīng)營大型綜合物流基地包括商務(wù)及展示中心的專業(yè)公司，成立于2001年，注冊(cè)資本2000萬元人民幣，主營“物流地產(chǎn)”業(yè)務(wù)。
寶供投資公司致力于為國內(nèi)大型生產(chǎn)制造型企業(yè)和連鎖商業(yè)及零售業(yè)提供綜合物流設(shè)施的配套服務(wù)。
自2001年以來，其中廣州、上海、蘇州、合肥、北京、廣東順德、沈陽物流基地均已建成并投入運(yùn)營。目前已建成的物流基地總建筑面積近50萬平方米。公司計(jì)劃在全國沿海及內(nèi)地重要城市投資建設(shè)十個(gè)以上大型現(xiàn)代化物流中心，提供包括物流、商流、資金流一體化的綜合性服務(wù)平臺(tái)。
寶供從2002年開始在蘇州建造第一個(gè)物流基地，希望在2012年全國建立15座大型物流基地網(wǎng)絡(luò)。
寶供截至現(xiàn)在，共在廣州、北京、蘇州、上海、合肥、天津等地拿到土地12塊，合計(jì)擁有土地面積2000畝。其中廣州基地建設(shè)投入1.8億（184畝），蘇州基地斥資3億元，而順德基地的投入甚至達(dá)到5億元（500畝）。全部總投資將達(dá)到30億元。
寶供的運(yùn)營模式較為單一，并且主要依靠現(xiàn)有的客戶提供倉儲(chǔ)服務(wù)，其物流、運(yùn)輸?shù)葘?shí)體服務(wù)的營業(yè)額一年不過10億元元，由于營業(yè)額較小，很難支撐較大的地產(chǎn)投資支出，在2007年不得不將黃埔地塊出賣給普洛斯，然后再回租繼續(xù)使用。
4、寶供物流的啟示
寶供作為中國最成功的第三方物流企業(yè)，其所達(dá)到的行業(yè)高度以及對(duì)未來市場的發(fā)展洞察力，使其較早的認(rèn)識(shí)到物流地產(chǎn)的價(jià)值和潛力所在，具有先行者的勇氣；
在2003年至2006年之間，寶供利用自己的行業(yè)地位以及客戶需求，迅速在全國主要城市開展物流基地的建設(shè)，現(xiàn)在已經(jīng)初步建設(shè)完畢。
但是，我們必須看到物流地產(chǎn)的運(yùn)作難度并不在于拿地的成本以及客戶的入駐率問題，對(duì)于中國物流企業(yè)要想轉(zhuǎn)型進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營，的問題在于投融資渠道的狹窄，這對(duì)于一般的物流企業(yè)，尤其是民營物流企業(yè)來說，是致命的難點(diǎn)。投融資渠道缺乏，導(dǎo)致后期很難有較大的投資支出，最終必將面臨功敗垂成的局面。
同時(shí)我們也要看到因?yàn)槠髽I(yè)高度的問題，導(dǎo)致不能站在全社會(huì)的角度去看待物流基地的未來發(fā)展以及準(zhǔn)確定位，從而導(dǎo)致物流企業(yè)的特性使其具有以物流、運(yùn)輸帶動(dòng)倉儲(chǔ)出租、以倉儲(chǔ)出租帶動(dòng)物流、運(yùn)輸業(yè)務(wù)發(fā)展的模式，這是國內(nèi)眾多物流企業(yè)從事基地建設(shè)的初衷。
據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，每十萬平米的倉儲(chǔ)面積可以支撐2億元的物流業(yè)務(wù)支出，寶供不過十億元的物流收入，則最多是50萬平米左右，但現(xiàn)在已經(jīng)儲(chǔ)備到120萬平米，原則何在？另外其現(xiàn)金流和客戶源是否能夠支撐，所以資金鏈斷裂對(duì)于寶供來說是必然的。寶供想過上市，但是已經(jīng)錯(cuò)過了好時(shí)機(jī)，因此和私募基金以及風(fēng)投合作是必然的，其中有三個(gè)基地是和普洛斯有關(guān)系，另外像摩根、花旗以及仲量聯(lián)行都有相應(yīng)的合作，甚至部分國內(nèi)的基金都有所支持，圖表中凡是用美金作為注冊(cè)資金的也是實(shí)際建造完畢的，同時(shí)也都是合資的，證明其資金確實(shí)存在問題，但另一方面也反映出國外基金或私募還是認(rèn)可這個(gè)項(xiàng)目的。
我們判斷，寶供的學(xué)習(xí)對(duì)象必然是美國普洛斯集團(tuán)，其核心的實(shí)質(zhì)是要打造中國的物流地產(chǎn)REITs，但是基于中國目前的環(huán)境以及全球經(jīng)濟(jì)的衰退景象，人們對(duì)次貸危機(jī)已經(jīng)演變成為信貸危機(jī)，地產(chǎn)投資以及信托基金的信心指數(shù)嚴(yán)重不足，反過來必然會(huì)促使國內(nèi)證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)加大對(duì)“信托投資法”的審核力度，國內(nèi)專家判斷年底會(huì)出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)的樂觀心態(tài)將有可能會(huì)推遲兩到三年，并且基于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性，物流地產(chǎn)信托基金的推出將會(huì)更加靠后，像越秀在香港上市的井噴景象也將不會(huì)再有，未來將是理性的投資與開發(fā)。
5、國內(nèi)同類型企業(yè)
國內(nèi)類似于寶供這樣的物流企業(yè)還比較多，但是主要是以國有大型物流企業(yè)為主，諸如招商物流、寶灣物流、中遠(yuǎn)物流、外運(yùn)物流、誠通集團(tuán)（中儲(chǔ)物流）這樣的各領(lǐng)域巨頭，同時(shí)也包括傳化物流、南方物流這樣的民營物流企業(yè)。
近兩年招商物流以及寶灣物流的行進(jìn)步伐，但招商物流進(jìn)行的并不是真正的物流地產(chǎn)，主要是搭建自己的高水平物流平臺(tái)，同時(shí)為本企業(yè)即招商地產(chǎn)儲(chǔ)備土地。而寶灣物流其實(shí)與招商物流具有同源的淵源。招商局董事長即為寶灣物流的董事長，寶灣物流的操盤手法是典型的物流地產(chǎn)的手法，并且其背后的國資背景以及資金渠道暢通也保證了其在全國的快速基地建設(shè)步伐。
傳化物流的模式相對(duì)于其他企業(yè)而言，具有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，主要是打造貨運(yùn)基地集散地以及未來的全國貨運(yùn)基地聯(lián)盟的模式，但其資金渠道并不暢通將是其致命的弱項(xiàng)。
以下對(duì)國內(nèi)物流企業(yè)進(jìn)行研究后，寶供物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是非常有標(biāo)桿性的，其他諸如寶灣物流、傳化物流也都在瘋狂發(fā)展。
更多的人看到的是寶供物流地產(chǎn)光鮮的一面，其實(shí)各家有各家的難處，通過對(duì)寶供物流地產(chǎn)的詳細(xì)分析，希望能夠提供一個(gè)標(biāo)桿來讓大家有更為清晰的認(rèn)識(shí)。
后面將會(huì)介紹普洛斯的操作模式和大家一起分享，了解以普洛斯、AMB、豐樹、騰飛等工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)公司的操作手法和實(shí)質(zhì)。如有學(xué)習(xí)和交流的興趣，希望大家和我交流，共同成長。
1、寶供物流發(fā)展歷程
寶供物流于1994年成立，成立之初才有12名員工、100萬元的注冊(cè)資金，業(yè)務(wù)也僅限于倉儲(chǔ)運(yùn)輸，截至到去年，寶供已經(jīng)發(fā)展為提供物流供應(yīng)鏈的專業(yè)的物流集團(tuán)，擁有800余名員工以及10300萬元的注冊(cè)資金。初期主要是以物流業(yè)務(wù)為實(shí)體進(jìn)行各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)。從而達(dá)到規(guī)范管理的目的。這一階段，原始資本積累和網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑是主要的工作內(nèi)容。
隨后經(jīng)過近3年的發(fā)展，到2007年寶供在某些行業(yè)和地區(qū)已經(jīng)取得了一些成績和知名度，但是客戶的發(fā)展以及對(duì)企業(yè)自身發(fā)展的要求促使寶供不斷開拓新市場、拓寬全國實(shí)體網(wǎng)絡(luò)和IT服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，加強(qiáng)客戶的價(jià)值分析，從而提供更加有效的服務(wù)內(nèi)容。
到2001年左右，物流的概念已經(jīng)開始在全國普及，作為行業(yè)者充分認(rèn)識(shí)到未來競爭的殘酷性，因此從物流業(yè)務(wù)開始上升到供應(yīng)鏈管理的高度，進(jìn)行客戶聯(lián)盟、人才培養(yǎng)、信息網(wǎng)絡(luò)等各項(xiàng)工作開展。
寶供物流發(fā)展到2003年，因?yàn)榭蛻艋A(chǔ)的不斷增加，以及對(duì)輕資產(chǎn)型物流企業(yè)的認(rèn)識(shí)程度提高，開始認(rèn)識(shí)到輕資產(chǎn)型企業(yè)的不足，并且在同一時(shí)期，國家對(duì)物流園區(qū)的開發(fā)鼓勵(lì)，寶供開始加大對(duì)物流園區(qū)和物流基地的購入和建設(shè)。
2006年福田汽車對(duì)核心業(yè)務(wù)的重視程度不斷加強(qiáng)，對(duì)非核心業(yè)務(wù)逐漸剝離和外包，對(duì)于福田物流也采取了對(duì)外剝離的手法，恰巧寶供物流對(duì)于汽車物流業(yè)務(wù)加大開發(fā)力度，因此雙方達(dá)成協(xié)議，由寶供物流收購福田物流，從而增加了寶供的業(yè)務(wù)板塊，并且迅速使寶供物流的資產(chǎn)得到增加。
但是寶供物流的業(yè)務(wù)還是以物流業(yè)務(wù)為主，雖然其對(duì)外以及部分業(yè)務(wù)已經(jīng)開始上升到供應(yīng)鏈的高度進(jìn)行操作，但是其實(shí)質(zhì)還是“基于供應(yīng)鏈管理基礎(chǔ)上的物流一體化管理”。
直至今天，寶供依然是中國物流市場中的標(biāo)志性企業(yè)，摩根斯坦利對(duì)它的評(píng)價(jià)得到了業(yè)界一致認(rèn)同，即“中國最成功的第三方物流企業(yè)”。
2、未來發(fā)展策略
寶供物流制定目標(biāo)，要在2010年達(dá)到30億元的業(yè)務(wù)額度；爭取未來將自己打造成為一家重資產(chǎn)型的管理型供應(yīng)鏈全面解決方案提供商及實(shí)體運(yùn)營商。
未來的業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域?qū)⒅饕獓@日用消費(fèi)品、家用電器、電子信息、食品與飲料、汽車零配件、醫(yī)療及保健品行業(yè)開展市場拓展，并適時(shí)提供冷凍服務(wù)，同時(shí)也將擇機(jī)進(jìn)入零售配送及進(jìn)出口貨代等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
3、廣州寶供投資有限公司介紹
廣州寶供投資有限公司是專門從事投資建設(shè)及經(jīng)營大型綜合物流基地包括商務(wù)及展示中心的專業(yè)公司，成立于2001年，注冊(cè)資本2000萬元人民幣，主營“物流地產(chǎn)”業(yè)務(wù)。
寶供投資公司致力于為國內(nèi)大型生產(chǎn)制造型企業(yè)和連鎖商業(yè)及零售業(yè)提供綜合物流設(shè)施的配套服務(wù)。
自2001年以來，其中廣州、上海、蘇州、合肥、北京、廣東順德、沈陽物流基地均已建成并投入運(yùn)營。目前已建成的物流基地總建筑面積近50萬平方米。公司計(jì)劃在全國沿海及內(nèi)地重要城市投資建設(shè)十個(gè)以上大型現(xiàn)代化物流中心，提供包括物流、商流、資金流一體化的綜合性服務(wù)平臺(tái)。
寶供從2002年開始在蘇州建造第一個(gè)物流基地，希望在2012年全國建立15座大型物流基地網(wǎng)絡(luò)。
寶供截至現(xiàn)在，共在廣州、北京、蘇州、上海、合肥、天津等地拿到土地12塊，合計(jì)擁有土地面積2000畝。其中廣州基地建設(shè)投入1.8億（184畝），蘇州基地斥資3億元，而順德基地的投入甚至達(dá)到5億元（500畝）。全部總投資將達(dá)到30億元。
寶供的運(yùn)營模式較為單一，并且主要依靠現(xiàn)有的客戶提供倉儲(chǔ)服務(wù)，其物流、運(yùn)輸?shù)葘?shí)體服務(wù)的營業(yè)額一年不過10億元元，由于營業(yè)額較小，很難支撐較大的地產(chǎn)投資支出，在2007年不得不將黃埔地塊出賣給普洛斯，然后再回租繼續(xù)使用。
4、寶供物流的啟示
寶供作為中國最成功的第三方物流企業(yè)，其所達(dá)到的行業(yè)高度以及對(duì)未來市場的發(fā)展洞察力，使其較早的認(rèn)識(shí)到物流地產(chǎn)的價(jià)值和潛力所在，具有先行者的勇氣；
在2003年至2006年之間，寶供利用自己的行業(yè)地位以及客戶需求，迅速在全國主要城市開展物流基地的建設(shè)，現(xiàn)在已經(jīng)初步建設(shè)完畢。
但是，我們必須看到物流地產(chǎn)的運(yùn)作難度并不在于拿地的成本以及客戶的入駐率問題，對(duì)于中國物流企業(yè)要想轉(zhuǎn)型進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營，的問題在于投融資渠道的狹窄，這對(duì)于一般的物流企業(yè)，尤其是民營物流企業(yè)來說，是致命的難點(diǎn)。投融資渠道缺乏，導(dǎo)致后期很難有較大的投資支出，最終必將面臨功敗垂成的局面。
同時(shí)我們也要看到因?yàn)槠髽I(yè)高度的問題，導(dǎo)致不能站在全社會(huì)的角度去看待物流基地的未來發(fā)展以及準(zhǔn)確定位，從而導(dǎo)致物流企業(yè)的特性使其具有以物流、運(yùn)輸帶動(dòng)倉儲(chǔ)出租、以倉儲(chǔ)出租帶動(dòng)物流、運(yùn)輸業(yè)務(wù)發(fā)展的模式，這是國內(nèi)眾多物流企業(yè)從事基地建設(shè)的初衷。
據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，每十萬平米的倉儲(chǔ)面積可以支撐2億元的物流業(yè)務(wù)支出，寶供不過十億元的物流收入，則最多是50萬平米左右，但現(xiàn)在已經(jīng)儲(chǔ)備到120萬平米，原則何在？另外其現(xiàn)金流和客戶源是否能夠支撐，所以資金鏈斷裂對(duì)于寶供來說是必然的。寶供想過上市，但是已經(jīng)錯(cuò)過了好時(shí)機(jī)，因此和私募基金以及風(fēng)投合作是必然的，其中有三個(gè)基地是和普洛斯有關(guān)系，另外像摩根、花旗以及仲量聯(lián)行都有相應(yīng)的合作，甚至部分國內(nèi)的基金都有所支持，圖表中凡是用美金作為注冊(cè)資金的也是實(shí)際建造完畢的，同時(shí)也都是合資的，證明其資金確實(shí)存在問題，但另一方面也反映出國外基金或私募還是認(rèn)可這個(gè)項(xiàng)目的。
我們判斷，寶供的學(xué)習(xí)對(duì)象必然是美國普洛斯集團(tuán)，其核心的實(shí)質(zhì)是要打造中國的物流地產(chǎn)REITs，但是基于中國目前的環(huán)境以及全球經(jīng)濟(jì)的衰退景象，人們對(duì)次貸危機(jī)已經(jīng)演變成為信貸危機(jī)，地產(chǎn)投資以及信托基金的信心指數(shù)嚴(yán)重不足，反過來必然會(huì)促使國內(nèi)證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)加大對(duì)“信托投資法”的審核力度，國內(nèi)專家判斷年底會(huì)出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)的樂觀心態(tài)將有可能會(huì)推遲兩到三年，并且基于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性，物流地產(chǎn)信托基金的推出將會(huì)更加靠后，像越秀在香港上市的井噴景象也將不會(huì)再有，未來將是理性的投資與開發(fā)。
5、國內(nèi)同類型企業(yè)
國內(nèi)類似于寶供這樣的物流企業(yè)還比較多，但是主要是以國有大型物流企業(yè)為主，諸如招商物流、寶灣物流、中遠(yuǎn)物流、外運(yùn)物流、誠通集團(tuán)（中儲(chǔ)物流）這樣的各領(lǐng)域巨頭，同時(shí)也包括傳化物流、南方物流這樣的民營物流企業(yè)。
近兩年招商物流以及寶灣物流的行進(jìn)步伐，但招商物流進(jìn)行的并不是真正的物流地產(chǎn)，主要是搭建自己的高水平物流平臺(tái)，同時(shí)為本企業(yè)即招商地產(chǎn)儲(chǔ)備土地。而寶灣物流其實(shí)與招商物流具有同源的淵源。招商局董事長即為寶灣物流的董事長，寶灣物流的操盤手法是典型的物流地產(chǎn)的手法，并且其背后的國資背景以及資金渠道暢通也保證了其在全國的快速基地建設(shè)步伐。
傳化物流的模式相對(duì)于其他企業(yè)而言，具有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，主要是打造貨運(yùn)基地集散地以及未來的全國貨運(yùn)基地聯(lián)盟的模式，但其資金渠道并不暢通將是其致命的弱項(xiàng)。