引言
自1998年以來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,對國民經(jīng)濟的拉動效應(yīng)越來越大,2002年我國GDP增長8%,其中房地產(chǎn)業(yè)的直接貢獻率與間接貢獻率之和占1 9~2 5個百分點,標志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來。然而,在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時,呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢,給房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展帶來諸多的隱患不口阻力,究其原因,問題較多源于房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究流于形式。因此,力口強和規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究,防投資隱患于未然迫在眉睫。項目可行性研究迫在眉睫
1.房地產(chǎn)業(yè)的投資特點要求細致人微的項目總體策劃和研究
房地產(chǎn)投資具有資金投入量大、回收期長,經(jīng)營風(fēng)險高的特點,項目決策一旦失誤不但浪費大量的人力、物力、財力,加重企業(yè)債務(wù)負擔(dān),給開發(fā)商帶來致命性打擊,而且還會導(dǎo)致銀行貸款沉淀,甚至影響城市合理性開發(fā)進程。然而,我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場觀念中,存在盲目撈“幾桶金”的思想,有些“爛尾工程”開發(fā)商在項目前期決策時,根本就不作深入的市場調(diào)研和全面的可行性分析,雖然有些項目具備“完整”的可行性研究報告,但“它們”大多是一堆用于爭取政府審批立項的 “文字游戲”和“數(shù)字游戲”,鉆政府審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴格的空子,結(jié)果在這場“游戲”中,開發(fā)商往往“套牢”了自己。因此,注重并力口強項目可行性研究工作顯得甚為重要和緊迫。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
2.可行性研究是開發(fā)主體、政府和銀行機構(gòu)評審項目投資的基礎(chǔ)依據(jù)
可行性研究是房地產(chǎn)項目立項前期的一項首要工作。首先,可行性研究是開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)?？尚行匝芯炕谌嫔钊氲氖袌稣{(diào)查和分析,以大量數(shù)據(jù)論證項目在市場中的需求空間、技術(shù)操作的先進性、規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性、財務(wù)分析的贏利性,以及社會效益的貢獻性。公司董事會根據(jù)項目可行性研究的評價結(jié)果,結(jié)合公司自身的優(yōu)劣勢和市場預(yù)測,最終作出項目是否投資的決策。其次,可行性研究是開發(fā)商向政府機構(gòu)審批立項的基礎(chǔ)資料,是申請銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券或信托基金的基礎(chǔ)依據(jù)。政府建設(shè)部門、規(guī)劃部門、計劃部門不口土地管理部門等機構(gòu)通過評審項目可行性研究報告,在兼顧經(jīng)濟效益和社會效益的基礎(chǔ)上,批準建設(shè)執(zhí)照。銀行和信托公司通過審查項目可行性研究報告,評估其償債能力和風(fēng)險收益水平,作出是否貸款和發(fā)行信托基金的決定。最后,可行性研究報告是工程建設(shè)和項目考核的基礎(chǔ)依據(jù)。可行性研究囊括了項目工程建設(shè)的各項技術(shù)細節(jié)和相應(yīng)的成本估算,而且項目竣工后的決算和考核,都以可行性研究報告中制定的成本預(yù)算、技術(shù)標準和經(jīng)濟指標作為考核依據(jù)。
3.部分地區(qū)房地產(chǎn)投資加速過猛,存在“房產(chǎn)泡沫”隱患,急需規(guī)范的可行性6開究“剎住”盲目投資
近幾年,我國各大城市房地產(chǎn)投資迅猛增長,1998至1999年,全國房地產(chǎn)投資增長率保持在15%左右,2000年漲到19 5%,2001年更是高達25.3%,2002年仍居高為 21.9%。投資高速增長的背后是空置商品房總量不口空置率直線攀升,據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,2001年全國空置房總量9000多萬平方米,積壓資金約2000億元,2002年達1.25億平方米,凈增39%,其中空置時間超過一年的占50%且主要集中分布在大中城市,積壓資金超過2500億元,居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。按正常標準,商品房控制率應(yīng)控制在10%以內(nèi)(美國約為7%,香港約為3%- 4%),而我國國內(nèi)的商品房空置率達到了26%,表明房地產(chǎn)業(yè)進入了嚴重超警戒線運行狀態(tài)。追尋“望房難賣” 的原因——區(qū)位不好、產(chǎn)型不當(dāng)、配套設(shè)施太差、價格過高等等,而這些客觀原因在市場調(diào)研階段完全可以避免,顯然更深層次的原因反映出項目的前期可行性研究薄弱。經(jīng)過近10年的發(fā)展,我國大中城市的房地產(chǎn)市場逐步走向了成熟,房改初期的 “暴利歲月”已一去不復(fù)返,理性的房產(chǎn)需求迫切要求房地產(chǎn)理性開發(fā),要求開發(fā)商必須作好項目的可行性研究,切忌“一哄而上”的盲目投資。
項目可行性研究的工作核心
項目的可行性研究工作是一項細致的長期市場調(diào)研和技術(shù)分析工作,作好這項工作要求實際工作者在理論指導(dǎo)上抓住三個結(jié)合,在調(diào)研分析工作中抓住三個核心,實現(xiàn)理論指導(dǎo)與實踐調(diào)研的統(tǒng)一。 1.可行性研究工作的理論指導(dǎo)三結(jié)合
第一,微觀經(jīng)濟效益分析與宏觀經(jīng)濟效益分析相結(jié)合?？尚械姆康禺a(chǎn)項目不僅表現(xiàn)在項目本身的經(jīng)濟利潤,而且還表現(xiàn)在利于拉動社區(qū)相關(guān)行業(yè)(商業(yè)、娛樂)發(fā)展,利于解決困難人口的住房問題(經(jīng)濟適用房),利于改善社區(qū)環(huán)保水平,利于提高社區(qū)文化生活水平,利于促進舊城改造等社會貢獻。第二,定量分析與定性分析相結(jié)合。定量分析建立在大量技術(shù)性數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過數(shù)學(xué)模型,用數(shù)字和指標說明項目的可行性,但定量分析的結(jié)果忽略了政策環(huán)境和市場環(huán)境變化給項目帶來的潛在機會和威脅,所以定量分析必須輔以定性分析作指導(dǎo)。第三,動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合。按照國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定,項目可行性分析既要進行靜態(tài)經(jīng)濟評價,還要進行動態(tài)經(jīng)濟評價。靜態(tài)分析得來的投資收益率和投資回收期忽略了資金的時間價值,由于房地產(chǎn)投資的回收期長目70%-80%的資金來源于銀行貸款,資金成本的高低直接影響最終利潤水平,所以項目的財務(wù)分析必須考慮資金的時間價值,充分利用內(nèi)含報酬率和)尹現(xiàn)值反映投資的動態(tài)效益。
2.可行性研究的工作三大核心
項目可行性分析工作可以歸為三大核心, 目口市場調(diào)研與市場定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟效益分析。第一,房產(chǎn)市場調(diào)研與市場定位是通過對社會宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢進行調(diào)查和分析,從市場的需求結(jié)構(gòu)、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析,然后在此基礎(chǔ)上,確定項目開發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計劃。第二,技術(shù)分析囊括了項目總進度統(tǒng)籌安排,包括前期準備工作的計劃立項、規(guī)劃設(shè)計、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設(shè)后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應(yīng)用等。第三,財務(wù)分析包括征地期、拆遷期、建設(shè)前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出,建設(shè)資金籌措和使用計劃,經(jīng)濟效益和社會效益評價不口風(fēng)險分析等。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
項目可行性研究的改進措施
1.建立科學(xué)的指標評價體系
項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等。規(guī)劃評價指標主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設(shè)施配套、交通等,設(shè)計方案評價指標有性能比、產(chǎn)業(yè)化、采光、通風(fēng)、環(huán)境質(zhì)量、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能,市場定位評價指標有租售價格、租售率、租售對象、物業(yè)管理費等。經(jīng)濟評價指標分兩方面,其一是財務(wù)評價有財務(wù)收支、分析項目的財務(wù)贏利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性和風(fēng)險預(yù)測等;其二綜合評價,從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度分析和計算房產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的效益和費用,考察項目對社會經(jīng)濟的貢獻,判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。
2.加強項目風(fēng)險分析
在經(jīng)濟評價的同時,加強項目運營中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風(fēng)險。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場景氣指數(shù)預(yù)測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率法求出的項目收益均值,判斷建設(shè)項目受市場景氣程度的影響程度。其次,分析通貨膨脹給項目運營帶來的風(fēng)險,一般來說,通貨膨脹因素對房地產(chǎn)項目不會產(chǎn)生較大的經(jīng)營風(fēng)險,因為建筑材料、人工成本等建造成本和房地產(chǎn)商品的售價都自然會隨著通貨膨脹而升降,它們對房地產(chǎn)項目贏利性的正負影響基本上可以抵消。最后,利用贏虧平衡分析法和敏感性分析法分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟利潤帶來的影響。贏虧平衡分析包括銷售面積盈虧平衡分析、銷售價格贏虧平衡分析、競標時的土地價格贏虧平衡分析;敏感性分析包括平均售價的敏感性分析、投資的敏感性分析和項目建設(shè)周期的敏感性分析。
3.培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場,規(guī)范房地產(chǎn)咨洵業(yè)發(fā)展
國家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強對可行性研究工作的管理和引導(dǎo),培育可行性研究專業(yè)市場。首先,重視房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng),完善注冊房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和造價工程師的培養(yǎng)和考核體制;建立房地產(chǎn)經(jīng)濟分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評價師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)不口考核機制,為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。其次,在政策上扶持房地產(chǎn)評估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立不口發(fā)展,同時嚴格審核其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力,對具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書、評定等級并加以行業(yè)規(guī)范,對不具備資格的單位徹底清理。賦予國家注冊房地產(chǎn)評估師在可行性研究報告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任,建立可行性報告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制,從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。
4.完善房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究審批備案制度和引進社會監(jiān)督機制
首先,國家要加強房地產(chǎn)項目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè),房地產(chǎn)開發(fā)項目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機構(gòu)蓋章和國家注冊房地產(chǎn)評估師簽字認可的可行性研究報告,可行性研究機構(gòu)和相關(guān)國家注冊房地產(chǎn)評估師對項目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷執(zhí)照的連帶責(zé)任。其次,政府房地產(chǎn)審批機構(gòu) (建委、計委、規(guī)劃局不口國土資源管理局)要加強對房地產(chǎn)法人主體的財務(wù)評價、建設(shè)資質(zhì)評價和銀行信用評價,同時組織具備房地產(chǎn)評審資格的專家嚴格審查可行性研究報告,評審專家同樣對項目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷評審資格執(zhí)照的連帶責(zé)任。政府部門對合格的項目報告登記備案,對不合格的項目報告拒絕辦理相關(guān)手續(xù)。最后,建立房地產(chǎn)項目開發(fā)的社會監(jiān)督機制。建設(shè)主管部門應(yīng)定期公布備案的開發(fā)項目,公開項目的審批機構(gòu)、開發(fā)單位、可行性研究報告的編制單位及可行性研究人員名單,同時對項目建設(shè)情況和銷售情況進行定期的跟蹤調(diào)查,暴光“爛尾工程”的開發(fā)單位,被吊銷營業(yè)資格的可行性研究機構(gòu)不口被吊銷資格證書的研究人員的名單,充分發(fā)揮社會輿論對房地產(chǎn)項目相關(guān)責(zé)任單位和個人的社會監(jiān)督作用。
自1998年以來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,對國民經(jīng)濟的拉動效應(yīng)越來越大,2002年我國GDP增長8%,其中房地產(chǎn)業(yè)的直接貢獻率與間接貢獻率之和占1 9~2 5個百分點,標志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來。然而,在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時,呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢,給房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展帶來諸多的隱患不口阻力,究其原因,問題較多源于房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究流于形式。因此,力口強和規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究,防投資隱患于未然迫在眉睫。項目可行性研究迫在眉睫
1.房地產(chǎn)業(yè)的投資特點要求細致人微的項目總體策劃和研究
房地產(chǎn)投資具有資金投入量大、回收期長,經(jīng)營風(fēng)險高的特點,項目決策一旦失誤不但浪費大量的人力、物力、財力,加重企業(yè)債務(wù)負擔(dān),給開發(fā)商帶來致命性打擊,而且還會導(dǎo)致銀行貸款沉淀,甚至影響城市合理性開發(fā)進程。然而,我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場觀念中,存在盲目撈“幾桶金”的思想,有些“爛尾工程”開發(fā)商在項目前期決策時,根本就不作深入的市場調(diào)研和全面的可行性分析,雖然有些項目具備“完整”的可行性研究報告,但“它們”大多是一堆用于爭取政府審批立項的 “文字游戲”和“數(shù)字游戲”,鉆政府審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴格的空子,結(jié)果在這場“游戲”中,開發(fā)商往往“套牢”了自己。因此,注重并力口強項目可行性研究工作顯得甚為重要和緊迫。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
2.可行性研究是開發(fā)主體、政府和銀行機構(gòu)評審項目投資的基礎(chǔ)依據(jù)
可行性研究是房地產(chǎn)項目立項前期的一項首要工作。首先,可行性研究是開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)?？尚行匝芯炕谌嫔钊氲氖袌稣{(diào)查和分析,以大量數(shù)據(jù)論證項目在市場中的需求空間、技術(shù)操作的先進性、規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性、財務(wù)分析的贏利性,以及社會效益的貢獻性。公司董事會根據(jù)項目可行性研究的評價結(jié)果,結(jié)合公司自身的優(yōu)劣勢和市場預(yù)測,最終作出項目是否投資的決策。其次,可行性研究是開發(fā)商向政府機構(gòu)審批立項的基礎(chǔ)資料,是申請銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券或信托基金的基礎(chǔ)依據(jù)。政府建設(shè)部門、規(guī)劃部門、計劃部門不口土地管理部門等機構(gòu)通過評審項目可行性研究報告,在兼顧經(jīng)濟效益和社會效益的基礎(chǔ)上,批準建設(shè)執(zhí)照。銀行和信托公司通過審查項目可行性研究報告,評估其償債能力和風(fēng)險收益水平,作出是否貸款和發(fā)行信托基金的決定。最后,可行性研究報告是工程建設(shè)和項目考核的基礎(chǔ)依據(jù)。可行性研究囊括了項目工程建設(shè)的各項技術(shù)細節(jié)和相應(yīng)的成本估算,而且項目竣工后的決算和考核,都以可行性研究報告中制定的成本預(yù)算、技術(shù)標準和經(jīng)濟指標作為考核依據(jù)。
3.部分地區(qū)房地產(chǎn)投資加速過猛,存在“房產(chǎn)泡沫”隱患,急需規(guī)范的可行性6開究“剎住”盲目投資
近幾年,我國各大城市房地產(chǎn)投資迅猛增長,1998至1999年,全國房地產(chǎn)投資增長率保持在15%左右,2000年漲到19 5%,2001年更是高達25.3%,2002年仍居高為 21.9%。投資高速增長的背后是空置商品房總量不口空置率直線攀升,據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,2001年全國空置房總量9000多萬平方米,積壓資金約2000億元,2002年達1.25億平方米,凈增39%,其中空置時間超過一年的占50%且主要集中分布在大中城市,積壓資金超過2500億元,居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。按正常標準,商品房控制率應(yīng)控制在10%以內(nèi)(美國約為7%,香港約為3%- 4%),而我國國內(nèi)的商品房空置率達到了26%,表明房地產(chǎn)業(yè)進入了嚴重超警戒線運行狀態(tài)。追尋“望房難賣” 的原因——區(qū)位不好、產(chǎn)型不當(dāng)、配套設(shè)施太差、價格過高等等,而這些客觀原因在市場調(diào)研階段完全可以避免,顯然更深層次的原因反映出項目的前期可行性研究薄弱。經(jīng)過近10年的發(fā)展,我國大中城市的房地產(chǎn)市場逐步走向了成熟,房改初期的 “暴利歲月”已一去不復(fù)返,理性的房產(chǎn)需求迫切要求房地產(chǎn)理性開發(fā),要求開發(fā)商必須作好項目的可行性研究,切忌“一哄而上”的盲目投資。
項目可行性研究的工作核心
項目的可行性研究工作是一項細致的長期市場調(diào)研和技術(shù)分析工作,作好這項工作要求實際工作者在理論指導(dǎo)上抓住三個結(jié)合,在調(diào)研分析工作中抓住三個核心,實現(xiàn)理論指導(dǎo)與實踐調(diào)研的統(tǒng)一。 1.可行性研究工作的理論指導(dǎo)三結(jié)合
第一,微觀經(jīng)濟效益分析與宏觀經(jīng)濟效益分析相結(jié)合?？尚械姆康禺a(chǎn)項目不僅表現(xiàn)在項目本身的經(jīng)濟利潤,而且還表現(xiàn)在利于拉動社區(qū)相關(guān)行業(yè)(商業(yè)、娛樂)發(fā)展,利于解決困難人口的住房問題(經(jīng)濟適用房),利于改善社區(qū)環(huán)保水平,利于提高社區(qū)文化生活水平,利于促進舊城改造等社會貢獻。第二,定量分析與定性分析相結(jié)合。定量分析建立在大量技術(shù)性數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過數(shù)學(xué)模型,用數(shù)字和指標說明項目的可行性,但定量分析的結(jié)果忽略了政策環(huán)境和市場環(huán)境變化給項目帶來的潛在機會和威脅,所以定量分析必須輔以定性分析作指導(dǎo)。第三,動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合。按照國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定,項目可行性分析既要進行靜態(tài)經(jīng)濟評價,還要進行動態(tài)經(jīng)濟評價。靜態(tài)分析得來的投資收益率和投資回收期忽略了資金的時間價值,由于房地產(chǎn)投資的回收期長目70%-80%的資金來源于銀行貸款,資金成本的高低直接影響最終利潤水平,所以項目的財務(wù)分析必須考慮資金的時間價值,充分利用內(nèi)含報酬率和)尹現(xiàn)值反映投資的動態(tài)效益。
2.可行性研究的工作三大核心
項目可行性分析工作可以歸為三大核心, 目口市場調(diào)研與市場定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟效益分析。第一,房產(chǎn)市場調(diào)研與市場定位是通過對社會宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢進行調(diào)查和分析,從市場的需求結(jié)構(gòu)、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析,然后在此基礎(chǔ)上,確定項目開發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計劃。第二,技術(shù)分析囊括了項目總進度統(tǒng)籌安排,包括前期準備工作的計劃立項、規(guī)劃設(shè)計、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設(shè)后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應(yīng)用等。第三,財務(wù)分析包括征地期、拆遷期、建設(shè)前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出,建設(shè)資金籌措和使用計劃,經(jīng)濟效益和社會效益評價不口風(fēng)險分析等。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
項目可行性研究的改進措施
1.建立科學(xué)的指標評價體系
項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等。規(guī)劃評價指標主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設(shè)施配套、交通等,設(shè)計方案評價指標有性能比、產(chǎn)業(yè)化、采光、通風(fēng)、環(huán)境質(zhì)量、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能,市場定位評價指標有租售價格、租售率、租售對象、物業(yè)管理費等。經(jīng)濟評價指標分兩方面,其一是財務(wù)評價有財務(wù)收支、分析項目的財務(wù)贏利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性和風(fēng)險預(yù)測等;其二綜合評價,從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度分析和計算房產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的效益和費用,考察項目對社會經(jīng)濟的貢獻,判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。
2.加強項目風(fēng)險分析
在經(jīng)濟評價的同時,加強項目運營中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風(fēng)險。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場景氣指數(shù)預(yù)測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率法求出的項目收益均值,判斷建設(shè)項目受市場景氣程度的影響程度。其次,分析通貨膨脹給項目運營帶來的風(fēng)險,一般來說,通貨膨脹因素對房地產(chǎn)項目不會產(chǎn)生較大的經(jīng)營風(fēng)險,因為建筑材料、人工成本等建造成本和房地產(chǎn)商品的售價都自然會隨著通貨膨脹而升降,它們對房地產(chǎn)項目贏利性的正負影響基本上可以抵消。最后,利用贏虧平衡分析法和敏感性分析法分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟利潤帶來的影響。贏虧平衡分析包括銷售面積盈虧平衡分析、銷售價格贏虧平衡分析、競標時的土地價格贏虧平衡分析;敏感性分析包括平均售價的敏感性分析、投資的敏感性分析和項目建設(shè)周期的敏感性分析。
3.培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場,規(guī)范房地產(chǎn)咨洵業(yè)發(fā)展
國家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強對可行性研究工作的管理和引導(dǎo),培育可行性研究專業(yè)市場。首先,重視房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng),完善注冊房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和造價工程師的培養(yǎng)和考核體制;建立房地產(chǎn)經(jīng)濟分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評價師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)不口考核機制,為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。其次,在政策上扶持房地產(chǎn)評估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立不口發(fā)展,同時嚴格審核其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力,對具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書、評定等級并加以行業(yè)規(guī)范,對不具備資格的單位徹底清理。賦予國家注冊房地產(chǎn)評估師在可行性研究報告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任,建立可行性報告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制,從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。
4.完善房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究審批備案制度和引進社會監(jiān)督機制
首先,國家要加強房地產(chǎn)項目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè),房地產(chǎn)開發(fā)項目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機構(gòu)蓋章和國家注冊房地產(chǎn)評估師簽字認可的可行性研究報告,可行性研究機構(gòu)和相關(guān)國家注冊房地產(chǎn)評估師對項目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷執(zhí)照的連帶責(zé)任。其次,政府房地產(chǎn)審批機構(gòu) (建委、計委、規(guī)劃局不口國土資源管理局)要加強對房地產(chǎn)法人主體的財務(wù)評價、建設(shè)資質(zhì)評價和銀行信用評價,同時組織具備房地產(chǎn)評審資格的專家嚴格審查可行性研究報告,評審專家同樣對項目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷評審資格執(zhí)照的連帶責(zé)任。政府部門對合格的項目報告登記備案,對不合格的項目報告拒絕辦理相關(guān)手續(xù)。最后,建立房地產(chǎn)項目開發(fā)的社會監(jiān)督機制。建設(shè)主管部門應(yīng)定期公布備案的開發(fā)項目,公開項目的審批機構(gòu)、開發(fā)單位、可行性研究報告的編制單位及可行性研究人員名單,同時對項目建設(shè)情況和銷售情況進行定期的跟蹤調(diào)查,暴光“爛尾工程”的開發(fā)單位,被吊銷營業(yè)資格的可行性研究機構(gòu)不口被吊銷資格證書的研究人員的名單,充分發(fā)揮社會輿論對房地產(chǎn)項目相關(guān)責(zé)任單位和個人的社會監(jiān)督作用。