一、項目背景
2005年海南省政府、三亞市政府提出開發(fā)海棠灣旅游度假區(qū)設(shè)想，受到國內(nèi)外數(shù)家大型開發(fā)企業(yè)的認同和參與，為加快推進海棠灣開發(fā)建設(shè)進程，2006年3月，三亞市政府委托中規(guī)院編制該區(qū)域的分區(qū)規(guī)劃及城市設(shè)計。
從項目組首次進入現(xiàn)場開始，到過程中多次向三亞市和海南省政府進行溝通匯報，直到2006年12月下旬，規(guī)劃成果順利通過海南省組織的專家委員會評審，項目組的高效率、高質(zhì)量工作獲得了包括政府、專家、開發(fā)企業(yè)等多方面的認同和好評。
二、海棠灣概況
海棠灣位于海南島南端、三亞市東部，距市區(qū)28公里，區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，自然風光旖旎。雖然和亞龍灣、大東海、三亞灣崖洲灣并列三亞五大名灣，海棠灣的沙灘卻像一個美麗的少女一直在耀眼的陽光下沉睡。區(qū)域西北多為山地，東南臨海為較寬平坦的河流沖積地和濱海平原，規(guī)劃范圍總用地面積98.78平方公里，現(xiàn)狀人口約3.8萬人，海岸線總長度21.8公里，其中沙灘岸線長18.7公里。
三、定位及功能布局
本次規(guī)劃對海棠灣的總體定位為：“國家海岸”——國際休閑度假區(qū)。海棠灣應(yīng)當具備三大核心功能：包括國際品牌濱海酒店帶、游艇休閑社區(qū)和海洋科研博覽中心。
海棠灣總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一點、一帶、三區(qū)、六片、五楔”。其中：
一點：蜈支洲島——構(gòu)建成為具有觀光、游覽功能的海島熱帶雨林公園。
一帶：沙壩酒店帶——世界酒店及海灘公共設(shè)施集中區(qū)。
三區(qū)：南、中、北三個大區(qū)，分別定位為綜合休閑游憩區(qū)、高端休閑度假區(qū)和多元文化度假區(qū)。
六片：是指從南到北結(jié)合場地特征劃定的各個功能片區(qū)，分別是區(qū)域公共服務(wù)休閑中心、現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)區(qū)、高端品牌休閑度假區(qū)、國際主題度假社區(qū)、綜合觀光休閑度假區(qū)和海洋主題科教博覽區(qū)。
五楔：順應(yīng)山勢、結(jié)合大型開敞綠地或道路綠化，通向海濱的五條主要綠化通廊，是保障區(qū)內(nèi)公共開敞空間有效落實、組團之間有效隔離的重要生態(tài)綠楔空間。
四、項目特點
1.提供決策依據(jù)——全面配合政府工作
海棠灣開發(fā)作為海南省近年重點項目，國內(nèi)外多方密切關(guān)注其進展，時間緊、問題新，開發(fā)前期各項工作與規(guī)劃同步推進，給政府準確決策帶來巨大的挑戰(zhàn)。應(yīng)對政府高效操作需求，項目組在整個工作過程中，實時快速、準確的提供相應(yīng)決策支撐專題研究，為政府科學決策提供強有力依據(jù)。
由于每個重要結(jié)論都可能影響到政府和企業(yè)的博弈過程和海棠灣整體開發(fā)建設(shè)進程，我們以結(jié)論準確為前提，采用多種方法進行專題研究。例如在開發(fā)總量確定和分配過程中，在資源本底分析基礎(chǔ)上，采用總體平均密度指標、各類人適宜用地規(guī)模等多種推算方法，同時對各家企業(yè)用地進行詳細的開發(fā)經(jīng)濟測算，得出各家單位的合理利益點，數(shù)據(jù)翔實準確、分析嚴謹、論證有力。
2.確立開發(fā)法則——制定嚴格的管控規(guī)則
本次分區(qū)規(guī)劃不是簡單的發(fā)展規(guī)劃。作為國家法定規(guī)劃，在整個海棠灣現(xiàn)在與未來20年的動態(tài)開發(fā)過程中，既是城|考試|大|市政府的管控公共資源和保障公共利益的法則，也是各個利益主體的準入門檻與游戲法則。
應(yīng)對海棠灣開發(fā)的實際情況，本次規(guī)劃以保障良好生態(tài)環(huán)境和公共利益要求為出發(fā)點，以實現(xiàn)整體戰(zhàn)略構(gòu)想為目標，提出公共資源控制、核心功能、布局結(jié)構(gòu)、開發(fā)總量、空間形態(tài)等5個方面衡量標尺，明確區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的剛性和彈性條件，為下一層次規(guī)劃的編制和建設(shè)開發(fā)提出了明確的指導(dǎo)要求。
3.平衡各方利益——協(xié)調(diào)多家意向開發(fā)企業(yè)
面對眾多強勢利益主體的介入，本次規(guī)劃不僅是城市政府確保海棠灣整體戰(zhàn)略構(gòu)想的落實、保障城市公共利益的有效操作平臺，更是城市政府平衡多方利益、化配置資源、實現(xiàn)多贏，保障海棠灣持續(xù)、健康開發(fā)的主要支點。
因此，在編制過程中，我們與政府、多家業(yè)主單位建立了高效的協(xié)調(diào)溝通機制，從了解各家企業(yè)主要開發(fā)意向，到過程中確定開發(fā)單元地界、提供開發(fā)地塊管制要點和確立控規(guī)設(shè)計條件，每一步都經(jīng)過三方多次磋商、協(xié)調(diào)，在過程中大家達成共識，保障了規(guī)劃編制的科學性及有效性。
2005年海南省政府、三亞市政府提出開發(fā)海棠灣旅游度假區(qū)設(shè)想，受到國內(nèi)外數(shù)家大型開發(fā)企業(yè)的認同和參與，為加快推進海棠灣開發(fā)建設(shè)進程，2006年3月，三亞市政府委托中規(guī)院編制該區(qū)域的分區(qū)規(guī)劃及城市設(shè)計。
從項目組首次進入現(xiàn)場開始，到過程中多次向三亞市和海南省政府進行溝通匯報，直到2006年12月下旬，規(guī)劃成果順利通過海南省組織的專家委員會評審，項目組的高效率、高質(zhì)量工作獲得了包括政府、專家、開發(fā)企業(yè)等多方面的認同和好評。
二、海棠灣概況
海棠灣位于海南島南端、三亞市東部，距市區(qū)28公里，區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，自然風光旖旎。雖然和亞龍灣、大東海、三亞灣崖洲灣并列三亞五大名灣，海棠灣的沙灘卻像一個美麗的少女一直在耀眼的陽光下沉睡。區(qū)域西北多為山地，東南臨海為較寬平坦的河流沖積地和濱海平原，規(guī)劃范圍總用地面積98.78平方公里，現(xiàn)狀人口約3.8萬人，海岸線總長度21.8公里，其中沙灘岸線長18.7公里。
三、定位及功能布局
本次規(guī)劃對海棠灣的總體定位為：“國家海岸”——國際休閑度假區(qū)。海棠灣應(yīng)當具備三大核心功能：包括國際品牌濱海酒店帶、游艇休閑社區(qū)和海洋科研博覽中心。
海棠灣總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一點、一帶、三區(qū)、六片、五楔”。其中：
一點：蜈支洲島——構(gòu)建成為具有觀光、游覽功能的海島熱帶雨林公園。
一帶：沙壩酒店帶——世界酒店及海灘公共設(shè)施集中區(qū)。
三區(qū)：南、中、北三個大區(qū)，分別定位為綜合休閑游憩區(qū)、高端休閑度假區(qū)和多元文化度假區(qū)。
六片：是指從南到北結(jié)合場地特征劃定的各個功能片區(qū)，分別是區(qū)域公共服務(wù)休閑中心、現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)區(qū)、高端品牌休閑度假區(qū)、國際主題度假社區(qū)、綜合觀光休閑度假區(qū)和海洋主題科教博覽區(qū)。
五楔：順應(yīng)山勢、結(jié)合大型開敞綠地或道路綠化，通向海濱的五條主要綠化通廊，是保障區(qū)內(nèi)公共開敞空間有效落實、組團之間有效隔離的重要生態(tài)綠楔空間。
四、項目特點
1.提供決策依據(jù)——全面配合政府工作
海棠灣開發(fā)作為海南省近年重點項目，國內(nèi)外多方密切關(guān)注其進展，時間緊、問題新，開發(fā)前期各項工作與規(guī)劃同步推進，給政府準確決策帶來巨大的挑戰(zhàn)。應(yīng)對政府高效操作需求，項目組在整個工作過程中，實時快速、準確的提供相應(yīng)決策支撐專題研究，為政府科學決策提供強有力依據(jù)。
由于每個重要結(jié)論都可能影響到政府和企業(yè)的博弈過程和海棠灣整體開發(fā)建設(shè)進程，我們以結(jié)論準確為前提，采用多種方法進行專題研究。例如在開發(fā)總量確定和分配過程中，在資源本底分析基礎(chǔ)上，采用總體平均密度指標、各類人適宜用地規(guī)模等多種推算方法，同時對各家企業(yè)用地進行詳細的開發(fā)經(jīng)濟測算，得出各家單位的合理利益點，數(shù)據(jù)翔實準確、分析嚴謹、論證有力。
2.確立開發(fā)法則——制定嚴格的管控規(guī)則
本次分區(qū)規(guī)劃不是簡單的發(fā)展規(guī)劃。作為國家法定規(guī)劃，在整個海棠灣現(xiàn)在與未來20年的動態(tài)開發(fā)過程中，既是城|考試|大|市政府的管控公共資源和保障公共利益的法則，也是各個利益主體的準入門檻與游戲法則。
應(yīng)對海棠灣開發(fā)的實際情況，本次規(guī)劃以保障良好生態(tài)環(huán)境和公共利益要求為出發(fā)點，以實現(xiàn)整體戰(zhàn)略構(gòu)想為目標，提出公共資源控制、核心功能、布局結(jié)構(gòu)、開發(fā)總量、空間形態(tài)等5個方面衡量標尺，明確區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的剛性和彈性條件，為下一層次規(guī)劃的編制和建設(shè)開發(fā)提出了明確的指導(dǎo)要求。
3.平衡各方利益——協(xié)調(diào)多家意向開發(fā)企業(yè)
面對眾多強勢利益主體的介入，本次規(guī)劃不僅是城市政府確保海棠灣整體戰(zhàn)略構(gòu)想的落實、保障城市公共利益的有效操作平臺，更是城市政府平衡多方利益、化配置資源、實現(xiàn)多贏，保障海棠灣持續(xù)、健康開發(fā)的主要支點。
因此，在編制過程中，我們與政府、多家業(yè)主單位建立了高效的協(xié)調(diào)溝通機制，從了解各家企業(yè)主要開發(fā)意向，到過程中確定開發(fā)單元地界、提供開發(fā)地塊管制要點和確立控規(guī)設(shè)計條件，每一步都經(jīng)過三方多次磋商、協(xié)調(diào)，在過程中大家達成共識，保障了規(guī)劃編制的科學性及有效性。