房地產(chǎn)拍賣的注意事項
(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理
(1)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。
(2)產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。
(3)如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計批文等。
(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。
(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。
(7)房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說明，并按照國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。
(8)建筑設(shè)計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。
(二)房地產(chǎn)拍賣價格的評估
基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般應(yīng)比正常市場成交價格偏低。
(1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會由法院將拍賣標(biāo)的物折價抵償債務(wù)。
(2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。
(3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競投，拍賣實(shí)際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內(nèi)交付款項，承擔(dān)的風(fēng)險較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。
(三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)
1．房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：(1)申請書；(2)當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明；(3)委托書及代理人身份證明；(4)房地產(chǎn)權(quán)證；(5)拍賣成交確認(rèn) 書；(6)房屋平面圖及地籍圖；(7)出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù)；(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花；(9)拍賣公告；(10)其他有關(guān)文件。
其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣合同；人民法院等強(qiáng)制拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1)拍賣委托公函；2)生效的判決、裁&考試大&定和調(diào)解書；3)協(xié)助執(zhí)行通知書。
2．應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)
房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外)；屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費(fèi)項目：(1)拍賣傭金；(2)營業(yè)稅及其附加；(3)印花稅；(4)契稅；(5)交易手續(xù)費(fèi)；(6)評估費(fèi)；(7)登記費(fèi)；(8)合同公證費(fèi)等；
(四)在建工程拍賣應(yīng)注意事項
1．應(yīng)詳細(xì)核查項目狀況
(1)土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金；
(2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書；
(3)政府相關(guān)管理各部門的批準(zhǔn)文件是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預(yù)售許可證是否取得等等；
(4)房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25％；
(5)政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況；與項目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況；
(6)有多個債權(quán)人的工程項目將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜；
(7)在建工程項目是否存在抵押行為；
(8)在建工程是否預(yù)售。
2．在建工程拍賣需要申請和審核
拍賣前，在建項目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準(zhǔn)文件。
3．拍賣成交后的手續(xù)處理
(五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項
1．房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售(銷售)許可證辦理情況；
2．土地使用權(quán)款項是否付清；
3．房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等等。
(六)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項
(1)破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評估價構(gòu)進(jìn)行評估；
(2)破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù)；
(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價格評估的，須由具有估價資質(zhì)的價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。
(七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作
有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。
(1)拍賣標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國有土地，則補(bǔ)繳出讓金；如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金。補(bǔ)辦土地使用權(quán)證。
(2)拍賣標(biāo)的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報請有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后后方可拍賣。
(3)拍賣標(biāo)的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。
(4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報批。
(5)對于房地產(chǎn)開發(fā)過程&考試大&未予交清的款項，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。
(6)拍賣標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。
(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理
(1)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。
(2)產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。
(3)如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計批文等。
(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。
(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。
(7)房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說明，并按照國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。
(8)建筑設(shè)計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。
(二)房地產(chǎn)拍賣價格的評估
基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般應(yīng)比正常市場成交價格偏低。
(1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會由法院將拍賣標(biāo)的物折價抵償債務(wù)。
(2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。
(3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競投，拍賣實(shí)際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內(nèi)交付款項，承擔(dān)的風(fēng)險較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。
(三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)
1．房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：(1)申請書；(2)當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明；(3)委托書及代理人身份證明；(4)房地產(chǎn)權(quán)證；(5)拍賣成交確認(rèn) 書；(6)房屋平面圖及地籍圖；(7)出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù)；(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花；(9)拍賣公告；(10)其他有關(guān)文件。
其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣合同；人民法院等強(qiáng)制拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1)拍賣委托公函；2)生效的判決、裁&考試大&定和調(diào)解書；3)協(xié)助執(zhí)行通知書。
2．應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)
房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外)；屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費(fèi)項目：(1)拍賣傭金；(2)營業(yè)稅及其附加；(3)印花稅；(4)契稅；(5)交易手續(xù)費(fèi)；(6)評估費(fèi)；(7)登記費(fèi)；(8)合同公證費(fèi)等；
(四)在建工程拍賣應(yīng)注意事項
1．應(yīng)詳細(xì)核查項目狀況
(1)土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金；
(2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書；
(3)政府相關(guān)管理各部門的批準(zhǔn)文件是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預(yù)售許可證是否取得等等；
(4)房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25％；
(5)政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況；與項目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況；
(6)有多個債權(quán)人的工程項目將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜；
(7)在建工程項目是否存在抵押行為；
(8)在建工程是否預(yù)售。
2．在建工程拍賣需要申請和審核
拍賣前，在建項目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準(zhǔn)文件。
3．拍賣成交后的手續(xù)處理
(五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項
1．房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售(銷售)許可證辦理情況；
2．土地使用權(quán)款項是否付清；
3．房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等等。
(六)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項
(1)破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評估價構(gòu)進(jìn)行評估；
(2)破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù)；
(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價格評估的，須由具有估價資質(zhì)的價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。
(七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作
有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。
(1)拍賣標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國有土地，則補(bǔ)繳出讓金；如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金。補(bǔ)辦土地使用權(quán)證。
(2)拍賣標(biāo)的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報請有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后后方可拍賣。
(3)拍賣標(biāo)的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。
(4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報批。
(5)對于房地產(chǎn)開發(fā)過程&考試大&未予交清的款項，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。
(6)拍賣標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。