· (3)違約責(zé)任
從民事法律關(guān)系的角度觀之，通過出讓方式取得的土地使用權(quán)具有相對(duì)的獨(dú)立性，在土地使用權(quán)存續(xù)期間，權(quán)利人對(duì)出讓土地享有占有、使用、收益和部分處分權(quán)，即具有物權(quán)的性質(zhì)。因此，作為國有土地所有者代表的出讓方，為了保證國有土地的合理、有效利用，必然要通過土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用者的權(quán)利范圍進(jìn)行設(shè)定，并依法或依約定追究其違反土地使用權(quán)出讓合同的行為責(zé)任。按合同約定的用途、期限開發(fā)土地是土地使用權(quán)出讓合同效力的體現(xiàn)，土地使用權(quán)出讓合同依法成立、生效后，即具有法律約束力，當(dāng)事人雙方均應(yīng)一體遵循。出讓國有土地使用權(quán)人不按出讓合同約定的土地用途和動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地，是一種違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
為了促進(jìn)土地資源的保護(hù)和有效利用，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi) 。參照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合實(shí)踐中的一些具體作法，對(duì)針對(duì)超過合同約定期限滿二年未開發(fā)利用土地的情形，應(yīng)適當(dāng)予以突破。由于出讓金的數(shù)額一般都較大，如果硬性規(guī)定由國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，則會(huì)導(dǎo)致土地使用者的極大損失，盡管是由其違反合同約定、惰于行使權(quán)利造成，但亦難免有苛之過嚴(yán)之嫌，顯然有失公平，且實(shí)踐中亦難以操作，從而使該規(guī)定形同虛設(shè)。對(duì)此，應(yīng)由國有土地所有者代表對(duì)該出讓國有土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣或變賣，并在扣除違約金及相關(guān)費(fèi)用后，將剩余價(jià)款返還給原出讓國有土地使用權(quán)人。而對(duì)于無人應(yīng)買的，惰于行使權(quán)利之人固然不能免除其違約責(zé)任，但同樣是由于出讓金數(shù)額較大，如果由國家將出讓金在扣除違約金及相關(guān)費(fèi)用后返還原出讓國有土地使用權(quán)人，就會(huì)對(duì)國家財(cái)政造成負(fù)擔(dān)，顯然，這也是不公平的。對(duì)此，應(yīng)中止原土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系，即無人應(yīng)買的，國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，但原出讓合同關(guān)系只發(fā)生中止的法律效力，待該土地使用者需用地時(shí)，國家應(yīng)再提供其相當(dāng)?shù)耐恋兀^續(xù)履行原土地使用權(quán)出讓合同。對(duì)于收回出讓國有土地使用權(quán)的土地，能耕種的，可作為國有農(nóng)用地處置;不能耕種的國家可通過出讓、租賃、劃撥方式提供給其他需用地者。
另外，土地作為一種稀缺資源，在經(jīng)濟(jì)生活中一般都具有增值的潛力，為了更有效地保護(hù)和利用土地資源，防止土地使用人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的情形，立法應(yīng)作出不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的禁止性規(guī)定。
五、出讓國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
出讓國有土地使用權(quán)人可將其權(quán)利作價(jià)出資或入股，用于合資、合作經(jīng)營其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 。向企業(yè)法人投資或者與另一方成立新的企業(yè)法人，且符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件的，視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有;雙方約定共有的，視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)由雙方共同享有;雙方僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系的，不視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)仍由原使用權(quán)人享有。因?yàn)槌鲎寚型恋厥褂脵?quán)投資于企業(yè)法人后，原出讓國有土地使用權(quán)人對(duì)其投資僅享有股東權(quán)，若不規(guī)定由企業(yè)法人享有出讓國有土地使用權(quán)，就會(huì)使土地使用權(quán)出讓合同的另一方主體(非國家一方)不明確;同時(shí)，對(duì)于共有的情形也視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這與實(shí)踐與學(xué)理均相適應(yīng)。
六、出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
允許國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是建立和發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，只有使國有土地使用權(quán)真正作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域，使土地要素橫向流動(dòng)，與其他生產(chǎn)要素自由結(jié)合、合理配置，才能真正建立起活躍的土地二級(jí)市場，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)功能，平衡土地供求矛盾，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。
1、轉(zhuǎn)讓要件
為防止土地使用權(quán)人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，法律對(duì)出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓予以限制。轉(zhuǎn)讓是將權(quán)利徹底移交受讓人，由受讓人取代轉(zhuǎn)讓人原有土地使用權(quán)人地位，脫離原出讓合同的約束的行為，因此出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅要符合約定條件，還要符合法定條件。依照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條關(guān)于出讓金的交納和投資開發(fā)規(guī)模的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的的法定條件是：
(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(2) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
2、權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則
權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則即"認(rèn)地不認(rèn)人"原則。是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽定的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人 。即使土地使用權(quán)發(fā)生多次移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也只能是原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，權(quán)利不得擴(kuò)張，且只能是原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。
從民事法律關(guān)系的角度觀之，通過出讓方式取得的土地使用權(quán)具有相對(duì)的獨(dú)立性，在土地使用權(quán)存續(xù)期間，權(quán)利人對(duì)出讓土地享有占有、使用、收益和部分處分權(quán)，即具有物權(quán)的性質(zhì)。因此，作為國有土地所有者代表的出讓方，為了保證國有土地的合理、有效利用，必然要通過土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用者的權(quán)利范圍進(jìn)行設(shè)定，并依法或依約定追究其違反土地使用權(quán)出讓合同的行為責(zé)任。按合同約定的用途、期限開發(fā)土地是土地使用權(quán)出讓合同效力的體現(xiàn)，土地使用權(quán)出讓合同依法成立、生效后，即具有法律約束力，當(dāng)事人雙方均應(yīng)一體遵循。出讓國有土地使用權(quán)人不按出讓合同約定的土地用途和動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地，是一種違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
為了促進(jìn)土地資源的保護(hù)和有效利用，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi) 。參照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合實(shí)踐中的一些具體作法，對(duì)針對(duì)超過合同約定期限滿二年未開發(fā)利用土地的情形，應(yīng)適當(dāng)予以突破。由于出讓金的數(shù)額一般都較大，如果硬性規(guī)定由國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，則會(huì)導(dǎo)致土地使用者的極大損失，盡管是由其違反合同約定、惰于行使權(quán)利造成，但亦難免有苛之過嚴(yán)之嫌，顯然有失公平，且實(shí)踐中亦難以操作，從而使該規(guī)定形同虛設(shè)。對(duì)此，應(yīng)由國有土地所有者代表對(duì)該出讓國有土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣或變賣，并在扣除違約金及相關(guān)費(fèi)用后，將剩余價(jià)款返還給原出讓國有土地使用權(quán)人。而對(duì)于無人應(yīng)買的，惰于行使權(quán)利之人固然不能免除其違約責(zé)任，但同樣是由于出讓金數(shù)額較大，如果由國家將出讓金在扣除違約金及相關(guān)費(fèi)用后返還原出讓國有土地使用權(quán)人，就會(huì)對(duì)國家財(cái)政造成負(fù)擔(dān)，顯然，這也是不公平的。對(duì)此，應(yīng)中止原土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系，即無人應(yīng)買的，國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，但原出讓合同關(guān)系只發(fā)生中止的法律效力，待該土地使用者需用地時(shí)，國家應(yīng)再提供其相當(dāng)?shù)耐恋兀^續(xù)履行原土地使用權(quán)出讓合同。對(duì)于收回出讓國有土地使用權(quán)的土地，能耕種的，可作為國有農(nóng)用地處置;不能耕種的國家可通過出讓、租賃、劃撥方式提供給其他需用地者。
另外，土地作為一種稀缺資源，在經(jīng)濟(jì)生活中一般都具有增值的潛力，為了更有效地保護(hù)和利用土地資源，防止土地使用人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的情形，立法應(yīng)作出不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的禁止性規(guī)定。
五、出讓國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
出讓國有土地使用權(quán)人可將其權(quán)利作價(jià)出資或入股，用于合資、合作經(jīng)營其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 。向企業(yè)法人投資或者與另一方成立新的企業(yè)法人，且符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件的，視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有;雙方約定共有的，視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)由雙方共同享有;雙方僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系的，不視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)仍由原使用權(quán)人享有。因?yàn)槌鲎寚型恋厥褂脵?quán)投資于企業(yè)法人后，原出讓國有土地使用權(quán)人對(duì)其投資僅享有股東權(quán)，若不規(guī)定由企業(yè)法人享有出讓國有土地使用權(quán)，就會(huì)使土地使用權(quán)出讓合同的另一方主體(非國家一方)不明確;同時(shí)，對(duì)于共有的情形也視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這與實(shí)踐與學(xué)理均相適應(yīng)。
六、出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
允許國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是建立和發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，只有使國有土地使用權(quán)真正作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域，使土地要素橫向流動(dòng)，與其他生產(chǎn)要素自由結(jié)合、合理配置，才能真正建立起活躍的土地二級(jí)市場，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)功能，平衡土地供求矛盾，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。
1、轉(zhuǎn)讓要件
為防止土地使用權(quán)人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，法律對(duì)出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓予以限制。轉(zhuǎn)讓是將權(quán)利徹底移交受讓人，由受讓人取代轉(zhuǎn)讓人原有土地使用權(quán)人地位，脫離原出讓合同的約束的行為，因此出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅要符合約定條件，還要符合法定條件。依照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條關(guān)于出讓金的交納和投資開發(fā)規(guī)模的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的的法定條件是：
(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(2) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
2、權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則
權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則即"認(rèn)地不認(rèn)人"原則。是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽定的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人 。即使土地使用權(quán)發(fā)生多次移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也只能是原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，權(quán)利不得擴(kuò)張，且只能是原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。