房地產評估師考試頻道為大家整理的歷年真題，供大家學習參考。
一、單項選擇題（共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意請在答題卡上涂黑其相應的編號）
1．下列房地產估價相關活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（ ）
A．高層建筑地價分攤
B．房地產投資價值評估
C．因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估
D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估
2．從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（ ）
A．估價對象的真實價值
B．估價對象的重置價格
C．估價對象的實際成交價格
D．合格估價師的重新估價結果
3．一個估價項目中的估價時點本質上是由（ ）決定的
A．估價委托合同簽訂時間
B．估價目的
C．實地查勘估價對象的時間
D．委托人意愿
4．房地產供給有限特性的本質是（ ）
A．土地的總量有限
B．房地產的不可移動性
C．房地產的獨一無二性
D．房地產的價值量大
5．下列土地狀況中，不屬于士地權益狀況的是（ ）
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面積大小
D．土地權利性質
6．某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數由50％，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（ ）萬元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
11．某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產的抵押價值進行評估。這種做法忽略了利用應滿足條件中的（ ）。
A．技術上的可能
B．經濟上的可行
C．價值化
D．法律上許可
12．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務件下的估價結果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。
A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用
B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率
C．甲土地的價值高于乙土地的價值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長
13．某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2，經調查，其成交價格為150
萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準價格是（ ）元／m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
14．某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應凋整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（ ）元／m2。
A．2585
B．2393
C．2955
D．2964
15．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元／m2（甲別墅的裝修標準為800元／m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10％，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（ ）元／m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
16．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經調整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是（ ）
A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
17．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20％,銷售稅費率為6％，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％,報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25％,則該寫字樓目前的收益價格為（ ）萬元。
A．5286.72
B．7552.45
C．9939.23
D．14198.90
18．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元／m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元／m2，報酬率為6％，則現在的承租人權益價值為（ ）萬元。
A．96.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
19.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（ ）
A．凈收益包括有形收益和無形收益
B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費
C．通常只有客觀收益才能作為估價依據
D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值
20．下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是（ ）。
A．毛租金乘數法
B．潛在毛收入乘數法
C．有效毛收入乘數法
D．凈收益乘數法
21．某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20％，則成本利潤率為（ ）。
A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
22．城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是（ ）。
A．投資價值
B．謹慎價值
C．快速變現值
D．市場價值
23．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時投入的費用為255萬元，現時重新購建價格為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（ ）萬元。
A．61.84
B．78.35
C．84.88
D．173.17
24．下列房地產開發(fā)成本中，屬于基礎設施建設費的是（ ）
A．圍墻工程費
B．電力設施工程費
C．居委會用房建設費
D．人防工程費
25．參與房地產開發(fā)用地掛牌交易的各房地產開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（ ）
A．各房地產開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值
B．各房地產開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠對稱
C．各房地產開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致
D．各房地產開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據衡量開發(fā)用地的投資價值
26．假設開發(fā)法估價在選取估價對象開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取（ ）
A．用途
B．規(guī)模
C．集約度
D．開發(fā)時機
27．現擬開發(fā)建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑
面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8％，折現率為10％。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現值是（ ）萬元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
28．某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經完成地上一層結構部分。半年后開始預售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內均勻實現，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進行折現時的折現期分別為（ ）。
A．0.5和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
29．某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現在要預測該類房地產的未來價格，應選用的預測方法（ ）。
A．平均發(fā)展速度法
B．平均增減量法
C．數學曲線擬合法
D．中位數法
30．某類房地產2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產2010年的價格為（ ）元／m2。
某類房地產2005年~2009年的價格 ?。▎挝辉痬）
| 年份 | 2005 | 2005 | 2007 | 2008 | 2009 |
| 價格 | 6810 | 7130 | 7460 | 7810 | 8150 |
A．8460
B．8500
C．8790
D．8838
31．用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲 =1480+80i，乙類房地產的價格變化趨勢為V乙=1500+60i，則該兩類房地產的價格增長潛力相比（ ）。
A．甲類房地產比乙類房地產強
B．乙類房地產比甲類房地產強
C．該兩類房地產強弱程度相同
D．該兩類房地產強弱程度不可比
32．某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元,假設標準深度為24m，則根據四三二一法則，其路線價為（ ）元／m2。
A．2025
B．2250
C．2700
D．3000
33．如某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應的土地單價為4500元/m2，現允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1％,則理論上因容積率提高應補交的地價款為（ ）萬元。
A．1125
B．1800
C．2250
D．3375
34．下列關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是（ ）。
A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘
B．對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解
C．實地查勘的內容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權益狀況
D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可
35．下列估價業(yè)務中估價機構可以承接的是（ ）。
A．超出了估價機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務
B．估價機構的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務
C．估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務
D．承接后出現很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務