房地產(chǎn)評估師考試頻道為大家整理的歷年真題，供大家學(xué)習(xí)參考。
一、單項(xiàng)選擇題（共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號）
1．下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是（ ）
A．高層建筑地價分?jǐn)?BR> B．房地產(chǎn)投資價值評估
C．因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估
D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估
2．從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（ ）
A．估價對象的真實(shí)價值
B．估價對象的重置價格
C．估價對象的實(shí)際成交價格
D．合格估價師的重新估價結(jié)果
3．一個估價項(xiàng)目中的估價時點(diǎn)本質(zhì)上是由（ ）決定的
A．估價委托合同簽訂時間
B．估價目的
C．實(shí)地查勘估價對象的時間
D．委托人意愿
4．房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（ ）
A．土地的總量有限
B．房地產(chǎn)的不可移動性
C．房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性
D．房地產(chǎn)的價值量大
5．下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是（ ）
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面積大小
D．土地權(quán)利性質(zhì)
6．某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50％，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（ ）萬元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
11．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了利用應(yīng)滿足條件中的（ ）。
A．技術(shù)上的可能
B．經(jīng)濟(jì)上的可行
C．價值化
D．法律上許可
12．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。
A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費(fèi)用
B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率
C．甲土地的價值高于乙土地的價值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長
13．某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150
萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價格是（ ）元／m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
14．某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（ ）元／m2。
A．2585
B．2393
C．2955
D．2964
15．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元／m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元／m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10％，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（ ）元／m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
16．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實(shí)例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（ ）
A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
17．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時價格將上漲20％,銷售稅費(fèi)率為6％，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30％,報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25％,則該寫字樓目前的收益價格為（ ）萬元。
A．5286.72
B．7552.45
C．9939.23
D．14198.90
18．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元／m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元／m2，報酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為（ ）萬元。
A．96.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（ ）
A．凈收益包括有形收益和無形收益
B．運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)
C．通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)
D．應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值
20．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是（ ）。
A．毛租金乘數(shù)法
B．潛在毛收入乘數(shù)法
C．有效毛收入乘數(shù)法
D．凈收益乘數(shù)法
21．某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20％，則成本利潤率為（ ）。
A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
22．城市房屋拆遷補(bǔ)償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評估應(yīng)采用的價值類型是（ ）。
A．投資價值
B．謹(jǐn)慎價值
C．快速變現(xiàn)值
D．市場價值
23．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時投入的費(fèi)用為255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（ ）萬元。
A．61.84
B．78.35
C．84.88
D．173.17
24．下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（ ）
A．圍墻工程費(fèi)
B．電力設(shè)施工程費(fèi)
C．居委會用房建設(shè)費(fèi)
D．人防工程費(fèi)
25．參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（ ）
A．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值
B．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ
C．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致
D．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值
26．假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取（ ）
A．用途
B．規(guī)模
C．集約度
D．開發(fā)時機(jī)
27．現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑
面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8％，折現(xiàn)率為10％。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（ ）萬元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
28．某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開始預(yù)售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為（ ）。
A．0.5和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
29．某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)選用的預(yù)測方法（ ）。
A．平均發(fā)展速度法
B．平均增減量法
C．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
D．中位數(shù)法
30．某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價格為（ ）元／m2。
某類房地產(chǎn)2005年~2009年的價格 ?。▎挝辉痬）
| 年份 | 2005 | 2005 | 2007 | 2008 | 2009 |
| 價格 | 6810 | 7130 | 7460 | 7810 | 8150 |
A．8460
B．8500
C．8790
D．8838
31．用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲 =1480+80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙=1500+60i，則該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比（ ）。
A．甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)
B．乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)
C．該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同
D．該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比
32．某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元,假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為（ ）元／m2。
A．2025
B．2250
C．2700
D．3000
33．如某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價下降1％,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價款為（ ）萬元。
A．1125
B．1800
C．2250
D．3375
34．下列關(guān)于估價對象實(shí)地查勘的說法，錯誤的是（ ）。
A．任何估價項(xiàng)目，估價師都必須對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘
B．對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解
C．實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況
D．拆遷估價的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可
35．下列估價業(yè)務(wù)中估價機(jī)構(gòu)可以承接的是（ ）。
A．超出了估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)
B．估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)
C．估價機(jī)構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)
D．承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)