承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人按份額享有基地使用權(quán)，有以下好處：(1)體現(xiàn)公平原則?？梢允姑恳粋€(gè)區(qū)分所有權(quán)人都可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓自己的房屋收回其已經(jīng)支付的地價(jià)款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且，一旦發(fā)生整幢房屋毀損或者因某種原因需要拆除重建或遷建的情況，所有的區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)決定對(duì)基地的處分事宜，并獲取應(yīng)得的補(bǔ)償。這樣，既公平地保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，也使房屋開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)收回土地投資，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。(2)明確權(quán)屬劃分。這可為將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育完善之時(shí)，確定土地使用權(quán)、發(fā)放土地使用權(quán)證書提供確權(quán)依據(jù)，并可以通過(guò)明晰權(quán)利，避免或者減少糾紛的發(fā)生。(3)為土地使用稅的征收提供計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第3條的規(guī)定，"土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定稅額計(jì)算征收。"《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》第四條確定土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人;該《規(guī)定》第五條專門規(guī)定了土地使用權(quán)共有情況下土地使用稅的繳納：土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人成為納稅主體時(shí)，基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~成為計(jì)算納稅人實(shí)際占用的土地面積，成為計(jì)稅的依據(jù)。(4)保護(hù)國(guó)家的土地收益。國(guó)有土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)(含連同地面建筑物一同)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，應(yīng)就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向國(guó)家上繳土地收益。經(jīng)濟(jì)體制改革的深入促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格隨之猛漲，出現(xiàn)了在房地產(chǎn)交易，特別是政府定價(jià)的房地產(chǎn)交易中的國(guó)家應(yīng)得收益流向單位或者個(gè)人的現(xiàn)象，使國(guó)家遭受了較大的損失。因此，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國(guó)有土地收益流失問(wèn)題的通知》中要求未實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)由當(dāng)事人協(xié)商出售的國(guó)有土地上的各類房屋，均應(yīng)向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地產(chǎn)交易建筑面積計(jì)收。只有計(jì)算出基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~，才可確定區(qū)分所有權(quán)人受讓房屋時(shí)取得的土地面積，以便土地收益的征收。
(二)基地使用權(quán)份額的計(jì)算
根據(jù)有關(guān)的現(xiàn)行規(guī)定和實(shí)踐中的通行做法，以建筑面積作為計(jì)算分?jǐn)偡蓊~的系數(shù)依據(jù)計(jì)算基地使用權(quán)分?jǐn)偡蓊~的方法較為簡(jiǎn)便穩(wěn)妥?，F(xiàn)行法律和法規(guī)對(duì)于房屋區(qū)分所有權(quán)人享有建筑面積的計(jì)算，已提供了可操作的標(biāo)準(zhǔn)及方法。1982年《國(guó)家經(jīng)委關(guān)于建筑面積計(jì)算規(guī)則》、1995年建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》、1998年國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算計(jì)量技術(shù)規(guī)范》等法律規(guī)范為本《通則》規(guī)定基地使用權(quán)分?jǐn)偺峁┝酥匾獏⒖肌?BR> 需要說(shuō)明的是，當(dāng)樓房分割出售而由不同權(quán)利主體享有時(shí)，購(gòu)房者既對(duì)所購(gòu)買的套內(nèi)或者單元內(nèi)的建筑面積享有專有所有權(quán)，又對(duì)樓房的公用部分建筑面積享有共有權(quán)。前一部分的所有權(quán)完全歸屬于單個(gè)購(gòu)房者，而后一部分的使用權(quán)則需要全體購(gòu)房者分?jǐn)?。若樓區(qū)土地面積分配給多幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積應(yīng)為樓房地基所占區(qū)域的土地面積;若樓區(qū)內(nèi)只有一幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積則為整個(gè)樓區(qū)的總面積。
計(jì)算公式中，購(gòu)房建筑面積包括了房屋所有權(quán)人所購(gòu)房屋的建筑面積即套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e之和。對(duì)這兩個(gè)量度術(shù)語(yǔ)的理解，可參考《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第5、6、8條的規(guī)定;可銷售建筑總面積可參考《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第4條整幢房屋建筑面積的規(guī)定，"可銷售"排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權(quán)人的部分，如小區(qū)會(huì)所、購(gòu)物中心等，其產(chǎn)權(quán)由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。
第二節(jié) 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)
一、定義
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是國(guó)有土地使用權(quán)的一種，其特殊之處主要有兩個(gè)方面，一是權(quán)利取得的方式，二是權(quán)利的期限。在此基礎(chǔ)上，還有一個(gè)特點(diǎn)，那就是權(quán)利的交易限制。
(一)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式。其特點(diǎn)是無(wú)償性。依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條第1款的規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。依《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第2條之規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)除出讓國(guó)有土地使用權(quán)以外的其他各種方式，依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)?？梢?jiàn)，有關(guān)法規(guī)對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的具體取得方式?jīng)]用嚴(yán)格的限定，但無(wú)論采用何種方式，都是無(wú)償?shù)摹Ｋ^無(wú)償，就是不承擔(dān)向土地所有者交納使用費(fèi)(出讓金、租金等)。需要指出的是，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第1款規(guī)定的"在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用"是指用地單位在征用集體土地或者通過(guò)行政劃撥取得其他單位已經(jīng)使用的劃撥土地的基礎(chǔ)上取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形。這里的補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)是支付給農(nóng)民或原用地單位的，不是付給國(guó)家的。所以，盡管用地單位承擔(dān)了補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，由于沒(méi)用向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，理論上仍屬于無(wú)償取得國(guó)有土地使用權(quán)。
(二)基地使用權(quán)份額的計(jì)算
根據(jù)有關(guān)的現(xiàn)行規(guī)定和實(shí)踐中的通行做法，以建筑面積作為計(jì)算分?jǐn)偡蓊~的系數(shù)依據(jù)計(jì)算基地使用權(quán)分?jǐn)偡蓊~的方法較為簡(jiǎn)便穩(wěn)妥?，F(xiàn)行法律和法規(guī)對(duì)于房屋區(qū)分所有權(quán)人享有建筑面積的計(jì)算，已提供了可操作的標(biāo)準(zhǔn)及方法。1982年《國(guó)家經(jīng)委關(guān)于建筑面積計(jì)算規(guī)則》、1995年建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》、1998年國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算計(jì)量技術(shù)規(guī)范》等法律規(guī)范為本《通則》規(guī)定基地使用權(quán)分?jǐn)偺峁┝酥匾獏⒖肌?BR> 需要說(shuō)明的是，當(dāng)樓房分割出售而由不同權(quán)利主體享有時(shí)，購(gòu)房者既對(duì)所購(gòu)買的套內(nèi)或者單元內(nèi)的建筑面積享有專有所有權(quán)，又對(duì)樓房的公用部分建筑面積享有共有權(quán)。前一部分的所有權(quán)完全歸屬于單個(gè)購(gòu)房者，而后一部分的使用權(quán)則需要全體購(gòu)房者分?jǐn)?。若樓區(qū)土地面積分配給多幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積應(yīng)為樓房地基所占區(qū)域的土地面積;若樓區(qū)內(nèi)只有一幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積則為整個(gè)樓區(qū)的總面積。
計(jì)算公式中，購(gòu)房建筑面積包括了房屋所有權(quán)人所購(gòu)房屋的建筑面積即套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e之和。對(duì)這兩個(gè)量度術(shù)語(yǔ)的理解，可參考《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第5、6、8條的規(guī)定;可銷售建筑總面積可參考《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第4條整幢房屋建筑面積的規(guī)定，"可銷售"排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權(quán)人的部分，如小區(qū)會(huì)所、購(gòu)物中心等，其產(chǎn)權(quán)由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。
第二節(jié) 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)
一、定義
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是國(guó)有土地使用權(quán)的一種，其特殊之處主要有兩個(gè)方面，一是權(quán)利取得的方式，二是權(quán)利的期限。在此基礎(chǔ)上，還有一個(gè)特點(diǎn)，那就是權(quán)利的交易限制。
(一)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式。其特點(diǎn)是無(wú)償性。依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條第1款的規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。依《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第2條之規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)除出讓國(guó)有土地使用權(quán)以外的其他各種方式，依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)?？梢?jiàn)，有關(guān)法規(guī)對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的具體取得方式?jīng)]用嚴(yán)格的限定，但無(wú)論采用何種方式，都是無(wú)償?shù)摹Ｋ^無(wú)償，就是不承擔(dān)向土地所有者交納使用費(fèi)(出讓金、租金等)。需要指出的是，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第1款規(guī)定的"在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用"是指用地單位在征用集體土地或者通過(guò)行政劃撥取得其他單位已經(jīng)使用的劃撥土地的基礎(chǔ)上取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形。這里的補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)是支付給農(nóng)民或原用地單位的，不是付給國(guó)家的。所以，盡管用地單位承擔(dān)了補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，由于沒(méi)用向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，理論上仍屬于無(wú)償取得國(guó)有土地使用權(quán)。