隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場化程度的提高，越來越多的經(jīng)濟活動需要進行房地產(chǎn)估價。巨大的市場需求催生了大量的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，同時，越來越多的人才投身于房地產(chǎn)估價行業(yè)，使得房地產(chǎn)估價師隊伍日益壯大，著實令人欣慰。但是，房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險時刻存在，近幾年業(yè)界也確實有房地產(chǎn)估價師承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的事件發(fā)生。因此，更好地防范房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險就顯得越來越重要。防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險需要房地產(chǎn)估價師個人、估價機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門等各方面的努力，尤其是估價師個人一定要加強風(fēng)險意識，提高職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)技能，學(xué)法、知法、依法執(zhí)業(yè)，要有自我保護的意識。本文主要從房地產(chǎn)估價師個人的角度，提出一些房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險與防范的看法，尋求與業(yè)界同行的探討。
（一）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的內(nèi)涵分析
我們知道，房地產(chǎn)估價的程序包括承接項目→估價準(zhǔn)備→現(xiàn)場查勘→撰寫估價報告→復(fù)核審批→交付報告→立卷歸檔。從工作程序上說，房地產(chǎn)估價師通過自己的執(zhí)業(yè)活動，撰寫了房地產(chǎn)估價報告，交付委托方，收取費用后，估價任務(wù)算是完成了。但是，從一開始，估價師就有了承擔(dān)風(fēng)險的可能。房地產(chǎn)估價是專業(yè)性極強的工作，房地產(chǎn)估價師出具的估價報告具有法律效力，許多經(jīng)濟活動均以此為據(jù)。因此國家制訂了許多相關(guān)的法律法規(guī)，明確了房地產(chǎn)估價師必須對其出具的房地產(chǎn)估價報告的真實性負責(zé)，并規(guī)定了相應(yīng)的責(zé)任。筆者認為，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的內(nèi)涵，可以理解為房地產(chǎn)估價師在出具了評估報告后，由于評估報告內(nèi)容的真實性偏差對相應(yīng)經(jīng)濟活動造成的損失應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
（二）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的類型
從現(xiàn)有的法律、法規(guī)來看，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)中可能面臨的風(fēng)險有以下幾種：
1、民事賠償風(fēng)險
《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房[1995]147號）第二十六條規(guī)定，“由于房地產(chǎn)估價失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由所在單位承擔(dān)賠償責(zé)任。所在單位可以對房地產(chǎn)估價師追償”?！斗康禺a(chǎn)估價師注冊管理辦法》（建設(shè)部100號令）第二十五條重申，“在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟損失，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償”。
以上文件規(guī)定的還只是估價師從經(jīng)濟上對受到損失的當(dāng)事人進行賠償，尚不至于影響估價師的執(zhí)業(yè)資格。
2、行政處罰風(fēng)險
《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十八條第五款規(guī)定，“與委托人串通或故意做不實的估價報告和因工作失誤，造成重大損失的”，“由注冊單位對當(dāng)事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》，并可處以罰款”?！斗康禺a(chǎn)估價師注冊管理辦法》第三十條第一款也規(guī)定，“給當(dāng)事人造成直接經(jīng)濟損失的”，“處以違法所得3倍但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可以處以1萬元以下的罰款”。
這是比較嚴(yán)重的處罰，直接由主管部門作出，嚴(yán)重的可以吊銷《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》，影響估價師的職業(yè)前途。
3、刑事處罰風(fēng)險
我國《刑法》中針對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)規(guī)定了兩個相關(guān)罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文件罪”和“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”。
《刑法》第229條第1、2款規(guī)定，“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金”——這是對“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的闡述。
《刑法》第229條第3款規(guī)定，“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”——這是對“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”的闡述。
前者屬于故意犯罪，后者屬于過失犯罪。同時，人民法院有關(guān)的司法解釋還對上述兩罪的立案標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟損失50萬元以上，“中介組織人員出具證明文件重大失實罪” 的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟損失100萬元以上。受到刑事處罰的后果是相當(dāng)嚴(yán)重的，不僅會被剝奪人身自由，而且估價師的職業(yè)前途也將受到極大的影響。
（三）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的特征
通過上述幾種風(fēng)險類型的分析，可以歸納出房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險具有如下特征：
1、在一定時期內(nèi)具有或然性
這種風(fēng)險只有在當(dāng)事人確實受到了經(jīng)濟損失，并且這種損失是由估價報告的誤導(dǎo)造成的時候才產(chǎn)生。比如銀行貸款評估，由于評估報告的“高評”使銀行多放了貸款，借款人在一定時期后無法歸還貸款，造成銀行資金流失，這時就要追究評估師的責(zé)任，風(fēng)險也因此發(fā)生。但是，如果借款人確實按借款合同還貸，履約情況正常，銀行也不會追究責(zé)任，風(fēng)險也不會發(fā)生，并不是每項有問題的評估都會發(fā)生風(fēng)險。這是一種在一定時期內(nèi)存在的或然風(fēng)險。
2、責(zé)任最終由個人承擔(dān)
從上面的風(fēng)險類型分析可以看出，無論是民事上、行政上甚至刑事上，最終的責(zé)任總是由估價師個人承擔(dān)。承擔(dān)方式上有：追償經(jīng)濟損失、注銷執(zhí)業(yè)資格甚至刑事處罰等，影響估價師的職業(yè)前途。所以說估價師是執(zhí)業(yè)風(fēng)險的最終承擔(dān)者。
3、承擔(dān)的責(zé)任與獲得的報酬極不對稱
就民事賠償來講，由于房地產(chǎn)的標(biāo)的額巨大，賠償?shù)慕痤~通常是以萬、十萬甚至百萬計的，而行政處罰和刑事處罰更會剝奪估價師的執(zhí)業(yè)資格和人身自由。這與估價師評估所獲得的報酬相比，簡直是天壤之別。
（四）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范措施
1、加強法制學(xué)習(xí)，提高法律意識
從本質(zhì)上說，房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險就是承擔(dān)法律責(zé)任。因為不管是受到經(jīng)濟賠償、行政處罰或刑事處罰，都是依據(jù)相應(yīng)的法律、法規(guī)作出的。許多房地產(chǎn)估價師埋頭鉆研業(yè)務(wù)知識，對估價規(guī)范、估價技術(shù)、估價參數(shù)耳熟能詳，但對法律知識卻知之甚少，導(dǎo)致難以把握對與錯、是與非、合法與違法以及罪與非罪的界限。作為估價師，必須學(xué)習(xí)有關(guān)的民法、經(jīng)濟法、合同法等民事法律知識，也要了解刑法、刑事訴訟法等刑事法律常識。通過學(xué)習(xí)法律知識，了解所承擔(dān)的法律責(zé)任及違法后果的嚴(yán)重性，就可以在心目中樹立起一道是非界線。這是估價師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的一項根本措施。
2、嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，加強自律
“公平、公正、公開”是房地產(chǎn)估價師基本的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，絕大多數(shù)估價師是能夠遵守的?？墒怯捎诓煌脑颍绲K于情面、爭取業(yè)務(wù)、行政干預(yù)、謀取私利等，總有一些估價師違背了上述職業(yè)道德，使估價報告內(nèi)容全部或部分失實，損害了當(dāng)事人的利益。同時，也給自己埋下了一棵“定時炸彈”，說不定什么時候就會被追究責(zé)任。但是，估價師雖然“常在河邊走”，但要努力做到“盡量不濕鞋”。這里面有個度，還是請大家自己把握。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
3、保證估價結(jié)果的合理性
委托方拿到估價報告后，首先關(guān)心的是估價結(jié)果，因為估價結(jié)果對當(dāng)事人的經(jīng)濟活動有決定性的影響。如果估價結(jié)果合理，估價師也就不會有任何承擔(dān)法律責(zé)任的可能，執(zhí)業(yè)風(fēng)險也無從談起。因此，提高估價結(jié)果的合理性是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的核心措施。
如何保證估價結(jié)果的合理性？方法有很多，如規(guī)范操作、機構(gòu)內(nèi)部三級審核、案例和參數(shù)選取準(zhǔn)確等。最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經(jīng)濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格。估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應(yīng)用于評估實踐中。從某種意義上說，每一份評估報告的真正審核者不是單位的總估價師、總經(jīng)理，而是市場。評估結(jié)果必須經(jīng)得起市場的檢驗，這是防范風(fēng)險的實質(zhì)性措施。
4、提高估價業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)
有些風(fēng)險是由于委托方和估價方責(zé)任未明確造成的。比如，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4.0.2條規(guī)定“估價目的應(yīng)由委托方提出”，這點必須在委托合同中寫明，并由委托方認可。因為不同估價目的下的評估結(jié)果會有較大差異。舉例來說，同一套住宅，以轉(zhuǎn)讓為目的評估得出的評估結(jié)果中可能會含有房屋的裝修價值，而以抵押為目的評估得出的價格就不包含裝修價值，甚至出于謹慎原則，評估結(jié)果僅為抵押價值。如果將以轉(zhuǎn)讓為目的的評估報告用于抵押貸款，就會高估價值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發(fā)生評估報告的實際用途與報告內(nèi)規(guī)定用途不符時，估價師極有可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。而有效防范此風(fēng)險的方法是提高估價業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)。估價業(yè)務(wù)委托合同是進行估價的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價方的權(quán)利和義務(wù)以及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，必須由委托方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)務(wù)必在委托合同中寫明。
5、合理使用估價報告的“假設(shè)與限制條件”
在實踐中，估價報告中的“假設(shè)與限制條件”對某些難以確定的事項作了必要的假設(shè)，同時限制了估價結(jié)果應(yīng)用的條件，確實起到了保護估價師的作用。但是，必須注意的是，“假設(shè)與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。比如，某臨街底層房地產(chǎn)合法用途是住宅，實際用途是店鋪（但沒有合法證明）。住宅用途的市場價格為5000元/平方米，當(dāng)事人為了要銀行多貸款，找到估價師要求出一份評估報告，并要求按照商業(yè)店鋪用途評估到1萬元/平方米。這時，估價師必須按照規(guī)范，按照合法原則評估住宅用途的價格，千萬不能順應(yīng)委托方要求，在“假設(shè)與限制條件”中假設(shè)其用途為商業(yè)店鋪用途后按店鋪用途出具估價報告。這樣做違背了合法原則，也很容易產(chǎn)生風(fēng)險。估價師必須杜絕濫用假設(shè)與限制條件。
6、加強同行間的溝通與合作
不同的估價師所具備的估價專長不一樣，有的估價師擅長做住宅評估，有的擅長做商業(yè)房地產(chǎn)評估，有的擅長做土地評估。估價機構(gòu)也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補短、相互借鑒、互通信息，對一些難度較大或比較新型的評估業(yè)務(wù)可以共同探討研究，在做出高質(zhì)量的評估報告的同時，也分擔(dān)了風(fēng)險。比如，本市某住宅小區(qū)由于前后設(shè)計方案的變化，小區(qū)業(yè)主認為自己的房屋價值受到了影響，部分房屋的價值有所變動，與開發(fā)商發(fā)生了糾紛。開發(fā)商委托評估機構(gòu)進行價值影響量的評估。這是比較具有新意的評估項目。筆者所在機構(gòu)與其他四家機構(gòu)共同進行該項評估，在評估中多名估價師發(fā)揮自身所長，緊密合作，在規(guī)定的時間內(nèi)出色地完成評估，得到了當(dāng)事人的認可，使糾紛得以圓滿解決。
結(jié)論
以上是筆者站在房地產(chǎn)估價師的角度提出了一些對執(zhí)業(yè)風(fēng)險及防范的看法。但是，執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范是一項系統(tǒng)工程，需要估價師個人、估價機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門共同努力，才能建立一個完善的風(fēng)險防范體系，為估價師的執(zhí)業(yè)營造一個安全的執(zhí)業(yè)環(huán)境。希望本文能夠起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險及防范的關(guān)注與研究。
（一）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的內(nèi)涵分析
我們知道，房地產(chǎn)估價的程序包括承接項目→估價準(zhǔn)備→現(xiàn)場查勘→撰寫估價報告→復(fù)核審批→交付報告→立卷歸檔。從工作程序上說，房地產(chǎn)估價師通過自己的執(zhí)業(yè)活動，撰寫了房地產(chǎn)估價報告，交付委托方，收取費用后，估價任務(wù)算是完成了。但是，從一開始，估價師就有了承擔(dān)風(fēng)險的可能。房地產(chǎn)估價是專業(yè)性極強的工作，房地產(chǎn)估價師出具的估價報告具有法律效力，許多經(jīng)濟活動均以此為據(jù)。因此國家制訂了許多相關(guān)的法律法規(guī)，明確了房地產(chǎn)估價師必須對其出具的房地產(chǎn)估價報告的真實性負責(zé)，并規(guī)定了相應(yīng)的責(zé)任。筆者認為，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的內(nèi)涵，可以理解為房地產(chǎn)估價師在出具了評估報告后，由于評估報告內(nèi)容的真實性偏差對相應(yīng)經(jīng)濟活動造成的損失應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
（二）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的類型
從現(xiàn)有的法律、法規(guī)來看，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)中可能面臨的風(fēng)險有以下幾種：
1、民事賠償風(fēng)險
《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房[1995]147號）第二十六條規(guī)定，“由于房地產(chǎn)估價失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由所在單位承擔(dān)賠償責(zé)任。所在單位可以對房地產(chǎn)估價師追償”?！斗康禺a(chǎn)估價師注冊管理辦法》（建設(shè)部100號令）第二十五條重申，“在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟損失，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償”。
以上文件規(guī)定的還只是估價師從經(jīng)濟上對受到損失的當(dāng)事人進行賠償，尚不至于影響估價師的執(zhí)業(yè)資格。
2、行政處罰風(fēng)險
《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十八條第五款規(guī)定，“與委托人串通或故意做不實的估價報告和因工作失誤，造成重大損失的”，“由注冊單位對當(dāng)事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》，并可處以罰款”?！斗康禺a(chǎn)估價師注冊管理辦法》第三十條第一款也規(guī)定，“給當(dāng)事人造成直接經(jīng)濟損失的”，“處以違法所得3倍但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可以處以1萬元以下的罰款”。
這是比較嚴(yán)重的處罰，直接由主管部門作出，嚴(yán)重的可以吊銷《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》，影響估價師的職業(yè)前途。
3、刑事處罰風(fēng)險
我國《刑法》中針對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)規(guī)定了兩個相關(guān)罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文件罪”和“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”。
《刑法》第229條第1、2款規(guī)定，“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金”——這是對“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的闡述。
《刑法》第229條第3款規(guī)定，“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”——這是對“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”的闡述。
前者屬于故意犯罪，后者屬于過失犯罪。同時，人民法院有關(guān)的司法解釋還對上述兩罪的立案標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟損失50萬元以上，“中介組織人員出具證明文件重大失實罪” 的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟損失100萬元以上。受到刑事處罰的后果是相當(dāng)嚴(yán)重的，不僅會被剝奪人身自由，而且估價師的職業(yè)前途也將受到極大的影響。
（三）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的特征
通過上述幾種風(fēng)險類型的分析，可以歸納出房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險具有如下特征：
1、在一定時期內(nèi)具有或然性
這種風(fēng)險只有在當(dāng)事人確實受到了經(jīng)濟損失，并且這種損失是由估價報告的誤導(dǎo)造成的時候才產(chǎn)生。比如銀行貸款評估，由于評估報告的“高評”使銀行多放了貸款，借款人在一定時期后無法歸還貸款，造成銀行資金流失，這時就要追究評估師的責(zé)任，風(fēng)險也因此發(fā)生。但是，如果借款人確實按借款合同還貸，履約情況正常，銀行也不會追究責(zé)任，風(fēng)險也不會發(fā)生，并不是每項有問題的評估都會發(fā)生風(fēng)險。這是一種在一定時期內(nèi)存在的或然風(fēng)險。
2、責(zé)任最終由個人承擔(dān)
從上面的風(fēng)險類型分析可以看出，無論是民事上、行政上甚至刑事上，最終的責(zé)任總是由估價師個人承擔(dān)。承擔(dān)方式上有：追償經(jīng)濟損失、注銷執(zhí)業(yè)資格甚至刑事處罰等，影響估價師的職業(yè)前途。所以說估價師是執(zhí)業(yè)風(fēng)險的最終承擔(dān)者。
3、承擔(dān)的責(zé)任與獲得的報酬極不對稱
就民事賠償來講，由于房地產(chǎn)的標(biāo)的額巨大，賠償?shù)慕痤~通常是以萬、十萬甚至百萬計的，而行政處罰和刑事處罰更會剝奪估價師的執(zhí)業(yè)資格和人身自由。這與估價師評估所獲得的報酬相比，簡直是天壤之別。
（四）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范措施
1、加強法制學(xué)習(xí)，提高法律意識
從本質(zhì)上說，房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險就是承擔(dān)法律責(zé)任。因為不管是受到經(jīng)濟賠償、行政處罰或刑事處罰，都是依據(jù)相應(yīng)的法律、法規(guī)作出的。許多房地產(chǎn)估價師埋頭鉆研業(yè)務(wù)知識，對估價規(guī)范、估價技術(shù)、估價參數(shù)耳熟能詳，但對法律知識卻知之甚少，導(dǎo)致難以把握對與錯、是與非、合法與違法以及罪與非罪的界限。作為估價師，必須學(xué)習(xí)有關(guān)的民法、經(jīng)濟法、合同法等民事法律知識，也要了解刑法、刑事訴訟法等刑事法律常識。通過學(xué)習(xí)法律知識，了解所承擔(dān)的法律責(zé)任及違法后果的嚴(yán)重性，就可以在心目中樹立起一道是非界線。這是估價師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的一項根本措施。
2、嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，加強自律
“公平、公正、公開”是房地產(chǎn)估價師基本的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，絕大多數(shù)估價師是能夠遵守的?？墒怯捎诓煌脑颍绲K于情面、爭取業(yè)務(wù)、行政干預(yù)、謀取私利等，總有一些估價師違背了上述職業(yè)道德，使估價報告內(nèi)容全部或部分失實，損害了當(dāng)事人的利益。同時，也給自己埋下了一棵“定時炸彈”，說不定什么時候就會被追究責(zé)任。但是，估價師雖然“常在河邊走”，但要努力做到“盡量不濕鞋”。這里面有個度，還是請大家自己把握。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
3、保證估價結(jié)果的合理性
委托方拿到估價報告后，首先關(guān)心的是估價結(jié)果，因為估價結(jié)果對當(dāng)事人的經(jīng)濟活動有決定性的影響。如果估價結(jié)果合理，估價師也就不會有任何承擔(dān)法律責(zé)任的可能，執(zhí)業(yè)風(fēng)險也無從談起。因此，提高估價結(jié)果的合理性是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的核心措施。
如何保證估價結(jié)果的合理性？方法有很多，如規(guī)范操作、機構(gòu)內(nèi)部三級審核、案例和參數(shù)選取準(zhǔn)確等。最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經(jīng)濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格。估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應(yīng)用于評估實踐中。從某種意義上說，每一份評估報告的真正審核者不是單位的總估價師、總經(jīng)理，而是市場。評估結(jié)果必須經(jīng)得起市場的檢驗，這是防范風(fēng)險的實質(zhì)性措施。
4、提高估價業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)
有些風(fēng)險是由于委托方和估價方責(zé)任未明確造成的。比如，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4.0.2條規(guī)定“估價目的應(yīng)由委托方提出”，這點必須在委托合同中寫明，并由委托方認可。因為不同估價目的下的評估結(jié)果會有較大差異。舉例來說，同一套住宅，以轉(zhuǎn)讓為目的評估得出的評估結(jié)果中可能會含有房屋的裝修價值，而以抵押為目的評估得出的價格就不包含裝修價值，甚至出于謹慎原則，評估結(jié)果僅為抵押價值。如果將以轉(zhuǎn)讓為目的的評估報告用于抵押貸款，就會高估價值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發(fā)生評估報告的實際用途與報告內(nèi)規(guī)定用途不符時，估價師極有可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。而有效防范此風(fēng)險的方法是提高估價業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)。估價業(yè)務(wù)委托合同是進行估價的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價方的權(quán)利和義務(wù)以及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，必須由委托方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)務(wù)必在委托合同中寫明。
5、合理使用估價報告的“假設(shè)與限制條件”
在實踐中，估價報告中的“假設(shè)與限制條件”對某些難以確定的事項作了必要的假設(shè)，同時限制了估價結(jié)果應(yīng)用的條件，確實起到了保護估價師的作用。但是，必須注意的是，“假設(shè)與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。比如，某臨街底層房地產(chǎn)合法用途是住宅，實際用途是店鋪（但沒有合法證明）。住宅用途的市場價格為5000元/平方米，當(dāng)事人為了要銀行多貸款，找到估價師要求出一份評估報告，并要求按照商業(yè)店鋪用途評估到1萬元/平方米。這時，估價師必須按照規(guī)范，按照合法原則評估住宅用途的價格，千萬不能順應(yīng)委托方要求，在“假設(shè)與限制條件”中假設(shè)其用途為商業(yè)店鋪用途后按店鋪用途出具估價報告。這樣做違背了合法原則，也很容易產(chǎn)生風(fēng)險。估價師必須杜絕濫用假設(shè)與限制條件。
6、加強同行間的溝通與合作
不同的估價師所具備的估價專長不一樣，有的估價師擅長做住宅評估，有的擅長做商業(yè)房地產(chǎn)評估，有的擅長做土地評估。估價機構(gòu)也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補短、相互借鑒、互通信息，對一些難度較大或比較新型的評估業(yè)務(wù)可以共同探討研究，在做出高質(zhì)量的評估報告的同時，也分擔(dān)了風(fēng)險。比如，本市某住宅小區(qū)由于前后設(shè)計方案的變化，小區(qū)業(yè)主認為自己的房屋價值受到了影響，部分房屋的價值有所變動，與開發(fā)商發(fā)生了糾紛。開發(fā)商委托評估機構(gòu)進行價值影響量的評估。這是比較具有新意的評估項目。筆者所在機構(gòu)與其他四家機構(gòu)共同進行該項評估，在評估中多名估價師發(fā)揮自身所長，緊密合作，在規(guī)定的時間內(nèi)出色地完成評估，得到了當(dāng)事人的認可，使糾紛得以圓滿解決。
結(jié)論
以上是筆者站在房地產(chǎn)估價師的角度提出了一些對執(zhí)業(yè)風(fēng)險及防范的看法。但是，執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范是一項系統(tǒng)工程，需要估價師個人、估價機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門共同努力，才能建立一個完善的風(fēng)險防范體系，為估價師的執(zhí)業(yè)營造一個安全的執(zhí)業(yè)環(huán)境。希望本文能夠起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險及防范的關(guān)注與研究。