各種目的的房地產估價(國有土地使用權出讓價格評估 房地產轉讓價格評估)
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提與房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產估價的兩類主要假設前提，房地產轉讓價格評估。
熟悉：房地產估價目的與房地產估價假設前提之間的關系，房地產估價目的對房地產交換價值的規(guī)定作用，國有土地使用權出讓價格評估。
要點說明：
房地產估價目的，即房地產估價報告的期望用途，指的是委托人為了什么需要而聘請估價機構估價。
房地產估價時需要根據估價目的來決定在估價時采取何種假設前提和價值類型。
估價的假設前提主要有兩類：一是高佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。
高佳使用前提是假設估價對象在法律上許可、技術上可能、經濟上可行的情況下以價值達到大的一種可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價值。
持續(xù)使用前提更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時，對該企業(yè)的組成部分(例如房地產)按照其目前的使用方式評估其價值。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經營發(fā)揮大的效用。
價值類型有市場價值、投資價值、抵押價值、保險價值、課稅價值、拆遷補償價值、清算價值等。一種類型的價值通常只會有一種估價前提。
各種類型的價值是房地產在各種情況下所體現的交換價值，也可以說是房地產的權利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價值類型則是對房地產交換價值實現形式的約束。
由于估價前提和價值類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產交換價值的實現形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產會有不同的交換價格。
在考慮房地產估價目的時，首先要掌握與這種目的相關的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。
1.國有土地使用權出讓價格評估
(1)取得國有土地使用權，必須交納土地有償使用費等費用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”。
(2)出讓方式及價格管理《城市房地產管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式”。這是對土地使用權出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是指國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓方，就其出讓土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權出讓價格的方式。
招標方式是指在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面投標形式，競投某宗地土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權價格的方式。
協(xié)議方式是指土地使用權有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權出讓金等有關事宜的方式。
《城市房地產管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價”。需增加現行的掛牌等出讓方式國家作價入股授權經營。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提與房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產估價的兩類主要假設前提，房地產轉讓價格評估。
熟悉：房地產估價目的與房地產估價假設前提之間的關系，房地產估價目的對房地產交換價值的規(guī)定作用，國有土地使用權出讓價格評估。
要點說明：
房地產估價目的，即房地產估價報告的期望用途，指的是委托人為了什么需要而聘請估價機構估價。
房地產估價時需要根據估價目的來決定在估價時采取何種假設前提和價值類型。
估價的假設前提主要有兩類：一是高佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。
高佳使用前提是假設估價對象在法律上許可、技術上可能、經濟上可行的情況下以價值達到大的一種可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價值。
持續(xù)使用前提更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時，對該企業(yè)的組成部分(例如房地產)按照其目前的使用方式評估其價值。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經營發(fā)揮大的效用。
價值類型有市場價值、投資價值、抵押價值、保險價值、課稅價值、拆遷補償價值、清算價值等。一種類型的價值通常只會有一種估價前提。
各種類型的價值是房地產在各種情況下所體現的交換價值，也可以說是房地產的權利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價值類型則是對房地產交換價值實現形式的約束。
由于估價前提和價值類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產交換價值的實現形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產會有不同的交換價格。
在考慮房地產估價目的時，首先要掌握與這種目的相關的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。
1.國有土地使用權出讓價格評估
(1)取得國有土地使用權，必須交納土地有償使用費等費用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”。
(2)出讓方式及價格管理《城市房地產管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式”。這是對土地使用權出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是指國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓方，就其出讓土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權出讓價格的方式。
招標方式是指在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面投標形式，競投某宗地土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權價格的方式。
協(xié)議方式是指土地使用權有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權出讓金等有關事宜的方式。
《城市房地產管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價”。需增加現行的掛牌等出讓方式國家作價入股授權經營。