1、商品房供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給中檔商品房為主體，大戶型比例過大，而適合廣大中低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年，住宅銷售面積比去年同期增長(zhǎng)了20%，而銷售套數(shù)只比去年同期增長(zhǎng)了近10%，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主，上半年80平方米以下新建商品房銷售面積占住宅銷售面積的5.54%，80-120平方米的中戶型占住宅銷售面積的21.95%，120平方米以上的大戶型占銷售面積的72.51%。
2、房?jī)r(jià)上升速度過快，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)偏高。
房?jī)r(jià)持續(xù)上升十分不利于解決城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入居民家庭的住房問題，將制約住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。住宅市場(chǎng)在經(jīng)過幾年的消化和發(fā)展后，目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會(huì)不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對(duì)低，就是積蓄較少，對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買力相對(duì)較弱。如果房?jī)r(jià)不加以有效控制，極有可能導(dǎo)致住宅市場(chǎng)大幅度波動(dòng)，影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。
3、行業(yè)集中度偏低，企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足。
房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)久地生存和發(fā)展，必須具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。而我市房地產(chǎn)行業(yè)真正形成實(shí)力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)并不多，目前全市房地產(chǎn)企業(yè)共有300余家，但一、二級(jí)企業(yè)不到30家，注冊(cè)資本在5000萬元以上的企業(yè)幾乎沒有，大部分企業(yè)自有資金不足，對(duì)銀行貸款依賴性很大，潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。
原因：
1．市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是在開發(fā)、銷售還是管理層面上都存在一定的無序化。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，有76.2%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)存在一定程度上的無序化及房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不規(guī)范化的問題，87.7%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)體系一般，94%的企業(yè)認(rèn)為中介服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范。
2． 造成房?jī)r(jià)上漲的原因主要有：
一是開發(fā)商炒作，抓住購(gòu)房者買漲不買落的心理，占調(diào)查總數(shù)的67%。
為了抬高房?jī)r(jià)，獲取更多的利潤(rùn)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用各種方法和方式不斷的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作商業(yè)化炒作，從而盡可能的發(fā)布各種有利于抬高房?jī)r(jià)的虛假信息，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房行為進(jìn)行錯(cuò)誤的引導(dǎo)。同時(shí)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用消費(fèi)者害怕房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的消費(fèi)心理，在房?jī)r(jià)上漲的過程中讓消費(fèi)者購(gòu)買，從而獲取高額利潤(rùn)。
二是土地開發(fā)成本上升，價(jià)格過高，占調(diào)查總數(shù)的43%，在我市商品住房成本構(gòu)成中，土地價(jià)格占到21.4%。
近年來，我國(guó)由于各種原因，可以利用土地的數(shù)量正逐步減少，這就導(dǎo)致可利用的土地資源呈現(xiàn)緊缺的發(fā)展態(tài)勢(shì)?；谑欠N狀況，土地開發(fā)成本不斷上升，土地價(jià)格不斷上漲，因而房地產(chǎn)開發(fā)的成本也相應(yīng)提高。這些都成為房?jī)r(jià)上漲的決定性因素。
三是市區(qū)土地供應(yīng)量逐步減少，拆遷成本高。
目前，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的城市化建設(shè)步伐不斷加快，對(duì)城市市區(qū)土地的需求和利用量在不斷的增加，然而市區(qū)土地可利用率正在逐步減少，這就造成了城市土地供需矛盾。同時(shí)，在城市改建過程中，對(duì)于市區(qū)內(nèi)舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，這些因素必將加大房地產(chǎn)開發(fā)商的成本。
四是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，隨著城市居住人口的增加，住房制度改革深化，購(gòu)房積極性不斷高漲，加上住房公積金制度和個(gè)人住房按揭貸款的推行，提高了居民的購(gòu)買能力，擴(kuò)大了商品房市場(chǎng)的有效需求；
五是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲。
六是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房?jī)r(jià)格作用相對(duì)薄弱。
3．政府下設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不規(guī)范運(yùn)作。
目前，各級(jí)政府(市、區(qū)縣)均成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，而這些公司既資金短缺，又缺乏專業(yè)人才，在競(jìng)爭(zhēng)中很難自下而上，但地方政府為了扶持這些公司，就利用行政權(quán)力，將區(qū)位的土地?zé)o償劃撥給這些公司，作為啟動(dòng)條件。然后這些公司將這些土地在無任何投入的情況下轉(zhuǎn)讓給有錢的“下家”房地產(chǎn)公司，有錢的房地產(chǎn)公司不想拿“二手地”，但因?yàn)橛械牡胤酵恋厥袌?chǎng)不能公開競(jìng)標(biāo)，只能吃進(jìn)二手甚至三手地。實(shí)際上，這些地方政府下設(shè)的公司是利用行政手段剝了進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投資的開發(fā)商的“一層皮”。據(jù)調(diào)查，“這層皮”大約占住宅開發(fā)成本的四分之一到五分之一。而這些只憑一張紙就由政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司所取得的巨額利潤(rùn)，是十分不合理的。實(shí)際上，據(jù)權(quán)威部門的調(diào)查，真正搞開發(fā)的房地產(chǎn)公司利潤(rùn)率是很低的，他們一般將這層不合理的“皮”打進(jìn)住房成本，從而抬升了房?jī)r(jià)，最終受害的不僅僅是開發(fā)商，而且也是廣大的購(gòu)買者。
對(duì)策：
1、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，保障市場(chǎng)功能的充分發(fā)揮。
建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理和跟蹤管理、實(shí)行商品房合同備案和商品房預(yù)售登記制度，房地產(chǎn)管理部門要依法查處違規(guī)行為，并記入房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用檔案，公開予以曝光。
2、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度和管理，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。
建設(shè)管理部門嚴(yán)格審查，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審批、公示制度。同時(shí)，嚴(yán)格控制非住宅和高檔商品住宅建設(shè)，努力增加中低價(jià)位、中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房供給。
3、調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理，規(guī)范土地市場(chǎng)。
完善住房保障制度，健全市場(chǎng)體系。進(jìn)一步深化住房分配貨幣化改革，加強(qiáng)住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的城市，住房二級(jí)市場(chǎng)交易量應(yīng)大于住房一級(jí)市場(chǎng)的交易量，應(yīng)該形成高收入者購(gòu)買商品房，他們騰出來的二手房會(huì)被下一收入層次的家庭占有，下一收入層的二手房又會(huì)繼續(xù)向下傳遞，以形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)的良性互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
4、建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，促進(jìn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)。
加速推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，利用證券市場(chǎng)的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的資本大眾化。鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，減輕銀行風(fēng)險(xiǎn)。積極采取措施扶持優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)，使其盡快做大、做強(qiáng)，還要在房地產(chǎn)領(lǐng)域全面引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，充分運(yùn)用資本市場(chǎng)，通過收購(gòu)、兼并推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，通過優(yōu)勝劣汰，加速房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)步伐。
5.高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。
各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。
6.我們要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)管理，解決中低收入家庭住房問題。
住房問題(二)——經(jīng)濟(jì)適用房問題
經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)建立合理住宅供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃布局調(diào)整，深化住房制度改革，滿足中低收入家庭住房需求等方面的作用。體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房政策性和保障性要求，大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房
建設(shè)和管理，嚴(yán)格控制供應(yīng)范圍和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)健康發(fā)展是各級(jí)政府控制房?jī)r(jià)的重要舉措。
問題：
1.供應(yīng)與需求脫節(jié)。
2.戶型超標(biāo)和開放商暴利問題。
3.銷售環(huán)節(jié)上的漏洞。漏洞主要有兩個(gè)：一個(gè)是 開發(fā)商的“瞞”，即留下一定數(shù)量的房號(hào)自己操縱；另一個(gè)是購(gòu)房者的“騙”，即不符合條件的騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。
原因
1.各地政府規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，沒有明確地側(cè)算出需求量；之所以沒有明確測(cè)算出需求量，是因?yàn)閷?duì)購(gòu)買者收入的界定標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，經(jīng)濟(jì)適用房的保證面過于寬泛。
2.戶型超標(biāo)有一定的歷史原因：房改之初，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房承擔(dān)著一定的擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的任務(wù)，因而建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)限制不嚴(yán)。開放商暴利問題的原因是：政府管理部門監(jiān)管不嚴(yán)。
3.開發(fā)商的“瞞”，一個(gè)重要原因是：當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房放量供應(yīng)，項(xiàng)目過多，由政府銷售存在一定困難。購(gòu)房者的“騙”，其重要原因是：居民收入透明度不夠。
4.經(jīng)濟(jì)適用房制度不健全。主要表現(xiàn)為：價(jià)格的雙軌制（即高價(jià)的商品房與平價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房。價(jià)格雙軌制的存在，會(huì)誘使一部分人通過各種關(guān)系，購(gòu)買低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)而出租轉(zhuǎn)賣謀利。）、法律制度不健全（法律對(duì)那些在銷售環(huán)節(jié)中取得暴利的人沒有受到處罰）、缺管統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)控機(jī)制（政府管理者和居民申請(qǐng)者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，政府部門要準(zhǔn)確掌握誰(shuí)有資格取得經(jīng)濟(jì)適用房，幾乎是不可能的。我國(guó)居民收入來源復(fù)雜，不少居民的真實(shí)收入政府無法掌握尤其是大量高收入者逃避個(gè)人所得稅）等。
對(duì)策：
1在我國(guó)推行以解決中低收入者住房問題為重點(diǎn)的住房分類供應(yīng)制度；
2對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房給予優(yōu)惠政策，并理所當(dāng)然地調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、房?jī)r(jià)和供應(yīng)對(duì)象；
3大比重地建設(shè)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)得小戶型、低造價(jià)住房。在今后十年內(nèi)，各城市年建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的比重，逐步達(dá)到占住宅總量的60%。為把計(jì)劃落到實(shí)處，城市政府每年要把小戶型、低造價(jià)的建設(shè)計(jì)劃，有計(jì)劃地分解下達(dá)到每個(gè)待建的住宅小區(qū)。同時(shí)制定法規(guī)，凡不按計(jì)劃建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，要給予高額罰款，直至取消營(yíng)業(yè)執(zhí)照的處罰；
4有區(qū)別地運(yùn)用稅費(fèi)的調(diào)節(jié)作用，使之充分產(chǎn)生鼓勵(lì)小戶型、低造價(jià)住宅，抑制大戶型、高造價(jià)住宅的作用。
5完善經(jīng)濟(jì)適用房法律制度。首先，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買程序、購(gòu)買資格、監(jiān)控機(jī)構(gòu)和出明確規(guī)定。其次，法律應(yīng)對(duì)那些有權(quán)力背景和財(cái)力基礎(chǔ)的人通過暗箱操作，私相授受，權(quán)錢交易，不當(dāng)謀利的給予制裁。
6建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理部門，加強(qiáng)監(jiān)管力度。政府可以通過單位和街道開具證明的方式，并加以證明一個(gè)家庭的準(zhǔn)確收入。
住房問題(三)——商品房問題
問題：
1．擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，如戶型、層高、樓間距等。
2．售中制造虛假旺銷假象，欺騙消費(fèi)者。商品房中樓層、朝向、戶型、位置不同，直接影響銷售，為了盡快賣出不太好的房源，有的人為制造旺銷假象，大量散發(fā)夸大其詞的商品房銷售廣告，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買，在廣告和樓盤圖上消費(fèi)者往往見到的是一路飄紅的優(yōu)惠，有的甚至雇傭“房托”，抬高商品房?jī)r(jià)格，造成消費(fèi)者盲目搶購(gòu)、上當(dāng)受騙。
3．現(xiàn)房出現(xiàn)質(zhì)量問題維修難、退換更難。商品房和其他商品一樣，出現(xiàn)質(zhì)量問題在所難免。但是，一旦出現(xiàn)問題，消費(fèi)者面臨維修難、退換更是遙不可及的境地。
4．新房入住后配套設(shè)施跟不上，影響正常生活。搬入新居的消費(fèi)者常常被高層電梯不能正常使用、煤氣遲遲不開栓、綠化得不到落實(shí)、房證、契稅證不能如期辦理等后續(xù)問題所困擾。
5．開發(fā)公司借交鑰匙之機(jī)亂收費(fèi)。消費(fèi)者支付房款后，開發(fā)公司和物業(yè)公司還要求消費(fèi)者交納對(duì)講門費(fèi)、拆改抵押金（保證金）、預(yù)交物業(yè)費(fèi)等。
6．面積縮水，消費(fèi)者房款被鯨吞。目前，商品房銷售大部分按照建筑面積計(jì)算，開發(fā)公司故弄玄虛，使面積縮水的機(jī)會(huì)比較多，消費(fèi)者套內(nèi)面積減少，與購(gòu)買數(shù)量不符，直接關(guān)系房?jī)r(jià)款，使消費(fèi)者多付冤枉錢。
原因：
1、經(jīng)營(yíng)者以損害消費(fèi)者合法權(quán)益換取利益
首先，商品房經(jīng)營(yíng)者以獲取利潤(rùn)為最終目的。房地產(chǎn)行業(yè)投資大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)者急于收回成本，急功近利，違背誠(chéng)信原則，采取偷工減料或者把工程承包給沒有資質(zhì)的建筑施工方，使用質(zhì)次價(jià)低的不合格建筑材料，牟取暴利，如此建筑出來的商品房質(zhì)量低劣。
其次，由于商品房標(biāo)的額大，以侵害消費(fèi)者權(quán)益為代價(jià)獲取的利益非?？捎^，所以屢禁不止。
2、監(jiān)管部門監(jiān)管不到位
一是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管由建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)管，由于上述部門部分管理資源薄弱，存在監(jiān)管盲區(qū)。
二是部分工程質(zhì)量監(jiān)督單位在監(jiān)督中存在監(jiān)督不到位的問題，主要表現(xiàn)在按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》的要求，“未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋，不能交付使用”，而房屋驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)是取得《竣工驗(yàn)收證書》，但是，目前很多工程在土建、消防、電梯、燃?xì)?、民防、?guī)劃、環(huán)保、檔案等方面只有部分合格就可以通過驗(yàn)收，其中消費(fèi)者投訴比較集中的隔音差、保溫層偷工減料、防水層質(zhì)量差等較為嚴(yán)重的問題也能夠順利通過驗(yàn)收。
3、法律法規(guī)嚴(yán)重滯后，缺乏可操作性強(qiáng)、細(xì)化的問題
一是專項(xiàng)法規(guī)目前只有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，出現(xiàn)糾紛要適用《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》，缺乏細(xì)化的、操作性強(qiáng)的專業(yè)法規(guī)。
二是為有效解決商品房消費(fèi)糾紛，人民法院作出了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》，但是在該《解釋》中，商品房出現(xiàn)問題后，除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外，消費(fèi)者享受不到退換的售后服務(wù)；同時(shí)，對(duì)屬于維修范圍的，經(jīng)營(yíng)者無理拖延的不容易認(rèn)定。
三是按照司法實(shí)踐，對(duì)于面積縮水問題，只能以房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，如何消費(fèi)者領(lǐng)取鑰匙，對(duì)于商品房面積有疑問，就必須自已向有關(guān)部門提出申請(qǐng)，自掏腰包進(jìn)行檢測(cè)，這對(duì)消費(fèi)者顯失公平。
四是消費(fèi)費(fèi)與房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)糾紛后，消費(fèi)者舉證難，因?yàn)?，建筑圖紙只掌握在房地產(chǎn)開發(fā)公司，如果消費(fèi)者維權(quán)，需要消費(fèi)者舉證，而許多消費(fèi)者缺乏舉證能力，往往望而卻步，使維護(hù)自身合法權(quán)益的行為夭折。
4、消費(fèi)者缺乏理性科學(xué)消費(fèi)知識(shí)，盲目跟風(fēng)
一是由于商品房既有使用價(jià)值又有投資價(jià)值，消費(fèi)者往往擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)越漲越高，除正常自住、換房外，紛紛提前消費(fèi)甚至過度消費(fèi)的也大有人在，以強(qiáng)勢(shì)支撐起了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，消費(fèi)者應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，適當(dāng)博弈，理性、科學(xué)、成熟地消費(fèi)。
二是消費(fèi)者缺乏對(duì)商品房合同、選房、驗(yàn)房、擁有權(quán)利等基本知識(shí)、法律法規(guī)的了解和運(yùn)用，往往因?yàn)榧庇谀玫借€匙，忽略了對(duì)商品房進(jìn)行仔細(xì)的檢驗(yàn)、驗(yàn)收。
5、消費(fèi)者弱勢(shì)地位突出，難以與實(shí)力雄厚的經(jīng)營(yíng)者抗衡
商品房侵權(quán)問題一旦出現(xiàn)，的解決途徑是通過訴訟解決，房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有專業(yè)律師，專門負(fù)責(zé)處理消費(fèi)糾紛，與消費(fèi)者打官司。而消費(fèi)者作為一個(gè)個(gè)體，弱勢(shì)地位突出，訴訟耗時(shí)費(fèi)力，成本大、時(shí)間長(zhǎng)，消費(fèi)者往往為了維護(hù)自身合法權(quán)益，要放棄大量時(shí)間和正常的生活，即使贏得了訴訟，也是身心俱疲，所以很多消費(fèi)者因?yàn)楹ε侣闊┓艞壛俗砸训臋?quán)益，間接地助長(zhǎng)了不法開發(fā)者的氣焰。
對(duì)策：
1、國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，發(fā)揮“看得見的手”之作用
房地產(chǎn)行業(yè)因其特殊性、市場(chǎng)初期不規(guī)范性，價(jià)格偏離了價(jià)值的軌道，市場(chǎng)規(guī)律不能完全發(fā)揮作用，需要政府有關(guān)部門適當(dāng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮稅收杠桿、金融機(jī)制的作用，兼用限價(jià)、投放惠民經(jīng)濟(jì)住宅等行政手段，有效解決房?jī)r(jià)虛高、炒房泛濫、質(zhì)量低劣等熱點(diǎn)問題，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，宏觀調(diào)控的作用不可能一蹴而就，需要過程，需要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
2、監(jiān)管部門實(shí)施全方位、動(dòng)態(tài)監(jiān)管，使違法行為無機(jī)可乘
一是要嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，杜絕無經(jīng)營(yíng)能力、無資質(zhì)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入市場(chǎng)，造成魚龍混雜；
二是統(tǒng)一制定嚴(yán)密的預(yù)售、銷售格式合同，對(duì)易引發(fā)矛盾和糾紛的模糊問題加以澄清，并應(yīng)向弱勢(shì)群體傾斜；
三是實(shí)行“巡查”，對(duì)商品房預(yù)售、建筑、售后進(jìn)行全方位、多角度的動(dòng)態(tài)監(jiān)管；
四是加快信用體系建設(shè)，對(duì)信用等級(jí)差的企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管；
五是建立透明信息平臺(tái)，對(duì)侵權(quán)企業(yè)、行為、類型予以曝光，警示消費(fèi)。
3、提高企業(yè)自律意識(shí)，自覺守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)
一是在經(jīng)營(yíng)過程中要有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，樹立品牌意識(shí)，遵紀(jì)守法自覺自律，在開發(fā)、建設(shè)、銷售、售后等各各環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，保證進(jìn)入投放市場(chǎng)的商品房質(zhì)量；
二是自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，通過商品房交易成為滿足社會(huì)、企業(yè)、消費(fèi)者各自需要的多贏平臺(tái)。
4、引導(dǎo)消費(fèi)者科學(xué)理性消費(fèi)，提高自我保護(hù)意識(shí)
政府相關(guān)職能部門要通過開展消費(fèi)知識(shí)專題講座、發(fā)放宣傳材料、咨詢答疑等活動(dòng)。讓消費(fèi)者掌握選購(gòu)商品房有關(guān)的法律法規(guī)、常識(shí)、技巧等知識(shí)，提高消費(fèi)者選購(gòu)、識(shí)別商品房的能力，增強(qiáng)防范意識(shí)，加強(qiáng)維護(hù)自身合法權(quán)益保護(hù)能力，引導(dǎo)消費(fèi)者科學(xué)理性消費(fèi)，為消費(fèi)者營(yíng)造放心消費(fèi)環(huán)境。
5、構(gòu)筑保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的綠色通道
首先，國(guó)家要對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。采取商品房限價(jià)以及加大中低端市場(chǎng)供應(yīng)等措施。
其次，各級(jí)政府有關(guān)部門要堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，按照立足科學(xué)發(fā)展、著力創(chuàng)新，相互協(xié)調(diào)社會(huì)各方面的力量，建立健全完善的消費(fèi)者維權(quán)體制機(jī)制，為開創(chuàng)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作新局面服務(wù)。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給中檔商品房為主體，大戶型比例過大，而適合廣大中低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年，住宅銷售面積比去年同期增長(zhǎng)了20%，而銷售套數(shù)只比去年同期增長(zhǎng)了近10%，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主，上半年80平方米以下新建商品房銷售面積占住宅銷售面積的5.54%，80-120平方米的中戶型占住宅銷售面積的21.95%，120平方米以上的大戶型占銷售面積的72.51%。
2、房?jī)r(jià)上升速度過快，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)偏高。
房?jī)r(jià)持續(xù)上升十分不利于解決城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入居民家庭的住房問題，將制約住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。住宅市場(chǎng)在經(jīng)過幾年的消化和發(fā)展后，目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會(huì)不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對(duì)低，就是積蓄較少，對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買力相對(duì)較弱。如果房?jī)r(jià)不加以有效控制，極有可能導(dǎo)致住宅市場(chǎng)大幅度波動(dòng)，影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。
3、行業(yè)集中度偏低，企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足。
房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)久地生存和發(fā)展，必須具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。而我市房地產(chǎn)行業(yè)真正形成實(shí)力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)并不多，目前全市房地產(chǎn)企業(yè)共有300余家，但一、二級(jí)企業(yè)不到30家，注冊(cè)資本在5000萬元以上的企業(yè)幾乎沒有，大部分企業(yè)自有資金不足，對(duì)銀行貸款依賴性很大，潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。
原因：
1．市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是在開發(fā)、銷售還是管理層面上都存在一定的無序化。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，有76.2%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)存在一定程度上的無序化及房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不規(guī)范化的問題，87.7%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)體系一般，94%的企業(yè)認(rèn)為中介服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范。
2． 造成房?jī)r(jià)上漲的原因主要有：
一是開發(fā)商炒作，抓住購(gòu)房者買漲不買落的心理，占調(diào)查總數(shù)的67%。
為了抬高房?jī)r(jià)，獲取更多的利潤(rùn)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用各種方法和方式不斷的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作商業(yè)化炒作，從而盡可能的發(fā)布各種有利于抬高房?jī)r(jià)的虛假信息，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房行為進(jìn)行錯(cuò)誤的引導(dǎo)。同時(shí)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用消費(fèi)者害怕房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的消費(fèi)心理，在房?jī)r(jià)上漲的過程中讓消費(fèi)者購(gòu)買，從而獲取高額利潤(rùn)。
二是土地開發(fā)成本上升，價(jià)格過高，占調(diào)查總數(shù)的43%，在我市商品住房成本構(gòu)成中，土地價(jià)格占到21.4%。
近年來，我國(guó)由于各種原因，可以利用土地的數(shù)量正逐步減少，這就導(dǎo)致可利用的土地資源呈現(xiàn)緊缺的發(fā)展態(tài)勢(shì)?；谑欠N狀況，土地開發(fā)成本不斷上升，土地價(jià)格不斷上漲，因而房地產(chǎn)開發(fā)的成本也相應(yīng)提高。這些都成為房?jī)r(jià)上漲的決定性因素。
三是市區(qū)土地供應(yīng)量逐步減少，拆遷成本高。
目前，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的城市化建設(shè)步伐不斷加快，對(duì)城市市區(qū)土地的需求和利用量在不斷的增加，然而市區(qū)土地可利用率正在逐步減少，這就造成了城市土地供需矛盾。同時(shí)，在城市改建過程中，對(duì)于市區(qū)內(nèi)舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，這些因素必將加大房地產(chǎn)開發(fā)商的成本。
四是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，隨著城市居住人口的增加，住房制度改革深化，購(gòu)房積極性不斷高漲，加上住房公積金制度和個(gè)人住房按揭貸款的推行，提高了居民的購(gòu)買能力，擴(kuò)大了商品房市場(chǎng)的有效需求；
五是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲。
六是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房?jī)r(jià)格作用相對(duì)薄弱。
3．政府下設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不規(guī)范運(yùn)作。
目前，各級(jí)政府(市、區(qū)縣)均成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，而這些公司既資金短缺，又缺乏專業(yè)人才，在競(jìng)爭(zhēng)中很難自下而上，但地方政府為了扶持這些公司，就利用行政權(quán)力，將區(qū)位的土地?zé)o償劃撥給這些公司，作為啟動(dòng)條件。然后這些公司將這些土地在無任何投入的情況下轉(zhuǎn)讓給有錢的“下家”房地產(chǎn)公司，有錢的房地產(chǎn)公司不想拿“二手地”，但因?yàn)橛械牡胤酵恋厥袌?chǎng)不能公開競(jìng)標(biāo)，只能吃進(jìn)二手甚至三手地。實(shí)際上，這些地方政府下設(shè)的公司是利用行政手段剝了進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投資的開發(fā)商的“一層皮”。據(jù)調(diào)查，“這層皮”大約占住宅開發(fā)成本的四分之一到五分之一。而這些只憑一張紙就由政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司所取得的巨額利潤(rùn)，是十分不合理的。實(shí)際上，據(jù)權(quán)威部門的調(diào)查，真正搞開發(fā)的房地產(chǎn)公司利潤(rùn)率是很低的，他們一般將這層不合理的“皮”打進(jìn)住房成本，從而抬升了房?jī)r(jià)，最終受害的不僅僅是開發(fā)商，而且也是廣大的購(gòu)買者。
對(duì)策：
1、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，保障市場(chǎng)功能的充分發(fā)揮。
建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理和跟蹤管理、實(shí)行商品房合同備案和商品房預(yù)售登記制度，房地產(chǎn)管理部門要依法查處違規(guī)行為，并記入房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用檔案，公開予以曝光。
2、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度和管理，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。
建設(shè)管理部門嚴(yán)格審查，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審批、公示制度。同時(shí)，嚴(yán)格控制非住宅和高檔商品住宅建設(shè)，努力增加中低價(jià)位、中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房供給。
3、調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理，規(guī)范土地市場(chǎng)。
完善住房保障制度，健全市場(chǎng)體系。進(jìn)一步深化住房分配貨幣化改革，加強(qiáng)住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的城市，住房二級(jí)市場(chǎng)交易量應(yīng)大于住房一級(jí)市場(chǎng)的交易量，應(yīng)該形成高收入者購(gòu)買商品房，他們騰出來的二手房會(huì)被下一收入層次的家庭占有，下一收入層的二手房又會(huì)繼續(xù)向下傳遞，以形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)的良性互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
4、建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，促進(jìn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)。
加速推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，利用證券市場(chǎng)的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的資本大眾化。鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，減輕銀行風(fēng)險(xiǎn)。積極采取措施扶持優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)，使其盡快做大、做強(qiáng)，還要在房地產(chǎn)領(lǐng)域全面引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，充分運(yùn)用資本市場(chǎng)，通過收購(gòu)、兼并推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，通過優(yōu)勝劣汰，加速房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)步伐。
5.高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。
各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。
6.我們要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)管理，解決中低收入家庭住房問題。
住房問題(二)——經(jīng)濟(jì)適用房問題
經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)建立合理住宅供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃布局調(diào)整，深化住房制度改革，滿足中低收入家庭住房需求等方面的作用。體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房政策性和保障性要求，大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房
建設(shè)和管理，嚴(yán)格控制供應(yīng)范圍和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)健康發(fā)展是各級(jí)政府控制房?jī)r(jià)的重要舉措。
問題：
1.供應(yīng)與需求脫節(jié)。
2.戶型超標(biāo)和開放商暴利問題。
3.銷售環(huán)節(jié)上的漏洞。漏洞主要有兩個(gè)：一個(gè)是 開發(fā)商的“瞞”，即留下一定數(shù)量的房號(hào)自己操縱；另一個(gè)是購(gòu)房者的“騙”，即不符合條件的騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。
原因
1.各地政府規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，沒有明確地側(cè)算出需求量；之所以沒有明確測(cè)算出需求量，是因?yàn)閷?duì)購(gòu)買者收入的界定標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，經(jīng)濟(jì)適用房的保證面過于寬泛。
2.戶型超標(biāo)有一定的歷史原因：房改之初，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房承擔(dān)著一定的擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的任務(wù)，因而建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)限制不嚴(yán)。開放商暴利問題的原因是：政府管理部門監(jiān)管不嚴(yán)。
3.開發(fā)商的“瞞”，一個(gè)重要原因是：當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房放量供應(yīng)，項(xiàng)目過多，由政府銷售存在一定困難。購(gòu)房者的“騙”，其重要原因是：居民收入透明度不夠。
4.經(jīng)濟(jì)適用房制度不健全。主要表現(xiàn)為：價(jià)格的雙軌制（即高價(jià)的商品房與平價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房。價(jià)格雙軌制的存在，會(huì)誘使一部分人通過各種關(guān)系，購(gòu)買低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)而出租轉(zhuǎn)賣謀利。）、法律制度不健全（法律對(duì)那些在銷售環(huán)節(jié)中取得暴利的人沒有受到處罰）、缺管統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)控機(jī)制（政府管理者和居民申請(qǐng)者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，政府部門要準(zhǔn)確掌握誰(shuí)有資格取得經(jīng)濟(jì)適用房，幾乎是不可能的。我國(guó)居民收入來源復(fù)雜，不少居民的真實(shí)收入政府無法掌握尤其是大量高收入者逃避個(gè)人所得稅）等。
對(duì)策：
1在我國(guó)推行以解決中低收入者住房問題為重點(diǎn)的住房分類供應(yīng)制度；
2對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房給予優(yōu)惠政策，并理所當(dāng)然地調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、房?jī)r(jià)和供應(yīng)對(duì)象；
3大比重地建設(shè)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)得小戶型、低造價(jià)住房。在今后十年內(nèi)，各城市年建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的比重，逐步達(dá)到占住宅總量的60%。為把計(jì)劃落到實(shí)處，城市政府每年要把小戶型、低造價(jià)的建設(shè)計(jì)劃，有計(jì)劃地分解下達(dá)到每個(gè)待建的住宅小區(qū)。同時(shí)制定法規(guī)，凡不按計(jì)劃建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，要給予高額罰款，直至取消營(yíng)業(yè)執(zhí)照的處罰；
4有區(qū)別地運(yùn)用稅費(fèi)的調(diào)節(jié)作用，使之充分產(chǎn)生鼓勵(lì)小戶型、低造價(jià)住宅，抑制大戶型、高造價(jià)住宅的作用。
5完善經(jīng)濟(jì)適用房法律制度。首先，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買程序、購(gòu)買資格、監(jiān)控機(jī)構(gòu)和出明確規(guī)定。其次，法律應(yīng)對(duì)那些有權(quán)力背景和財(cái)力基礎(chǔ)的人通過暗箱操作，私相授受，權(quán)錢交易，不當(dāng)謀利的給予制裁。
6建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理部門，加強(qiáng)監(jiān)管力度。政府可以通過單位和街道開具證明的方式，并加以證明一個(gè)家庭的準(zhǔn)確收入。
住房問題(三)——商品房問題
問題：
1．擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，如戶型、層高、樓間距等。
2．售中制造虛假旺銷假象，欺騙消費(fèi)者。商品房中樓層、朝向、戶型、位置不同，直接影響銷售，為了盡快賣出不太好的房源，有的人為制造旺銷假象，大量散發(fā)夸大其詞的商品房銷售廣告，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買，在廣告和樓盤圖上消費(fèi)者往往見到的是一路飄紅的優(yōu)惠，有的甚至雇傭“房托”，抬高商品房?jī)r(jià)格，造成消費(fèi)者盲目搶購(gòu)、上當(dāng)受騙。
3．現(xiàn)房出現(xiàn)質(zhì)量問題維修難、退換更難。商品房和其他商品一樣，出現(xiàn)質(zhì)量問題在所難免。但是，一旦出現(xiàn)問題，消費(fèi)者面臨維修難、退換更是遙不可及的境地。
4．新房入住后配套設(shè)施跟不上，影響正常生活。搬入新居的消費(fèi)者常常被高層電梯不能正常使用、煤氣遲遲不開栓、綠化得不到落實(shí)、房證、契稅證不能如期辦理等后續(xù)問題所困擾。
5．開發(fā)公司借交鑰匙之機(jī)亂收費(fèi)。消費(fèi)者支付房款后，開發(fā)公司和物業(yè)公司還要求消費(fèi)者交納對(duì)講門費(fèi)、拆改抵押金（保證金）、預(yù)交物業(yè)費(fèi)等。
6．面積縮水，消費(fèi)者房款被鯨吞。目前，商品房銷售大部分按照建筑面積計(jì)算，開發(fā)公司故弄玄虛，使面積縮水的機(jī)會(huì)比較多，消費(fèi)者套內(nèi)面積減少，與購(gòu)買數(shù)量不符，直接關(guān)系房?jī)r(jià)款，使消費(fèi)者多付冤枉錢。
原因：
1、經(jīng)營(yíng)者以損害消費(fèi)者合法權(quán)益換取利益
首先，商品房經(jīng)營(yíng)者以獲取利潤(rùn)為最終目的。房地產(chǎn)行業(yè)投資大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)者急于收回成本，急功近利，違背誠(chéng)信原則，采取偷工減料或者把工程承包給沒有資質(zhì)的建筑施工方，使用質(zhì)次價(jià)低的不合格建筑材料，牟取暴利，如此建筑出來的商品房質(zhì)量低劣。
其次，由于商品房標(biāo)的額大，以侵害消費(fèi)者權(quán)益為代價(jià)獲取的利益非?？捎^，所以屢禁不止。
2、監(jiān)管部門監(jiān)管不到位
一是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管由建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)管，由于上述部門部分管理資源薄弱，存在監(jiān)管盲區(qū)。
二是部分工程質(zhì)量監(jiān)督單位在監(jiān)督中存在監(jiān)督不到位的問題，主要表現(xiàn)在按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》的要求，“未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋，不能交付使用”，而房屋驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)是取得《竣工驗(yàn)收證書》，但是，目前很多工程在土建、消防、電梯、燃?xì)?、民防、?guī)劃、環(huán)保、檔案等方面只有部分合格就可以通過驗(yàn)收，其中消費(fèi)者投訴比較集中的隔音差、保溫層偷工減料、防水層質(zhì)量差等較為嚴(yán)重的問題也能夠順利通過驗(yàn)收。
3、法律法規(guī)嚴(yán)重滯后，缺乏可操作性強(qiáng)、細(xì)化的問題
一是專項(xiàng)法規(guī)目前只有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，出現(xiàn)糾紛要適用《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》，缺乏細(xì)化的、操作性強(qiáng)的專業(yè)法規(guī)。
二是為有效解決商品房消費(fèi)糾紛，人民法院作出了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》，但是在該《解釋》中，商品房出現(xiàn)問題后，除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外，消費(fèi)者享受不到退換的售后服務(wù)；同時(shí)，對(duì)屬于維修范圍的，經(jīng)營(yíng)者無理拖延的不容易認(rèn)定。
三是按照司法實(shí)踐，對(duì)于面積縮水問題，只能以房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，如何消費(fèi)者領(lǐng)取鑰匙，對(duì)于商品房面積有疑問，就必須自已向有關(guān)部門提出申請(qǐng)，自掏腰包進(jìn)行檢測(cè)，這對(duì)消費(fèi)者顯失公平。
四是消費(fèi)費(fèi)與房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)糾紛后，消費(fèi)者舉證難，因?yàn)?，建筑圖紙只掌握在房地產(chǎn)開發(fā)公司，如果消費(fèi)者維權(quán)，需要消費(fèi)者舉證，而許多消費(fèi)者缺乏舉證能力，往往望而卻步，使維護(hù)自身合法權(quán)益的行為夭折。
4、消費(fèi)者缺乏理性科學(xué)消費(fèi)知識(shí)，盲目跟風(fēng)
一是由于商品房既有使用價(jià)值又有投資價(jià)值，消費(fèi)者往往擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)越漲越高，除正常自住、換房外，紛紛提前消費(fèi)甚至過度消費(fèi)的也大有人在，以強(qiáng)勢(shì)支撐起了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，消費(fèi)者應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，適當(dāng)博弈，理性、科學(xué)、成熟地消費(fèi)。
二是消費(fèi)者缺乏對(duì)商品房合同、選房、驗(yàn)房、擁有權(quán)利等基本知識(shí)、法律法規(guī)的了解和運(yùn)用，往往因?yàn)榧庇谀玫借€匙，忽略了對(duì)商品房進(jìn)行仔細(xì)的檢驗(yàn)、驗(yàn)收。
5、消費(fèi)者弱勢(shì)地位突出，難以與實(shí)力雄厚的經(jīng)營(yíng)者抗衡
商品房侵權(quán)問題一旦出現(xiàn)，的解決途徑是通過訴訟解決，房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有專業(yè)律師，專門負(fù)責(zé)處理消費(fèi)糾紛，與消費(fèi)者打官司。而消費(fèi)者作為一個(gè)個(gè)體，弱勢(shì)地位突出，訴訟耗時(shí)費(fèi)力，成本大、時(shí)間長(zhǎng)，消費(fèi)者往往為了維護(hù)自身合法權(quán)益，要放棄大量時(shí)間和正常的生活，即使贏得了訴訟，也是身心俱疲，所以很多消費(fèi)者因?yàn)楹ε侣闊┓艞壛俗砸训臋?quán)益，間接地助長(zhǎng)了不法開發(fā)者的氣焰。
對(duì)策：
1、國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，發(fā)揮“看得見的手”之作用
房地產(chǎn)行業(yè)因其特殊性、市場(chǎng)初期不規(guī)范性，價(jià)格偏離了價(jià)值的軌道，市場(chǎng)規(guī)律不能完全發(fā)揮作用，需要政府有關(guān)部門適當(dāng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮稅收杠桿、金融機(jī)制的作用，兼用限價(jià)、投放惠民經(jīng)濟(jì)住宅等行政手段，有效解決房?jī)r(jià)虛高、炒房泛濫、質(zhì)量低劣等熱點(diǎn)問題，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，宏觀調(diào)控的作用不可能一蹴而就，需要過程，需要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
2、監(jiān)管部門實(shí)施全方位、動(dòng)態(tài)監(jiān)管，使違法行為無機(jī)可乘
一是要嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，杜絕無經(jīng)營(yíng)能力、無資質(zhì)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入市場(chǎng)，造成魚龍混雜；
二是統(tǒng)一制定嚴(yán)密的預(yù)售、銷售格式合同，對(duì)易引發(fā)矛盾和糾紛的模糊問題加以澄清，并應(yīng)向弱勢(shì)群體傾斜；
三是實(shí)行“巡查”，對(duì)商品房預(yù)售、建筑、售后進(jìn)行全方位、多角度的動(dòng)態(tài)監(jiān)管；
四是加快信用體系建設(shè)，對(duì)信用等級(jí)差的企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管；
五是建立透明信息平臺(tái)，對(duì)侵權(quán)企業(yè)、行為、類型予以曝光，警示消費(fèi)。
3、提高企業(yè)自律意識(shí)，自覺守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)
一是在經(jīng)營(yíng)過程中要有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，樹立品牌意識(shí)，遵紀(jì)守法自覺自律，在開發(fā)、建設(shè)、銷售、售后等各各環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，保證進(jìn)入投放市場(chǎng)的商品房質(zhì)量；
二是自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，通過商品房交易成為滿足社會(huì)、企業(yè)、消費(fèi)者各自需要的多贏平臺(tái)。
4、引導(dǎo)消費(fèi)者科學(xué)理性消費(fèi)，提高自我保護(hù)意識(shí)
政府相關(guān)職能部門要通過開展消費(fèi)知識(shí)專題講座、發(fā)放宣傳材料、咨詢答疑等活動(dòng)。讓消費(fèi)者掌握選購(gòu)商品房有關(guān)的法律法規(guī)、常識(shí)、技巧等知識(shí)，提高消費(fèi)者選購(gòu)、識(shí)別商品房的能力，增強(qiáng)防范意識(shí)，加強(qiáng)維護(hù)自身合法權(quán)益保護(hù)能力，引導(dǎo)消費(fèi)者科學(xué)理性消費(fèi)，為消費(fèi)者營(yíng)造放心消費(fèi)環(huán)境。
5、構(gòu)筑保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的綠色通道
首先，國(guó)家要對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。采取商品房限價(jià)以及加大中低端市場(chǎng)供應(yīng)等措施。
其次，各級(jí)政府有關(guān)部門要堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，按照立足科學(xué)發(fā)展、著力創(chuàng)新，相互協(xié)調(diào)社會(huì)各方面的力量，建立健全完善的消費(fèi)者維權(quán)體制機(jī)制，為開創(chuàng)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作新局面服務(wù)。