項目采購與合同策略

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一、不同采購模式的適用范圍
     (一)傳統(tǒng)合同
     傳統(tǒng)合同又稱為設(shè)計-招標-施工合同。在傳統(tǒng)合同模式下,業(yè)主將設(shè)計任務(wù)和施工任務(wù)分別交給設(shè)計團隊和施工承包商來完成,設(shè)計和施工順序進行。這種模式適用于下列的情況:一是業(yè)主雇用有經(jīng)驗的設(shè)計師進行設(shè)計,并協(xié)調(diào)設(shè)計與施工的關(guān)系;二是在施工開始之前,設(shè)計工作已經(jīng)基本完成;三是業(yè)主可以雇用工料測量師計劃和控制工程成本;四是價格成為選擇承包商的主要標準之一;五是業(yè)主對于工期沒有緊迫的要求;六是一般性能水平的建筑物或構(gòu)筑物;七是通過協(xié)商,盡量采取比較公平的方式分配業(yè)主和承包商之間的風險。
     (二)設(shè)計建造合同
     在設(shè)計建造合同模式下,業(yè)主只需要與設(shè)計建造總承包商簽署合同,設(shè)計和施工任務(wù)全部由該總承包商來負責。設(shè)計建造總承包商可以雇用設(shè)計師和專業(yè)承包商來進行設(shè)計和施工。設(shè)計建造合同適用于下列的情況:一是沒有很多經(jīng)驗的業(yè)主;二是提供單一的合同責任主體;三是采用固定總價,工程成本確定;四是不太復雜的項目;五是質(zhì)量要求不高的項目;六是在施工過程中,業(yè)主不能改變要求;七是希望提前完工的項目。
     如果總承包商只負責設(shè)計和施工管理,而不負責施工,則形成設(shè)計建造合同的一個變種——設(shè)計管理合同??荚嚧笤O(shè)備監(jiān)理師
     (三)MC管理合同
     在MC管理合同模式下,除了設(shè)計師和專業(yè)承包商,業(yè)主還會聘用具有豐富專業(yè)經(jīng)驗的管理承包商(簡稱管理商),管理商主要負責合同管理以及協(xié)調(diào)設(shè)計師與專業(yè)承包商之間的工作關(guān)系。專業(yè)承包商與管理商簽署合同,成為管理商的分包商。這種模式適用于下列的情況:一是業(yè)主較多地介入設(shè)計決策;二是具有豐富專業(yè)經(jīng)驗的管理商參與項目;三是需要盡早完工;四是大型的項目;五是技術(shù)要求復雜的項目;六是業(yè)主可能在施工過程中改變要求;七是業(yè)主追求可能的價格競爭。
     (四)CM管理合同
     在CM這種管理合同中,專業(yè)承包商直接與業(yè)主簽署合同,而專業(yè)承包商與管理商(主要指CM經(jīng)理)之間沒有合同關(guān)系。這種模式適用于下列的情況:一是業(yè)主熟悉施工;二是需要盡早完工;三是技術(shù)要求復雜的項目;四是在施工過程中,業(yè)主會提出較小的變更;五是管理商與專業(yè)承包商責任分離;六是價格需要競爭,但“價值”比“價格”更重要。
     二、根據(jù)項目目標選擇采購模式
     在上述分析討論的基礎(chǔ)上,我們可以進行歸納總結(jié),得到如表1所示的不同采購模式的適用性。
     不同的項目有不同的目標,業(yè)主在選擇項目采購模式時,應(yīng)當結(jié)合自己的預期目標,經(jīng)過權(quán)衡做出正確的判斷。
     首先,如果業(yè)主希望提前完工,則可以選擇設(shè)計建造合同、設(shè)計管理合同以及MC和CM兩種管理合同,而不能選擇傳統(tǒng)合同,因為在傳統(tǒng)合同模式下,設(shè)計與施工順序進行,無法縮短整個建設(shè)周期。
     其次,如果業(yè)主希望開工前確定成本,則可以選擇傳統(tǒng)合同或設(shè)計建造合同,而不能選擇MC管理合同、CM管理合同以及設(shè)計管理合同。
     第三, 如果項目本身技術(shù)要求比較復雜,則應(yīng)當選擇MC管理合同或CM管理合同,因為可以充分發(fā)揮管理商的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗,而不宜選擇傳統(tǒng)合同,更不宜選擇設(shè)計建造合同和設(shè)計管理合同。
     第四, 如果業(yè)主希望簡化合同關(guān)系,則可以選擇設(shè)計建造合同和設(shè)計管理合同,因為它們提供了單一的合同責任主體。
     第五, 如果業(yè)主希望將絕大部分風險轉(zhuǎn)移給承包商,則可以選擇設(shè)計建造合同,而不能選擇其他合同,因為在設(shè)計建造合同中總承包商通常會承擔除業(yè)主變更要求、法令變更以及不可預見的特殊困難之外的所有風險。