物業(yè)服務合同是反映區(qū)分所有建筑物管理的民事合同，它是一種特殊的服務合同。較之其他合同，在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實務中，學者和法官對此并沒有引起相應的注意。物業(yè)服務合同由于其服務內(nèi)容、服務方式的特殊性，雖然和其他類型合同具備很多相似的特征，但是又絕不同于《合同法》里已有的有名合同。眾所周知，1999年頒布的《中華人民共和國合同法》和其他法律、法規(guī)并沒有對物業(yè)服務合同確定特定的名稱和設有相應規(guī)范, 如在《中華人民共和國合同法》中只規(guī)定買賣合同、供用電、水、氣、熱力合同、贈與合同、借款合同、租賃合同、融資租賃合同、承攬合同、建設工程合同、運輸合同、技術(shù)合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同和居間合同等十五種有名合同。2003年國務院頒布的《物業(yè)管理條例》明確提出了“物業(yè)服務合同”的概念，而在此之前，在談到物業(yè)管理人和業(yè)主及使用人為物業(yè)管理活動簽訂的合同時，多是用的“物業(yè)管理合同”或者“物業(yè)管理委托合同”，也有稱之為“物業(yè)管理服務合同”。因此, 物業(yè)服務合同屬于無名合同。本文認為,物業(yè)服務合同是一類新型的無名合同,它的新型性主要體現(xiàn)在合同主體、合同主給付義務及合同的客體三個方面。
(一)合同主體具特殊性
就物業(yè)服務合同主體而言,作為主體一方的物業(yè)服務企業(yè)屬于新興的第三產(chǎn)業(yè)，它實行自主經(jīng)營、自負盈虧，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)服務企業(yè)按資金、專業(yè)人員配備及受托管理物業(yè)規(guī)模的不同，可分為一、二、三級。物業(yè)服務合同的另一方主體是物業(yè)管理區(qū)的業(yè)主團體,業(yè)主團體是通過其代表機構(gòu)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)訂立物業(yè)服務合同的。業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表業(yè)主團體對物業(yè)實施自治管理的組織，這種組織在法律上也是一種創(chuàng)新。
(二)合同雙方權(quán)利義務具特殊性
物業(yè)服務合同雙方的權(quán)利義務內(nèi)容也內(nèi)含新意。其內(nèi)容和要求在物業(yè)服務合同中有明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有義務按時按質(zhì)提供這些服務。一般公共服務是以合同中確認的價格向所有業(yè)主征收費用的。
具體到物業(yè)服務合同所設定的主要給付義務，從物業(yè)管理者角度言，一般有以下兩個方面：
1、物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。
2、人的管理及服務，人的管理系指對區(qū)/考試大收集/分所有人群群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物的人的行為，均應納入，內(nèi)容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。[i]
從物業(yè)管理關(guān)系的主要給付義務來看，物業(yè)管理團體提供的服務既有對物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業(yè)設施的維修、保養(yǎng)；既有有關(guān)機械設施的購買、更換，又有對居住環(huán)境的安全維護；其涉及到若干有名合同和無名合同的內(nèi)容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。就此而言，物業(yè)服務合同的性質(zhì)應該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同，也不是簡單的一般所謂的無名合同，而是一種新型類型結(jié)合合同。
(三)物業(yè)服務合同標的和內(nèi)容的特殊性
依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)服務的實質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對象主要是區(qū)分所有建筑物，物業(yè)服務合同的標的還包括：物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境、氣氛、形象、業(yè)主作為集專有權(quán)人、共有權(quán)人、管理團體成員三重身份于一體的行為等。它是具有相關(guān)資格的企業(yè)依法律和約定提供的集管理與勞務于一體的綜合性專業(yè)服務。主要包括:住宅共有部位、共用設備的使用管理、維修和更新；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施的使用管理、維修和更新；電梯、水泵等房屋設備的運行服務；保潔保安服務；物業(yè)維修、更新費用的帳務管理；物業(yè)檔案資料保管;依合同約定對住宅的自用部位和自用設備進行維修、更新等。
(四)物業(yè)服務合同蘊含著當事人的委托信任關(guān)系
物業(yè)管理公司依與業(yè)主形成的契約，為業(yè)主處理建筑物的管理與維修等工作，業(yè)主為其提供費用，物業(yè)管理公司管理活動的法律后果則由業(yè)主承擔。物業(yè)管理活動的這一運作過程包含了業(yè)主的委托及對物業(yè)管理公司管理硬件及軟件的充分信任。
故鑒于物業(yè)管理合同的特殊性,我們可以得出物業(yè)服務合同是一類新型無名合同的結(jié)論。
綜上所述，筆者建議在立法中將物業(yè)服務合同典型化（即有名化），以適應審判實踐的需要。合同法的歷史就是非典型合同不斷地變成典型合同的過程。[ii]故建議在立法中將其作為一個典型合同來規(guī)定。這樣，既能節(jié)約締約成本，加強對雙方當事人的保護，又能在出現(xiàn)糾紛時，準確地進行法律適用，從而促進物業(yè)管理企業(yè)朝著法制化的方向健康發(fā)展。
(一)合同主體具特殊性
就物業(yè)服務合同主體而言,作為主體一方的物業(yè)服務企業(yè)屬于新興的第三產(chǎn)業(yè)，它實行自主經(jīng)營、自負盈虧，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)服務企業(yè)按資金、專業(yè)人員配備及受托管理物業(yè)規(guī)模的不同，可分為一、二、三級。物業(yè)服務合同的另一方主體是物業(yè)管理區(qū)的業(yè)主團體,業(yè)主團體是通過其代表機構(gòu)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)訂立物業(yè)服務合同的。業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表業(yè)主團體對物業(yè)實施自治管理的組織，這種組織在法律上也是一種創(chuàng)新。
(二)合同雙方權(quán)利義務具特殊性
物業(yè)服務合同雙方的權(quán)利義務內(nèi)容也內(nèi)含新意。其內(nèi)容和要求在物業(yè)服務合同中有明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有義務按時按質(zhì)提供這些服務。一般公共服務是以合同中確認的價格向所有業(yè)主征收費用的。
具體到物業(yè)服務合同所設定的主要給付義務，從物業(yè)管理者角度言，一般有以下兩個方面：
1、物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。
2、人的管理及服務，人的管理系指對區(qū)/考試大收集/分所有人群群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物的人的行為，均應納入，內(nèi)容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。[i]
從物業(yè)管理關(guān)系的主要給付義務來看，物業(yè)管理團體提供的服務既有對物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業(yè)設施的維修、保養(yǎng)；既有有關(guān)機械設施的購買、更換，又有對居住環(huán)境的安全維護；其涉及到若干有名合同和無名合同的內(nèi)容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。就此而言，物業(yè)服務合同的性質(zhì)應該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同，也不是簡單的一般所謂的無名合同，而是一種新型類型結(jié)合合同。
(三)物業(yè)服務合同標的和內(nèi)容的特殊性
依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)服務的實質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對象主要是區(qū)分所有建筑物，物業(yè)服務合同的標的還包括：物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境、氣氛、形象、業(yè)主作為集專有權(quán)人、共有權(quán)人、管理團體成員三重身份于一體的行為等。它是具有相關(guān)資格的企業(yè)依法律和約定提供的集管理與勞務于一體的綜合性專業(yè)服務。主要包括:住宅共有部位、共用設備的使用管理、維修和更新；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施的使用管理、維修和更新；電梯、水泵等房屋設備的運行服務；保潔保安服務；物業(yè)維修、更新費用的帳務管理；物業(yè)檔案資料保管;依合同約定對住宅的自用部位和自用設備進行維修、更新等。
(四)物業(yè)服務合同蘊含著當事人的委托信任關(guān)系
物業(yè)管理公司依與業(yè)主形成的契約，為業(yè)主處理建筑物的管理與維修等工作，業(yè)主為其提供費用，物業(yè)管理公司管理活動的法律后果則由業(yè)主承擔。物業(yè)管理活動的這一運作過程包含了業(yè)主的委托及對物業(yè)管理公司管理硬件及軟件的充分信任。
故鑒于物業(yè)管理合同的特殊性,我們可以得出物業(yè)服務合同是一類新型無名合同的結(jié)論。
綜上所述，筆者建議在立法中將物業(yè)服務合同典型化（即有名化），以適應審判實踐的需要。合同法的歷史就是非典型合同不斷地變成典型合同的過程。[ii]故建議在立法中將其作為一個典型合同來規(guī)定。這樣，既能節(jié)約締約成本，加強對雙方當事人的保護，又能在出現(xiàn)糾紛時，準確地進行法律適用，從而促進物業(yè)管理企業(yè)朝著法制化的方向健康發(fā)展。