契稅的征稅對(duì)象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體征稅范圍包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；房屋買賣。即以貨幣為媒介，出賣者向購(gòu)買者過(guò)渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：
(一)．以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以房抵債和實(shí)物交換房屋，均視同房屋買賣。應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。
例如：甲某因無(wú)力償還乙某債務(wù)，而以自有的房產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)。經(jīng)雙方同意，有關(guān)部門批準(zhǔn)，乙某取得甲某的房屋產(chǎn)權(quán)，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅。如以實(shí)物(金銀首飾等等價(jià)物品)交換房屋，應(yīng)視同以貨幣購(gòu)買房屋。
(二)．以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅。
例如：甲某以自有房產(chǎn)，投資于乙某企業(yè)。其房屋產(chǎn)權(quán)變?yōu)橐夷称髽I(yè)所有，故產(chǎn)權(quán)所有人發(fā)生變化，因此，乙某企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，按甲某人股房產(chǎn)現(xiàn)值(國(guó)有企事業(yè)房產(chǎn)須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門評(píng)估核價(jià))繳納契稅。如丙某以股份方式購(gòu)買乙某企業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)，丙某在辦理產(chǎn)權(quán)登記后，按取得房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅。
以自有房產(chǎn)作股投人本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。因?yàn)橐宰杂械姆康禺a(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房屋產(chǎn)權(quán)所有人和土地使用權(quán)人未發(fā)生變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，也不辦理契稅手續(xù)。
(三)．買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。
例如：甲某購(gòu)買乙某房產(chǎn)，不論其目的是取得該房產(chǎn)的建筑材料或是翻建新房，實(shí)際構(gòu)成房屋買賣。甲某應(yīng)首先辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并按買價(jià)繳納契稅。
(四)房屋贈(zèng)與
房屋的贈(zèng)與是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給他人所有。其中，將自己的房屋轉(zhuǎn)交給他人的法人和自然人，稱作房屋贈(zèng)與人，接受他人房屋的法人和自然人，稱為受贈(zèng)人。房屋贈(zèng)與的前提必須是，產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人雙方自愿。
由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值較大，故法律要求贈(zèng)與房屋應(yīng)有書面合同(契約)，并到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)或農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)，才能生效。如果房屋贈(zèng)與行為涉及涉外關(guān)系，還須公證處證明和外事部門認(rèn)證，才能有效。房屋的受贈(zèng)人要按規(guī)定繳納契稅。
以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。
(五)房屋交換
房屋交換，是指房屋住戶、用戶、所有人為了生活工作方便，相互之間交換房屋的使用權(quán)或所有權(quán)的行為。行為的主體有公民、房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，以及企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體。交換的標(biāo)的性質(zhì)有公房(包括直管房和自管房)、私房；標(biāo)的種類有住宅、店面及辦公用房等。行為的內(nèi)容是：(1)房屋使用權(quán)交換。經(jīng)房屋所有人同意，使用者可以通過(guò)變更租賃合同，辦理過(guò)戶手續(xù)，交換房屋使用權(quán)。交換房屋的價(jià)值相等的不征收契稅。(2)房屋所有權(quán)交換。交換雙方應(yīng)訂立交換契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)和契稅手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
(六)企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策
為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，推動(dòng)企業(yè)改革的逐步深化，2001年10月31日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)稅[2001]161號(hào)通知，就企業(yè)改革中有關(guān)轉(zhuǎn)制重組的契稅政策規(guī)定如下：
1．公司制改革
公司制改革，是指非公司制企業(yè)按照《公司法》要求改建為有限責(zé)任公司(含國(guó)有獨(dú)資公司)或股份有限公司，或經(jīng)批準(zhǔn)由有限責(zé)任公司變更為股份有限公司。
在公司制改革中，對(duì)不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅；對(duì)發(fā)起、募集設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的。免征契稅；對(duì)國(guó)有、集體企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；對(duì)其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。
2．企業(yè)合并
企業(yè)合并是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依照法律規(guī)定、合同約定改建為一個(gè)企業(yè)的行為。合并有吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。一個(gè)企業(yè)存續(xù)，其他企業(yè)解散的，為吸收合并；設(shè)立一個(gè)新企業(yè)，原各方企業(yè)解散的，為新設(shè)合并。
企業(yè)合并中，新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，合并前各方為相同投資主體的，不征契稅，其余征收契稅。
3．企業(yè)分立
企業(yè)分立是指企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)的行為。分立有存續(xù)分立和新設(shè)分立兩種形式。原企業(yè)存續(xù)，而其一部分分出、派生設(shè)立為一個(gè)或數(shù)個(gè)新企業(yè)的，為存續(xù)分立；原企業(yè)解散，分立出的各方分別設(shè)立為新企業(yè)的，為新設(shè)分立。
企業(yè)分立中，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。
4．股權(quán)重組
股權(quán)重組是指企業(yè)股東持有的股份或出資發(fā)生變更的行為。股權(quán)重組主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股兩種形式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其持有的股份或出資部分或全部轉(zhuǎn)證他人；增資擴(kuò)股是指公司向社會(huì)公眾或特定單位、個(gè)人募集出資、發(fā)行股票。
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不屬于轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。 考證的路上，有你，有我，還有考試大
5．企業(yè)破產(chǎn)
企業(yè)破產(chǎn)是指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)管理不善造成嚴(yán)重虧損，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而宣告破產(chǎn)的法律行為。
企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋歸屬的，征收契稅。
(七)房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策
1．對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。
2．采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。
3．承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。
4．對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。
(一)．以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以房抵債和實(shí)物交換房屋，均視同房屋買賣。應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。
例如：甲某因無(wú)力償還乙某債務(wù)，而以自有的房產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)。經(jīng)雙方同意，有關(guān)部門批準(zhǔn)，乙某取得甲某的房屋產(chǎn)權(quán)，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅。如以實(shí)物(金銀首飾等等價(jià)物品)交換房屋，應(yīng)視同以貨幣購(gòu)買房屋。
(二)．以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅。
例如：甲某以自有房產(chǎn)，投資于乙某企業(yè)。其房屋產(chǎn)權(quán)變?yōu)橐夷称髽I(yè)所有，故產(chǎn)權(quán)所有人發(fā)生變化，因此，乙某企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，按甲某人股房產(chǎn)現(xiàn)值(國(guó)有企事業(yè)房產(chǎn)須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門評(píng)估核價(jià))繳納契稅。如丙某以股份方式購(gòu)買乙某企業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)，丙某在辦理產(chǎn)權(quán)登記后，按取得房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅。
以自有房產(chǎn)作股投人本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。因?yàn)橐宰杂械姆康禺a(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房屋產(chǎn)權(quán)所有人和土地使用權(quán)人未發(fā)生變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，也不辦理契稅手續(xù)。
(三)．買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。
例如：甲某購(gòu)買乙某房產(chǎn)，不論其目的是取得該房產(chǎn)的建筑材料或是翻建新房，實(shí)際構(gòu)成房屋買賣。甲某應(yīng)首先辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并按買價(jià)繳納契稅。
(四)房屋贈(zèng)與
房屋的贈(zèng)與是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給他人所有。其中，將自己的房屋轉(zhuǎn)交給他人的法人和自然人，稱作房屋贈(zèng)與人，接受他人房屋的法人和自然人，稱為受贈(zèng)人。房屋贈(zèng)與的前提必須是，產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人雙方自愿。
由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值較大，故法律要求贈(zèng)與房屋應(yīng)有書面合同(契約)，并到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)或農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)，才能生效。如果房屋贈(zèng)與行為涉及涉外關(guān)系，還須公證處證明和外事部門認(rèn)證，才能有效。房屋的受贈(zèng)人要按規(guī)定繳納契稅。
以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。
(五)房屋交換
房屋交換，是指房屋住戶、用戶、所有人為了生活工作方便，相互之間交換房屋的使用權(quán)或所有權(quán)的行為。行為的主體有公民、房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，以及企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體。交換的標(biāo)的性質(zhì)有公房(包括直管房和自管房)、私房；標(biāo)的種類有住宅、店面及辦公用房等。行為的內(nèi)容是：(1)房屋使用權(quán)交換。經(jīng)房屋所有人同意，使用者可以通過(guò)變更租賃合同，辦理過(guò)戶手續(xù)，交換房屋使用權(quán)。交換房屋的價(jià)值相等的不征收契稅。(2)房屋所有權(quán)交換。交換雙方應(yīng)訂立交換契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)和契稅手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
(六)企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策
為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，推動(dòng)企業(yè)改革的逐步深化，2001年10月31日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)稅[2001]161號(hào)通知，就企業(yè)改革中有關(guān)轉(zhuǎn)制重組的契稅政策規(guī)定如下：
1．公司制改革
公司制改革，是指非公司制企業(yè)按照《公司法》要求改建為有限責(zé)任公司(含國(guó)有獨(dú)資公司)或股份有限公司，或經(jīng)批準(zhǔn)由有限責(zé)任公司變更為股份有限公司。
在公司制改革中，對(duì)不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅；對(duì)發(fā)起、募集設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的。免征契稅；對(duì)國(guó)有、集體企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；對(duì)其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。
2．企業(yè)合并
企業(yè)合并是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依照法律規(guī)定、合同約定改建為一個(gè)企業(yè)的行為。合并有吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。一個(gè)企業(yè)存續(xù)，其他企業(yè)解散的，為吸收合并；設(shè)立一個(gè)新企業(yè)，原各方企業(yè)解散的，為新設(shè)合并。
企業(yè)合并中，新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，合并前各方為相同投資主體的，不征契稅，其余征收契稅。
3．企業(yè)分立
企業(yè)分立是指企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)的行為。分立有存續(xù)分立和新設(shè)分立兩種形式。原企業(yè)存續(xù)，而其一部分分出、派生設(shè)立為一個(gè)或數(shù)個(gè)新企業(yè)的，為存續(xù)分立；原企業(yè)解散，分立出的各方分別設(shè)立為新企業(yè)的，為新設(shè)分立。
企業(yè)分立中，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。
4．股權(quán)重組
股權(quán)重組是指企業(yè)股東持有的股份或出資發(fā)生變更的行為。股權(quán)重組主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股兩種形式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其持有的股份或出資部分或全部轉(zhuǎn)證他人；增資擴(kuò)股是指公司向社會(huì)公眾或特定單位、個(gè)人募集出資、發(fā)行股票。
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不屬于轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。 考證的路上，有你，有我，還有考試大
5．企業(yè)破產(chǎn)
企業(yè)破產(chǎn)是指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)管理不善造成嚴(yán)重虧損，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而宣告破產(chǎn)的法律行為。
企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋歸屬的，征收契稅。
(七)房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策
1．對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。
2．采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。
3．承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。
4．對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。